【正文】 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場A座1104室　電話：83690516 83690505　　　　　　　　　　 　　第64頁。l 目前來看由于項目的地段及交通條件不錯，同時物業(yè)定位于惠州的高端市場，在功能檔次方面有明顯的優(yōu)勢，從市調(diào)反應(yīng)的數(shù)據(jù)來看，有超過三成的受訪者對本項目表達(dá)了可能購買的意愿，而在明確表示2年內(nèi)有考慮選擇新的辦公物業(yè)的受訪者中有超過七成的受訪者表示可能會考慮在本項目置業(yè)，可以看出江北片區(qū)的發(fā)展前景及項目本身的質(zhì)素得到了消費者的普遍認(rèn)可。l 軟件服務(wù)內(nèi)容的設(shè)置中建議不考慮衣物干濕洗及翻譯等功能，票務(wù)服務(wù)、代辦郵政服務(wù)、報紙雜志代訂服務(wù)、室內(nèi)清潔服務(wù)、維修服務(wù)等功能的設(shè)置可以在物業(yè)管理中解決，餐飲服務(wù)可以在超市部分考慮，不需在寫字樓部分單獨設(shè)置。l 硬件設(shè)施的要求方面，中央空調(diào)的選擇比例超過70% ，而目前辦公物業(yè)中安裝中央空調(diào)的比例只有10%左右，可以看出消費者對辦公物業(yè)檔次的要求是越來越高，對于本項目來講，中央空調(diào)的設(shè)置不僅可以有效提升項目的檔次和形象，同時也是迎合市場需求的必然選擇。因此對于本項目的開發(fā)來講，可以說是機遇與風(fēng)險并存，機遇來自于寫字樓市場較低的自有率及目前寫字樓落后的功能，風(fēng)險則主要來自于寫字樓市場的大量空置及消費者接受度的把握，因此如何實現(xiàn)與惠州目前大量空置寫字樓項目在檔次及形象上的差異，有效引導(dǎo)市場將是本項目成功開發(fā)的關(guān)鍵。通過項目形象檔次的提升及營銷推廣手法的應(yīng)用，最大限度提高消費者的心理預(yù)期，預(yù)計本項目可實現(xiàn)15%的心理價位提升，即4500元/㎡應(yīng)該是本項目一個比較合理的價格定位。但從市調(diào)反應(yīng)的情況來看，最高可接受的平均租金為39元/㎡，㎡有55%的提升空間，說明惠州市中高檔寫字樓出租市場有著相當(dāng)?shù)臐摿?，同時也可以看出惠州辦公物業(yè)出租市場中的低租金現(xiàn)狀并不完全是因為租客的承租能力有限，很重要的一個原因是缺乏上檔次的寫字樓供應(yīng)，對于本項目“惠州市最高檔次寫字樓”的定位無疑是一個重要的市場支撐。l 目前市場總體平均辦公面積192㎡，從市調(diào)數(shù)據(jù)的分析來看，總體平均面積需求為298㎡；同時100300㎡的需求量超過了50%，未來寫字樓市場仍以100200㎡為主流的同時，200300㎡單位的需求量將有進(jìn)一步上升的勢頭。第三篇 市調(diào)總結(jié)l 惠州作為一個典型的工業(yè)城市，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相對滯后，制造業(yè)雖然是惠州的絕對主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，但大多數(shù)制造企業(yè)本身對公司形象展示的要求不高，且為了方便日常業(yè)務(wù)的管理，大多都在自己廠房內(nèi)辦公，不需要專門的寫字樓；而作為非常有實力的制造企業(yè)，會開發(fā)以自己企業(yè)命名的辦公大樓，以達(dá)到展示公司形象和實力的目的，因此惠州寫字樓市場的總體發(fā)展水平相對滯后。小結(jié)：l 項目所處片區(qū)地段開發(fā)的不成熟及往來傳統(tǒng)市區(qū)交通的相對不足是導(dǎo)致這一部分群體不愿考慮的主要因素，當(dāng)然也跟被調(diào)查公司的性質(zhì)有關(guān)，比如旅游、裝璜、信息咨詢等行業(yè)對辦公物業(yè)周邊的人氣要求相對較高，周邊形象相對較差但地段成熟、交通便捷的市區(qū)辦公物業(yè)更受這些行業(yè)的青睞。二十、選擇不會的決定因素在對明確表示沒有購買意向的受訪者的跟蹤調(diào)查中： 綜合比例由于已經(jīng)購置辦公物業(yè)的綜合比例為12%, 認(rèn)為目前項目所處地段不成熟的綜合比例為26%, 交通不方便的綜合比例為29%, 價格也許比較高的綜合比例為21%, 物業(yè)升值潛力有限的綜合比例為6%, 與已入駐公司在業(yè)務(wù)上有直接沖突的綜合比例為6%，同時認(rèn)為外部形象不適合公司的綜合比例為0。l 對項目的整體形象、硬件配置及物業(yè)管理也寄與了很高的期望，同時也表現(xiàn)出很高的熱情。單項選擇比例認(rèn)可本項目地段的單項選擇比例為51%，認(rèn)為交通便捷的單項選擇比例為47%，硬件配置好的單項選擇比例為30%，軟件服務(wù)會更全的單項選擇比例為10%， 物業(yè)管理會更好的單項選擇比例為23%，物業(yè)升值潛力大的單項選擇比例為25%，物業(yè)的外部形象適合公司的單項選擇比例為33%，有實力大公司入駐的單項選擇比例為10%，靠近政府部門的單項選擇比例為13%。小結(jié)：有超過30%的受訪者對本項目表達(dá)了可能購買的意愿，而在明確表示2年內(nèi)有考慮選擇新的辦公物業(yè)的受訪者中有70%的比例表示可能會考慮在本項目置業(yè)，可以看出江北片區(qū)的發(fā)展前景及項目本身的質(zhì)素得到了消費者的普遍認(rèn)可。十八、對本項目的選擇傾向在對本項目的意向性調(diào)查中，一定會考慮在本項目置業(yè)的比例為3%, 可能會的比例為67%, 選擇不會的比例為30%。l 票務(wù)服務(wù)、代辦郵政服務(wù)、報紙雜志代訂服務(wù)、室內(nèi)清潔服務(wù)、維修服務(wù)等功能的設(shè)置可以在物業(yè)管理中考慮。單項選擇比例要求提供票務(wù)服務(wù)的單項選擇比例為17%, 代辦郵政服務(wù)的單項選擇比例為33% , 報紙雜志的代訂服務(wù)的單項選擇比例為70%,餐飲服務(wù)的單項選擇比例為40%, 室內(nèi)清潔服務(wù)的單項選擇比例為63%, 維修服務(wù)的單項選擇比例為33%。l 從數(shù)據(jù)統(tǒng)計的結(jié)果來看，雖然公共區(qū)域電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓內(nèi)移動電話中繼系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、公共部分的背景音樂系統(tǒng)的選擇比例不高，但從現(xiàn)代辦公物業(yè)的開發(fā)來講，這些系統(tǒng)又是必須的。而作為本項目的定位來講，主干網(wǎng)的容量建議為100M，入戶10MB。小結(jié)：l 中央空調(diào)的選擇比例超過70% ，而目前辦公物業(yè)中安裝中央空調(diào)的比例只有10%左右，可以看出消費者對辦公物業(yè)檔次的要求是越來越高，對于本項目來講，中央空調(diào)的設(shè)置不僅可以有效提升項目的檔次合和形象，同時也是迎合市場需求的必然選擇。十六、對硬件設(shè)施的要求在寫字樓硬件設(shè)施的要求中：綜合比例選擇安裝中央空調(diào)系統(tǒng)的綜合比例為26%, 會議中心的綜合比例為8%, 公共部分背景音樂系統(tǒng)的綜合比例為2%, 給排水系統(tǒng)的綜合比例為8%, 有限電視系統(tǒng)的綜合比例為7% , 寬頻網(wǎng)絡(luò)的綜合比例為31%, 公共區(qū)域的電視監(jiān)控系統(tǒng)的綜合比例為9%, 樓內(nèi)移動電話系統(tǒng)的綜合比例為9%。l 分行業(yè)租金對比通過分行業(yè)租金水平的匯總分析，電子及通訊業(yè)最高可接受的平均租金為40元/㎡，機械機電為35元/㎡，房地產(chǎn)/建筑/裝潢為43元/㎡，旅游業(yè)為31元/㎡，信息咨詢服務(wù)業(yè)為45元/㎡，美術(shù)廣告設(shè)計為41元/㎡，能源工業(yè)為36元/㎡， IT業(yè)為44元/㎡，貿(mào)易為39元/㎡，其他為33元/㎡。小結(jié)：l 最高可接受的平均租金為39元/㎡，㎡有55%的提升空間，由此可以看出惠州辦公物業(yè)出租市場中的低租金現(xiàn)狀并不完全是因為租客的承租能力有限，缺乏上檔次的寫字樓供應(yīng)也是一個重要的原因，對于本項目“惠州市最高檔次寫字樓”的定位無疑是一個重要的市場支撐。l 超過70%比例的總價要求在60萬以下。十四、總價要求