【正文】 本的前提下提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)對于項目的成功開發(fā)無疑將產(chǎn)生積極的作用。小結(jié)：2年內(nèi)有意向更換辦公物業(yè)的公司中有近一半的受訪者傾向于購買，表現(xiàn)出對公司經(jīng)營前景及整個經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的足夠信心，對于本項目的銷售無疑是一大利好。小結(jié)：l 可以看出硬件設(shè)施配置的相對不足，功能落后是目前惠州辦公物業(yè)存在的最為突出的問題，其中主要體現(xiàn)在停車位的嚴(yán)重不足。l 租金處于1020元/㎡的低檔辦公物業(yè)占了惠州市場的近一半份額，而租金在40元/㎡以上的比例只有10%左右，一方面由于惠州市場缺乏上檔次的辦公物業(yè)供應(yīng)，另一方面也顯示惠州寫字樓租客承租能力的相對不足。l 惠州市目前辦公物業(yè)市場的現(xiàn)狀對于本項目的開發(fā)來講，可以說是機(jī)遇與風(fēng)險并存，機(jī)遇來自于寫字樓較低的自有率及目前寫字樓落后的功能，風(fēng)險則主要來自于寫字樓市場的大量空置及消費(fèi)者的接受度的把握，因此如何引導(dǎo)市場將是本項目成功開發(fā)的關(guān)鍵，同時強(qiáng)化項目自身的優(yōu)勢賣點(diǎn)及前景，體現(xiàn)項目與惠州目前大量空置寫字樓在檔次及形象上的差異，才能在目前不景氣的市場中有所突破。第二篇 市調(diào)數(shù)據(jù)分析一、公司所屬行業(yè)結(jié)構(gòu)在本次市調(diào)中，電子及通訊業(yè)所占的比例為7%, 機(jī)械機(jī)電2%, 房地產(chǎn)/建筑/裝潢21%, 旅游業(yè)2%, 信息咨詢服務(wù)業(yè)24%, 美術(shù)廣告設(shè)計7%, 能源工業(yè)4%, 食品工業(yè)1%, IT業(yè)10%, 制造業(yè)9%, 貿(mào)易6%, 其他7%。達(dá)利大廈達(dá)利大廈地處麥地路與橫江四路交匯處，地段成熟，有眾多的公交路線經(jīng)過，交通便利，內(nèi)部裝修檔次在惠城區(qū)內(nèi)具有一定的競爭力，不過物業(yè)外立面的廣告牌過多，整體形象顯得雜亂，租金在20—40元/平米之間，由于項目地段及交通優(yōu)勢明顯，目前出租情況不錯，出租率超過80%。現(xiàn)入駐公司以IT、廣告公司為主，其辦公面積不大，50—150平米之間。（七）物業(yè)管理從前期市調(diào)了解的情況來看，惠城區(qū)辦公物業(yè)的物業(yè)管理基本上都是由本地的管理公司負(fù)責(zé)，由于缺乏完善管理體制的保障及管理經(jīng)驗的積累，因此物業(yè)管理的總體水平不高，很多時候只提供簡單的保安服務(wù)，根本談不上物業(yè)管理的專業(yè)化和科學(xué)化，對此許多租客也表示了他們強(qiáng)烈的要求。但有一個非常明顯的現(xiàn)象就是目前有很多公司希望找一個更好的辦公場所以提升公司的形象。（二）總體分布麥地路、德賽大道沿線及江北是惠城辦公物業(yè)相對集中的三個區(qū)域：麥地路沿線的辦公物業(yè)主要包括國商大廈、盈金泰大廈、達(dá)利大廈、天星大廈、匯銀大廈等；德賽大道沿線的辦公物業(yè)主要包括廣東發(fā)展銀行大廈、投資管理大廈、廣發(fā)證券大廈、南壇大廈等；而江北屬新區(qū)，近年開發(fā)了外商投資管理大廈、德賽大廈、電信大廈等，但由于江北目前的開發(fā)不是很成熟，人氣仍顯得不足，因此目前江北開發(fā)的寫字樓相比麥地路和賽大道沿線的辦公物業(yè)租售情況不是很理想。而絕大多數(shù)辦公物業(yè)的整體形象都顯得比較陳舊，同時立面上往往會掛很多公司或產(chǎn)品的廣告牌，總體感覺很亂，不利于公司形象的展示。目前物業(yè)整體出租率不到40%，租金3040元/㎡之間（早期租客的租金為20元/㎡左右）。悅洲廣場悅洲廣場為多層辦公寫字樓，單層面積較大，分為左右兩區(qū)（單區(qū)面積達(dá)1000平米以上），其內(nèi)部裝修、配套及外部形象一般，租金在2040元/平方不等，其中有三層為一些公司的自有物業(yè)，也有政府機(jī)構(gòu)在此辦公。入駐公司以房地產(chǎn)、裝修、通訊、會計師事務(wù)所、實業(yè)、工貿(mào)等行業(yè)為主。l 500㎡以上辦公面積的公司所占的比例達(dá)到了30%，主要由制造企業(yè)構(gòu)成。l 同時可以看到盡管惠州的辦公物業(yè)市場不景氣，購買單價在5000元/㎡以上的比例卻達(dá)到了17%，這部分物業(yè)的購買時間大多集中在19911996年之間，由于公司發(fā)展時間相對較長，同時能在這么多年中生存下來，說明公司目前也頗有實力，且隨著公司業(yè)務(wù)的發(fā)展，原有的辦公物業(yè)在硬件及形象上越來越不能滿足他們的需求，因此這部分公司打算重新購置辦公物業(yè)的愿望相對較強(qiáng)。小結(jié)：l 可以明顯看出，地段的優(yōu)越及交通的便捷是目前惠州辦公物業(yè)最大的優(yōu)勢。可以看出信息咨詢服務(wù)、美術(shù)廣告設(shè)計、房地產(chǎn)/建筑/裝潢等對公司形象要求較高的行業(yè)對更換目前辦公環(huán)境的要求最為強(qiáng)烈，而目前惠州辦公物業(yè)的租售市場中明顯缺乏這種檔次物業(yè)的有效供給，對于項目的入市無疑是一大利好。l 由于決大部分消費(fèi)者購買的目的是自用，因此對物業(yè)的升值潛力不是很在意。l 分行業(yè)的平均面積要求從分行業(yè)需求面積的統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析來看電子及通訊業(yè)的平均面積要求為150㎡機(jī)械機(jī)電為115㎡房地產(chǎn)/建筑/裝潢為253㎡旅游業(yè)為120㎡信息咨詢服務(wù)業(yè)為380㎡美術(shù)廣告設(shè)計為182㎡能源工業(yè)為475㎡ IT業(yè)為280㎡貿(mào)易為395㎡其他為326㎡可以看出電子及通訊、機(jī)械機(jī)電、房地產(chǎn)/建筑/裝潢、旅游、美術(shù)廣告設(shè)計、IT等行業(yè)的平均面積要求都處于100300㎡之間，符合整體特征。小結(jié)：l 總價在2040萬之間的單位需求量最大，占到了34%。單項選擇比例中央空調(diào)系統(tǒng)的單項選擇比例為73%, 會議中心的單項選擇比例為23%, 公共部分的背景音樂系統(tǒng)的單項選擇比例為7%, 給排水系統(tǒng)的單項選擇比例為22%, 有限電視系統(tǒng)的單項選擇比例為20%, 寬頻網(wǎng)絡(luò)的單項選擇比例為91%, 公共區(qū)域的電視監(jiān)控系統(tǒng)的單項選擇比例為27%, 樓內(nèi)移動電話系統(tǒng)的單項選擇比例為27%。小結(jié)：l 本項目軟件服務(wù)內(nèi)容的設(shè)置中建議不考慮衣物干濕洗及翻譯功能。小結(jié)：l 顯然本項目的地段及交通優(yōu)勢得到了消費(fèi)者的普遍認(rèn)可。l 地段的優(yōu)越及交通的便捷是目前惠州辦公物業(yè)最大的優(yōu)勢，但存在的問題也相當(dāng)突出，硬件配置特別是停車位的相對不足，物業(yè)功能落后、整體形象差、沒有規(guī)范的物業(yè)管理等不利因素一直影響著惠州市辦公物業(yè)的檔次及整體形象。l 超過四成的受訪對象有可能在2年內(nèi)更換目前的辦公環(huán)境，而其中有近一半的受訪者傾向于購買，可以看出惠州辦公物業(yè)市場在未來幾年將會有一個不錯的發(fā)展機(jī)遇，特別是一些功能檔次較高的辦公物業(yè)將受到市場的青睞。昵稱：紅楓，歡迎您提出寶貴的意見和建議，非常感謝您的光臨，謝謝??！。l 公用會議中心的選擇比例超過20%，從市調(diào)中反應(yīng)的情況來看，像拍賣公司等性質(zhì)的行業(yè)希望提供這種配套的要求比較強(qiáng)烈，因此建議在裙樓可適當(dāng)考慮一定規(guī)模的會議中心功能的設(shè)置。l 由于歷史的原因，惠州辦公物業(yè)的整體租金水平偏低，1020元/㎡的低檔辦公物業(yè)占了惠州市場的近一半份額，而租金在40元/㎡以上的比例只有10%左右，㎡。l 同時認(rèn)為物業(yè)升值潛力大的比例達(dá)到了25%，說明整個江北片區(qū)的發(fā)展?jié)摿捌瑓^(qū)物業(yè)的升值前景逐漸得到了認(rèn)同，因此本項目在最大限度吸引自用客戶的同時，可以適當(dāng)考慮一部分投資客。l 餐飲服務(wù)可以在