【正文】 機(jī)構(gòu)性質(zhì)與運(yùn)營(yíng)方式 ............ 10 第三節(jié)、政府對(duì)南京社會(huì)福利養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的扶持及優(yōu)惠政策 .......... 12 第四節(jié)、南京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)規(guī)模、設(shè)施及區(qū)位分布概述 ................ 15 第五節(jié)、南京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住條 件、服務(wù)內(nèi)容及等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ........ 20 第四部分、南京市各養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的供求狀況 ........................... 30 第五部分、入住老人的基本特征及需求分析 ......................... 31 第六 部分、南京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)個(gè)案分析 ................................. 33 第七部分、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)市場(chǎng)的機(jī)遇 ................................... 42 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。老年人的養(yǎng)老問(wèn)題已經(jīng)迫切地?cái)[在我們面前 需要進(jìn)一步說(shuō)明的是，南京市人口平均預(yù)期壽命 1990 年為 歲， 1998年上升到 歲， 2020 年已經(jīng)超過(guò) 75 歲。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 機(jī)構(gòu)養(yǎng)老： 機(jī)構(gòu)養(yǎng)老則專(zhuān)門(mén)為入住老人提供養(yǎng)老護(hù)理，目前南京有社會(huì)福利院、老年公寓等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)共 170 多家。 （二）南京老年人 目前家庭養(yǎng)老所面臨的問(wèn)題： 1. 由于社會(huì)變遷，我國(guó)第一代獨(dú)生子女已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)入婚育年齡，開(kāi)始擔(dān)當(dāng)起贍養(yǎng)老人的重任。 2. 隨著社會(huì)的變遷和信息時(shí)代的到來(lái)，年輕人和老年人之間的代溝加深，思想觀念、生活方式等方面的摩擦增多，因此家庭養(yǎng)老從老年人的心理方面來(lái)說(shuō)，也難以滿(mǎn)足其需要； 3. 老年人具有高患病率、高傷殘率、高醫(yī)療利用率的特點(diǎn)， 其健康問(wèn)題帶來(lái)的照料的依賴(lài)以及醫(yī)療需求等也影響到家庭的穩(wěn)定和發(fā)展。 收入水平支撐居住需求的轉(zhuǎn)變： 目前，我國(guó)城市中包括南京市區(qū)的老人一般以離退休人員為主。 儲(chǔ)蓄因其保守而穩(wěn)妥的保值特點(diǎn)，成為老年人較歡迎的維持生活水平的方式之一。 (4) 亞老人群體的高收入。 第三部分：南京老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)現(xiàn)狀 第一節(jié) 南京市老年人口與福利機(jī)構(gòu)床位的供求比例 當(dāng)前江蘇省國(guó)辦養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu) 66 家，集體辦養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu) 117 家，民辦養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu) 114 家，各級(jí)各類(lèi)養(yǎng)老機(jī) 構(gòu)和養(yǎng)老設(shè)施的床位總和約21 萬(wàn)張，每百名老人僅擁有約 張床位。 2020年底，該市共有老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu) 467 家，床位 34931 張，每千名老人擁有床位超過(guò)了 14 張，也遠(yuǎn)高于我市水平。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 6. 社會(huì)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)可委托社會(huì)福利機(jī)構(gòu)代辦其養(yǎng)老金發(fā)放等服務(wù)性工作。 4. 新辦的社會(huì)福利事業(yè)項(xiàng)目，在符合土地利用總體規(guī)劃的前提下，要保證供地。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 以下500m178。10000m178。 22%7%8%40%23%管理人員醫(yī)生護(hù)士護(hù)工工勤了 82%的比例， 100 個(gè)床位以上的共 29 個(gè)，其中 150 以上共 5 個(gè)： 浦口區(qū) 橋林鎮(zhèn)第一敬老院（ 150 位）、青山社會(huì)福利院（ 300 位）、 但以收留五保護(hù)老人為主的純福利性質(zhì)的敬老院；其中面向南京市 對(duì)外開(kāi)放接受自費(fèi)入住的老人 的只有 南京市社會(huì)福利院（ 600 位）、玄武區(qū)老年康復(fù)護(hù)理院（ 150 位）、市紅十字老年康復(fù)中心（ 150 位） 由此可見(jiàn) 南京 能上規(guī)模的 養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 屈指可數(shù) ； 其中，從分布區(qū)域來(lái)看，城區(qū)床位數(shù)為 4092 位，只占南京總床位數(shù) 10841的 38%，而城區(qū)老人目前需求旺盛，尤其是帶康復(fù)醫(yī)療性質(zhì)的 機(jī)構(gòu) 床位，幾乎處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前南京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員共 1902 人，分為管理人員、醫(yī)生、護(hù)士、 護(hù)工、工勤。 據(jù)了解， 為國(guó)家公務(wù)員編制的薪資按國(guó)家規(guī)定發(fā)放。平均每個(gè) 護(hù)工 負(fù)責(zé)介護(hù)的老人一個(gè)，介助最多不超出兩個(gè)。 目前 有五、六家 養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 正在 原有基礎(chǔ)上 改建擴(kuò)建，根據(jù)政府部門(mén)工作人員介紹，目前新建或 改建的 養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 的 設(shè)施 標(biāo)準(zhǔn)已開(kāi)始嚴(yán)格按照 《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 執(zhí)行， 尤其新申報(bào)的福利 養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 的硬件審核上比以往嚴(yán)格許多， 據(jù)考查，如 江寧開(kāi)發(fā)區(qū)百家湖敬老院、玄武區(qū)老年公寓（改建中） 。 從業(yè)務(wù)范圍來(lái)看，全市 175 家老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)中，超過(guò) 90%的機(jī)構(gòu)只能提供基本的住養(yǎng)服務(wù)， 能提供康復(fù)服務(wù)的機(jī)構(gòu)只有 10 家左右 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 個(gè)人衛(wèi)生 a) 晨起幫助老人漱口、洗 臉、洗手、梳頭，晚上幫助老人洗臉、洗手、洗腳、洗臀部。 醫(yī)療康復(fù) a) 醫(yī)務(wù)人員每周定期大查房一次，醫(yī)生、護(hù)士每天查房二次； b) 每天定時(shí)巡視居室， 1530 分鐘一次； c) 注意觀察老人的病情變化、用藥情況以及用藥后反應(yīng)，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理； d) 三天測(cè)量生命體征一次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理； e) 對(duì)長(zhǎng)期臥床不起的老人定時(shí)翻身、變換臥位，檢查皮膚受壓情況并應(yīng)詳細(xì)記錄備案， Io 褥瘡發(fā)生率應(yīng)為零， IIo 褥瘡發(fā)生率應(yīng)低于 5%。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。視情況調(diào)整護(hù)理方案； d) 對(duì)長(zhǎng)期臥床不起的老人定時(shí)翻身、變換臥位，檢查皮膚受壓情況并應(yīng)詳細(xì)記錄備案， Io 褥瘡發(fā)生率應(yīng)為零， IIo 褥瘡發(fā)生率應(yīng)低于 5%。 床頭柜、桌椅、衣柜、衣架、毛巾架、毯子、褥子、被子、床單、被罩、枕芯、枕套、枕巾、時(shí)鐘、梳妝鏡、洗臉盆、暖水瓶、痰盂、廢紙桶、床頭牌等，介助、介護(hù)老人的床頭應(yīng)安裝呼叫鈴。 有配置了適合老人使用的健身、康復(fù)器械和設(shè)備的康復(fù)室和健身場(chǎng)所。 有園林景點(diǎn)，公共區(qū)域應(yīng)設(shè)有明顯標(biāo)志，方便識(shí)別。 生活環(huán)境安靜、清潔、優(yōu)美，居室物品放置有序，頂棚、墻面、地面、桌面、鏡面、窗戶(hù)、窗臺(tái)潔凈。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 有接待來(lái)訪的場(chǎng)所。 服 務(wù) 安 全 及時(shí)解決消防、照明、報(bào)警、取暖、通 訊、降溫、排污等設(shè)施和生活設(shè)備出現(xiàn)的問(wèn)題，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)規(guī)定，保證其隨時(shí)處于正常狀態(tài)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。該場(chǎng)所應(yīng)提供圖書(shū)、報(bào)刊、電視機(jī)和棋牌。合同醫(yī)院必須具備處理老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)內(nèi)各種突發(fā)性疾病和其它緊急情況的能力，并能夠承擔(dān)老年人常見(jiàn)病、多發(fā)病的日常診療任務(wù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。合同醫(yī)院必須具備處理老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)內(nèi)各種突發(fā)性疾病和其它緊急情況的能力，并能夠承擔(dān)老年人常見(jiàn)病、多發(fā)病的日常診療任務(wù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 第 四部分 、 南京市 各 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的供求狀況 （一） 南京市 各養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的供求狀況 機(jī)構(gòu)規(guī)模偏小，市場(chǎng)需求量大，各養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)施供不應(yīng)求 南京市 60 歲以上的老人 80 萬(wàn)，若入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人占總?cè)丝诘谋戎兀?3％的比例分析， 80 多萬(wàn)的老年人中，將有近 萬(wàn)人入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，而目前的狀況，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足隨著人口老齡化發(fā)展對(duì)老年住房的需求。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 出于經(jīng)濟(jì)考慮，將自己住房出租出售，用房租交老年公寓費(fèi)用，工資用來(lái)儲(chǔ)蓄或補(bǔ)貼子女的 。 從調(diào)查結(jié)果可以看出，老年人非常重視居住地的環(huán)境，他們普遍希望綠地面積大，空氣污染小，環(huán)境不要太嘈雜，社區(qū)內(nèi)一定要有散步、戶(hù)外健身的地方，還須針對(duì)老年人體能、耐力較差的特點(diǎn)，有相應(yīng)的休息空間和設(shè)施，這樣有利于自身的身心健康。 占地面積 1950 m178。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。后應(yīng)市場(chǎng)需求對(duì)外開(kāi)放，有選擇的招收社會(huì)老人。 基本 無(wú)空置 ，處于供不應(yīng)求的狀況 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。經(jīng)營(yíng)者在努 力的彌補(bǔ)這一缺陷。 但原基礎(chǔ)較差，難以滿(mǎn)足入住老人的需求，但南京的現(xiàn)狀使老人無(wú)太大的選擇空間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。但對(duì)硬件表示希望有所改善 部分老人建議與國(guó)外老年公寓交流學(xué)習(xí)。 居住人員情況（年齡結(jié)構(gòu) /身體狀況）平均年齡 84 歲 /基本都患有常見(jiàn) 老年病需 介助服務(wù) 居住人員情況（自理 /護(hù)理 /特護(hù)比例）自理 20% 護(hù)理 70% 特護(hù) 10% 人力資源成本情況： 管理人員為教育局正式員工編制，工資按事業(yè)單位級(jí)別發(fā)放。（人手不足無(wú)法做到具個(gè)性化的服務(wù)） 配套設(shè)施 /服務(wù)以及各 種開(kāi)展情況 （醫(yī)療、護(hù)理、家政、其他等） 有總共不到 200m178。經(jīng)濟(jì)狀況良好，多數(shù)可自己支付養(yǎng)老費(fèi)用（ 1800 元以上退休金 /月），文化層次較高，許多 在三四十年代受過(guò) 高等教育。室外面積約 1000 m178。獨(dú)立洗手間 裝修情況 （檔次） 墻面普通涂料、磁軸地面，空調(diào)、床頭柜、彩電、衣柜 建筑 / 安裝 /裝修成本 建筑成本約 350 元 / m178。 % %%%%%%%% 戶(hù)型交通面積環(huán)境商業(yè)氛圍服務(wù)文化氛圍醫(yī)療設(shè)施物業(yè)管理收費(fèi) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （二） 入住老人對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的期望 ： 調(diào)查中 ，對(duì) 主要涉及戶(hù)型、交通、面積、環(huán)境、商業(yè)氛圍、服務(wù)、文化氛圍、醫(yī)療設(shè)施及物業(yè)管理收費(fèi)在這些因素中， 對(duì)入住老人進(jìn)行了訪談詢(xún)問(wèn)： 調(diào)查結(jié)果顯示，老人首要考慮的因素前三位分別為： 醫(yī)療設(shè)施 （占%）、 環(huán)境 （占 %）及服務(wù)（占 %）。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 尤其康復(fù)性質(zhì)的機(jī)構(gòu)入住率極高， 許多人想進(jìn)去，還要排隊(duì)等候。 c) 康娛費(fèi)每月 10 元（指有康娛設(shè)施，限自理老人） d) 日雜費(fèi)（指日常生活用品、理發(fā)、生活用水電等費(fèi)用）、電話(huà)費(fèi)、醫(yī)藥費(fèi)、伙食費(fèi)、特殊材料費(fèi)等按實(shí)收取。 保證水、電供應(yīng)。 室內(nèi)家具、各種設(shè)備應(yīng)無(wú)尖角凸出部分。 保證水、電供應(yīng)。 有接待來(lái)訪的場(chǎng)所。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 C，夏季不超過(guò) 28176。 室外活動(dòng)場(chǎng)所不得少于 150 平方米，綠化面積達(dá)到 60%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二 級(jí) 居 室 條 件 老人居室的單人間使用面積不小于 10 平方米；雙人間使用面積不小于 14 平方米；三人間使用面積不小于 18 平方米；合居型居室每張床位的使用面積不小于 5 平方米。 衛(wèi) 生 條 件 根據(jù)老人健康情況，必須有醫(yī)療室及設(shè)備和物資，應(yīng)有急救藥箱和輪椅等，有專(zhuān)職醫(yī)護(hù)人員。接待室配備桌椅、紙筆及 相關(guān)介紹材料。 公 共 設(shè) 施 飯廳應(yīng)配設(shè)餐桌、坐椅、時(shí)鐘、公告欄、廢紙桶、窗簾、消毒柜、洗漱池、防蠅設(shè)備等。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 介護(hù)老人 ： 居室衛(wèi)生 a) 早晚整理床鋪，翻曬 被褥。 飲食起居 a) 飯菜茶水供應(yīng)到居室定時(shí)喂飯、喂水、喂藥。 a) 每日供應(yīng)開(kāi)水二次。 一 、 南京市對(duì) 老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)護(hù)理要求： 自理老人 ： 居室衛(wèi)生 a) 幫助老人早晨整理床鋪，晚上鋪床，翻曬被褥； b) 定期更換床單、被套、保持床單整潔（必要時(shí)隨時(shí)換洗）； c) 酌情開(kāi)窗通風(fēng)，保持室內(nèi)外空氣流通，根據(jù)季節(jié)做好防暑防寒工作； d) 每日清掃居室衛(wèi)生，室內(nèi) 外物品擺放整齊。 江寧開(kāi)發(fā)區(qū)百家湖敬老院 （暫時(shí)只接受本區(qū)五包老人）， 是去年興建的目前南京福利 養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 硬件條件最好的一家。 護(hù)工多為外地 30 到 50 歲的農(nóng)村婦女， 除 勞務(wù)市場(chǎng) ，互相熟人介紹也是招募