【正文】 為3%。l 一個寫字樓物業(yè)中有實(shí)力大公司的進(jìn)駐對整個項(xiàng)目形象檔次的提升無疑有積極的作用，而此選項(xiàng)的單項(xiàng)選擇比例超過一成，因此在項(xiàng)目營銷推廣中實(shí)力公司的入駐也是一大賣點(diǎn)。l 由于決大部分消費(fèi)者購買的目的是自用，因此對物業(yè)的升值潛力不是很在意。小結(jié)：l 考慮到寫字樓使用的方便性及經(jīng)濟(jì)性，地段、交通、價格三者構(gòu)成了消費(fèi)者選擇辦公物業(yè)的最基本也是最重要的因素。十一、選擇辦公物業(yè)的主要考慮因素從本次市調(diào)數(shù)據(jù)分析的結(jié)果來看，在選擇辦公物業(yè)的主要考慮因素中綜合比例地段的綜合選擇比例為18%, 交通的綜合比例為18%, 價格的綜合比例為18%, 硬件配置的綜合比例為11%, 軟件服務(wù)的綜合比例為6%, 物業(yè)管理的綜合比例為12%, 物業(yè)升值潛力的綜合比例為2%, 物業(yè)外部形象的綜合比例為10%, 是否有實(shí)力大公司入駐的綜合比例為4%, 是否與政府部門接近的綜合比例為1%。十、對辦公物業(yè)買和租的選擇傾向通過對有意向更換辦公場所公司的進(jìn)一步調(diào)查分析，傾向于買的比例為45%，傾向于租的比例為55%?？梢钥闯鲂畔⒆稍兎?wù)、美術(shù)廣告設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)/建筑/裝潢等對公司形象要求較高的行業(yè)對更換目前辦公環(huán)境的要求最為強(qiáng)烈，而目前惠州辦公物業(yè)的租售市場中明顯缺乏這種檔次物業(yè)的有效供給，對于項(xiàng)目的入市無疑是一大利好。小結(jié)：l 超過四成的受訪對象有可能在2年內(nèi)更換目前的辦公環(huán)境，可以看出惠州市辦公物業(yè)市場存在相當(dāng)大的潛力，特別是一些功能檔次較高的辦公物業(yè)將受到市場的青睞。l 由于惠州純寫字樓物業(yè)的供應(yīng)量不大，而且基本上屬于90年代的建筑，同時惠州決大多數(shù)公司的辦公場所設(shè)在住宅樓中，因此辦公物業(yè)外部形象及物業(yè)管理也存在很大問題。八、存在的主要問題存在的主要問題反映中，認(rèn)為目前辦公物業(yè)地段較偏的綜合比例為2%, 交通不便的綜合比例為7%, 租金偏高的綜合比例為11%, 硬件設(shè)施落后的綜合比例為31%, 軟件服務(wù)不足的綜合比例為11%, 物業(yè)管理差的綜合比例為21%, 物業(yè)的外部形象差的綜合比例為17%。小結(jié)：l 可以明顯看出，地段的優(yōu)越及交通的便捷是目前惠州辦公物業(yè)最大的優(yōu)勢。對目前辦公物業(yè)的評價七、比較滿意的方面通過本次市調(diào)數(shù)據(jù)的匯總分析：綜合比例地段的綜合選擇比例為32%, 交通便捷的綜合比例為33%, 價格/租金合理的綜合比例為10%, 硬件配置不錯的綜合比例為5%, 軟件服務(wù)好的綜合比例為1%, 物業(yè)管理不錯的綜合比例為8%, 物業(yè)升值潛力大的綜合比例為5%, 物業(yè)外部形象好的綜合比例為6%。l 行業(yè)租金水平對比通過分行業(yè)租金水平的統(tǒng)計(jì)分析，電子及通訊業(yè)平均租金水平為24元/㎡，機(jī)械機(jī)電20元/㎡，房地產(chǎn)/建筑/裝潢26元/㎡，旅游業(yè)15元/㎡，信息咨詢服務(wù)業(yè)28元/㎡，美術(shù)廣告設(shè)計(jì)21元/㎡，能源工業(yè)26元/㎡， IT業(yè)33元/㎡，制造業(yè)9元/㎡，貿(mào)易22元/㎡，其他19元/㎡。小結(jié)：l ㎡。l 同時可以看到盡管惠州的辦公物業(yè)市場不景氣，購買單價在5000元/㎡以上的比例卻達(dá)到了17%，這部分物業(yè)的購買時間大多集中在19911996年之間，由于公司發(fā)展時間相對較長，同時能在這么多年中生存下來，說明公司目前也頗有實(shí)力，且隨著公司業(yè)務(wù)的發(fā)展，原有的辦公物業(yè)在硬件及形象上越來越不能滿足他們的需求，因此這部分公司打算重新購置辦公物業(yè)的愿望相對較強(qiáng)。小結(jié)：l 總體平均購買單價3180元/㎡。四、自有物業(yè)屬性從本次市調(diào)統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果來看：自購比例為55%自建比例為45%小結(jié)：從目前自有物業(yè)的屬性分析來看，自建辦公物業(yè)的比例達(dá)到了45%，顯示整個惠州寫字樓市場還相當(dāng)原始，自建自用的現(xiàn)象非常普遍；同時也說明惠州寫字樓市場由于企業(yè)實(shí)力及經(jīng)營信心的相對不足，購買寫字樓的熱情不高，市場還沒有真正啟動。小結(jié)：l 從惠州目前辦公物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬性來看，自有的比例不足三成，超過七成的公司通過租賃辦公物業(yè)來實(shí)現(xiàn)公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，一方面是由于部分寫字樓（特別是金融機(jī)構(gòu)開發(fā)的寫字樓，如廣東發(fā)展銀行大廈、匯銀大廈）只租不賣，但從幾個推向市場的寫字樓的銷售情況來看，效果并不理想，顯示企業(yè)長期經(jīng)營的信心不足。l 500㎡以上辦公面積的公司所占的比例達(dá)到了30%，主要由制造企業(yè)構(gòu)成。二、辦公面積本次市調(diào)中辦公面積在50㎡以下的比例為3%, 50100㎡的比例為18%,100200㎡的比例為31%, 200300㎡的比例為10%, 300500㎡的比例為8%, 5001000㎡的比例為18%, 1000㎡以上的比例為12%。說明：l 制造業(yè)雖然是惠州的絕對主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，但考慮到大多數(shù)制造企業(yè)本身對公司形象展示的要求不高，且大多在工業(yè)區(qū)自己廠房內(nèi)辦公，既方便又經(jīng)濟(jì)，不需要專門的寫字樓；而作為非常有實(shí)力的制造企業(yè)，會開發(fā)以自己企業(yè)命名的辦公大樓，以達(dá)到展示公司形象和實(shí)力的目的，因此制造業(yè)沒有作為本次市調(diào)的重點(diǎn)。由于是銀行近期開發(fā)的物業(yè)，因此在內(nèi)部裝修上檔次顯得不錯，但由于所處地段相對較偏，出租情況非常不理想，除了自用和聯(lián)通外，其他部分全部空置，整體出租率10%左右。入駐公司以房地產(chǎn)、裝修、通訊、會計(jì)師事務(wù)所、實(shí)業(yè)、工貿(mào)等行業(yè)為主。廣東發(fā)展銀行大廈廣東發(fā)展銀行大廈位于下埔路，屬廣東發(fā)展銀行惠州分行自有物業(yè)，高17層，1—2樓為廣東發(fā)展銀行自用，3—4樓是社會保險基金辦公用房，5—14樓對外出租，并且是只租不售，租金在30—50元/平米之間。目前入駐的公司以信息服務(wù)、科技咨訊、廣告、裝修等行業(yè)為主。由于物業(yè)開發(fā)較早，因此沒有中央空調(diào)等硬件設(shè)施的配備，只是提供簡單的物業(yè)管理（如來客登記），而物業(yè)管理費(fèi)的收取也相對比較低。悅洲廣場悅洲廣場為多層辦公寫字樓，單層面積較大，分為左右兩區(qū)（單區(qū)面積達(dá)1000平米以上），其內(nèi)部裝修、配套及外部形象一般，租金在2040元/平方不等，其中有三層為一些公司的自有物業(yè)，也有政府機(jī)構(gòu)在此辦公。該寫字樓屬于90年代后期開發(fā)的寫字樓，由于其地理位置的優(yōu)越性，許多外貿(mào)公司選擇了在此辦公。目前存在的主要問題就是停車位的嚴(yán)重不足。天星大廈天星大廈地處麥地路，地段較好，出入交通便利，由于是早期開發(fā)的物業(yè)，目前項(xiàng)目整體形象及內(nèi)部設(shè)施都較陳舊，但由于該物業(yè)的租金具有一定的競爭力，因此出租情況良好，目前可以達(dá)到90%的整體出租率。目前物業(yè)整體出租率不到40%，租金3040元/㎡之間（早期租客的租金為20元/㎡左右）。一些主要辦公物業(yè)的具體情況如下：國商大廈國商大廈地段優(yōu)勢明顯，出入交通方便，商住兩用，由于入伙時間比較早，項(xiàng)目整體形象上顯得陳舊。二、寫字樓個案分析從目前惠城區(qū)辦公