【正文】 主 數(shù)量和質量并重 半穩(wěn)定發(fā)展 質量為主 數(shù)量和質量并重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 城市經濟高速增長，未來發(fā)展?jié)摿薮? 改善需求為主，房地產處于平穩(wěn)發(fā)展期 ? 南京 GDP近年來一直保持兩位數(shù)增長，年均增幅 % ? 隨著長三角經濟一體化的加強，外加南京獨有的政治文化優(yōu)勢，發(fā)展?jié)摿薮? ?人均 GDP持續(xù)增長，突破 50000元大關 國際城市發(fā)展研究標準 6 產業(yè)結構 36個工業(yè)行業(yè)、 200多個工業(yè)門類 2023多個大類品的完整的工業(yè)體系 華東地區(qū)重要的綜合性工業(yè)基地 經過多年發(fā)展，已經初步形成 電子、石化、汽車、鋼鐵等四大支柱產業(yè) 第三產業(yè)的發(fā)展壯大反映城市經濟的活躍，產業(yè)升級換代過程中必將導入和催生大量高素質、中高收入人群，帶來巨大的市場需求力 第二、第三產業(yè)主導 三產比重不斷上升 產業(yè)結構合理，經濟增長依靠第二、第三產業(yè)兩匹馬車拉動 7 城市地位 城市 上海 蘇州 杭州 無錫 寧波 南京 南通 常州 GDP 13698 6701 4781 4419 3964 3775 2510 2202 人均 GDP 72535 82728 60414 73053 69997 50327 35040 50283 城市 上海 蘇州 杭州 無錫 寧波 南京 南通 常州 GDP 12023 5700 4104 3858 3433 3275 2112 1880 人均 GDP 66100 91346 61313 65203 61032 44852 27565 43675 07年長三角重點城市 GDP和人均 GDP（常住人口）對比表 08年長三角重點城市 GDP和人均 GDP（常住人口）對比表 數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局 南京市經濟情況與周邊城市相比并無優(yōu)勢，甚至之遠遠落后于蘇州無錫等城市。從區(qū)位上看南京對于蘇北地區(qū)的輻射力較大，前期各企業(yè)以主要發(fā)展蘇南市場，因此選擇在南京開設分公司或設立分支機構的企業(yè)數(shù)量較少，同時在規(guī)模上也遠不如上海甚至蘇州、杭州。從成交量來看，各個年度的成交量出現(xiàn)波動較大，但年均成交量在 17萬平米左右。 8 5 . 2 78 9 . 8 1 8 8 . 2 58 1 . 68 5 . 58 0 . 0 61202000501001502002502023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 10 月 2023 年 2023 年可售量（萬方）2023年后部分寫字樓項目未來供應量及上市時間對比 15萬 20萬 國際廣場二期 5萬 綠地廣場 新地中心 國際金融 中心 交付時間 2023年 2023年 開始招租 2023年 在使用 德基廣場二期 2023年 博愛大廈 10萬 金奧大廈 新街口 蘇寧 雨潤廣 場 新百 主樓 開始招租 2023年 2023年 2023年 寫字樓市場存量較大，去化緩慢，且未來供應量巨大，未來市場競爭將非常激烈 存量去化情況 15 寫字樓市場長期保持供大于求的態(tài)勢 價格保持平穩(wěn)增長，但依然與住宅倒掛 存量巨大，去化緩慢，后續(xù)供應量龐大 寫字樓市場低迷，且未來供應量巨大，本項目將不可避免的與其他項目形成激烈的競爭。 河西龍江板塊 19 項目名稱 總建 辦公套數(shù) 物業(yè)類型 分割面積（㎡） 上市時間 銷售價格 （元 /㎡ ） 銀城廣場 7萬 17層 商業(yè)、辦公 整層銷售， 2200平方米 202311 18000 時代天地廣場 523套 辦公、挑高酒店公寓、sohu公寓 3844平米 202311 9700 辰龍新境界 29套 商業(yè)、辦公、精裝酒店公寓 目前切割成 156424平米不等戶型，但未來還將更改規(guī)劃，預計面積在 100平米左右 202308 9800 在售辦公項目僅有 3家，價格跨度較大。 D棟為老年人社區(qū)服務中心。一棟 17層， 12層為商業(yè)， 317層為精裝酒店公寓。 ?根據(jù)調查數(shù)據(jù)顯示，新街口 CBD內寫字樓平均日租金水平為 /㎡，但租金差異較大，其中長發(fā)中心、置地廣場等高檔寫字樓日租金約為 /㎡ ,部分中低檔次老舊辦公物業(yè)日租金則可低至 元 /㎡。其中以長發(fā)中心、置地廣場（已交付）的硬件設施檔次最高 35 ?項目概況： ?占地： ?總建： 12萬平米 ?地址：中山東路 300號 ?開發(fā)商：長發(fā)地產 ?物業(yè)管理：戴德梁行 ?項目規(guī)劃： ? 由兩棟高 150M的雙塔商務辦公樓、兩棟 135M的高層住宅和商業(yè)廣場組成 。 辦公樓平面圖 37 瀚清堂設計有限公司 奧普特通信技術公司 鼎恒 聯(lián)合（臺灣）設計事務所 銳意先行 入駐企業(yè) 38 ? 項目概況： ? 占地： 1萬平米 ? 總建： 10萬平米 ? 地址：漢中路 6號 ?開發(fā)商：南京金輪房地產開發(fā)有限公司 ? 項目規(guī)劃： ?建筑總高度約 100米，由一幢高層主樓和一幢多層輔樓兩部分組成，集國際化甲級辦公區(qū)、五星級酒店式商務套房、大型 Shoping Mall商場、歐陸風情步行街、假日演藝公園五大特區(qū)于一體 。湖南路商業(yè)示范街，聚集巨大人氣。 ? 銷售情況 ? 翠峰即綠地商務中心，已經交付。 ⑥通訊： 24芯光纜送至樓宇電話機房（配建電信模塊局）， 6芯光纜至樓層弱電井，可方便實現(xiàn)程控交換機或虛擬網通信。無論是從宏觀規(guī)劃、消費者的消費潛力、經濟區(qū)產業(yè)布局、還是目前正在建設的具體項目來說，南京的河西奧體 CBD都是未來發(fā)展商務的集中區(qū)域。 地上 1層和 2層為商業(yè)用房， 3層到 7層均為 米挑高辦公用房。 在售項目 54 樓盤名稱 物業(yè)類型 總建 （萬平米） 項目進度 項目簡介 金奧大廈 寫字樓、酒店式公 寓、 soho公寓 項目已封頂， 09年下半年開盤，具體時間未定， 100多套 sohu公寓將首先面世 金奧大廈主塔樓分為純寫字間和酒店式公寓兩塊。 辦公硬件配套 56 ? 項目概況： ? 占地： ? 總建： ? 地址：奧體東門正對面 ?開發(fā)商：聯(lián)強冶金集團 ? 項目規(guī)劃： ?總建筑面積 ，其中地下建筑面積 ，主要為地下車庫和設備間；地上建筑面積 ，裙樓 15層，主要為大型購物中心；主樓 621層，主要為住宅（酒店式公寓）， 2236層為寫字樓。 龍江新城作為新規(guī)劃的生活區(qū)域，生活配套和商業(yè)配套日趨完善，相對區(qū)域內的寫字樓供應量不足且較分散。 地塊較為平坦方整、現(xiàn)為毛地，植被景觀較好內有大型電網、管道設施及一個臭水溝。 優(yōu)勢 Strength 該區(qū)域辦公的接納程度尚不高； 附近大量商住兩用性質的非純寫字樓物業(yè)將對項目構成競爭。 ◇ 善用城市發(fā)展規(guī)律，將“城市區(qū)域營銷”有機結合到項目推廣中； ◇ 強調寫字樓的交通便利性和物業(yè)服務水平來抵消項目區(qū)域位置的不足； ◇ 準確定位目標客群，鎖定重視企業(yè)形象，具有戰(zhàn)略眼光的智力型、創(chuàng)意型的高科技中小型企業(yè)作為宣傳推廣的主要受眾； ◇ 合理分割面積，控制總價。（非城市中心寫字樓必備要素） ★★★ 建筑外形 27層 200米高的區(qū)域性地標建筑，大氣、穩(wěn)重而挺拔。 ◇ 區(qū)域內純寫字樓供應相對較少，發(fā)展?jié)摿Υ? ◇ 現(xiàn)有寫字樓空置率極低。 ◇ 智能化、人性化考慮，綠色辦公的先進理念， 找準市場空白，進行差異性的定位與競爭，引領市場潮流。 產品定位創(chuàng)新：顛覆現(xiàn)有高檔寫字樓標準，建立個性化的智能寫字樓，建立形象標桿。自然環(huán)境優(yōu)越、功能完善、靈活方便的辦公產品將得到青睞。 客戶特征： 值得注意的是：寫字樓產品的投資價值仍然是以企業(yè)自用的市場需求為主要驅動力。 77 客群研究 — 客戶戰(zhàn)略 中小型、創(chuàng)新型、成長型的現(xiàn)代服務企業(yè)及本地投資客是我們的主要客群。 單位 建筑面積 A 40㎡ B 80 ㎡ C 120 ㎡ D 160 ㎡ 產品建議 — 戶型 B C D 示例： 86 LOFT、 SOHO空間展示 產品建議 — 戶型 一層面積兩層用，辦公生活 DIY 87 LOFT、 SOHO空間展示 產品建議 — 戶型 一層辦公會客，二層居住生活。 蘇寧商業(yè)供貨商 蘇寧寫字樓 蘇寧商業(yè)的合作伙伴，戰(zhàn)略同盟。 圈子 ,是用來界定行業(yè)身份的，“只喜歡和興趣相投、身份相似的人在一起工作”他們的消費習慣往往相互影響。 推廣方式： 集中性通路統(tǒng)一推廣 +區(qū)域性通路針對性推廣 ? 整合南京市主流媒體集中性統(tǒng)一推廣 ? 在蘇寧旗下物業(yè)分布地區(qū)建立分銷點，結合區(qū)域內的媒體資源針對性的推廣活動。同的時蘇寧寫字樓可作為他們設立辦公場所。 大廳 電梯間 公共衛(wèi)生間 91 頂級物業(yè)管理服務 —— 世界頂級物業(yè)服務公司作為項目物業(yè)管理顧問 戴德梁行、第一太平戴維斯、世邦魏理仕 … 個性化的物業(yè)需求 —— 如設備管理服務 綜合性的配套性服務 —— 銀行、票務、旅游、郵寄快遞等 產品建議 — 商務配套 營銷推廣 宏觀環(huán)境分析 項目定位 營銷策略 推廣策略 廣告表現(xiàn) 93 抓住最容易獲得的那部分客戶，以開盤前的優(yōu)惠政策吸引客戶。 78 項目定位 宏觀環(huán)境分析 營銷推廣 項目分析 客群分析 產品定位 產品建議 ?地段： – 高檔人居板塊，河西最早開發(fā)的區(qū)域， – 商業(yè)、交通配套日趨完善。 本地中小型企業(yè)、成長型、創(chuàng)新型的現(xiàn)代服務業(yè)企業(yè)主。 數(shù)量較少，對寫字樓的區(qū)域環(huán)境、商業(yè)配套，物業(yè)管理要求較高，租用和購買兼有，需求面積 1000㎡以上， 數(shù)量龐大，對辦公環(huán)境、商業(yè)配套、功能要求較高，面積大多在 40300㎡，多為購買。 建筑規(guī)劃創(chuàng)新：充分利用近 2萬平米的綠地廣場，打造成南京最名副其實的綠色辦公樓。 ◇ 地處龍江新城，輻射范圍小。 投資回報率較低 ◇ 隨著市場需求的增加租金價格有望得到提升。 ★★★★★ 產品硬件 獨一無二 ，豪華公共空間配置，智能化、人性化設計的引入，配品牌電梯，可分可合的空間布局， 3500個地下車庫等。 ◇ 利用蘇寧的品牌優(yōu)勢提升項目口碑。 劣勢 Weak 威脅 Threaten 蘇寧電器的合作伙伴； 龍江人口密集，層次較高，辦公需求越來越大； 城市發(fā)展的區(qū)域化，辦公的分散化； 新產品、新技術的應用，可以有效分散地段劣勢。 ◇ 地塊分兩塊分開規(guī)劃，地塊面積為 13840平米，規(guī)劃為一棟 6近萬平米的 27層辦公樓、 1棟近 5萬平米的綜合商業(yè)和一個公交車站，其中辦公樓將與商場相連；地塊 2面積為 19057平米，地面將規(guī)劃成一個大的綠化廣場，下層為近3500平米的地下停車場和商業(yè)設施， 地塊 2 地塊 1 項目建成后將會成為龍江主要的辦公場所以及以及商業(yè)中心 公交車站 大型商業(yè) 辦公樓 64 項目分析 — 周邊環(huán)境與配套 ◇ 項目位于江東北路東側、清涼門大街南側、鳳凰西街北側，交通通達、便利， 12 3 5 60、 13 303路等公交線路均經過于此，未來規(guī)劃有地鐵 6號線的管子橋站。距離城市核心區(qū)僅 10分鐘車程，屬于南京大型高檔居住區(qū)，城市區(qū)域中心。 ? 銷售均價 ? 1400018000元 /平米 聯(lián)強大廈 57 ? 項目主力面積為 180325平米 辦公樓平面圖 58 ?項目概況： ?占地： ?總建： ?地址：奧體中心北門正對面江 ?開發(fā)商：蘇三瑞置業(yè)發(fā)展有限公司 ?項目規(guī)劃： ?該項目東西向長約 132米，東向寬約 60米，西向寬約 50米。 南京 .新地中心 寫字樓、商城、五星級商務酒店 2 原系南京朗詩置業(yè)股份有限公司項目， 2023年 9月股權整體轉讓給青島新地集團有限公司，項目主體已經建成，開盤時間未定 由國際標準甲級純寫字樓、高檔精品商城裙樓、五星級商務酒店輔樓組成 雨潤國際廣場 寫字樓、商業(yè)、居住 18 項目正在建設過程中，推出時間待定。 1樓： 48000元 /平米、 2樓： 30000元 /平米、 3樓： 25000元 /平米、 4樓：22023元 /平米。其規(guī)劃的 CBD區(qū)域，擁有高綠化的環(huán)境、方便的交通及日益完善的生活配套，加上政府投入的不斷增加、地鐵二號線的開建、政府機關的相繼入駐及后期規(guī)劃眾多的超高層