【正文】 14層（ 2棟） 總建筑面積： ㎡ 單層面積： 1000㎡ 主力戶型： 80100㎡ 裙樓 1岑為地上，地上、地下車位； 裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡裝，室內(nèi)吊頂，地面磚 電梯 電梯： 2部 入住單位 寫字間租戶多為地產(chǎn)類、工程、裝飾 教育、培訓(xùn)、小額貸款等類企業(yè)，規(guī) 模以中小企業(yè)為主。 入住單位 目前入駐企業(yè)代表恒大地產(chǎn)（整層）、 中國華能（整層）、鑫世紀(jì)（整層）、 昌邑建設(shè)工程公司（整層），其他為小 型裝修公司、教育等。 （ 4）項目周邊項目：在售項目較為低端， 均為不住宅搭配項目；潛在的濰坊中心規(guī)劃定位較為高端，預(yù)計將在 2023年 10月份入市，預(yù)計價格在 7500元 /㎡，價格較高。 產(chǎn)品定位 31 ?就濰坊市場而言，目前寫字樓里絕大多數(shù)為中小企業(yè)；相對而言中小企業(yè)人員較少，規(guī)模小，資金有限，常需要加班加點； ?客戶角度：他們需要的商務(wù)面積丌一定很大，但卻要硬件配套齊全，可靈活分割，還要費用省，人氣旺，管理靈活而有條丌紊；這樣對于產(chǎn)品配套需求較為與業(yè)化 ?市場角度：目前市場與業(yè)寫字樓項目較少，均在丌同程度上存在硬件配套缺失問題，中央空調(diào)和車位問題尤其明顯；這就為與業(yè)化的寫字樓提供了市場機會。 :08:4421:08:44February 27, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :08:4421:08Feb2327Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , February 27, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 2月 27日星期一 9時 8分 44秒 21:08:4427 February 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 :08:4421:08Feb2327Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 :08:4421:08:44February 27, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。 鳶都首家青年企業(yè)集群 類甲級商務(wù)辦公 戶型及樓層劃分 32 地下 10F 20F 24F 27F 1F 地下為 車庫 商務(wù)辦公區(qū) 設(shè)計配套會議室 ?將整棟寫字樓分為三部分，地下為車位， 在 24層配置配套會議室 ，其他為整層商務(wù)辦公； ?單層面積 450㎡，丌再單獨做戶型分割， ?前期可通過關(guān)系網(wǎng)絡(luò)迚行招商，召集集團大企迚駐，有利于后期散售部分寫字樓銷售 ?銷售時實現(xiàn)單層 12家企業(yè)，每家入駐企業(yè)都可以實現(xiàn)獨立、私享辦公空間 商務(wù)辦公區(qū) 整層 /半層銷售，打造鳶都首家青年企業(yè)辦公集群 寫字樓配置 33 硬件配置 外 立 面： 玻璃幕墻 、石材 公共空間裝修標(biāo)準(zhǔn) : 電 梯： 轎廂尺寸、電梯品牌、設(shè)計等候 時間 車 位： 車位配比 空 調(diào)： 系統(tǒng)類型、運營方式、計量方式 配套 設(shè)施： 會議室、商務(wù)中心、餐飲、必要辦公生活配套商店 軟件配置 物業(yè)服務(wù)： 管理服務(wù)方式、物業(yè)管理公司、特色服務(wù) 智能化系統(tǒng)： 5A智能化 發(fā)展商品牌： 發(fā)展商曾經(jīng)運作項目口碑 大堂 電梯間 衛(wèi)生間 甲級樓宇要素 物業(yè)形象關(guān)鍵詞 寫字樓配置 34 名稱 配置標(biāo)準(zhǔn) 硬件配置 外立面 鋁板 玻璃幕墻 石材 大堂 挑空處理，精裝大堂 層高 層高 空調(diào) 采用國際知名品牌中央空調(diào)系統(tǒng) 電梯 國際知名品牌，每部電梯服務(wù)面積小于 3900平方米 /噸 /臺 ,候梯時間不超過 30秒鐘。以專業(yè)化寫字樓形象召集客戶 威脅 Threaten 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢，避免威脅 ?政策緊縮，打壓房地產(chǎn)市場的意圖明顯。 物業(yè)公司 辰隆物業(yè) 高新區(qū)代表性寫字樓項目，整體檔次代表了已入住寫字樓的較高水平。 物業(yè)公司 中土物業(yè) 福壽街代表性寫字樓項目，整體出租率一般，租金水平較低， /㎡ /天。 案例分析 案例分析 —金融廣場 項目名稱 金融廣場 地理位置 東風(fēng)東街與濰縣中路交叉口 開發(fā)商 濰坊大盛名揚置業(yè)有限 公司 對外報價 均價 6900元 /㎡ 開工時間 2023年 10月 1日 竣工時間 2023年 8月 31日 總建筑面積 33萬㎡ 寫字樓建 筑面積 ㎡ 物業(yè)類型 寫字樓 容積率 單層面積 1100㎡ 車位配比 地上、地下共計 300個 面積區(qū)間 主力面積 60200㎡ 樓層狀況 共 14棟，一期首開 6棟， 每棟 12層 外立面 玻璃幕墻 +石材 大 堂 400㎡ ，精裝修 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 裝修設(shè)施 三菱電梯（ 3部）、中央空 調(diào) 客戶信息 購買投資類產(chǎn)品的為奎文區(qū)、高新區(qū)投資客戶； 樓層劃分 13層商鋪； 412層為寫字樓 優(yōu)劣勢 分析 優(yōu)勢：首次推出寫字樓反租，年反租 %，十年回本，對投資客戶吸 引較大； 劣勢：半層起售，且有行業(yè)限定，只賣給金融、保險、貸款等公司； 濰坊規(guī)模較大的寫字樓集群，一期共有 6棟 12層的寫字樓，反租類寫字樓（年回報率%）出售較快。 項目名稱 中天下 〃 濰坊國際 地理位置 勝利街新華路交叉口西南 開發(fā)商 濰坊大盛名揚置業(yè)有 限公司 對外報價 起價 5800元 /㎡ ，均價 6800 元 /㎡ 開工時間 2023年 10月 1日 竣工時間 2023年 8月 31日 占地面積 6849平方米 建筑面積 ㎡（寫字樓占 ㎡） 物業(yè)類型 寫字樓 容積率 單層面積 1200㎡ 車位配比 地上、地下共計 300個 面積區(qū)間 主力面積 60200㎡ 樓層狀況 共 27層，每層 14或 17戶 外立面 玻璃幕墻 +石材 大 堂 400㎡ ，精裝修 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 裝修設(shè)施 東芝電梯（ 5部）、中央空 調(diào)、地暖，局部新風(fēng)系統(tǒng) 客戶信息 知名企業(yè)較多， PICC、中建旗下中外園林設(shè)計公司、光明乳業(yè)等 樓層劃分 15層商鋪； 611層為小戶型寫字間，散售； 1227層為大戶型寫字 間，整層或半層出售 優(yōu)劣勢 分析 優(yōu)勢：濰坊代表性寫字樓項目，新華路商圈，宣稱 5A級寫字樓，營 造項目的高端意向 ,營銷推廣調(diào)性高（從活動、推廣方向、設(shè)計物料 等方面），市場知名度、認(rèn)可度較高；地段：依托新華路商圈、搭 界新興政務(wù)區(qū)。 投資大廈 聯(lián)通大廈 盈隆廣場 華潤商務(wù) 東盛廣場 中土大廈 金馬國際 辰隆理想 東晨杰座 金融街 2023年 2023年 7月 2023年 1