【正文】 本的前提下提供優(yōu)質的服務對于項目的成功開發(fā)無疑將產生積極的作用。小結：2年內有意向更換辦公物業(yè)的公司中有近一半的受訪者傾向于購買，表現(xiàn)出對公司經營前景及整個經濟大環(huán)境的足夠信心，對于本項目的銷售無疑是一大利好。小結：l 可以看出硬件設施配置的相對不足，功能落后是目前惠州辦公物業(yè)存在的最為突出的問題，其中主要體現(xiàn)在停車位的嚴重不足。l 租金處于1020元/㎡的低檔辦公物業(yè)占了惠州市場的近一半份額，而租金在40元/㎡以上的比例只有10%左右，一方面由于惠州市場缺乏上檔次的辦公物業(yè)供應，另一方面也顯示惠州寫字樓租客承租能力的相對不足。l 惠州市目前辦公物業(yè)市場的現(xiàn)狀對于本項目的開發(fā)來講，可以說是機遇與風險并存，機遇來自于寫字樓較低的自有率及目前寫字樓落后的功能，風險則主要來自于寫字樓市場的大量空置及消費者的接受度的把握，因此如何引導市場將是本項目成功開發(fā)的關鍵，同時強化項目自身的優(yōu)勢賣點及前景，體現(xiàn)項目與惠州目前大量空置寫字樓在檔次及形象上的差異，才能在目前不景氣的市場中有所突破。第二篇 市調數據分析一、公司所屬行業(yè)結構在本次市調中，電子及通訊業(yè)所占的比例為7%, 機械機電2%, 房地產/建筑/裝潢21%, 旅游業(yè)2%, 信息咨詢服務業(yè)24%, 美術廣告設計7%, 能源工業(yè)4%, 食品工業(yè)1%, IT業(yè)10%, 制造業(yè)9%, 貿易6%, 其他7%。達利大廈達利大廈地處麥地路與橫江四路交匯處，地段成熟，有眾多的公交路線經過，交通便利，內部裝修檔次在惠城區(qū)內具有一定的競爭力，不過物業(yè)外立面的廣告牌過多，整體形象顯得雜亂，租金在20—40元/平米之間，由于項目地段及交通優(yōu)勢明顯，目前出租情況不錯，出租率超過80%?，F(xiàn)入駐公司以IT、廣告公司為主，其辦公面積不大，50—150平米之間。（七）物業(yè)管理從前期市調了解的情況來看，惠城區(qū)辦公物業(yè)的物業(yè)管理基本上都是由本地的管理公司負責，由于缺乏完善管理體制的保障及管理經驗的積累，因此物業(yè)管理的總體水平不高，很多時候只提供簡單的保安服務，根本談不上物業(yè)管理的專業(yè)化和科學化，對此許多租客也表示了他們強烈的要求。但有一個非常明顯的現(xiàn)象就是目前有很多公司希望找一個更好的辦公場所以提升公司的形象。（二）總體分布麥地路、德賽大道沿線及江北是惠城辦公物業(yè)相對集中的三個區(qū)域：麥地路沿線的辦公物業(yè)主要包括國商大廈、盈金泰大廈、達利大廈、天星大廈、匯銀大廈等；德賽大道沿線的辦公物業(yè)主要包括廣東發(fā)展銀行大廈、投資管理大廈、廣發(fā)證券大廈、南壇大廈等；而江北屬新區(qū)，近年開發(fā)了外商投資管理大廈、德賽大廈、電信大廈等，但由于江北目前的開發(fā)不是很成熟，人氣仍顯得不足，因此目前江北開發(fā)的寫字樓相比麥地路和賽大道沿線的辦公物業(yè)租售情況不是很理想。而絕大多數辦公物業(yè)的整體形象都顯得比較陳舊，同時立面上往往會掛很多公司或產品的廣告牌，總體感覺很亂，不利于公司形象的展示。目前物業(yè)整體出租率不到40%，租金3040元/㎡之間（早期租客的租金為20元/㎡左右）。悅洲廣場悅洲廣場為多層辦公寫字樓，單層面積較大，分為左右兩區(qū)（單區(qū)面積達1000平米以上），其內部裝修、配套及外部形象一般，租金在2040元/平方不等，其中有三層為一些公司的自有物業(yè)，也有政府機構在此辦公。入駐公司以房地產、裝修、通訊、會計師事務所、實業(yè)、工貿等行業(yè)為主。l 500㎡以上辦公面積的公司所占的比例達到了30%，主要由制造企業(yè)構成。l 同時可以看到盡管惠州的辦公物業(yè)市場不景氣，購買單價在5000元/㎡以上的比例卻達到了17%，這部分物業(yè)的購買時間大多集中在19911996年之間，由于公司發(fā)展時間相對較長，同時能在這么多年中生存下來，說明公司目前也頗有實力，且隨著公司業(yè)務的發(fā)展，原有的辦公物業(yè)在硬件及形象上越來越不能滿足他們的需求，因此這部分公司打算重新購置辦公物業(yè)的愿望相對較強。小結：l 可以明顯看出，地段的優(yōu)越及交通的便捷是目前惠州辦公物業(yè)最大的優(yōu)勢?？梢钥闯鲂畔⒆稍兎?、美術廣告設計、房地產/建筑/裝潢等對公司形象要求較高的行業(yè)對更換目前辦公環(huán)境的要求最為強烈，而目前惠州辦公物業(yè)的租售市場中明顯缺乏這種檔次物業(yè)的有效供給，對于項目的入市無疑是一大利好。l 由于決大部分消費者購買的目的是自用，因此對物業(yè)的升值潛力不是很在意。l 分行業(yè)的平均面積要求從分行業(yè)需求面積的統(tǒng)計數據分析來看電子及通訊業(yè)的平均面積要求為150㎡機械機電為115㎡房地產/建筑/裝潢為253㎡旅游業(yè)為120㎡信息咨詢服務業(yè)為380㎡美術廣告設計為182㎡能源工業(yè)為475㎡ IT業(yè)為280㎡貿易為395㎡其他為326㎡可以看出電子及通訊、機械機電、房地產/建筑/裝潢、旅游、美術廣告設計、IT等行業(yè)的平均面積要求都處于100300㎡之間，符合整體特征。小結：l 總價在2040萬之間的單位需求量最大，占到了34%。單項選擇比例中央空調系統(tǒng)的單項選擇比例為73%, 會議中心的單項選擇比例為23%, 公共部分的背景音樂系統(tǒng)的單項選擇比例為7%, 給排水系統(tǒng)的單項選擇比例為22%, 有限電視系統(tǒng)的單項選擇比例為20%, 寬頻網絡的單項選擇比例為91%, 公共區(qū)域的電視監(jiān)控系統(tǒng)的單項選擇比例為27%, 樓內移動電話系統(tǒng)的單項選擇比例為27%。小結：l 本項目軟件服務內容的設置中建議不考慮衣物干濕洗及翻譯功能。小結：l 顯然本項目的地段及交通優(yōu)勢得到了消費者的普遍認可。l 地段的優(yōu)越及交通的便捷是目前惠州辦公物業(yè)最大的優(yōu)勢，但存在的問題也相當突出，硬件配置特別是停車位的相對不足，物業(yè)功能落后、整體形象差、沒有規(guī)范的物業(yè)管理等不利因素一直影響著惠州市辦公物業(yè)的檔次及整體形象。l 超過四成的受訪對象有可能在2年內更換目前的辦公環(huán)境，而其中有近一半的受訪者傾向于購買，可以看出惠州辦公物業(yè)市場在未來幾年將會有一個不錯的發(fā)展機遇，特別是一些功能檔次較高的辦公物業(yè)將受到市場的青睞。昵稱：紅楓，歡迎您提出寶貴的意見和建議，非常感謝您的光臨，謝謝?。?。l 公用會議中心的選擇比例超過20%，從市調中反應的情況來看，像拍賣公司等性質的行業(yè)希望提供這種配套的要求比較強烈，因此建議在裙樓可適當考慮一定規(guī)模的會議中心功能的設置。l 由于歷史的原因，惠州辦公物業(yè)的整體租金水平偏低，1020元/㎡的低檔辦公物業(yè)占了惠州市場的近一半份額，而租金在40元/㎡以上的比例只有10%左右，㎡。l 同時認為物業(yè)升值潛力大的比例達到了25%，說明整個江北片區(qū)的發(fā)展?jié)摿捌瑓^(qū)物業(yè)的升值前景逐漸得到了認同，因此本項目在最大限度吸引自用客戶的同時，可以適當考慮一部分投資客。l 餐飲服務可以在