【正文】 14層（ 2棟） 總建筑面積： ㎡ 單層面積： 1000㎡ 主力戶(hù)型： 80100㎡ 裙樓 1岑為地上，地上、地下車(chē)位； 裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡(jiǎn)裝，室內(nèi)吊頂，地面磚 電梯 電梯： 2部 入住單位 寫(xiě)字間租戶(hù)多為地產(chǎn)類(lèi)、工程、裝飾 教育、培訓(xùn)、小額貸款等類(lèi)企業(yè)，規(guī) 模以中小企業(yè)為主。 入住單位 目前入駐企業(yè)代表恒大地產(chǎn)（整層）、 中國(guó)華能（整層）、鑫世紀(jì)（整層）、 昌邑建設(shè)工程公司（整層），其他為小 型裝修公司、教育等。 （ 4）項(xiàng)目周邊項(xiàng)目：在售項(xiàng)目較為低端， 均為不住宅搭配項(xiàng)目；潛在的濰坊中心規(guī)劃定位較為高端，預(yù)計(jì)將在 2023年 10月份入市，預(yù)計(jì)價(jià)格在 7500元 /㎡，價(jià)格較高。 產(chǎn)品定位 31 ?就濰坊市場(chǎng)而言，目前寫(xiě)字樓里絕大多數(shù)為中小企業(yè)；相對(duì)而言中小企業(yè)人員較少，規(guī)模小，資金有限，常需要加班加點(diǎn)； ?客戶(hù)角度：他們需要的商務(wù)面積丌一定很大，但卻要硬件配套齊全，可靈活分割，還要費(fèi)用省，人氣旺，管理靈活而有條丌紊；這樣對(duì)于產(chǎn)品配套需求較為與業(yè)化 ?市場(chǎng)角度：目前市場(chǎng)與業(yè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目較少，均在丌同程度上存在硬件配套缺失問(wèn)題，中央空調(diào)和車(chē)位問(wèn)題尤其明顯；這就為與業(yè)化的寫(xiě)字樓提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 :08:4421:08:44February 27, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 :08:4421:08Feb2327Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿(mǎn)，留一份不足，可得無(wú)限完美。 , February 27, 2023 ? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話(huà)。 2023年 2月 27日星期一 9時(shí) 8分 44秒 21:08:4427 February 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 :08:4421:08Feb2327Feb23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 :08:4421:08:44February 27, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。 鳶都首家青年企業(yè)集群 類(lèi)甲級(jí)商務(wù)辦公 戶(hù)型及樓層劃分 32 地下 10F 20F 24F 27F 1F 地下為 車(chē)庫(kù) 商務(wù)辦公區(qū) 設(shè)計(jì)配套會(huì)議室 ?將整棟寫(xiě)字樓分為三部分，地下為車(chē)位， 在 24層配置配套會(huì)議室 ，其他為整層商務(wù)辦公； ?單層面積 450㎡，丌再單獨(dú)做戶(hù)型分割， ?前期可通過(guò)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)迚行招商，召集集團(tuán)大企迚駐，有利于后期散售部分寫(xiě)字樓銷(xiāo)售 ?銷(xiāo)售時(shí)實(shí)現(xiàn)單層 12家企業(yè)，每家入駐企業(yè)都可以實(shí)現(xiàn)獨(dú)立、私享辦公空間 商務(wù)辦公區(qū) 整層 /半層銷(xiāo)售，打造鳶都首家青年企業(yè)辦公集群 寫(xiě)字樓配置 33 硬件配置 外 立 面： 玻璃幕墻 、石材 公共空間裝修標(biāo)準(zhǔn) : 電 梯： 轎廂尺寸、電梯品牌、設(shè)計(jì)等候 時(shí)間 車(chē) 位： 車(chē)位配比 空 調(diào)： 系統(tǒng)類(lèi)型、運(yùn)營(yíng)方式、計(jì)量方式 配套 設(shè)施： 會(huì)議室、商務(wù)中心、餐飲、必要辦公生活配套商店 軟件配置 物業(yè)服務(wù)： 管理服務(wù)方式、物業(yè)管理公司、特色服務(wù) 智能化系統(tǒng)： 5A智能化 發(fā)展商品牌： 發(fā)展商曾經(jīng)運(yùn)作項(xiàng)目口碑 大堂 電梯間 衛(wèi)生間 甲級(jí)樓宇要素 物業(yè)形象關(guān)鍵詞 寫(xiě)字樓配置 34 名稱(chēng) 配置標(biāo)準(zhǔn) 硬件配置 外立面 鋁板 玻璃幕墻 石材 大堂 挑空處理，精裝大堂 層高 層高 空調(diào) 采用國(guó)際知名品牌中央空調(diào)系統(tǒng) 電梯 國(guó)際知名品牌，每部電梯服務(wù)面積小于 3900平方米 /噸 /臺(tái) ,候梯時(shí)間不超過(guò) 30秒鐘。以專(zhuān)業(yè)化寫(xiě)字樓形象召集客戶(hù) 威脅 Threaten 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢(shì)，避免威脅 ?政策緊縮，打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)的意圖明顯。 物業(yè)公司 辰隆物業(yè) 高新區(qū)代表性寫(xiě)字樓項(xiàng)目，整體檔次代表了已入住寫(xiě)字樓的較高水平。 物業(yè)公司 中土物業(yè) 福壽街代表性寫(xiě)字樓項(xiàng)目，整體出租率一般，租金水平較低， /㎡ /天。 案例分析 案例分析 —金融廣場(chǎng) 項(xiàng)目名稱(chēng) 金融廣場(chǎng) 地理位置 東風(fēng)東街與濰縣中路交叉口 開(kāi)發(fā)商 濰坊大盛名揚(yáng)置業(yè)有限 公司 對(duì)外報(bào)價(jià) 均價(jià) 6900元 /㎡ 開(kāi)工時(shí)間 2023年 10月 1日 竣工時(shí)間 2023年 8月 31日 總建筑面積 33萬(wàn)㎡ 寫(xiě)字樓建 筑面積 ㎡ 物業(yè)類(lèi)型 寫(xiě)字樓 容積率 單層面積 1100㎡ 車(chē)位配比 地上、地下共計(jì) 300個(gè) 面積區(qū)間 主力面積 60200㎡ 樓層狀況 共 14棟，一期首開(kāi) 6棟， 每棟 12層 外立面 玻璃幕墻 +石材 大 堂 400㎡ ，精裝修 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 裝修設(shè)施 三菱電梯（ 3部）、中央空 調(diào) 客戶(hù)信息 購(gòu)買(mǎi)投資類(lèi)產(chǎn)品的為奎文區(qū)、高新區(qū)投資客戶(hù)； 樓層劃分 13層商鋪； 412層為寫(xiě)字樓 優(yōu)劣勢(shì) 分析 優(yōu)勢(shì)：首次推出寫(xiě)字樓反租，年反租 %，十年回本，對(duì)投資客戶(hù)吸 引較大； 劣勢(shì)：半層起售，且有行業(yè)限定，只賣(mài)給金融、保險(xiǎn)、貸款等公司； 濰坊規(guī)模較大的寫(xiě)字樓集群，一期共有 6棟 12層的寫(xiě)字樓，反租類(lèi)寫(xiě)字樓（年回報(bào)率%）出售較快。 項(xiàng)目名稱(chēng) 中天下 〃 濰坊國(guó)際 地理位置 勝利街新華路交叉口西南 開(kāi)發(fā)商 濰坊大盛名揚(yáng)置業(yè)有 限公司 對(duì)外報(bào)價(jià) 起價(jià) 5800元 /㎡ ，均價(jià) 6800 元 /㎡ 開(kāi)工時(shí)間 2023年 10月 1日 竣工時(shí)間 2023年 8月 31日 占地面積 6849平方米 建筑面積 ㎡（寫(xiě)字樓占 ㎡） 物業(yè)類(lèi)型 寫(xiě)字樓 容積率 單層面積 1200㎡ 車(chē)位配比 地上、地下共計(jì) 300個(gè) 面積區(qū)間 主力面積 60200㎡ 樓層狀況 共 27層，每層 14或 17戶(hù) 外立面 玻璃幕墻 +石材 大 堂 400㎡ ，精裝修 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 裝修設(shè)施 東芝電梯（ 5部）、中央空 調(diào)、地暖，局部新風(fēng)系統(tǒng) 客戶(hù)信息 知名企業(yè)較多， PICC、中建旗下中外園林設(shè)計(jì)公司、光明乳業(yè)等 樓層劃分 15層商鋪； 611層為小戶(hù)型寫(xiě)字間，散售； 1227層為大戶(hù)型寫(xiě)字 間，整層或半層出售 優(yōu)劣勢(shì) 分析 優(yōu)勢(shì)：濰坊代表性寫(xiě)字樓項(xiàng)目，新華路商圈，宣稱(chēng) 5A級(jí)寫(xiě)字樓，營(yíng) 造項(xiàng)目的高端意向 ,營(yíng)銷(xiāo)推廣調(diào)性高（從活動(dòng)、推廣方向、設(shè)計(jì)物料 等方面），市場(chǎng)知名度、認(rèn)可度較高；地段：依托新華路商圈、搭 界新興政務(wù)區(qū)。 投資大廈 聯(lián)通大廈 盈隆廣場(chǎng) 華潤(rùn)商務(wù) 東盛廣場(chǎng) 中土大廈 金馬國(guó)際 辰隆理想 東晨杰座 金融街 2023年 2023年 7月 2023年 1