【正文】 ?產(chǎn)品質(zhì)量參差不齊 市場經(jīng)營以租為主 ?市場環(huán)境不甚理想 ?未來市場蘊(yùn)藏機(jī)遇 。 ? 主要制約因素有：第一，金融支持上受到很大影響 。 項(xiàng)目名稱 價(jià)格 天津港灣中心 /平米 *天 （ 含物業(yè)費(fèi) ） 富士大廈 /平方米 /天 天津經(jīng)濟(jì)聯(lián)合中心大廈 1． 7元 /平米 /天 新華大廈 1． 5元 /平米 /天 萬科世貿(mào)廣場 1． 3元 /平米 /天 信達(dá)廣場 6元 /平米 /天 津都大廈 1． 6元 /平米 /天 天津遠(yuǎn)洋大廈 /平方米 /天 泰鴻大廈 2元以下 /平方米 /天 天地和大廈 1． 8元 /平米 /天 天津萬科中心大廈 （ 含物業(yè) ） ?天津市近期寫字樓市場特點(diǎn) ? 天津目前寫字樓市場環(huán)境比較散亂，產(chǎn)品空置運(yùn)營成本高，招租價(jià)格及入駐率總體都不甚理想。 未來 5年規(guī)劃建設(shè)的寫字樓名錄 北安橋南商務(wù)寫字樓 北安橋海河西路一側(cè) 遠(yuǎn)洋大廈二期 海河?xùn)|路大沽橋橋頭 北安橋北商務(wù)寫字樓 北安橋海河西路一側(cè) 泰達(dá)運(yùn)河商務(wù)樓 紅橋區(qū)泰達(dá)城地塊內(nèi) 津塔 北安橋海河西路一側(cè) 華僑大廈 河西區(qū)解放南路與香江花園交口 天保大廈 北安橋與海河?xùn)|路交口處 仁恒大廈 南開區(qū)水閣南地塊內(nèi) 濱海大廈 海河?xùn)|路北安橋橋頭 津源里寫字樓 金鋼橋海河?xùn)|路一側(cè) 海貿(mào)港灣中心 和平區(qū)紫竹林地區(qū) 水上運(yùn)動(dòng)世界高級(jí)商務(wù)寫字樓 河西區(qū)光華橋橋頭一側(cè) 德泰大廈 解放南路，與 42中相鄰 風(fēng)情區(qū)辦公中心 河北區(qū)博愛道 天一大廈 河西區(qū)紹興道 新華世紀(jì)廣場大廈 和平區(qū)承德道與大沽北路交口 太平廣場寫字樓 河西區(qū)新圍堤道三角地內(nèi) 上海陸家嘴商務(wù)中心 紅橋區(qū)原小伙巷地塊內(nèi) 香港嘉里商務(wù)中心 河?xùn)|區(qū)南站地塊內(nèi) 鑫春大廈 河北區(qū)平安街與進(jìn)步道交口商務(wù)區(qū)地塊內(nèi) ?天津?qū)懽謽莾r(jià)格分析 ——寫字樓租金價(jià)格分布集中于兩端 ? 租價(jià)分析 項(xiàng)目名稱 價(jià)格 嘉利中心 5800元 /平米 （ 出售 ） 時(shí)代奧城 9500/平米 萬豪大廈 4200元 /平米 國信風(fēng)景 office 4000元 /平方米 均 泰達(dá)新天地 8500元 /平方米 均 財(cái)富星座 9800元 /平方米 亞太大廈 7500元 /平方米 信達(dá)廣場 15000元 /平方米 天津港灣中心 11000元 /平方米 萬兆科貿(mào)產(chǎn)業(yè)大廈 7000元 /平方米 福安新銳商務(wù)間 7000元 /平方米 ? 售價(jià)分析 天津?qū)懽謽堑膬r(jià)格由于受各種因素的影響 , 分布多集中于兩端 . 一般而言 , 甲級(jí)寫字樓的租金和售價(jià)均要高一些 ,而中低檔的寫字樓價(jià)格偏低 , 租價(jià)一般穩(wěn)定在 1元 — 2元 /平米 /天 。 ?天津?qū)懽謽鞘袌隹蛻艨蛻粜枨蠖酁樾∶娣e寫字樓 面積需求 12m280m2 80m2150m2 150m2300m2 300m2以上 百分比（ %） % % % % 通過對客戶調(diào)查統(tǒng)計(jì)，從辦公客戶所需求的面積來看， %的客戶需求小于 300平方米，其中 %的客戶需求小于 150平方米，其中大約%的客戶需求小于 80平方米，以上數(shù)據(jù)表明 天津市辦公及商住物業(yè)客戶仍以中小企業(yè)及小型機(jī)構(gòu)為主。 ? 主要進(jìn)駐企業(yè)類型：外資、貿(mào)易、金融、國外駐津企業(yè)（西門子）。相鄰國展中心，科技資訊大廈和佟樓商業(yè)區(qū) ? 車位數(shù)量 100 大安大廈 ? 開發(fā)商：大安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ? 建筑面積： 11000平方米 ? 租售形式：租 /售 ? 銷售均價(jià)： 8000元 /平方米 ? 租金： /平方米 /天 ? 總戶數(shù)： 100 ? 租售比例： 95% ? 開工日期： 2022年 10月 23日 ? 竣工日期： 2022年 11月 1日 ? 配套：寬帶網(wǎng) FTTX+LAN以太網(wǎng)和 ADSL數(shù)據(jù)網(wǎng)，引入有線電視網(wǎng)；多級(jí)安全監(jiān)控系統(tǒng)及消防噴淋系統(tǒng)。 ? 裝修狀況：精裝修 ? 價(jià)格：起價(jià)： 8800元 /平方米 均價(jià)： 9200元 /平方米 最高價(jià)： 11000元 /平方米 ? 戶型總數(shù)： 228套 主力戶型為： ㎡ —㎡ ? 容積率： 10 開盤時(shí)間： 2022年 8月 28日 ? 建筑面積： 51800 平方米 占地面積： 4945 平方米 ? 樓層狀況： 228套 ? 租售情況：現(xiàn)小戶型基本售罄，所剩的是 100平米以上的戶型 天津文華國際商務(wù)中心 ? 項(xiàng)目位置 河西區(qū)大沽南路與蘇州道交口 ? 開發(fā)商 天津市康達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司 ? 建筑面積 56000余平方米 ? 租售形式 售 ? 租售價(jià)格 售價(jià)： 5800元 /平方米（起） ? 租售比例 90%以上 ? 檔次 中檔寫字樓 ? 車位 地下車位約 50個(gè)，租金： 400元 /月；地上車位約 10個(gè)，租金： 200元 /月 ? 配套 精裝修，凈層高 ，安防自動(dòng)化系統(tǒng) ? 主要進(jìn)駐企業(yè)類型 中等實(shí)力貿(mào)易和貨運(yùn)企業(yè) 峰匯廣場 ? 項(xiàng)目位置 河西區(qū)圍堤道與黃浦路交口 ? 開發(fā)商 隆迪立川天津國投 ? 建筑面積 96000平方米 ? 租售形式 售 ? 租售價(jià)格 售價(jià)：寫字樓 7800元 /平方米，公寓式住宅 8000元 /平方米 ? 租售比例 90% ? 檔次 高檔寫字樓 ? 車位 地下車位約 300個(gè)，租金： 600元 /月；臨時(shí)車位 300元 /月，車位比 1： ? 配套 每座 4部電梯， 24小時(shí)可調(diào)節(jié)照明，全天候消防監(jiān)控系統(tǒng) ? 主要進(jìn)駐企業(yè)類型 房地產(chǎn)、外資企業(yè)、駐津辦事處、貿(mào)易公司，13層法國歐尚 萬順國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心（平安大廈） ? 項(xiàng)目位置 河西區(qū)馬場道 59號(hào) ? 開發(fā)商 天津萬順置業(yè)有限公司 ? 建筑面積 91686平方米 ? 租售形式 售 /租 ? 租售價(jià)格 售價(jià)： 9100元 /平方米（起），租價(jià)：為 /平方米 ?天 ? 租售比例 85% ? 檔次 高檔寫字樓 ? 車位 地上車位 300元 /月，地下車位 800元 /月 ? 配套 23部各類用途電梯，西門子控制系統(tǒng)，空調(diào)自控系統(tǒng) ? 主要進(jìn)駐企業(yè)類型 大型企業(yè)為主、金融、商務(wù)、貿(mào)易、醫(yī)藥企業(yè)，狗不理、同仁堂 信達(dá)廣場 ? 項(xiàng)目位置 和平區(qū)曲阜道與解放南路交口 ? 開發(fā)商 天津華信商廈有限公司 ? 建筑面積 158000平方米 ? 租售形式 寫字樓 920層售，其余層租；酒店式公寓租 ? 租售價(jià)格 售價(jià)：寫字樓 15000元 /平方米（均），租金： 7元 /平米 /天，酒店式公寓 27美金 /平米 /月 ? 檔次 高檔寫字樓 ? 車位 地下車位 500個(gè)租金： 700元 /月 ? 配套 8部 46米 /秒電梯，寫字間凈高 ? 主要進(jìn)駐企業(yè)類型 國內(nèi)外著名制造業(yè)、金融、 IT、貿(mào)易貨貸公司 國華大廈 ? 項(xiàng)目位置 河西區(qū)大沽南路與中環(huán)線交口 ? 開發(fā)商 天津市北辰區(qū)房管地產(chǎn)管局 ? 建筑面積 ? 租售形式 售 ? 租售價(jià)格 售價(jià)： 7800元 /平方米（均） ? 租售比例 50% ? 檔次 高檔寫字樓 ? 車位 地下一層車位租金 800元 /月，車位比： 1： 1 ? 配套 5A智能化辦公設(shè)施， ? 主要進(jìn)駐企業(yè)類型 中小型貿(mào)易企業(yè) 津玉大廈 ? 項(xiàng)目位置 河西區(qū)黑牛城道與友誼路交口 ? 開發(fā)商 天津開發(fā)區(qū)津玉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ? 建筑面積 約 15000平方米 ? 租售形式 租售 ? 租售價(jià)格 售價(jià)： 6800元 /平方米（起），租金： /平方米 /天 ? 租售比例 50% ? 檔次 中檔寫字樓 ? 車位 地上 1000米區(qū)域，地下一層，價(jià)格未定 ? 配套 三部東芝電梯，冷暖中央空調(diào)。 ? 輕軌：距南站 CBD輕軌總站 300米。T綜合布線系統(tǒng) ,程控交換系統(tǒng) ? 租售率 25% ? 主要賣點(diǎn) 地理位置，優(yōu)異的建筑外觀，知名度極高，天津市首座最高層建筑 5A智能性大廈， 完善的商務(wù)配套 ? 客戶構(gòu)成 以跨國公司及當(dāng)?shù)卮笮椭匈Y機(jī)構(gòu)為主 ? 公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn) 外漆采用 24K鍍金中空玻璃，入口大堂為花崗巖 ,墻面為天然大理石，過道用防滑地磚及防火地毯 ? 交房標(biāo)準(zhǔn) 寫字間為復(fù)合地板 ,乳膠漆墻面，窗簾 ,包裝臺(tái) ,入戶木制門 ? 租售報(bào)價(jià) 10800元 /m2起價(jià) ， $/m2/天 (含物業(yè)費(fèi) ) ? 物業(yè)收費(fèi) /m2/天 ? 物業(yè)硬件設(shè)施 中央空調(diào) 24小時(shí)市政供水 ,逆滲透供水， 22部 OTIS電梯 ,國際衛(wèi)星電視系統(tǒng) ? 物業(yè)服務(wù)設(shè)施 商場 ,餐廳 ,咖啡廳 ,美容坊 ,酒吧 ,娛樂廳 ,會(huì)館 ,健身房 ,游泳館 ,保齡球館 ? 周邊環(huán)境 位于中央商業(yè)區(qū)小白樓地段 ,周邊商業(yè) ,酒店 ,銀行 ,寫字樓林立 ,交通非常方便快捷 ? 整體營銷推廣分析 前期以大版面廣告為主 ,知名度和品牌度很高后期由于更換代理商宣傳推廣一度停滯 ? 物業(yè)服務(wù)水平 未知 ? 車位數(shù)量 地下車位 300個(gè)，地上約 180個(gè)租 $120/個(gè) /月 亞太大廈 ? 物業(yè)地址：和平區(qū)南京路 35號(hào) ? 物業(yè)功能 底商，公寓，寫字間 ? 總占地面積 2800 m2 ? 總建筑面積 34000 m2 ? 發(fā)展（開發(fā)商） 天津津港亞太房地產(chǎn) ? 物業(yè)管理商 香港怡高物業(yè) ? 施工進(jìn)度 內(nèi)裝修 ? 交付時(shí)間 2022年 3月 ? 總層數(shù) 32層 ? 智能化程度 綜合布線，寬帶網(wǎng)接入，消防安保系統(tǒng) ? 租售率 23% ? 主要賣點(diǎn) 發(fā)展商綜合實(shí)力 優(yōu)良的硬件設(shè)施，中央商務(wù)區(qū)核心位置 ? 客戶構(gòu)成 以中型公司為主兼外國投資機(jī)構(gòu)，開發(fā)區(qū)外企在津設(shè)立的辦公分部 ? 公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn) 入口大堂及電梯間為高級(jí)云石鋪面，及優(yōu)質(zhì)磨光花崗巖，公共走廊為地毯 ? 交房標(biāo)準(zhǔn) 裸房 +裝修菜單（ 400~1500元 /m2） ? 租售報(bào)價(jià) 起價(jià)： 7888元 /m2，租： /m2/元（含物業(yè)費(fèi)） ? 物業(yè)收費(fèi) /m2/天 ? 物業(yè)硬件設(shè)施 5部日立電梯，安保閉路監(jiān)控系統(tǒng)，辦公區(qū)域網(wǎng)設(shè)施 ? 物業(yè)服務(wù)設(shè)施 銀行，快餐，中西餐廳，酒吧，商務(wù)中心，員工餐廳，會(huì)議廳，健身房， KTV ? 周邊環(huán)境 周邊環(huán)境一般 ,有大樹及較多