【正文】 紀(jì) 80 年代以國(guó)貿(mào)大廈為代表的人民南寫(xiě)字樓群落，發(fā)展到 20世紀(jì) 90 年代以地王大廈為代表的蔡屋圍寫(xiě)字樓群落。而南山，除了科技園可以分享深南大道的榮光，提升其輻射能力外，其它區(qū)域的交通還相對(duì)落后，只能自?shī)首詷?lè)。 以 2021 年為例，南山的住宅市場(chǎng)異?；鸨?，而商務(wù)地產(chǎn)卻相對(duì)沉寂，只有三個(gè)商 務(wù)公寓投入市場(chǎng)，不見(jiàn)寫(xiě)字樓的蹤跡。 南山企業(yè)主要集中在蛇口、南油、南頭，和科技園四個(gè)片區(qū)，分析進(jìn)駐南山的企業(yè)，科技園是南山區(qū)大型企業(yè)最匯聚的片區(qū)，像 IBM、甲骨文、微軟、惠普、金蝶、金證、騰訊、創(chuàng)維、長(zhǎng)城、聯(lián)想等，都是業(yè)界響當(dāng)當(dāng)?shù)墓歉善髽I(yè)；南油的大企業(yè)主要是石油公司以及部分外企，更多的是如裝飾公司等中小型企業(yè)；而蛇口大企業(yè)集中表現(xiàn)為物流業(yè)。首先，商住樓給管理帶來(lái)很多不便，是按住宅的方式管理，還是按寫(xiě)字樓辦公的方式管理？這都是一個(gè)問(wèn)題。 （ 2） 租賃需求大，租金上揚(yáng) 南山 02 年辦公樓租賃面積為 萬(wàn)平方米， 03 年上半年為 萬(wàn)平方米，而 04 年僅第一季度就達(dá) 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)速度相當(dāng)迅猛。 寫(xiě)字 樓銷(xiāo)售與租賃分析 （ 1） 銷(xiāo)售供應(yīng)量少，價(jià)格波動(dòng)大 南山寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)多年來(lái)以較平穩(wěn)的發(fā)展速度，開(kāi)發(fā)規(guī)模不大。目前，深圳全市有約 萬(wàn)家民營(yíng)企業(yè)，其中福田就占了 萬(wàn)家， 03 年福田區(qū)更有月內(nèi)新增 500 多家公司的記錄。此外，西部港區(qū)大鏟島綜合港區(qū)開(kāi)發(fā)已拉開(kāi)帷幕，該港區(qū)規(guī)劃為以集裝箱和通用碼頭為主的商業(yè)港區(qū)和臨港工業(yè)區(qū)，建成后集裝箱吞吐量將達(dá) 1000萬(wàn)標(biāo)箱，相當(dāng)于再造一個(gè)深圳港。港口貨物吞吐量 萬(wàn) 噸，港口集裝箱 吞吐量 萬(wàn)標(biāo)箱， 2021 年深圳港躍升為全球第 4 大集裝箱樞紐港。建設(shè)深圳國(guó)際科技商務(wù)平臺(tái)，旨在利用具有海外政府機(jī)構(gòu)和民間組織背景的科技組織與工商協(xié)會(huì)，為跨國(guó)公司來(lái)深投資、設(shè)立機(jī)構(gòu)牽線搭橋，為海外科技商務(wù)機(jī)構(gòu)和技術(shù)轉(zhuǎn)移機(jī)構(gòu)服務(wù)。 高科技一直是深圳政府發(fā)展、護(hù)持的產(chǎn)業(yè)，而且在較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，此格局不會(huì)改變，而南山在高科技產(chǎn)業(yè)這方面發(fā)展得已經(jīng)較為成熟。但因?yàn)閰^(qū)域、政策等因素的影響，目前寶安寫(xiě)字樓處于相對(duì)落后的境地。 2021 年前三季度，深圳辦公市場(chǎng)共銷(xiāo)售 萬(wàn)平方米，其中福田獨(dú)占約88％；全市辦公樓銷(xiāo)售金額前 5 名排行中，南山只有西海明珠花園出現(xiàn)在第三季度排行中，位列第四。這個(gè)協(xié)議標(biāo)志著南山寫(xiě)字樓將走向另一個(gè)階段，它不但開(kāi)辟了南山高檔寫(xiě)字樓市 場(chǎng)，還將對(duì)南山商業(yè)文化中心的發(fā)展、南山的發(fā)展起到拋磚引玉的作用，在它的帶領(lǐng)下，南山的寫(xiě)字樓市場(chǎng)將迎來(lái)波瀾壯闊的發(fā)展局面。 一個(gè)商圈的形成，除了要有發(fā)達(dá)的零售商業(yè)，更需要大量高檔的寫(xiě)字樓、酒店進(jìn)駐，才能形成真正的商業(yè)核心。據(jù)悉， “ 十五 ” 期間，南山區(qū)將以建設(shè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、旅游基地、高等教育基地和深圳西部的物流中心為目標(biāo)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)，使南山成為深圳未來(lái)最重要的高科技城區(qū)；以西部港口群為依托，大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，使南山成為深圳西部最重要的物流中心；發(fā)揮南山旅游景點(diǎn)聚集、名勝古跡眾多的整體優(yōu)勢(shì)，使南山成為深圳最靚麗的風(fēng)景線；以建設(shè)大學(xué)城為契機(jī)，利用南山高等院校集中人才眾多的優(yōu)勢(shì)，使南山成為深圳最重要的智力寶庫(kù)。 2021 年 10 月 14 日，深圳國(guó)際科技商務(wù)平臺(tái)在深圳高新區(qū)正式啟用，標(biāo)志在為跨國(guó)公司來(lái)深投資、設(shè)立機(jī)構(gòu)牽線搭橋，為海外科技商務(wù)機(jī)構(gòu)和技術(shù)轉(zhuǎn)移機(jī)構(gòu)服務(wù)等方面邁出了重要一步，使科技園在國(guó)際上更具競(jìng)爭(zhēng)力，成為名副其實(shí)的 “ 硅谷 ” 。南山商業(yè)文化中心區(qū)的啟動(dòng)使得南山的后海大興土木，深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶 “ ９＋２ ” 的規(guī)劃，也將南山的高新技術(shù)園區(qū)、留仙洞片區(qū)以及前海 片區(qū)規(guī)劃在內(nèi)，這成為南山寫(xiě)字樓發(fā)展的有力支撐點(diǎn)。 南山，是改革開(kāi)放的窗口，是深圳翻天覆地發(fā)展的開(kāi)端，在初期占有重要的戰(zhàn)略地位，但隨著文錦渡、羅湖、皇崗等關(guān)口的開(kāi)通，羅湖、福田兩區(qū)迅速崛起，成為深圳發(fā)展的中心。此區(qū)域南山商業(yè)文化中心是南山區(qū)的核心，深圳的次中心，加上西部通道的建設(shè)，此區(qū)發(fā)展前景良好的核心區(qū)是后海路以東的片區(qū)，這里規(guī)劃有近三十六萬(wàn)平方米的辦公面積。根據(jù)市委、市政府確定的 “ 以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、現(xiàn)代金融業(yè)為支柱，以先進(jìn)工業(yè)為基礎(chǔ) ” 的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針，深圳市將三大支柱產(chǎn)業(yè) 在空間上進(jìn)行合理組織和引導(dǎo)，形成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)帶、金融貿(mào)易軸 “ 兩帶一軸 ” 為基本骨架的產(chǎn)業(yè)布局，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展和全面升級(jí)。而產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將帶動(dòng)寫(xiě)字樓的需求，南山寫(xiě)字樓發(fā)展也將迎來(lái)春天。 發(fā)展初露端倪 04 年，南山辦公樓市場(chǎng)在國(guó)際市場(chǎng)交流中心、西海明珠大廈、光彩新 天地等商務(wù)公寓投入市場(chǎng)，隨著深圳辦公樓市場(chǎng)火了一把，但缺乏專(zhuān)業(yè)的寫(xiě)字樓投放市場(chǎng)也是不爭(zhēng)的事實(shí)。南山寫(xiě) 字樓主要分割在科技園、蛇口、南頭，以及南油幾個(gè)片區(qū)，但它們幾乎都是各自為戰(zhàn)，形成自己的一個(gè)小圈子，輻射能力較低。南山商業(yè)文化中心規(guī)劃有 36 萬(wàn)寫(xiě)字樓的供應(yīng)量，部分項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)工，是南山未來(lái)幾年寫(xiě)字樓主要的供應(yīng)量，但福田僅中心區(qū)未來(lái)三年內(nèi)就 有約 75 萬(wàn)平方米的高檔寫(xiě)字樓供應(yīng)量，以及約 100 萬(wàn)平方米的待開(kāi)發(fā)量，而車(chē)公廟片區(qū)也將有約40 萬(wàn)平方面的寫(xiě)字樓供應(yīng)量投入市場(chǎng)。 2021 年寶安整體寫(xiě)字樓市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，新中心區(qū)進(jìn)入全面建設(shè)階段，但具有標(biāo)志性的高檔寫(xiě)字樓較少。 04 年 1――7 月份，南山區(qū)實(shí)現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值 億 元，同比增長(zhǎng)25％，占全市高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值的 37％。 除科技園外，南頭的南山軟件園、東方科技園等地方都聚集了大量的高新科技 企業(yè)。 2021 年 19 月份，西部港區(qū)業(yè)務(wù)量繼續(xù)呈現(xiàn)快速、穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)，集裝箱吞吐量將大 500 萬(wàn)標(biāo)箱，與去年同期對(duì)比增長(zhǎng)超過(guò) 40%，占全市集裝箱吞吐量一半以上；貨物吞吐量將達(dá) 5000 萬(wàn)噸，與去年同期對(duì)比增長(zhǎng)近 25%，占全市貨物吞吐量的近 7 成。 而隨著 CEPA 實(shí)行，降低了香港物流企業(yè)進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)的門(mén)檻，以及西部通道開(kāi)通在即，南山的物流業(yè)將迎來(lái)更大的發(fā)展空間，相應(yīng)的企業(yè)不斷發(fā)展壯大。如在工業(yè)方面，作為南山區(qū)經(jīng)濟(jì)支柱的排名前 30 位的骨干企業(yè)中，有 14 家在 2021 年 18 月份的增長(zhǎng)速度低于全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)的平 均增長(zhǎng)水平，更有 7 家呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。 從上圖可以看出，近年南山寫(xiě)字樓價(jià)格除了在 0 03 年相對(duì)平穩(wěn)之外，其他時(shí)段波動(dòng)較大。 04 年第一季，深圳寫(xiě)字樓租賃水平上升了約 3 個(gè)百分點(diǎn)，而南山上升了約 5 個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)高于全 市水平。而且部分乙級(jí)寫(xiě)字樓，由于年久缺 少保養(yǎng)及維護(hù)，設(shè)備老化，檔次已明顯降低，多數(shù)寫(xiě)字樓達(dá)不到乙級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。其意味著商務(wù)公寓將和寫(xiě)字樓一起為深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展添磚加瓦，成為深圳中小民營(yíng)企業(yè)的助推器。如南油片區(qū)的寫(xiě)字樓主要輻射南山商業(yè)文化中心周邊區(qū)域，蛇口片區(qū)的寫(xiě)字樓主要輻射蛇口區(qū)域，南頭片區(qū)寫(xiě)字樓主要輻射南頭周邊的商業(yè)及行政中心，而南山只有科技園寫(xiě)字樓的輻射范圍 相對(duì)較為大，可以與羅湖、福田相媲美。寫(xiě)字樓不僅是代言城市發(fā)展的一個(gè)重要指標(biāo)，同時(shí)也是城市和區(qū)域品牌形象的 “ 名片 ” 。 南山，地處深圳西部，是深圳經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略要地之一。而在深圳寫(xiě)字樓發(fā)展史中，較著名的區(qū)域還包括人民南片區(qū)、蔡屋圍片區(qū)、華強(qiáng)北片區(qū)，以及車(chē)公廟片區(qū)，它們都是寫(xiě)字樓 、高檔寫(xiě)字樓集合的區(qū)域。 大的政策影響著整個(gè)城市的發(fā)展，局部的政策則影響著區(qū)域的發(fā)展。而南山在文教、旅游、居住、環(huán)境方面走在深圳的前頭，在深圳的五大中央?yún)^(qū)中，南山獨(dú)占其三，高新區(qū)是中央科技區(qū)（ CID）、華僑城是中央生活區(qū)（ CLD）、蛇口是中央綠化區(qū)（ CVD）。而其它片區(qū)雖然也曾努力打造商圈，但都無(wú)功而返，或者充其量是發(fā)展成為區(qū)域性小商圈，與人民南、華強(qiáng)北等深圳，甚至全國(guó)著名商圈不可同日而語(yǔ)，自然不能吸引開(kāi)發(fā)商來(lái)發(fā)展寫(xiě)字樓，特別是高檔寫(xiě)字樓。按規(guī)定，凡屬限制發(fā)展的產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目，原則上不準(zhǔn)新建項(xiàng)目；情況特殊的，須經(jīng)市、區(qū)政府行業(yè)主管部門(mén)審核并按規(guī)定程序?qū)徟? 深圳高新區(qū)科技園是深圳的一大寫(xiě)字樓集中地，總量達(dá)到 130 萬(wàn)平方米，這些寫(xiě)字樓成本低、租金低，對(duì)高新企業(yè)有很大積聚效應(yīng)。