【正文】 占地面積 3800 容積率 綠化率 總建筑面積 29000 建筑立面設(shè)計 點式 （裙樓） 建筑平面設(shè)計 實用 大堂面積 大堂裝修擋次（ ）較高（ ）一般（√）較低 采光情況（ ）好（√）一般（ ）壞 通風情況（ ）好（√）一般（ ）壞 7．地理位置與周邊配套設(shè)施 證券公司 華泰證券 超市 蘇果超市 銀行 工行、農(nóng)行、建行 郵局 無 8．交通狀況 公交線路（ 5 ）Ｗ （ 18 ）Ｗ（ 3）Ｗ 有無亞交通連接問題（ ）有（√）無 9．車位情況與交通組織 車位 未定 元 /個 .月 出售 180000 元 /個 車位 88 個左右 車位比例 1： 停放方式（√）地上 （√）地下 交通組織（ ）進出方便 （√）進出不便 10．物業(yè)管理 (1)公司名稱 (2)收費情況 物業(yè)管理公司 未指定 物業(yè)管理費 不超過 3 元 /平方米 /月 特色服務(wù)：無 11．公用設(shè)施情況 會所面積 無 衛(wèi)生間布 置情況：（ ）集中布置（√）分散布置 12. 機電與弱電系統(tǒng) 空調(diào) 每戶自備 電梯個數(shù)（ 5）個 品牌 未定 寬帶（√）有 （ ）無 智能化設(shè)備 可視對講、門禁、 24 小時監(jiān)控 13．銷售情況 開盤時間 入伙時間 已銷售時間 七個月 銷售狀況 60% 14．價格走勢及 相應(yīng)調(diào)整原因 開盤價 5180 價格變化情況及原因 隨 工程進度而變化 15．樓盤主要優(yōu)勢 地點優(yōu)越 16．樓盤主要劣勢 交通差、車位少、售樓人員素質(zhì)差 17．廣告推廣 廣告代理公司 天際傳播 樓盤主廣告語 金色成功領(lǐng)地 主要賣點 地段 （ 2） —— 山西路、中山北路一帶，包括金山大廈、天環(huán)大廈、益來時代廣場、天和大廈、?；髲B等。 大樓沒有寬帶網(wǎng)、沒有會所。 ◆營銷分析 隆盛大廈的產(chǎn)品沒有突出創(chuàng)新，廣告宣傳沒有出彩之處，在概念營銷、促銷手段、銷售方式、服務(wù)等方面也沒有特別之處，但銷售狀況卻較好。 3. 外觀現(xiàn)代，形象較好 4. 價格具有一定的競爭力 目前隆盛大廈起售價為每平米 6500 元，定位在中高檔寫字樓市場，作為相近定位的主要競爭對手商貿(mào)世紀廣場價格比其高近 30%。 （ 6）物業(yè)管理 該物業(yè)聘請了香港怡高物業(yè)管理公司來作物業(yè)管理顧問，有效提升了大樓的檔次和形象。 （ 7）成功的售場包裝和銷售方式創(chuàng)新：對于商貿(mào)的寫字樓而言，其售場的包裝較為成功，在大樓尚未封頂時，就搶先將 29F 玻璃幕墻安裝好，裝修好氣派的售樓處、樣板房，讓客戶看售樓處、樣板房后就怦然心動；同時在銷售方式上，除廣告加售樓處外，有效運用事件營銷、活動營銷、口碑營銷等方式。 （ 2）價格較高 （ 3）商場的經(jīng)營不善會給大樓形象帶來負面影響 ◆市場定位 “商務(wù)王者領(lǐng)地，企業(yè)制勝空間”。 所以對開發(fā)商來講，在該區(qū)開發(fā)寫字樓物業(yè)的風險和機會都很大。在商場百貨方面，大商家的兵團作戰(zhàn)形成了激烈的競爭 商區(qū)。 (c)、從銷售量來看， 2001 年 111 月，南京市辦公樓銷售了㎡ ，空置面積為 萬㎡，比去年增加了近 9萬㎡。 2000 年以前南京房地產(chǎn)市場 競爭不是很激烈，開發(fā)商運作房地產(chǎn)較其他行業(yè)壓力小，業(yè)績增長也較快，如廣州的商品房空置量高于南京的年開發(fā)量，而南京連續(xù)幾年保持 250 萬平方米以上的銷售量，空置比例也遠遠低于全國的平均水平，自 94 年以后，房地產(chǎn)沒有出現(xiàn)大起大落，相比目前家用電器等行業(yè)大打價格戰(zhàn)，直接面對面的價格競爭、售后服務(wù)競爭，房地產(chǎn)業(yè)遠沒有達到，依然有很大的發(fā)展空間，但經(jīng)過 2000— 2001 年的快速發(fā)展階段，南京地產(chǎn)市場的競爭已是很激烈了，隨著消費者的快速成熟，地產(chǎn)項目已到了全面比拼的時代了，只有具有好的品牌、品質(zhì)、服務(wù)的項目才能迅速占領(lǐng)市 場，取得不俗的銷售業(yè)績和經(jīng)濟效益。 經(jīng)濟的快速穩(wěn)步發(fā)展，促進了城市功能的建 設(shè)與健全，鞏固了南京作為長江中下游中心城市的地位，加強了對周邊城市的輻射力，形成了以南京為中心的“一小時都市圈”。 潛在客戶購買要求及心理研究部分的分析結(jié)果是建立在實地走訪的基礎(chǔ)上經(jīng)過統(tǒng)計分析得出。 區(qū)域市場研究部分對對銷售業(yè)績突出的一些樓盤進行了細致分析：如商貿(mào)廣場、新地陽光、錦江麗舍。相比其他行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)仍處于上升期， 2001 年共有 52 家上市公司涉足房地產(chǎn)，馬年開市房地產(chǎn)股一枝獨秀，就是很好的證明。 城市人口增長帶動地產(chǎn)發(fā)展 2000 年，南京城鎮(zhèn)人口 萬，其中主城在冊人口為 210 萬，實際居住人口 258 萬，預計到 2020 年南京主城實際居住人口將增加至 280 萬左右，到 2020 年將增至300 萬左右。所以在接新高層項目時一定要慎重考慮裙樓的定位。但寫字樓市場競爭日益激烈，本項目在此時入市有較大的市場阻力。 從新地陽光（開盤一個月銷售 50 余套）、商貿(mào)廣場的銷售情況可以看出該區(qū)的寫字樓市場需求旺盛；同時該區(qū)寫字樓的空置量也很大，目前待售的現(xiàn)房有國貿(mào)中心（ 萬㎡）、新華大廈（ 萬㎡）、天時商業(yè)中心（ 2萬㎡）、隆盛大廈（ 1 萬㎡）、商茂廣場（ 1萬㎡）、易發(fā)時代大廈（ 萬㎡）這幾個樓盤的總量在 10 萬㎡左右。 （ 3）景觀 全玻璃幕墻，景觀效果較好，尤其較高樓層視野開闊，景觀條件優(yōu)越。 （ 4）適當?shù)母拍畛醋鳎荷堂诟拍畛醋魃蠠o疑下很大工夫，實際上也獲得了很大成功，其推出的“第一高樓”、“ OSO”、“地鐵上蓋物業(yè)”、“物業(yè)投資”等概念一定程度上促進了其形象的樹立和實際銷售。大樓的采光、通風非常突出，層高高達 米，給人很開放、舒適的感覺，沒有一般辦公樓的壓抑感。 ◆ 營銷分析 沒有大客戶、沒有關(guān)系營銷，直接面向市場的新地陽光實際上只作了十來次廣告就完成了銷售，以至于現(xiàn)在還有很多買樓人不知到這個名字。 ◆銷售情況 據(jù)最新了解到的情況，隆盛大廈已售出 70%。 （四）天時商貿(mào)中心 ◆項目優(yōu)劣勢分析 ◆ 優(yōu)勢 地理位置優(yōu)越 ◆ 劣勢 進出大樓的人流、車流不暢。銷售仍難升溫。 項目：共 48 層（第 48 層為會所） 846 為酒店，電梯 8 部 /層，20戶 /層為主。 （ 2） 形象檔次高 蘇寧環(huán)球大廈是集商業(yè)金融中心、甲級寫字樓、五星級標準套房飯店、科技創(chuàng)業(yè)中心、信息中心、飲娛中心為一體的國際化標準 5A 寬頻數(shù)碼智能大廈，內(nèi)部配置標準 高，尤其其外觀氣勢恢弘，現(xiàn)代感十足。大廈于 2000年 5 月 28 日開盤，目前銷售狀 況良好，于 2001 年 10 月底銷售超過 70%，大部分企業(yè)已入駐。同時通過內(nèi)部刊物、聯(lián)誼活動等成功進行了廣告推廣。 （ 2）長發(fā)科技大廈 長發(fā)科技大廈位于珠江路電子一條街的中心地段，開發(fā)商：南京長發(fā)地產(chǎn) 是市內(nèi)為數(shù)不多的銷售迅速的寫字樓之一。 福鑫國際大廈共計 40 層，總建筑面 積為 萬平方米。 （ 2） 建設(shè)周期過長 福鑫體量極大，建設(shè)周期很長，預計要到 2020 年 6 月才能交付，而且開發(fā)商資金較為缺乏， 因此工程的進度能否得到保證是很多客戶擔 心的問題，這也很大程度上影響 了其銷售。高檔寫字樓如金鷹、華泰、商茂及其 品牌、形象都比較成熟；而福鑫大廈這一多 元化的定位造成的直接后果是沒有特質(zhì)產(chǎn) 品，此外其在價格上并無明顯的優(yōu)勢，從而 造成無論是哪一種類型的消費者都不宜有 效地抓住。這種物業(yè)針 對是部分有較強經(jīng)濟實 力的小型商務(wù)辦公 需要，在上海、香港等城市較為流行。為 27 層寫字樓。 ? 銷售狀況 銷售狀況極好，目前僅余兩套。 線三：夾層屋將掀起中、小企業(yè)置業(yè)高潮 錦江麗舍的夾層樣板房設(shè)計得不錯，凡是參觀過其樣板房的消費者反應(yīng)都不錯，從而增強了其購買的信心。 物業(yè) 1F 為銀行， 23F 為證券公司， 4F 為餐飲，5F 為會所， 627F 專屬辦公區(qū)，總建筑面積 萬平方米，共有地下車位 111 個，硬件配套包括中央空調(diào)、公用洗手間、六部三菱電梯（其中一部消防梯）、 5A 自動化智能設(shè)計及管理、寬帶、專配衛(wèi)星、證券專線系統(tǒng)、多功能會所等。提倡 EOffice 高效率辦公模式：高效辦公地點、高效配套服務(wù)、 高效工作環(huán)境，開創(chuàng) 8 小時大于 8 小時的高效工 作新興時代。 關(guān)系營銷 不可否認，投資大廈的關(guān)系營銷是成功的，依靠 各種關(guān)系，投資大廈拉到了很多大客戶，有效地 解決了銷售問題。 （ 2） 廣告宣傳效果不佳 開發(fā)商力圖炒作并推廣其 EOffice 理念，每期廣告 主要介紹所謂的 EOffice 理念，并附以軟文“開發(fā) 商談 EOffice 高效寫字樓”，但實際上沒有達到理 想效果， EOffice 理念并沒有深入人心。物業(yè)的 2027F由南京國際信托投資公司自身消化，銷售壓力較小，目前在售樓層為 1118F，雖然從標準層平面圖上看，最小面積可達 平方米，但實際上開發(fā)商規(guī)定購買面積只能在 150 平方米以上。 南京第一個夾層酒店商務(wù)公寓， 錦江麗舍充分考慮小型公司需要，配備了很多適于小型公司利用的配套設(shè)施，如二樓的員工餐廳、商務(wù)中心、私人會所 等，同時引進五星級錦江飯店提供酒店式管理服務(wù) ，對小型公司都很有吸引力。 ? 營銷分析 對于中小型企業(yè)來說，付款方式、按揭年限的長短仍是影響其購房決策的重要因素。 ? 物業(yè)優(yōu)劣勢分析 1. 優(yōu)勢：在地段上填補同類物業(yè)市場空白 黃埔大廈距離珠江路很近，珠江路是南京市大量中小型電腦企業(yè)聚集的地段。目前南京市場上做酒店商務(wù)套房較有 名的是蘇寧環(huán)球大廈，而蘇寧這一物業(yè)類型 的消化也并不理想。起售價 6800 元 /平方米，定位于中高檔辦公市場。 ? 銷售情況 2001 年 9 月 9 日開盤，在開盤的前兩個月中僅售出 500 萬。1F 是堂， 24F 是開放式寫字間， 5F 是行政餐廳， 6F 是俱樂部， 720F 是標準寫字間（每層26 間，公共洗手間）， 21F 是會議中心， W2240F是商務(wù)套間（每層 5 間）， E2240F 是酒店公寓（每層 5 間）。 （ 3）新世界中心 新世界中心位于珠江路電子一條街（號稱南方中關(guān)村），旁邊坐落有幾所重點大學，學術(shù)、科技、商業(yè)氣氛較好。這三個樓盤現(xiàn)在都在基礎(chǔ)施工階段，是本項目潛在的競爭者，所以這三個樓盤的情況值得繼續(xù)跟蹤。其成功主要在于以下幾個方面的原因： （ 1） 社會資源運用和關(guān)系營銷 開發(fā)商憑借其社會關(guān)系，實現(xiàn)了土地低成本，使得在后面 的銷售過程中價格上具有較大的讓步空間。 （ 4） 硬件設(shè)施完備 5A 寬頻數(shù)碼智能大廈，實現(xiàn)樓宇自動化、通信自動化、 辦公自動化、消防報警自動化、管理自動化。 總結(jié)：該項目具有可投資性強、定期紅利返還、彰顯身份地位三大優(yōu)勢，在房地產(chǎn)市場樹立了一個優(yōu)秀的品牌和投資理念。 （六）金輪大廈 項目名稱 序號 金輪大廈 主要開發(fā)樓盤 南京金輪房地產(chǎn)開發(fā)公司 2．樓盤地址 漢中路與上海路交口 3．售樓處電話 470401 2260038 4．最低售價 最高售價、均價、實用率 （ 5850）均價 （ 6390 ）最高價 ——— 最低價（ 5320） 實用率 77% 5．分割面積及銷售情況 總單位數(shù) 130 散戶（每層 5個單位） 1— 6 底商。 大樓只有兩部電梯，且公共大堂太小。主樓除蘇鐵公司自用和部分給廣播電視局辦公用房之外，其他分割出售給一些中小型貿(mào)易公司、 IT 企業(yè)等購買。 辦公樓基本情況表 項目名稱 序號 天時商業(yè)中心 隆盛金融廣場 1. 開發(fā)商名稱 基泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 江蘇省鐵路實業(yè)有限公司 2. 樓盤地址 中山路 21 號 南京市洪武路 23 號 3. 售樓處電話 4712868 4459075 4. 售價 均價 6680 元 /㎡ 實用率為 72% 均價 6580 元 /㎡ 實用率為 71% 5. 分割面積范圍 100~287平方米 120~1000 平方