【正文】 路 、山西路商圈，銷售上沒有太大特色，主要是關(guān)系營銷和口碑銷售。 其 中 套 房 房 型 面 積 有 137378 平 方 米 ， 寫 字 間802000 平方米。 （ 7） 據(jù)傳風(fēng)水不好 業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為蘇寧環(huán)球風(fēng)水不好，影響了很大一部分客戶的購買。 （ 3） 開發(fā)商的資金實(shí)力 開發(fā)商較為雄厚的資金實(shí)力保證了大廈的工程順利進(jìn)行，極大增強(qiáng)了買家信心，促進(jìn)了銷售。和本項(xiàng)目的競爭性不大，主要以參考為主。 該區(qū)域有南京的金融一條街 —— 洪武路，和新街口距 離很近，能享用新街口的成熟市政配套，又有較好的 交通狀況， 無車流不暢之虞，同時(shí)地段較為安 靜。 （ 3） 觀現(xiàn)代氣派、品質(zhì)高 如果發(fā)展商按照目前的承諾的設(shè)計(jì)與建設(shè)， 交付后的福鑫大廈的外立面形象和大樓的 硬件設(shè)施都將是不錯(cuò)的。 “開放式寫字間專為銀行、證券大型機(jī)構(gòu)定 制；商務(wù)套間適宜知本型團(tuán)隊(duì)……”。 （ 3） 商務(wù)套間、國際酒店公寓在南京市場上面 尷尬局面 福鑫國際大廈的 2240F 西面是商務(wù)套間， 東面是國際酒店公寓。 相關(guān)樓盤分析： 黃埔大廈 辦公樓基本 情況比較表 項(xiàng)目名稱 序號(hào) 黃 埔 大 廈 江蘇金大地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 2．樓盤地址 黃埔路 2號(hào) 3．售樓處電話 4800787 4． 售價(jià)、實(shí)用率 均價(jià) 5800 元 /㎡ 實(shí)用率 69% 5．分割面積范圍 68— 96 平方米 6 總建筑面積 30000 平方米 7．建筑特色 圓柱形形體，頂層為九角形。 （ 2） 面積使用不充分 整個(gè)黃埔大廈是圓柱體建筑，呈點(diǎn)式結(jié)構(gòu)，每套 形狀呈扇形，這種結(jié)構(gòu)導(dǎo)致使用面積不夠充分。 8．交通狀況 附近公交線路、有無亞交通連接問題 交通便利，有 47W、 4W、 82W、 7W、 46W、 58W、 40W 等公交線路，無亞交通連接問題 9．車位比例與車流狀況 車位 元 /個(gè) .月（未定） 車位 200 個(gè)左右 車流狀況：良好 10．物業(yè)管理 (9)公司名稱 (10) 收費(fèi)情況 物業(yè)管理公司 成都錦江飯店物業(yè)管理公司 管理的主要樓盤：成都錦江飯店 物業(yè)管理費(fèi) 3 元 /平方米 .月 特色服務(wù)： 成熟的專業(yè)酒店服務(wù) 11．公用設(shè)施情況 會(huì)所面積 1300 ㎡ 會(huì)所內(nèi)容：中、西餐廳，咖啡茶座、桑拿室、棋牌室、健身房、司諾克球室、壁球室、乒乓球室、美容中心、商務(wù)書廊、小型網(wǎng)吧 商務(wù)中心：商務(wù)大廳、休息等候區(qū)、多功能視聽中心、中小型會(huì)議室、秘書服務(wù)中心、辦公用品售賣中心 大堂裝修情況：挑高 米星級(jí)酒店裝修 12．機(jī)電與弱電系統(tǒng) 電梯： 合資名牌 空調(diào)： 無中央空調(diào) 衛(wèi)星電視： 有 寬帶網(wǎng)： 有 13．智能化設(shè)備 （如：監(jiān)控、報(bào) 警、IC 一卡通等） 24 小時(shí)監(jiān)控、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) 14．廚衛(wèi)裝修情況 交房時(shí)為毛胚房 15．銷售情況 已銷售時(shí)間 6 月 8日開盤， 12 天后銷售 100 余套，其中 65 ㎡、 72㎡的套型共計(jì)剩余 10 套。 投資大廈 ? 項(xiàng)目概況 南京 投資大廈位于中山南路與升州路交匯處，由南京國際信托投資公司控股的南京三盟實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)建設(shè)，聘請金鷹物業(yè)管理公擔(dān)當(dāng)全程物業(yè)管理顧問。 （ 3） 開發(fā)商信譽(yù)保障 大廈的出資控股方是南京地方非銀行金融機(jī)構(gòu)， 實(shí)力較強(qiáng)，值得信賴，而且選擇本案作為辦公場 所，日后大廈維護(hù)、管理等有所保障。尤其瞄準(zhǔn)政 府機(jī)構(gòu)、金融證券企業(yè)、上市公司和外資企業(yè)。 ? 營銷分析 從內(nèi)部了解到的信息，投資大廈的土地成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出市場價(jià)，加之土地閑置等損失造成投資大廈單位開發(fā)成本比正常高出約 700 元 /平方米。 ? 項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析 1. 優(yōu)勢 （ 1） 形象檔次較高 投資大廈由加拿大 B+H 國際建筑師事務(wù)所設(shè)計(jì)， 富有現(xiàn)代感的弧型外立面， 1000 平方米的全陽光 中庭大堂，大廈更顯通透、明亮、高貴，全陽光 折線角窗使辦公室處處 都有陽光。 樓盤主要劣勢 項(xiàng)目周邊配套設(shè)施不全、 周邊辦公環(huán)境相對較差 層高較矮，感覺較壓抑 ? 銷售情況 自 2001 年 6 月 8 日開盤，在短短半年時(shí)間已經(jīng)全部售完。 錦江麗舍 一、 項(xiàng)目定位：商務(wù)酒店公寓 二、 項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位：小型公司和投資者為主 三、 項(xiàng)目背景資料 項(xiàng)目名稱 序號(hào) 錦江麗舍 南京東渡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，南京白下城鎮(zhèn)綜合開發(fā)總公司 2．樓盤地址 大光路 188 號(hào)（龍?bào)粗新放c大光路交匯處） 3．售樓處電話 4617631 4617632 4617633 4．最低售價(jià) 最高售價(jià)、均價(jià)、實(shí)用率 （ 4600 ） EQ （ 4400 ） MAX——— MIN（ 4800 ） 實(shí)用率 73％ 5．戶型面積及銷售情況 總戶數(shù) 288 戶型 一室一廳 二室一廳 二室一廳 二室二廳 二室二廳 面積（㎡） 36 48 50 65 72 數(shù)量（套） 32 96 96 32 32 6．主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、大樓使用功能垂直分布 總建筑面積 18000 ㎡ 一層大堂、二層會(huì)所 三 — 十八層為商務(wù)酒店公寓 7．地理位置與周邊配套設(shè)施（銀行、證券、郵局、餐飲、醫(yī)院） 地處南京市主要交通干道龍?bào)粗新放裕?離龍?bào)粗新?100 米左右。不希望承擔(dān)較高的附近沒有較成熟的寫字樓。 （ 7）另外是一些分布較為零散的辦公樓如：黃埔大廈、錦江麗舍、投資大廈、金陵御景園等。高檔寫字樓市場的消費(fèi)者極為 注重寫字樓形象和品牌，而宣傳的缺失無疑 會(huì)影響其銷售的開展。 ? 促銷手段 限量推行彈性銷售：在大廈的推廣期內(nèi)，只需辦理按揭手續(xù)，就能獲得與已購面積同等的預(yù)留空間，優(yōu)先購買權(quán)一直保留至大廈正式交付。臨近商業(yè)區(qū)，但地段安靜，又無 交通不便之虞。 總結(jié)：該項(xiàng)目與本項(xiàng)目目標(biāo)客戶有所區(qū)別，故競爭不大，有待跟蹤。 （ 5） —— 珠江路一帶，包括南京數(shù)碼港、新世紀(jì)中心、長發(fā)科技大廈、匯杰廣場等。 （ 2） 低開高走的定價(jià)策略 以蘇寧環(huán)球的地段和品質(zhì)，當(dāng)初其開盤時(shí)僅售 6000 多元 /平方米，因此很快積聚了人氣，擴(kuò)大了影響，打開了市場。 2. 劣勢 （ 6） 價(jià)格較 高 蘇寧環(huán)球大廈的售價(jià)已經(jīng)達(dá)到了 9000 元 /平方米以上，出租價(jià)格也在每天 元 /平方米以上，在南京寫字樓市場上實(shí)屬很高，對一些務(wù)實(shí)的企業(yè)構(gòu)成障礙。 該區(qū)域和新街口區(qū)域相比交通狀況較好，車流更為暢通，但辦公氛圍和辦公配套設(shè)施稍差。 中山北路、山西路區(qū)域也是傳統(tǒng)的辦公氛圍較濃的區(qū)域該區(qū)域的辦公樓不象新街口那么密集，而是沿中山北路、山西路間隔分布。 ◆ 銷售情況 該樓已和國際貿(mào)易中心（簡稱國貿(mào)）并列新街口兩大滯銷樓。除去總銷售面積小，開發(fā)商實(shí)力雄厚導(dǎo)致工程進(jìn)度快之外，其成功主要在于兩個(gè)方面： 一是關(guān)系營銷。因此，想在新街口地區(qū)辦公，注重形象同時(shí)又追求實(shí) 惠的公司來說不失為一個(gè)理想的選擇。 劣勢 （ 1）噪音污染 項(xiàng)目東臨主要交通干道洪武路，東臨中央、新百兩大商場，人流、車流都很大，比較嘈雜，空氣質(zhì)量也不好。 （二）、新地陽光 ◆ 項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 （ 1）定位準(zhǔn)確 新地陽光的前期定位非常模糊，類似于現(xiàn)在的國華大廈，后來，其銷售代理公司作了大量 、準(zhǔn)確的市場調(diào)查和分析，最后定位為商務(wù)大廈，并對施工圖進(jìn)行了相應(yīng)的修改，客戶定位為中、小公司。定位為高檔寫字樓，目標(biāo)客戶除瞄準(zhǔn)大客戶外，非常注重中小客戶。關(guān)鍵是要找準(zhǔn)市場空缺，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，在項(xiàng)目規(guī)劃階段就盡量規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)。新街口商圈素有“中華第一圈”的稱號(hào)，又是南京無可爭議的 CBD。 據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局投 資司公布信息： 2002 年 1２月全國商品房銷售面積比去年同期增長 %，江蘇省住宅銷售面積為 萬㎡在全國各省、直轄市中排名第三，僅次于上海 萬㎡和廣東 萬㎡。 第二節(jié)、南京寫字樓市場分析 一、南京市寫字樓整體情況分析 對市房產(chǎn)局、統(tǒng)計(jì)局近幾年的統(tǒng)計(jì)資料進(jìn)行分析、總 結(jié)后得出以下統(tǒng)計(jì)表： (1)、南京辦公樓的近年銷售情況 0246810121416181995年1996年1997年1998年1999年2000年南京辦公樓近年銷售情況表銷售量（萬㎡） 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年（表一） (2)、南京辦公樓的近年空置量（包括出售空置和出租空置） 02468101214南京辦公樓近年空置情況表空置量（萬㎡） 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 （表二） 從表一、二可以看出 1999— 2000 年南京辦公樓市場明顯回暖，空置率保持在較低的 萬㎡， 1998— 2000 年平均每年增加 20%的銷售量即 萬㎡左右，很多“死盤”也借機(jī)翻身，如中華園、鴻?quán)挻髲B、鴻發(fā)大廈、金鵬大廈等。 2020 年將在南京舉辦第十屆全國運(yùn)動(dòng)會(huì)，無論從經(jīng)濟(jì)角度，還是社會(huì)角度都會(huì)對南京的發(fā)展起到有益的推動(dòng)作用。 000 公司選擇了長江貿(mào)易大廈、省保險(xiǎn)大廈、匯鴻國際大廈 、華榮大廈等十余家寫字樓中的一百多家公司作為調(diào)查對象。 本市場調(diào)研報(bào)告主要由四部分組成： 南京市寫字樓市場近五年發(fā)展?fàn)顩r綜述 區(qū)域市場研究 — 各個(gè)區(qū)域過去 13年相關(guān)樓盤及有代表性樓盤分析 區(qū)域市場研究 — 未來 12 年相關(guān)區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)情況分析 潛在客戶購買要求及心理研究 南京市寫字樓市場近五年發(fā)展?fàn)顩r綜述部分的基本資料主要來自市房管 局和統(tǒng)計(jì)局等政府權(quán)威部門，經(jīng)過000 公司整理分析成文。商品房具有消費(fèi)和投資功能，從目前消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)的變化趨勢來看，它將和通訊產(chǎn)品、轎車一起成為新一輪消費(fèi)需求升級(jí)的目標(biāo)選擇 ，將成為新一輪消費(fèi)熱點(diǎn)、投資熱點(diǎn)和新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 2002 年南京市相關(guān)政府部門將推出簡化手續(xù)、放寬行業(yè)限制、放開利用外資的政策、放開技術(shù)投資比例、允許注冊資本分期到位 等措施以使個(gè)私經(jīng)濟(jì)得到更快的發(fā)展，但與浙江和廣東相比仍有一定的差距。 全市有幾十萬平方米商住辦公用房的底層商業(yè)用裙樓和高層的商住辦公樓處于空置狀態(tài)，很多商業(yè)氣氛不濃地段的辦公樓的 2— 5 層裙樓的出路成了開發(fā)商最頭疼的問題，如匯鴻大廈、新大都廣場。房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持上升勢頭，商品房銷售和現(xiàn)房交易過戶增幅較大，整個(gè)市場運(yùn)行狀態(tài)良好。 該區(qū)主要有以下辦公樓：商貿(mào)世紀(jì)廣場、南京國際貿(mào)易中心、華泰證券大廈、天豐大廈、隆盛金融廣場、新地陽光、金輪大廈、體仁大廈、天時(shí)商貿(mào)中心等。 （ 2）地理位置 處于新街口商業(yè)區(qū)核心位置，周圍商業(yè)配套設(shè)施齊全。 ◆營銷分析 商貿(mào)世紀(jì)廣場總銷售面積和銷售金額巨大，同時(shí)工程建設(shè)需要銷售回籠資金，銷售壓 力極大，但，目前銷售接近 80%，工程進(jìn)展也非常順利，其原因主要在于以下幾個(gè)方面： （ 1）一定的產(chǎn)品創(chuàng)新：包括其“可呼吸的玻璃幕墻”、“ 米凈高”、小面積分割、第一高樓等都能夠有效吸引客戶； （ 2）務(wù)實(shí)的定位：商貿(mào)作為南京的第一高樓，并沒有將自己局限于僅僅針對“大型客戶”的頂級(jí)寫字樓，而是首先針對中小客戶，從服務(wù)配套、價(jià)格、付款方式等方面為這些經(jīng)濟(jì)承受能力“中檔偏上”的客戶著想，贏得了大量中小客戶，實(shí)現(xiàn)銷售； （ 3）前期商鋪的成功銷售：在裙樓完工后，商貿(mào)為盡快地將其銷售出去，主動(dòng)出擊，到溫州進(jìn)行商鋪招商， 非常成功，從而成為后期項(xiàng)目建設(shè)的順利開展打下了良好的基礎(chǔ)。 （ 3）建筑設(shè)計(jì)較好 新地陽光的得房率高達(dá) %，使客戶能贏得更多的使用面積。在整個(gè)寫字樓銷售不景氣的時(shí)候創(chuàng)下了開盤一個(gè)月，銷售過半的佳績。 ◆市場定位 中檔偏上寫字樓，主樓部分除蘇鐵公司自用和部分給廣播電視局作為土地補(bǔ)償之外，目標(biāo)客戶主要是中小型貿(mào)易公司、 IT 企業(yè)。將物業(yè)定位為中高檔寫字樓，目標(biāo)客戶鎖 定為中小型公司，相應(yīng)套型面積設(shè)置較小，價(jià)格適中，無疑是務(wù)實(shí)和合理的做法。 （五）國際貿(mào)易中心 辦公樓基本情況表 項(xiàng)目名稱 序號(hào) 國際貿(mào)易中心 興寧房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司 2．樓盤地址 中山東路 18 號(hào) 3．售樓處電話 4791396 4．售價(jià) 均價(jià) 6100 元 /㎡ 5．分割面積范圍 寫字樓 135