惠州百合家園寫字樓市場研究報告(參考版)
2025-05-07 04:18本頁面
【正文】 昵稱：紅楓，歡迎您提出寶貴的意見和建議，非常感謝您的光臨，謝謝??！。同時認(rèn)為物業(yè)升值潛力大的比例達(dá)到了25%，說明整個江北片區(qū)的發(fā)展?jié)摿捌瑓^(qū)物業(yè)的升值前景逐漸得到了認(rèn)同，因此本項目在最大限度吸引自用客戶的同時，可以適當(dāng)考慮一部分投資客。l 房地產(chǎn)/建筑/裝潢、信息咨詢服務(wù)、美術(shù)廣告設(shè)計、貿(mào)易、電子及通訊等行業(yè)由于對辦公物業(yè)形象檔次的要求相對較高，因此對物業(yè)單價的接受能力也相對較高，因此這些行業(yè)將是本項目的主要目標(biāo)客戶群。l 公用會議中心的選擇比例超過20%，從市調(diào)中反應(yīng)的情況來看，像拍賣公司等性質(zhì)的行業(yè)希望提供這種配套的要求比較強(qiáng)烈，因此建議在裙樓可適當(dāng)考慮一定規(guī)模的會議中心功能的設(shè)置。l 超過四成的受訪對象有可能在2年內(nèi)更換目前的辦公環(huán)境，而其中有近一半的受訪者傾向于購買，可以看出惠州辦公物業(yè)市場在未來幾年將會有一個不錯的發(fā)展機(jī)遇，特別是一些功能檔次較高的辦公物業(yè)將受到市場的青睞。l 目前惠州辦公物業(yè)市場中自有的比例不足三成，而這不足三成的市場份額中自建的比例高達(dá)45%，顯示整個惠州寫字樓市場還相當(dāng)原始，同時從幾個推向市場的寫字樓的銷售情況來看，效果也并不理想，可以說惠州寫字樓市場還沒有實現(xiàn)真正的啟動。l 從本次市調(diào)反應(yīng)的情況來看，受訪公司辦公物業(yè)總體平均購買單價為3180元/㎡，最高可以接受的平均單價為3950元/㎡。l 由于歷史的原因，惠州辦公物業(yè)的整體租金水平偏低，1020元/㎡的低檔辦公物業(yè)占了惠州市場的近一半份額，而租金在40元/㎡以上的比例只有10%左右，㎡。l 地段的優(yōu)越及交通的便捷是目前惠州辦公物業(yè)最大的優(yōu)勢，但存在的問題也相當(dāng)突出，硬件配置特別是停車位的相對不足，物業(yè)功能落后、整體形象差、沒有規(guī)范的物業(yè)管理等不利因素一直影響著惠州市辦公物業(yè)的檔次及整體形象。l 同時可以看出項目的整體形象得到了絕大多數(shù)受訪者的認(rèn)同。 單項選擇比例由于已經(jīng)購置辦公物業(yè)的單項選擇比例為16%，認(rèn)為目前項目所處地段不成熟的單項選擇比例為38%，交通不方便的單項選擇比例為42%，價格也許比較高的單項選擇比例為29%，物業(yè)升值潛力有限的單項選擇比例為8%，與已入駐公司在業(yè)務(wù)上有直接沖突的單項選擇比例為8%，同時外部形象不適合公司的選擇比例為0。l 同時認(rèn)為物業(yè)升值潛力大的比例達(dá)到了25%，說明整個江北片區(qū)的發(fā)展?jié)摿捌瑓^(qū)物業(yè)的升值前景逐漸得到了認(rèn)同，因此本項目在最大限度吸引自用客戶的同時，可以適當(dāng)考慮一部分投資客。小結(jié)：l 顯然本項目的地段及交通優(yōu)勢得到了消費(fèi)者的普遍認(rèn)可。 十九、若有可能的主要考慮因素在有可能在本項目置業(yè)的目標(biāo)客戶的跟蹤調(diào)查中：綜合比例認(rèn)可本項目地段優(yōu)勢的綜合比例為20%, 認(rèn)為交通便捷的綜合比例為19%,硬件配置好的綜合比例為13%,軟件服務(wù)會更全的綜合比例為4%, 物業(yè)管理會更好的綜合比例為10%, 物業(yè)升值潛力大的綜合比例為10%, 物業(yè)的外部形象適合公司的綜合比例為14%,因為有實力大公司入駐的綜合比例為4%, 靠近政府部門的綜合比例為6%。（以2年內(nèi)有考慮選擇新的辦公物業(yè)的受訪者為基數(shù)）若以受訪者整體為基數(shù)，一定會在本項目購置物業(yè)的比例為1%, 可能會的比例為33%, 選擇不會的比例為14%。l 餐飲服務(wù)可以在超市部分考慮，不需在寫字樓部分單獨(dú)設(shè)置。小結(jié)：l 本項目軟件服務(wù)內(nèi)容的設(shè)置中建議不考慮衣物干濕洗及翻譯功能。 十七、對寫字樓軟件服務(wù)的選擇傾向在寫字樓軟件服務(wù)的選擇中：綜合比例要求提供票務(wù)服務(wù)的綜合比例為6%, 代辦郵政服務(wù)的綜合比例為13%, 報紙雜志代訂服務(wù)的綜合比例為27%, 餐飲服務(wù)的綜合比例為16%, 室內(nèi)清潔服務(wù)的綜合比例為25%, 維修服務(wù)的綜合比例為13%，沒有提到衣物干濕洗服務(wù)和翻譯服務(wù)。l 公用會議中心的選擇比例超過20％，從市調(diào)中反應(yīng)的情況來看，像拍賣公司等性質(zhì)的行業(yè)希望提供這種配套的要求比較強(qiáng)烈，因此建議在裙樓部分可適當(dāng)考慮一定規(guī)模的會議中心功能的設(shè)置。l 寬帶網(wǎng)的選擇比例超過90％，因此對于現(xiàn)代辦公物業(yè)的開發(fā)來講，寬帶網(wǎng)的設(shè)置是必要的同時也是必須的。 單項選擇比例中央空調(diào)系統(tǒng)的單項選擇比例為73%, 會議中心的單項選擇比例為23%, 公共部分的背景音樂系統(tǒng)的單項選擇比例為7%, 給排水系統(tǒng)的單項選擇比例為22%, 有限電視系統(tǒng)的單項選擇比例為20%, 寬頻網(wǎng)絡(luò)的單項選擇比例為91%, 公共區(qū)域的電視監(jiān)控系統(tǒng)的單項選擇比例為27%, 樓內(nèi)移動電話系統(tǒng)的單項選擇比例為27%。由于電子及通訊、房地產(chǎn)/建筑/裝潢、信息咨詢服務(wù)、美術(shù)廣告設(shè)計、IT等行業(yè)的特殊性，承租能力相對較強(qiáng)。l 超過四成的受訪者可以接受租金在40元/㎡以上的辦公物業(yè)，說明惠州市中高檔寫字樓出租市場有著相當(dāng)?shù)臐摿Α?十五、最高可接受的租金分布在最高可接受的租金統(tǒng)計分析中，處于2030元/㎡之間的比例為40%, 3040元/㎡的比例為18%, 4050元/㎡的比例為18%, 5060元/㎡的比例為13%, 6070元/㎡的比例為9%, 70元/㎡以上的比例為2%。小結(jié)：l 總價在2040萬之間的單位需求量最大，占到了34%。由于行業(yè)性質(zhì)的不同，房地產(chǎn)/建筑/裝潢、信息咨詢服務(wù)、美術(shù)廣告設(shè)計、貿(mào)易等行業(yè)由于對辦公物業(yè)形象檔次的要求相對較高，同時行業(yè)利潤率也具有比較優(yōu)勢，因此對物業(yè)單價的接受能力也相對較高，均值都在4000元/㎡以上，因此這些行業(yè)將是本項目的主要目標(biāo)客戶群。l 可以接受的單價在4000元/㎡以下的比例達(dá)到了68%，4000元/㎡以上的選擇比例為32%，可見消費(fèi)者對寫字樓的價格預(yù)期并不高，對項目入市前的價格定位有一定的壓力。小結(jié)：l 最高可以接受的平均單價為3950元/㎡。 l 分行業(yè)的平均面積要求從分行業(yè)需求面積的統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析來看電子及通訊業(yè)的平均面積要求為150㎡機(jī)械機(jī)電為115㎡房地產(chǎn)/建筑/裝潢為253㎡旅游業(yè)為120㎡信息咨詢服務(wù)業(yè)為380㎡美術(shù)廣告設(shè)計為182㎡能源工業(yè)為475㎡ IT業(yè)為280㎡貿(mào)易為395㎡其他為326㎡可以看出電子及通訊、機(jī)械機(jī)電、房地產(chǎn)/建筑/裝潢、旅游、美術(shù)廣告設(shè)計、IT等行業(yè)的平均面積要求都處于100300㎡之間，符合整體特征。l 50100㎡之間的單位也受到了許多小型公司的青睞，選擇比例接近兩成。 十二、面積要求在選擇新的辦公物業(yè)時，要求面積在50㎡以下的比例為3%, 50100㎡的比例為18%, 100200㎡的比例為31%, 200300㎡比例為24% ，300500㎡的比例為12%, 5001000㎡的比例為9%, 1000㎡以上的比例
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