【正文】 估計未來一兩年內(nèi)，南山商業(yè)文化中心區(qū)將成為深圳寫字樓市場的另一熱點區(qū)域。隨著西部通道工程的啟動，以及周邊環(huán)境、配套的進一步完善，南山商業(yè)文化中心迎來了良好的開發(fā)機遇，這里規(guī)劃有近三十六萬平方米的辦公面積。南山商業(yè)文化中心區(qū)是西部未來的商業(yè)、金融和文化中心，于1992年立項，按照規(guī)劃,中心區(qū)用地紅線為151平方米，建筑面積為234萬平方米?？萍紙@是國家重點支持的五大科技園區(qū)之一，匯聚了如方正、聯(lián)想、華為、創(chuàng)維、思科、長城、中興、西風、艾默生、松日高科、法爾勝等大量的高科技企業(yè)。南山寫字樓各自為戰(zhàn)的局面將隨著科技園、南山商業(yè)中心區(qū)的不斷發(fā)展而得到改善。（華強北商圈）（中心區(qū)商圈）（車公廟商圈）（科技園商圈）在南山，寫字樓這種特性表現(xiàn)得并不明顯。在羅湖，形成以國貿(mào)大廈、嘉里中心為中心的寫字樓圈，以地王大廈、發(fā)展銀行大廈為核心的蔡屋圍中央金融區(qū)；在福田，有寫字樓林立的華強北商業(yè)圈，以“十三姐妹樓”為標志的中心區(qū)，以及寫字樓發(fā)展迅猛的車公廟片區(qū)。南山寫字樓經(jīng)過幾年的發(fā)展，取得了一定的成果，但相對羅湖、福田，還是相形見拙。按規(guī)定，凡屬限制發(fā)展的產(chǎn)業(yè)和項目，原則上不準新建項目；情況特殊的，須經(jīng)市、區(qū)政府行業(yè)主管部門審核并按規(guī)定程序?qū)徟?996――2001年，南山區(qū)寫字樓以1997年市場供應量最多，；經(jīng)過1991999年的短暫回落，2000年南山區(qū)寫字樓的市場供應再度放量，；而到2003年，上半年寫字樓用地出讓面積更是為0，2004年前三個季度，南山也沒有寫字樓項目投放市場。缺乏商圈與寫字樓的相互沖擊也是南山?jīng)]有出現(xiàn)寫字樓群、高檔寫字樓的主要原因。從南山注冊的企業(yè)來看，除了科技園、南山軟件園外，其它辦公物業(yè)都面臨著慘淡經(jīng)營的局面，其它區(qū)域不單辦公物業(yè)沒有形成集合，而且入駐的企業(yè)數(shù)、企業(yè)質(zhì)量都難以給后來者予信心。而其它片區(qū)雖然也曾努力打造商圈，但都無功而返，或者充其量是發(fā)展成為區(qū)域性小商圈，與人民南、華強北等深圳，甚至全國著名商圈不可同日而語，自然不能吸引開發(fā)商來發(fā)展寫字樓，特別是高檔寫字樓?？v觀南山，到目前為止還沒有形成一個有份量的商圈，更談不上濃厚的商務氣氛。商圈是城市文明的一個象征, 它具有中心性，在交通上各個方向的可達性特別強，它總在一個城市里交通最便捷的地方出現(xiàn)；人流集中也是商圈非常重要的特點；另外，高密集的高樓大廈、高密度的建筑、高容積率的建筑也都是商圈明顯的特性。（3）探究起來，南山更像深圳的后花園，而不是經(jīng)濟的最前線。這種政策的制定，造成南山除高新科技園的辦公物業(yè)較為集中外，其它均是各自為戰(zhàn)，不但沒有形成氣候，而且缺乏高檔物業(yè)。而隨著城市發(fā)展的西移，福田開始漸露頭角，開始承接羅湖的接力棒，賽格大廈、電子科技大廈等高檔物業(yè)拔地而起，華強北片區(qū)寫字樓風起云涌；市民中心的投產(chǎn)，標志著深圳歷史走向新紀元，中心區(qū)成為集萬千寵愛于一身的區(qū)域，深圳寫字樓的發(fā)展也達到新的高峰，中心區(qū)、車公廟是深圳寫字樓的新興區(qū)域。在改革開放初期，羅湖被定位為深圳的金融中心、行政中心、文化中心和商務中心，并制定相關的發(fā)展政策。深圳市政府提出了“以高新技術(shù)、現(xiàn)代物流、現(xiàn)代金融為產(chǎn)業(yè)支柱”的發(fā)展戰(zhàn)略政策將在未來一段時間內(nèi)指導著深圳城市的發(fā)展，也影響著寫字樓的發(fā)展。而作為城市發(fā)展的象征，深圳寫字樓的發(fā)展，從另一側(cè)面反映和見證了深圳的經(jīng)濟發(fā)展歷程。（2）遠離市中心、交通不便等都是造成南山?jīng)]有區(qū)域優(yōu)勢的原因。在深圳灣、科技園、西麗—龍珠、前海、南頭、南油、后海、蛇口以及大南山等片區(qū)中，只有科技園片區(qū)表現(xiàn)出較強的辦公物業(yè)集中性,但這些辦公物業(yè)幾乎都是廠房式寫字樓，集辦公與生產(chǎn)于一身，還是不見高檔寫字樓的蹤影。而在深圳寫字樓發(fā)展史中，較著名的區(qū)域還包括人民南片區(qū)、蔡屋圍片區(qū)、華強北片區(qū)，以及車公廟片區(qū)，它們都是寫字樓、高檔寫字樓集合的區(qū)域。“中心區(qū)”、“CBD”、“十三姐妹樓”巍然已成為深圳新紀元的代名詞，聲名在外。區(qū)域優(yōu)勢在中心區(qū)表現(xiàn)得更是淋漓盡致。國貿(mào)大廈、地王大廈、賽格廣場、中心區(qū)寫字樓群、華潤大廈等一個接一個閃亮登場，成為深圳的中心地帶。南山，地處深圳西部，是深圳經(jīng)濟戰(zhàn)略要地之一。進入21世紀，真正代表深圳城市品牌的區(qū)域當推深圳中心區(qū)，特別是2004年5月31日，市民中心全面啟用，預示著深圳中心區(qū)對城市品牌形象的展示步入實質(zhì)性階段。（1）而深圳的國貿(mào)、地王等寫字樓也完成了對區(qū)域、城市發(fā)展的使命。如果要對城市發(fā)展設定指標體系，那么寫字樓則是代言城市發(fā)展的一個重要指標。寫字樓市場是一塊晴雨表，它體現(xiàn)著一個城市和區(qū)域經(jīng)濟的冷暖寒署。而南山，除了科技園可以分享深南大道的榮光，提升其輻射能力外，其它區(qū)域的交通還相對落后，只能自娛自樂。比如，交通是寫字樓發(fā)展中一個非常重要的因素，寫字樓不同于住宅項目，其檔次、規(guī)模都要建立在交通的基礎上。從整體來看，南山寫字樓市場表現(xiàn)為一種自給自足的供給狀態(tài)，市場相對較封閉，輻射范圍與福田、羅湖的寫字樓相比差別較大。輻射能力差，各自為戰(zhàn)對南山區(qū)寫字樓市場進行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其寫字樓輻射面比較窄，區(qū)域性比較強，輻射范圍主要在南山西部區(qū)域。國際市長交流中心、光彩新天地、西海明珠大廈紛紛打出南山商務新平臺的旗號，進占南山辦公市場，雖然它們跟中心區(qū)、車公廟的寫字樓和商務公寓有較大的差距，但還是為南山商務地產(chǎn)吹響了發(fā)展的號角。而時至今日，商住樓已不能滿足企業(yè)的需求，商住樓也漸漸演變成商務公寓。 商務公寓在深圳的出現(xiàn)、興起、熱銷絕非偶然，其代表著一種商務發(fā)展方向，是經(jīng)濟多元化時代下催生出來的產(chǎn)物。其意味著商務公寓將和寫字樓一起為深圳經(jīng)濟發(fā)展添磚加瓦，成為深圳中小民營企業(yè)的助推器。（3）南山企業(yè)主要集中在蛇口、南油、南頭，和科技園四個片區(qū)，分析進駐南山的企業(yè)，科技園是南山區(qū)大型企業(yè)最匯聚的片區(qū)，像IBM、甲骨文、微軟、惠普、金蝶、金證、騰訊、創(chuàng)維、長城、聯(lián)想等，都是業(yè)界響當當?shù)墓歉善髽I(yè)；南油的大企業(yè)主要是石油公司以及部分外企，更多的是如裝飾公司等中小型企業(yè)；而蛇口大企業(yè)集中表現(xiàn)為物流業(yè)。從對南山寫字樓調(diào)查可以看出：寫字樓在空間劃分多以中小戶型為主，這也是與本區(qū)的企業(yè)多是小型公司、創(chuàng)業(yè)公司及高新技術(shù)企業(yè)的規(guī)模類型與吻合的。114~124100%南山科技創(chuàng)業(yè)中心60~10020100~20060%200以上20%南山軟件園100~20040%200~28060%上海汽車大廈943%140~20072%200以上25%毅哲大廈60~10040%100~20060%16025%200~24075%國野大廈60~10020%100~20040%200~29040%物資大廈空間分割以中小戶型為主寫字樓辦公單位面積劃分（南頭片區(qū)）樓盤名稱100㎡以下所占比例100~200㎡所占比例200㎡以上所占比例發(fā)展銀行南頭大廈可以看出，南山區(qū)域內(nèi)高檔寫字樓市場相對空白，以至于保利城等寫字樓浦一推出市場便成為熱銷售產(chǎn)品。而且部分乙級寫字樓，由于年久缺少保養(yǎng)及維護，設備老化，檔次已明顯降低，多數(shù)寫字樓達不到乙級標準。另外，商住樓也不利于形象上的統(tǒng)一，對高檔專業(yè)寫字樓的高價格和物業(yè)管理費又承受