【正文】 （ 1） 中低檔寫字樓是市場(chǎng)主流 南山主要寫字樓一覽表 樓盤名稱 地理位置 建筑 面積（ M2） 售 價(jià) （元 /㎡） 租金 等級(jí) 新保輝大廈 東濱路創(chuàng)業(yè)路 50427 5800 40 C 級(jí) 發(fā)展銀行南頭大廈 桃園路西 13500 —— 45 B 級(jí) 海王大廈 南油大道與創(chuàng)業(yè)路 30000 5600 50 B 級(jí) 中油大廈 龍崗路與創(chuàng)業(yè)路 31000 —— 55 B 級(jí) 新綠島大廈 南山大道與桂廟路 21600 6300 45 C 級(jí) 海景廣場(chǎng) 太子路南側(cè) 51000 8000 45 B 級(jí) 新時(shí)代廣場(chǎng) 太子路 87000 —— 80 A 級(jí) 西海岸大廈 南油大道北 20210 6000 45 C 級(jí) 明華國(guó)際會(huì)議中心 龜山路八號(hào) 27000 —— 65 A 級(jí) 保利城寫字樓 創(chuàng)業(yè)路與南油大道 27356 7200 65 A 級(jí) 漢唐大廈 華僑城 32021 —— 80 A 級(jí) 聯(lián)想大廈 科技園 75 A 級(jí) 創(chuàng)維大廈 科技園 65 B 級(jí) 長(zhǎng)城大廈 科技園 60 B 級(jí) 曙光大廈 科技園 50 B 級(jí) 中興大廈 科技園 70 B 級(jí) 目前，南山寫字樓的產(chǎn)品檔次比較復(fù)雜，部分寫字樓雖然是乙級(jí)，但時(shí)間較久，外觀、環(huán)境、配套、服務(wù)較差，造成寫字樓檔次混雜。 隨著南山寫字樓租賃市場(chǎng)的升溫，租金也呈現(xiàn)良好的上升勢(shì)頭，其增長(zhǎng)速度明顯大于深圳市平均水平。 （ 2） 租賃需求大，租金上揚(yáng) 南山 02 年辦公樓租賃面積為 萬(wàn)平方米， 03 年上半年為 萬(wàn)平方米，而 04 年僅第一季度就達(dá) 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)速度相當(dāng)迅猛。 04 年前三季，南山都沒(méi)有寫字樓項(xiàng)目推出市場(chǎng)，在寫字樓市場(chǎng)一片大好的形勢(shì)下，其銷售價(jià)格應(yīng)該攀升，但卻是不升反降。 南山寫字樓在往年幾乎都是獨(dú)立于深圳其他寫字樓市場(chǎng)，其銷售價(jià)格跟市場(chǎng)供應(yīng)量呈反比關(guān)系，供應(yīng)量大，價(jià)格下降；供應(yīng)量少，價(jià)格上升。 而南山寫字樓的銷售價(jià)格在供應(yīng)量的影響下，表現(xiàn)得較為波動(dòng)。 寫字 樓銷售與租賃分析 （ 1） 銷售供應(yīng)量少，價(jià)格波動(dòng)大 南山寫字樓開(kāi)發(fā)多年來(lái)以較平穩(wěn)的發(fā)展速度，開(kāi)發(fā)規(guī)模不大。大多數(shù)物流企業(yè)資產(chǎn)少，大多數(shù)只提供單純的倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸?shù)确?wù)，附加值低，規(guī)模偏小，真正骨干型綜合性第三方物流服務(wù)的企業(yè)比較少，難以形成規(guī)模效應(yīng)。除排名前 30 位的骨干企業(yè)之外，其余規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)有近 500 家，這部分企業(yè)增長(zhǎng)幅度與全區(qū)平均水平存在較大的差距，而且這部分企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益較低，虧損面大（ 34%），直接影響南山區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)的整體效益的提高。 另外，南山企業(yè)的總體質(zhì)量也有待提高。目前，深圳全市有約 萬(wàn)家民營(yíng)企業(yè)，其中福田就占了 萬(wàn)家， 03 年福田區(qū)更有月內(nèi)新增 500 多家公司的記錄。 2021 年末，據(jù)深圳市第二次全國(guó)基本單位普查公報(bào)，南山區(qū)企業(yè)單位數(shù)為6835 個(gè)，同期，羅湖區(qū)企業(yè)單位數(shù)為 10947 個(gè)，福田區(qū)為 20334 個(gè)，寶安區(qū)也達(dá)到 10475 個(gè)，南山遠(yuǎn)遠(yuǎn)處于落后狀態(tài)。 另外，南山的石化及其相關(guān)企業(yè)在南山有一定的影響力，除 此以外，南山的企業(yè)種類相對(duì)分散，沒(méi)有形成很好的集合效應(yīng)。 目前，蛇口是南山物流業(yè)企業(yè)最集中的片區(qū)，在區(qū)內(nèi)注冊(cè)的物流業(yè)企業(yè)超過(guò)50 家，云集了國(guó)內(nèi)外同 行企業(yè)，如中海船務(wù)代理有限公司、赤灣物流配送有限公司、環(huán)球通貨運(yùn)有限公司、赤灣港航股份有限公司、遼寧三峰國(guó)際貨運(yùn)代理有限公司深圳分公司、香港日本德蘭城市物流有限公司深圳代表處、森邦國(guó)際貨運(yùn)有限公司、廣東華聯(lián)通國(guó)際運(yùn)輸代理有限公司深圳分公司、中海華南物流有限公司、日本郵船株式會(huì)社蛇口辦事處、深圳市招商局物流有限公司等。此外，西部港區(qū)大鏟島綜合港區(qū)開(kāi)發(fā)已拉開(kāi)帷幕，該港區(qū)規(guī)劃為以集裝箱和通用碼頭為主的商業(yè)港區(qū)和臨港工業(yè)區(qū)，建成后集裝箱吞吐量將達(dá) 1000萬(wàn)標(biāo)箱，相當(dāng)于再造一個(gè)深圳港。 近年來(lái)南山在物流業(yè)方面也得到了大力的發(fā)展，相關(guān)企業(yè)成為南山寫字樓的重要客戶。 “ 十五 ” 期間，深圳投資 316億元，用于物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。全年機(jī)場(chǎng)旅客吞 吐量 萬(wàn)人次，機(jī)場(chǎng)貨郵行吞吐量 萬(wàn)噸。港口貨物吞吐量 萬(wàn) 噸，港口集裝箱 吞吐量 萬(wàn)標(biāo)箱， 2021 年深圳港躍升為全球第 4 大集裝箱樞紐港。深圳的物流基礎(chǔ)設(shè)施良好，目前有港口泊位 130 個(gè)，其中萬(wàn)噸級(jí)以上泊位 45 個(gè)。 高新科技企業(yè)在南山占絕對(duì)主流地位，一直影響著南山的寫字樓市場(chǎng)發(fā)展。目前已有來(lái)自 8 個(gè)國(guó)家和地區(qū)的 11 家科技商務(wù)機(jī)構(gòu)已入駐平臺(tái)并開(kāi)展業(yè)務(wù)。建設(shè)深圳國(guó)際科技商務(wù)平臺(tái)，旨在利用具有海外政府機(jī)構(gòu)和民間組織背景的科技組織與工商協(xié)會(huì)，為跨國(guó)公司來(lái)深投資、設(shè)立機(jī)構(gòu)牽線搭橋，為海外科技商務(wù)機(jī)構(gòu)和技術(shù)轉(zhuǎn)移機(jī)構(gòu)服務(wù)。單是深圳國(guó)家軟件出口基地就已聚集了 IBM、甲骨文、微軟、惠普、華為、中興、金蝶等 400 多家國(guó)內(nèi)外軟件企業(yè)， 03 年，其實(shí)現(xiàn)軟件銷售收入逾 200 億元，軟件 出口 5 億美元。據(jù)估計(jì)， 04 年，南山區(qū)將提前實(shí)現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值達(dá) 1000 億元的目標(biāo)。而深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶 “ ９＋２ ” 的規(guī)劃，包括南山的高新技術(shù)園區(qū)、留仙洞片區(qū)以及前海片區(qū)規(guī)劃在內(nèi)。 高科技一直是深圳政府發(fā)展、護(hù)持的產(chǎn)業(yè)，而且在較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，此格局不會(huì)改變，而南山在高科技產(chǎn)業(yè)這方面發(fā)展得已經(jīng)較為成熟。而雖然說(shuō)近來(lái)市場(chǎng)上出現(xiàn)的有利因素大都是大家共同擁有的，但絕大部分企業(yè)買賣、租賃寫字樓還是選擇關(guān)內(nèi)物業(yè)，也是南山寫字樓得以領(lǐng)先的一大因素。 南山與它們相比，具有基礎(chǔ)、政策等優(yōu)勢(shì)。 與南山商業(yè)文化中心區(qū)一樣，起點(diǎn)高、標(biāo)準(zhǔn)高的寶安中心區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為深圳樓市的熱點(diǎn)，同時(shí)，該片區(qū)也將成為寶安未來(lái)的文化商務(wù)中心，意味著未來(lái)該片區(qū)的寫字樓市場(chǎng)也將面臨大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。但因?yàn)閰^(qū)域、政策等因素的影響，目前寶安寫字樓處于相對(duì)落后的境地。南山寫字樓與關(guān)外寫字樓的競(jìng)爭(zhēng)，主要是與寶安的競(jìng)爭(zhēng)，特別是其中的寶安中心區(qū)和新安鎮(zhèn)，它們是寶 安寫字樓主要的片區(qū)。 南山寫字樓無(wú)論是數(shù)量，還是質(zhì)量，在短期內(nèi)都還沒(méi)能力與羅湖、福田形成強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)。 雖然深圳發(fā)展西移、 CEPA 實(shí)行、西部通道建設(shè)等因素有利于南山寫字樓的發(fā)展，但近段時(shí)間內(nèi)，南山寫字樓發(fā)展的步伐還是跟不上羅湖，特別是福田區(qū)。 2021 年前三季度，深圳辦公市場(chǎng)共銷售 萬(wàn)平方米，其中福田獨(dú)占約88％；全市辦公樓銷售金額前 5 名排行中，南山只有西海明珠花園出現(xiàn)在第三季度排行中，位列第四。 南山寫字樓無(wú)法撼動(dòng)羅湖、福田 地位 在 2021 年，南山住宅市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始領(lǐng)先深圳各區(qū)，形成百舸爭(zhēng)流的局面，但在寫字樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)上，它跟福田、羅湖卻是相差甚遠(yuǎn)，甚至前三季度沒(méi)有新的專業(yè)寫字樓供應(yīng)?？萍紙@完全屬于高科技的產(chǎn)、學(xué)、研基地，發(fā)展迅速，但不能帶動(dòng)其它產(chǎn)業(yè)，也形成不了良好的商務(wù)氣氛；蛇口有大量的物流業(yè)企業(yè)，但他們大都委身于檔次低的寫字樓，甚至在商住樓內(nèi)辦公，使得蛇口的寫字樓得不到大的發(fā)展，孤立而無(wú)奈地存在；而其它片區(qū)的情況更是不容樂(lè)觀，它們的寫字樓別說(shuō)走出南山，就是連片區(qū)也難以跨出。南山未來(lái)的商業(yè)文化中心 較好，多個(gè)寫字樓共同構(gòu)成南山區(qū)的商務(wù)中心 齊全，商業(yè)配套檔次中等 較 高，規(guī)劃中的寫字樓集中區(qū)域，開(kāi)始建設(shè) 較 高 總規(guī)劃有36 萬(wàn)平方米的寫字樓供心區(qū) 戶，區(qū)位優(yōu)越 極為便利 應(yīng) 南 油 一般，地處南山裝半島內(nèi)腹 較方便，車輛能方便地駛?cè)霝I海大道，多路公交車經(jīng)過(guò) 差，缺乏整體規(guī)劃，在近期難以改觀 差，傳統(tǒng)工業(yè)區(qū) 較齊全，但商業(yè)配套檔次較低 較低，以乙級(jí)寫字樓為主 較 低 小 蛇 口 較好，深圳改革