【正文】 占地面積 3800 容積率 綠化率 總建筑面積 29000 建筑立面設(shè)計(jì) 點(diǎn)式 （裙樓） 建筑平面設(shè)計(jì) 實(shí)用 大堂面積 大堂裝修擋次（ ）較高（ ）一般（√）較低 采光情況（ ）好（√）一般（ ）壞 通風(fēng)情況（ ）好（√）一般（ ）壞 7．地理位置與周邊配套設(shè)施 證券公司 華泰證券 超市 蘇果超市 銀行 工行、農(nóng)行、建行 郵局 無(wú) 8．交通狀況 公交線路（ 5 ）Ｗ （ 18 ）Ｗ（ 3）Ｗ 有無(wú)亞交通連接問(wèn)題（ ）有（√）無(wú) 9．車(chē)位情況與交通組織 車(chē)位 未定 元 /個(gè) .月 出售 180000 元 /個(gè) 車(chē)位 88 個(gè)左右 車(chē)位比例 1： 停放方式（√）地上 （√）地下 交通組織（ ）進(jìn)出方便 （√）進(jìn)出不便 10．物業(yè)管理 (1)公司名稱 (2)收費(fèi)情況 物業(yè)管理公司 未指定 物業(yè)管理費(fèi) 不超過(guò) 3 元 /平方米 /月 特色服務(wù)：無(wú) 11．公用設(shè)施情況 會(huì)所面積 無(wú) 衛(wèi)生間布 置情況：（ ）集中布置（√）分散布置 12. 機(jī)電與弱電系統(tǒng) 空調(diào) 每戶自備 電梯個(gè)數(shù)（ 5）個(gè) 品牌 未定 寬帶（√）有 （ ）無(wú) 智能化設(shè)備 可視對(duì)講、門(mén)禁、 24 小時(shí)監(jiān)控 13．銷(xiāo)售情況 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 入伙時(shí)間 已銷(xiāo)售時(shí)間 七個(gè)月 銷(xiāo)售狀況 60% 14．價(jià)格走勢(shì)及 相應(yīng)調(diào)整原因 開(kāi)盤(pán)價(jià) 5180 價(jià)格變化情況及原因 隨 工程進(jìn)度而變化 15．樓盤(pán)主要優(yōu)勢(shì) 地點(diǎn)優(yōu)越 16．樓盤(pán)主要劣勢(shì) 交通差、車(chē)位少、售樓人員素質(zhì)差 17．廣告推廣 廣告代理公司 天際傳播 樓盤(pán)主廣告語(yǔ) 金色成功領(lǐng)地 主要賣(mài)點(diǎn) 地段 （ 2） —— 山西路、中山北路一帶，包括金山大廈、天環(huán)大廈、益來(lái)時(shí)代廣場(chǎng)、天和大廈、?；髲B等。 大樓沒(méi)有寬帶網(wǎng)、沒(méi)有會(huì)所。 ◆營(yíng)銷(xiāo)分析 隆盛大廈的產(chǎn)品沒(méi)有突出創(chuàng)新，廣告宣傳沒(méi)有出彩之處，在概念營(yíng)銷(xiāo)、促銷(xiāo)手段、銷(xiāo)售方式、服務(wù)等方面也沒(méi)有特別之處，但銷(xiāo)售狀況卻較好。 3. 外觀現(xiàn)代，形象較好 4. 價(jià)格具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力 目前隆盛大廈起售價(jià)為每平米 6500 元，定位在中高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)，作為相近定位的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手商貿(mào)世紀(jì)廣場(chǎng)價(jià)格比其高近 30%。 （ 6）物業(yè)管理 該物業(yè)聘請(qǐng)了香港怡高物業(yè)管理公司來(lái)作物業(yè)管理顧問(wèn)，有效提升了大樓的檔次和形象。 （ 7）成功的售場(chǎng)包裝和銷(xiāo)售方式創(chuàng)新：對(duì)于商貿(mào)的寫(xiě)字樓而言，其售場(chǎng)的包裝較為成功，在大樓尚未封頂時(shí)，就搶先將 29F 玻璃幕墻安裝好，裝修好氣派的售樓處、樣板房，讓客戶看售樓處、樣板房后就怦然心動(dòng)；同時(shí)在銷(xiāo)售方式上，除廣告加售樓處外，有效運(yùn)用事件營(yíng)銷(xiāo)、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)、口碑營(yíng)銷(xiāo)等方式。 （ 2）價(jià)格較高 （ 3）商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)不善會(huì)給大樓形象帶來(lái)負(fù)面影響 ◆市場(chǎng)定位 “商務(wù)王者領(lǐng)地，企業(yè)制勝空間”。 所以對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，在該區(qū)開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)都很大。在商場(chǎng)百貨方面，大商家的兵團(tuán)作戰(zhàn)形成了激烈的競(jìng)爭(zhēng) 商區(qū)。 (c)、從銷(xiāo)售量來(lái)看， 2001 年 111 月，南京市辦公樓銷(xiāo)售了㎡ ，空置面積為 萬(wàn)㎡，比去年增加了近 9萬(wàn)㎡。 2000 年以前南京房地產(chǎn)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)不是很激烈，開(kāi)發(fā)商運(yùn)作房地產(chǎn)較其他行業(yè)壓力小，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)也較快，如廣州的商品房空置量高于南京的年開(kāi)發(fā)量，而南京連續(xù)幾年保持 250 萬(wàn)平方米以上的銷(xiāo)售量，空置比例也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó)的平均水平，自 94 年以后，房地產(chǎn)沒(méi)有出現(xiàn)大起大落，相比目前家用電器等行業(yè)大打價(jià)格戰(zhàn)，直接面對(duì)面的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、售后服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)業(yè)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到，依然有很大的發(fā)展空間，但經(jīng)過(guò) 2000— 2001 年的快速發(fā)展階段，南京地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已是很激烈了，隨著消費(fèi)者的快速成熟，地產(chǎn)項(xiàng)目已到了全面比拼的時(shí)代了，只有具有好的品牌、品質(zhì)、服務(wù)的項(xiàng)目才能迅速占領(lǐng)市 場(chǎng)，取得不俗的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和經(jīng)濟(jì)效益。 經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)步發(fā)展，促進(jìn)了城市功能的建 設(shè)與健全，鞏固了南京作為長(zhǎng)江中下游中心城市的地位，加強(qiáng)了對(duì)周邊城市的輻射力，形成了以南京為中心的“一小時(shí)都市圈”。 潛在客戶購(gòu)買(mǎi)要求及心理研究部分的分析結(jié)果是建立在實(shí)地走訪的基礎(chǔ)上經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)分析得出。 區(qū)域市場(chǎng)研究部分對(duì)對(duì)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)突出的一些樓盤(pán)進(jìn)行了細(xì)致分析：如商貿(mào)廣場(chǎng)、新地陽(yáng)光、錦江麗舍。相比其他行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)仍處于上升期， 2001 年共有 52 家上市公司涉足房地產(chǎn)，馬年開(kāi)市房地產(chǎn)股一枝獨(dú)秀，就是很好的證明。 城市人口增長(zhǎng)帶動(dòng)地產(chǎn)發(fā)展 2000 年，南京城鎮(zhèn)人口 萬(wàn)，其中主城在冊(cè)人口為 210 萬(wàn)，實(shí)際居住人口 258 萬(wàn)，預(yù)計(jì)到 2020 年南京主城實(shí)際居住人口將增加至 280 萬(wàn)左右，到 2020 年將增至300 萬(wàn)左右。所以在接新高層項(xiàng)目時(shí)一定要慎重考慮裙樓的定位。但寫(xiě)字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，本項(xiàng)目在此時(shí)入市有較大的市場(chǎng)阻力。 從新地陽(yáng)光（開(kāi)盤(pán)一個(gè)月銷(xiāo)售 50 余套）、商貿(mào)廣場(chǎng)的銷(xiāo)售情況可以看出該區(qū)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求旺盛；同時(shí)該區(qū)寫(xiě)字樓的空置量也很大，目前待售的現(xiàn)房有國(guó)貿(mào)中心（ 萬(wàn)㎡）、新華大廈（ 萬(wàn)㎡）、天時(shí)商業(yè)中心（ 2萬(wàn)㎡）、隆盛大廈（ 1 萬(wàn)㎡）、商茂廣場(chǎng)（ 1萬(wàn)㎡）、易發(fā)時(shí)代大廈（ 萬(wàn)㎡）這幾個(gè)樓盤(pán)的總量在 10 萬(wàn)㎡左右。 （ 3）景觀 全玻璃幕墻，景觀效果較好，尤其較高樓層視野開(kāi)闊，景觀條件優(yōu)越。 （ 4）適當(dāng)?shù)母拍畛醋鳎荷堂诟拍畛醋魃蠠o(wú)疑下很大工夫，實(shí)際上也獲得了很大成功，其推出的“第一高樓”、“ OSO”、“地鐵上蓋物業(yè)”、“物業(yè)投資”等概念一定程度上促進(jìn)了其形象的樹(shù)立和實(shí)際銷(xiāo)售。大樓的采光、通風(fēng)非常突出，層高高達(dá) 米，給人很開(kāi)放、舒適的感覺(jué)，沒(méi)有一般辦公樓的壓抑感。 ◆ 營(yíng)銷(xiāo)分析 沒(méi)有大客戶、沒(méi)有關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)，直接面向市場(chǎng)的新地陽(yáng)光實(shí)際上只作了十來(lái)次廣告就完成了銷(xiāo)售，以至于現(xiàn)在還有很多買(mǎi)樓人不知到這個(gè)名字。 ◆銷(xiāo)售情況 據(jù)最新了解到的情況，隆盛大廈已售出 70%。 （四）天時(shí)商貿(mào)中心 ◆項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 ◆ 優(yōu)勢(shì) 地理位置優(yōu)越 ◆ 劣勢(shì) 進(jìn)出大樓的人流、車(chē)流不暢。銷(xiāo)售仍難升溫。 項(xiàng)目：共 48 層（第 48 層為會(huì)所） 846 為酒店，電梯 8 部 /層，20戶 /層為主。 （ 2） 形象檔次高 蘇寧環(huán)球大廈是集商業(yè)金融中心、甲級(jí)寫(xiě)字樓、五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)套房飯店、科技創(chuàng)業(yè)中心、信息中心、飲娛中心為一體的國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn) 5A 寬頻數(shù)碼智能大廈，內(nèi)部配置標(biāo)準(zhǔn) 高，尤其其外觀氣勢(shì)恢弘，現(xiàn)代感十足。大廈于 2000年 5 月 28 日開(kāi)盤(pán)，目前銷(xiāo)售狀 況良好，于 2001 年 10 月底銷(xiāo)售超過(guò) 70%，大部分企業(yè)已入駐。同時(shí)通過(guò)內(nèi)部刊物、聯(lián)誼活動(dòng)等成功進(jìn)行了廣告推廣。 （ 2）長(zhǎng)發(fā)科技大廈 長(zhǎng)發(fā)科技大廈位于珠江路電子一條街的中心地段，開(kāi)發(fā)商：南京長(zhǎng)發(fā)地產(chǎn) 是市內(nèi)為數(shù)不多的銷(xiāo)售迅速的寫(xiě)字樓之一。 福鑫國(guó)際大廈共計(jì) 40 層，總建筑面 積為 萬(wàn)平方米。 （ 2） 建設(shè)周期過(guò)長(zhǎng) 福鑫體量極大，建設(shè)周期很長(zhǎng)，預(yù)計(jì)要到 2020 年 6 月才能交付，而且開(kāi)發(fā)商資金較為缺乏， 因此工程的進(jìn)度能否得到保證是很多客戶擔(dān) 心的問(wèn)題，這也很大程度上影響 了其銷(xiāo)售。高檔寫(xiě)字樓如金鷹、華泰、商茂及其 品牌、形象都比較成熟；而福鑫大廈這一多 元化的定位造成的直接后果是沒(méi)有特質(zhì)產(chǎn) 品，此外其在價(jià)格上并無(wú)明顯的優(yōu)勢(shì)，從而 造成無(wú)論是哪一種類(lèi)型的消費(fèi)者都不宜有 效地抓住。這種物業(yè)針 對(duì)是部分有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí) 力的小型商務(wù)辦公 需要，在上海、香港等城市較為流行。為 27 層寫(xiě)字樓。 ? 銷(xiāo)售狀況 銷(xiāo)售狀況極好，目前僅余兩套。 線三：夾層屋將掀起中、小企業(yè)置業(yè)高潮 錦江麗舍的夾層樣板房設(shè)計(jì)得不錯(cuò)，凡是參觀過(guò)其樣板房的消費(fèi)者反應(yīng)都不錯(cuò)，從而增強(qiáng)了其購(gòu)買(mǎi)的信心。 物業(yè) 1F 為銀行， 23F 為證券公司， 4F 為餐飲，5F 為會(huì)所， 627F 專屬辦公區(qū)，總建筑面積 萬(wàn)平方米，共有地下車(chē)位 111 個(gè)，硬件配套包括中央空調(diào)、公用洗手間、六部三菱電梯（其中一部消防梯）、 5A 自動(dòng)化智能設(shè)計(jì)及管理、寬帶、專配衛(wèi)星、證券專線系統(tǒng)、多功能會(huì)所等。提倡 EOffice 高效率辦公模式：高效辦公地點(diǎn)、高效配套服務(wù)、 高效工作環(huán)境，開(kāi)創(chuàng) 8 小時(shí)大于 8 小時(shí)的高效工 作新興時(shí)代。 關(guān)系營(yíng)銷(xiāo) 不可否認(rèn)，投資大廈的關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)是成功的，依靠 各種關(guān)系，投資大廈拉到了很多大客戶，有效地 解決了銷(xiāo)售問(wèn)題。 （ 2） 廣告宣傳效果不佳 開(kāi)發(fā)商力圖炒作并推廣其 EOffice 理念，每期廣告 主要介紹所謂的 EOffice 理念，并附以軟文“開(kāi)發(fā) 商談 EOffice 高效寫(xiě)字樓”，但實(shí)際上沒(méi)有達(dá)到理 想效果， EOffice 理念并沒(méi)有深入人心。物業(yè)的 2027F由南京國(guó)際信托投資公司自身消化，銷(xiāo)售壓力較小，目前在售樓層為 1118F，雖然從標(biāo)準(zhǔn)層平面圖上看，最小面積可達(dá) 平方米，但實(shí)際上開(kāi)發(fā)商規(guī)定購(gòu)買(mǎi)面積只能在 150 平方米以上。 南京第一個(gè)夾層酒店商務(wù)公寓， 錦江麗舍充分考慮小型公司需要，配備了很多適于小型公司利用的配套設(shè)施，如二樓的員工餐廳、商務(wù)中心、私人會(huì)所 等，同時(shí)引進(jìn)五星級(jí)錦江飯店提供酒店式管理服務(wù) ，對(duì)小型公司都很有吸引力。 ? 營(yíng)銷(xiāo)分析 對(duì)于中小型企業(yè)來(lái)說(shuō)，付款方式、按揭年限的長(zhǎng)短仍是影響其購(gòu)房決策的重要因素。 ? 物業(yè)優(yōu)劣勢(shì)分析 1. 優(yōu)勢(shì)：在地段上填補(bǔ)同類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)空白 黃埔大廈距離珠江路很近，珠江路是南京市大量中小型電腦企業(yè)聚集的地段。目前南京市場(chǎng)上做酒店商務(wù)套房較有 名的是蘇寧環(huán)球大廈，而蘇寧這一物業(yè)類(lèi)型 的消化也并不理想。起售價(jià) 6800 元 /平方米，定位于中高檔辦公市場(chǎng)。 ? 銷(xiāo)售情況 2001 年 9 月 9 日開(kāi)盤(pán)，在開(kāi)盤(pán)的前兩個(gè)月中僅售出 500 萬(wàn)。1F 是堂， 24F 是開(kāi)放式寫(xiě)字間， 5F 是行政餐廳， 6F 是俱樂(lè)部， 720F 是標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字間（每層26 間，公共洗手間）， 21F 是會(huì)議中心， W2240F是商務(wù)套間（每層 5 間）， E2240F 是酒店公寓（每層 5 間）。 （ 3）新世界中心 新世界中心位于珠江路電子一條街（號(hào)稱南方中關(guān)村），旁邊坐落有幾所重點(diǎn)大學(xué)，學(xué)術(shù)、科技、商業(yè)氣氛較好。這三個(gè)樓盤(pán)現(xiàn)在都在基礎(chǔ)施工階段，是本項(xiàng)目潛在的競(jìng)爭(zhēng)者，所以這三個(gè)樓盤(pán)的情況值得繼續(xù)跟蹤。其成功主要在于以下幾個(gè)方面的原因： （ 1） 社會(huì)資源運(yùn)用和關(guān)系營(yíng)銷(xiāo) 開(kāi)發(fā)商憑借其社會(huì)關(guān)系，實(shí)現(xiàn)了土地低成本，使得在后面 的銷(xiāo)售過(guò)程中價(jià)格上具有較大的讓步空間。 （ 4） 硬件設(shè)施完備 5A 寬頻數(shù)碼智能大廈，實(shí)現(xiàn)樓宇自動(dòng)化、通信自動(dòng)化、 辦公自動(dòng)化、消防報(bào)警自動(dòng)化、管理自動(dòng)化。 總結(jié)：該項(xiàng)目具有可投資性強(qiáng)、定期紅利返還、彰顯身份地位三大優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)樹(shù)立了一個(gè)優(yōu)秀的品牌和投資理念。 （六）金輪大廈 項(xiàng)目名稱 序號(hào) 金輪大廈 主要開(kāi)發(fā)樓盤(pán) 南京金輪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 2．樓盤(pán)地址 漢中路與上海路交口 3．售樓處電話 470401 2260038 4．最低售價(jià) 最高售價(jià)、均價(jià)、實(shí)用率 （ 5850）均價(jià) （ 6390 ）最高價(jià) ——— 最低價(jià)（ 5320） 實(shí)用率 77% 5．分割面積及銷(xiāo)售情況 總單位數(shù) 130 散戶（每層 5個(gè)單位） 1— 6 底商。 大樓只有兩部電梯，且公共大堂太小。主樓除蘇鐵公司自用和部分給廣播電視局辦公用房之外，其他分割出售給一些中小型貿(mào)易公司、 IT 企業(yè)等購(gòu)買(mǎi)。 辦公樓基本情況表 項(xiàng)目名稱 序號(hào) 天時(shí)商業(yè)中心 隆盛金融廣場(chǎng) 1. 開(kāi)發(fā)商名稱 基泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 江蘇省鐵路實(shí)業(yè)有限公司 2. 樓盤(pán)地址 中山路 21 號(hào) 南京市洪武路 23 號(hào) 3. 售樓處電話 4712868 4459075 4. 售價(jià) 均價(jià) 6680 元 /㎡ 實(shí)用率為 72% 均價(jià) 6580 元 /㎡ 實(shí)用率為 71% 5. 分割面積范圍 100~287平方米 120~1000 平方