【正文】 估計未來一兩年內(nèi)，南山商業(yè)文化中心區(qū)將成為深圳寫字樓市場的另一熱點區(qū)域。隨著西部通道工程的啟動，以及周邊環(huán)境、配套的進一步完善，南山商業(yè)文化中心迎來了良好的開發(fā)機遇，這里規(guī)劃有近三十六萬平方米的辦公面積。 南山商業(yè)文化中心區(qū)是西部未來的商業(yè)、金融和文化中心，于 1992 年立項，按照規(guī)劃 ,中心區(qū)用地紅線為 151 平方米，建筑面積為 234 萬平方米。科技園是國家重點支持的五大科技園區(qū)之一，匯聚了如方正、聯(lián)想、華為、創(chuàng)維、思科、長城、中興、西風(fēng)、艾默生、松日高科、法爾勝等大量的高科技企業(yè)。 南山寫字樓各自為戰(zhàn)的局面將隨著科技園、南山商 業(yè)中心區(qū)的不斷發(fā)展而得到改善。 （人民南商圈） （蔡屋圍商圈） （華強北商圈） （中心區(qū)商圈） （車公廟商圈） （科技園商圈） 在南山，寫字樓這種特性表現(xiàn)得并不明顯。寫字樓的分布具有明顯的區(qū)域性和集中性?？梢灶A(yù)見，在未來，深圳市場上寫字樓項目的開發(fā)將大大放緩，也將影響到南山寫字樓市場的發(fā)展。特別是 2021 年 6 月，深圳發(fā)展計劃局于發(fā) 布的《深圳市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄（ 2021－ 2021 年）》中，新建高檔寫字樓被列入限制發(fā)展類。 南山寫字樓開發(fā)多年來以較平穩(wěn)的發(fā)展速度，開發(fā)規(guī)模不大。在這種環(huán)境下，自然不會出現(xiàn)商圈、形成良好的商務(wù)氣氛。 南山寫字樓由于區(qū)域、政策等因素的 影響，一直突破不了招商引資方面瓶頸，無從形成商務(wù)氣氛?？萍紙@本有望成為著名商圈，但由于其科研、生產(chǎn)特性，商務(wù)氣氛一直發(fā)展不起來，甚至不如后起之秀車公廟，多年來都處于相對平靜的狀態(tài)。 城市的發(fā)展已經(jīng)證明，具有濃厚商務(wù)氣氛的商圈可以催生寫字樓群，并產(chǎn)生地標(biāo)性的高檔寫字樓，如北京的中關(guān)村等區(qū)域；同時，寫字樓密集的區(qū)域 也必將成為城市的商圈，如深圳的人民南、華強北及正在成熟的中心區(qū)商圈等，兩者相輔相成，協(xié)同發(fā)展。 （ 3） 商務(wù)環(huán)境，寫字樓發(fā)展的土壤 寫字樓與商圈已經(jīng)從寄生關(guān)系發(fā)展到互動關(guān)系。探究起來，南山更像深圳的 后花園，而不是經(jīng)濟的最前線。這種政策的制定，造成南山除高新科技園的辦公物業(yè)較為集中外，其它均是各自為戰(zhàn)，不但沒有形成氣候，而且缺乏高檔物業(yè)。而隨著城市發(fā)展的西移，福田開始漸露頭角，開始承接羅湖的接力棒，賽格大廈、電子科技大廈等高檔物業(yè)拔地而起，華強北片區(qū)寫字樓風(fēng)起云涌；市民中心的 投產(chǎn)，標(biāo)志著深圳歷史走向新紀(jì)元，中心區(qū)成為集萬千寵愛于一身的區(qū)域，深圳寫字樓的發(fā)展也達(dá)到新的高峰，中心區(qū)、車公廟是深圳寫字樓的新興區(qū)域。 在改革開放初期，羅湖被定位為深圳的金融中心、行政中心、文化中心和商務(wù)中心，并制定相關(guān)的發(fā)展政策。深圳市政府提出了 “ 以高新技術(shù)、現(xiàn)代物流、現(xiàn)代金融為產(chǎn)業(yè)支柱 ” 的發(fā)展戰(zhàn)略政策將在未來一段時間內(nèi)指導(dǎo)著深圳城市 的發(fā)展，也影響著寫字樓的發(fā)展。而作為城市發(fā)展的象征，深圳寫字樓的發(fā)展，從另一側(cè)面反映和見證了深圳的經(jīng)濟發(fā)展歷程。改革開放之風(fēng)雖然由南山吹起，但隨著深圳城市的不斷 發(fā)展，其不足逐漸顯露出來，開發(fā)商、企業(yè)都不可能舍近而求遠(yuǎn)，于是，南山在區(qū)域競爭中，與羅湖、福田漸行漸遠(yuǎn)，造成南山寫字樓始終難以走上高水平的臺階。而南山其它區(qū)域中，也只有零星的中低檔寫字樓，如南山大廈、鉅建大廈、海王大廈、科創(chuàng)商務(wù)中心、新綠島大廈等，整個區(qū)內(nèi)商住樓和廠房式寫字樓還是辦公物業(yè)的主體。 而南山一直缺乏這種區(qū)域優(yōu)勢。中心區(qū)，已建成高檔寫字樓接近 50 萬平方米，在建、在售超過 100 萬平方米，正在成為深圳寫字樓最密集的區(qū)域。今年上半年，全市寫字樓銷售主要集中于中心區(qū)，占全市的 88％，其王牌地位無人可撼動。而南山商務(wù)地產(chǎn)卻一直在尷尬中步履蹣跚，標(biāo)志性建筑物更是遲遲沒有找到坐標(biāo)。早在特區(qū)建立之初，南山就在充當(dāng)特區(qū)經(jīng)濟建設(shè)的排頭兵角色，但其后，羅湖、福田區(qū)憑借陸路口岸等區(qū)域優(yōu)勢，在羅湖、文錦渡、皇崗口岸的帶動下，經(jīng)濟發(fā)展、商業(yè)繁華度、商務(wù)物業(yè)的數(shù)量等均超過了南山。 這些深圳不同時期的代表，都是以區(qū)域為單位出現(xiàn)，可見區(qū)域優(yōu)勢在寫字樓發(fā)展中的重要作要，而已往，南山一直缺乏這種優(yōu)勢。 （ 1） 區(qū)域，寫字樓發(fā)展的先機 深圳從 20 世紀(jì) 80 年代以國貿(mào)大廈為代表的人民南寫字樓群落，發(fā)展到 20世紀(jì) 90 年代以地王大廈為代表的蔡屋圍寫字樓群落。而深圳的國貿(mào)、地王等寫字樓也完成了對區(qū)域、城市發(fā)展的使命。如果要對城市發(fā)展設(shè)定指標(biāo)體系，那么寫字樓則是代言城市發(fā)展的一個重要指標(biāo)。 寫字樓市場是一塊晴雨表，它體現(xiàn)著一個城市和區(qū)域經(jīng)濟的冷暖寒署。而南山，除了科技園可以分享深南大道的榮光，提升其輻射能力外，其它區(qū)域的交通還相對落后，只能自娛自樂。比如，交通是寫字樓發(fā)展中一個非常重要的因素，寫字樓不同于住宅項目，其檔次、規(guī)模都要建立在交通的基礎(chǔ)上。從整體來看，南山寫字樓市場表現(xiàn)為一種自給自足的供給狀態(tài)，市場相對較封閉，輻射范圍與福田、羅湖的寫字樓相比差別較大。 （ 4） 輻射能力差，各自為戰(zhàn) 對南山區(qū)寫字樓市場進行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其寫字樓輻射面比較窄，區(qū)域性比較強，輻射范圍主要在南山西部區(qū)域。 以 2021 年為例，南山的住宅市場異?；鸨虅?wù)地產(chǎn)卻相對沉寂，只有三個商 務(wù)公寓投入市場，不見寫字樓的蹤跡。 商住樓在南山的辦公物業(yè)中，一直扮演著十分重要的角色，其量遠(yuǎn)超純寫字樓，這都以南山寫字樓發(fā)展緩慢有莫大的關(guān)系。商務(wù)公寓是介于純寫字樓和住宅間的一種靈活性較強的產(chǎn)品，它改變了純寫字樓的市場形象和辦公功能，更趨于人性化，更多的使用功能，同時進入門檻也低；同時，它比住宅更強調(diào)產(chǎn)品品質(zhì)、商務(wù)用途、商務(wù)設(shè)施、商務(wù)氛圍等。 （ 3） 商務(wù)公寓搶占寫字樓市場 隨著 2021 年深圳市的有關(guān)政府職能部門對 “ 商務(wù)公寓 ” 正名，意義頗為深遠(yuǎn)。 南山企業(yè)主要集中在蛇口、南油、南頭，和科技園四個片區(qū)，分析進駐南山的企業(yè)，科技園是南山區(qū)大型企業(yè)最匯聚的片區(qū)，像 IBM、甲骨文、微軟、惠普、金蝶、金證、騰訊、創(chuàng)維、長城、聯(lián)想等，都是業(yè)界響當(dāng)當(dāng)?shù)墓歉善髽I(yè)；南油的大企業(yè)主要是石油公司以及部分外企，更多的是如裝飾公司等中小型企業(yè)；而蛇口大企業(yè)集中表現(xiàn)為物流業(yè)。 （ 2） 空間分割以中小戶型為主 寫字樓辦公單位面積劃分（南頭片區(qū)） 樓盤名稱 100㎡以下 所占比例 100~200㎡ 所占比例 200㎡以上 所占比例 發(fā)展銀行南頭大廈 160 25% 200~240 75% 國野大廈 60~100 20% 100~200 40% 200~290 40% 物資大廈 100~200 40% 200~280 60% 上海汽車大廈 94 3% 140~200 72% 200以上 25% 毅哲大廈 60~100 40% 100~200 60% 南山科技創(chuàng)業(yè)中心 60~100 20 100~200 60% 200以上 20% 南山軟件園 114~124 100% 從對南山寫字樓調(diào)查可以看出：寫字樓在空間劃分多以中小戶型為主，這 也是與本區(qū)的企業(yè)多是小型公司、創(chuàng)業(yè)公司及高新技術(shù)企業(yè)的規(guī)模類型與吻合的。科技園的聯(lián)想大廈、長城大廈、中興大廈、創(chuàng)維大廈等本屬于檔次較高的物業(yè)，但由于它們大部分是自用，并且集產(chǎn)、學(xué)、研于一身，從根本上有別于專業(yè)的寫字樓。而從上表可以看出，南山寫字樓缺少高檔次的寫字樓， A 級的保利城、新時代廣場、漢唐大廈、明華國際會議中心等寫字樓也只能屬于準(zhǔn)甲級寫字樓級別，離像地王大廈、嘉里中心，以及中心區(qū)等甲級寫字樓，無論是硬件，還是軟件都還有一定的差距。首先，商住樓給管理帶來很多不便，是按住宅的方式管理，還是按寫字樓辦公的方式管理？這都是一個問題。 從長遠(yuǎn)來看，高檔寫字樓應(yīng)該是寫字樓市場的主流，但是，從整個市場來講，目前南山對高檔寫字樓的需求有限，性價比優(yōu)秀的中高檔寫字樓成為最有效的需求。 物業(yè)特性與區(qū)域分布分析 寫字樓物業(yè)特性與區(qū)域分布分析