【正文】 隨著市政府對中心區(qū)各方面投入的加大，六大市政工程的相繼竣工，入世的進(jìn)一步。中心區(qū)所處的地位決定了其每個項目的開發(fā)建設(shè)都會為業(yè)界所矚目，其推出的速度將隨深圳房地產(chǎn)市場的回暖而不斷加快。從土地的供給上看，98年至今共出讓土地445750平方米。其中，金田站位于福華路大中華國際交易廣場的南面，益田站位于福華路郵電樞紐大廈的南面，將于2004年建成通車。城市主干路有深南大道、紅荔西路、新洲路、彩田路、福華路、福中路、金田路、益田路。（交通、教育、文化、醫(yī)療等）作為深圳市未來的中心區(qū)，受建筑工程進(jìn)度所限雖然目前各項配套尚未落實，就整體規(guī)劃而言，片區(qū)內(nèi)配套設(shè)施將非常完善，學(xué)校、大型購物中心、活動中心等一應(yīng)俱全。中心區(qū)內(nèi)大型項目有：市民中心、圖書館、少年宮、音樂廳、水晶島、高交會館、電視中心等?！? 南、北區(qū)比較項 目北 區(qū)南 區(qū)建筑規(guī)模及容積率，約106萬㎡,約68萬㎡,周邊氛圍比較文化藝術(shù)、市民共享廣場、行政辦公、休閑商業(yè)金融氣息，繁華而繁忙的都市氛圍、信息交流周邊環(huán)境比較北面為蓮花山公園，東面為蓮花村住宅區(qū)，西面為景田新住宅區(qū)。中心區(qū)規(guī)劃總建筑面積750萬平方米，其中南片區(qū)520萬平方米，北片區(qū)230萬平方米，規(guī)劃就業(yè)人口26萬人。但目前周邊區(qū)域發(fā)展（如崗廈、皇崗村屋區(qū)域）較為落后，會展中心等剛進(jìn)入基礎(chǔ)工程，社會環(huán)境相對北區(qū)落后。已建寫字樓項目有中銀大廈、江蘇大廈，已建住宅有中銀花園、深業(yè)花園，在建項目住宅有黃埔雅苑，在建及建成的市政項目有市民中心廣場、少年宮、電視中心、中國國際高新技術(shù)成果交易會、第二工人文化宮，地鐵水晶島站，將來生活配套設(shè)施一流。北區(qū)具有較好的居住環(huán)境和人居氛圍，文化氣息濃厚，社區(qū)營造的生活氣氛較為悠閑、舒適，周邊區(qū)域配套在環(huán)境配套、社區(qū)發(fā)展等方面比南區(qū)更加成熟。城市主干道路有深南大道、紅荔西路、新洲路、彩田路、福華路、金田路、益田路。作為深圳市未來的中心區(qū)，就整體規(guī)劃而言，片區(qū)內(nèi)配套設(shè)施非常完善，學(xué)校、大型購物中心、活動中心等一應(yīng)俱全。中心區(qū)北區(qū)是行政文化中心，包括市民中心、圖書館、少年宮、音樂廳和電視中心等行政文化設(shè)施。 福田中心區(qū)是深圳實現(xiàn)國際化的首個“試點”，其整個片區(qū)規(guī)劃理念采用仿7080年代美國曼哈頓商務(wù)鼎盛時代的建筑風(fēng)格，而且在整個片區(qū)的功能分區(qū)上、地塊之間的劃分、建筑容積率的確定等方面都沿用了美國城市規(guī)劃的設(shè)計特點和風(fēng)格。中心區(qū)的行政功能將為高效的行政管理及公眾參與活動提供良好的環(huán)境，繼續(xù)保持深圳市政府在辦事程序化、制度化及法制化等行政管理方面的領(lǐng)先優(yōu)勢。中心區(qū)是深圳唯一集金融、商貿(mào)、信息、文化、會展及行政于一體的城市商務(wù)、行政和文化中心，是深圳實現(xiàn)“建設(shè)現(xiàn)代化國際性城市、區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市及花園式園林城市”戰(zhàn)略目標(biāo)的重要空間基礎(chǔ)。規(guī)劃區(qū)內(nèi)總建筑面積740萬平方米。第三部分 中心區(qū)寫字樓市場調(diào)查分析深圳市中心區(qū)地處福田區(qū)，位于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的地理中心，本文所指的中心區(qū)是東起彩田路，西至新洲路，紅荔西路以南，濱河大道以北圍成的區(qū)域。可以說，一場寫字樓開發(fā)的全面創(chuàng)新已經(jīng)開始。這種客戶需求從從早期的創(chuàng)展中心、國際文化大廈到近期的都市e站、國際商會大廈、喜年中心、天安數(shù)碼時代和財富廣場等都得到了市場的認(rèn)可。深圳是一個年齡結(jié)構(gòu)年輕化的城市，創(chuàng)業(yè)是深圳市一種非常普遍的現(xiàn)象，每年市場上均會出現(xiàn)許多的新企業(yè)，高科技IT企業(yè)以及第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，各類創(chuàng)業(yè)型IT企業(yè)、服務(wù)公司、廣告公司、咨詢公司和會計師、律師事務(wù)所等，它們對寫字樓面積均要求不大，但對寫字樓的形象要求較高，外觀形象突出，智能化高，寫字樓層高較高，可自由組合，24小時辦公，空調(diào)獨立收費，室內(nèi)附設(shè)浴室等功能設(shè)施要求靈活。羅湖區(qū)的寫字樓市場發(fā)展本已具規(guī)模，加之羅湖區(qū)的商務(wù)功能進(jìn)一步加強(qiáng)，令發(fā)展商及投資者對該區(qū)寫字樓的未來租售形勢看好。而位于福田區(qū)的深圳中央商務(wù)區(qū)（CBD），不僅被政府強(qiáng)勢定位為未來深圳的貿(mào)易、金融中心，而且良好的區(qū)域規(guī)劃與優(yōu)越環(huán)境資源，以及交通的便捷都給該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鎏峁┝藷o限的升值空間。在過去幾年，深圳市積極改善基建設(shè)施，令交通網(wǎng)絡(luò)日趨完善，加上市區(qū)之地理環(huán)境逐步改變，出現(xiàn)了多個以迎合各類型的商務(wù)活動區(qū)，如羅湖區(qū)的國貿(mào)大廈周圍、蔡屋圍周圍、華強(qiáng)片區(qū)、福田中心區(qū)和車公廟片區(qū)以及南山等一些片區(qū)，并形成與各片區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)相吻合的寫字樓組團(tuán)。中心區(qū)和車公廟片區(qū)是深圳市目前寫字樓開發(fā)量最大的兩個片區(qū)，目前深圳市在建和在售的寫字樓集中于這兩個片區(qū)，隨著中心區(qū)的六大工程建設(shè)進(jìn)程的推進(jìn)，中心區(qū)的和各大寫字樓工程也將于明后兩年相繼開工，車公廟的一些停建的寫字樓項目也陸續(xù)重新開工，并將于一至兩年內(nèi)推出，與其他片區(qū)相比較，此兩個片區(qū)在未來兩年的供應(yīng)量、開發(fā)量和需求量方面均有高于其他片區(qū)。據(jù)統(tǒng)計資料顯示，至2003年10月止，羅湖區(qū)的寫字樓占用率一般在60%，距占用率75%的合理水平仍有一定差距，空置面積對未來租售仍形成較大壓力。深圳市作為中國對外開放的一個窗口，是中國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)育最完善的城市，是中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的重要一極。其次，中國經(jīng)濟(jì)溶入全球經(jīng)濟(jì)的速度加快。與中國穩(wěn)定的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境相比，國際政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境并不太理想，世界經(jīng)濟(jì)整體復(fù)蘇難以在短時間內(nèi)出現(xiàn)。深圳市寫字樓市場前景預(yù)測寫字樓市場的興衰與經(jīng)濟(jì)水平息息相關(guān)，仔細(xì)分析國內(nèi)外和深圳市的經(jīng)濟(jì)形勢，可以預(yù)見深圳市的寫字樓市場將長期趨旺的趨勢。小結(jié)：從以上分析可知，在政府大力催谷之下，深圳商業(yè)辦公中心于未來510年內(nèi)由羅湖區(qū)易主至中心區(qū)已成為不容置疑的事實，投資者將會更熱衷于此區(qū)域內(nèi)投資寫字樓物業(yè)市場。故羅湖區(qū)及福田舊區(qū)的甲級寫字樓尾盤在發(fā)展商想盤活資金的情況下，均價都不約而同地下調(diào)約1025個百分點，介乎于70009500元/平方米左右的水平。一般來說，此兩個區(qū)域的甲級寫字樓均價于剛剛推售時由于市場氛圍，故均可錄得10000元/平方米以上的成交均價，但由于城市重點的西移，中心區(qū)及周邊區(qū)域成為本世紀(jì)商務(wù)中心之霸主此事已成為投資者心目中堅定不移的事實。除了上述的嘉里中心、發(fā)展銀行大廈等在租金水平堅挺而出租率又保持高企的物業(yè)實在屈指可數(shù)，如著名的國貿(mào)大廈、聯(lián)合廣場、深房廣場等租金水平只維持在3560元/平方米的水平，空置率平均達(dá)到40%隨著城市中心的西移及南山區(qū)的興旺，位于城市正中央的中心區(qū)及車公廟片區(qū)寫字樓市場進(jìn)一步崛起，也是令羅湖及福田舊區(qū)寫字樓市場租金水平下滑的重要原因。 物業(yè)名稱：現(xiàn)代中心名 稱現(xiàn)代中心（現(xiàn)代之窗寫字樓）所屬區(qū)域福田區(qū)華強(qiáng)北地理位置華強(qiáng)路東等級評定甲級發(fā) 展 商深圳市賽格達(dá)聲有限公司建筑面積37000M2建筑層數(shù)25層入伙時間2001年9月使用年限70年代 理 商發(fā)展商自售分割面積60 M2200 M2300 M2比例10%70%10%開盤時間2001年7月18日銷售率90%均價（元/ M2）10000付款方式 5成8年按揭 首付3成，2成1年內(nèi)付清，5成按揭出租率90%租金水平95元/停車場地下2層，附樓地上停車場5層車位租金280元/月/個物業(yè)管理賽格達(dá)聲物業(yè)管理公司管 理 費25元/ M2 /月（包空調(diào)費）空調(diào)進(jìn)口中央空調(diào)洗手間公用洗手間電梯品牌進(jìn)口三菱電梯數(shù)量（單棟）9載重1350KG保安系統(tǒng)電梯、停車場、大廈出入口、大堂等設(shè)有監(jiān)視系統(tǒng)，并具有自動攝錄功能消防系統(tǒng)進(jìn)口消防報警、自動噴灑系統(tǒng)、防排煙及消防廣播系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)裝修單位內(nèi)部毛坯房公共部分大堂和電梯廳：花崗巖地面、大理石墻面；過道天花吊頂，地面鋪花崗巖，墻面大理石；洗手間：地面地磚，墻面面磚至頂，高級衛(wèi)、潔具外立面玻璃幕墻、金屬板和花崗巖周邊辦公環(huán)境華強(qiáng)北商務(wù)辦公區(qū)中心地區(qū)，附近大量廠房改作寫字樓項目小結(jié) 目標(biāo)客戶以大型集團(tuán)為主，共196個單位 裝修和設(shè)備較為考究 停車場足夠，地下2 層為大廈專用，地上5層與商務(wù)公寓合用 辦公環(huán)境較好，交通方便物業(yè)名稱：電子科技大廈名稱電子科技大廈（一、二期）等級評定甲級地理位置深南大道北建筑層數(shù)一期38層，二期47層發(fā) 展 商中電投資發(fā)展有限公司建筑面積170000M2入伙時間二期2000年使用年限50年出租率91%分割面積2401000平方米過道寬敞度寬敞過道采光度佳租金均價80元/平方米二期均價9600元/平方米車位租金5元/天停車場地下2層物業(yè)管理公司中海物業(yè)管 理 費12元/ M2 /月水平較佳電梯品牌三菱數(shù)量（單棟）一期12部，二期18臺載重1350KG空調(diào)約克中央空調(diào)洗手間公用保安系統(tǒng)中央閉路監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)寬頻上網(wǎng)通迅系統(tǒng)光纖到戶裝修狀況內(nèi)部裝修電梯、公共道大理石地面，鋁扣板吊頂外立面裝修玻璃幕墻，鋁合金復(fù)合板外部景觀周邊環(huán)境寫字樓多，周邊辦公環(huán)境好，處華強(qiáng)北商務(wù)中心租戶性質(zhì)自用部分，IT公司和證券金融投資公司為主項目小結(jié)物業(yè)檔次高，內(nèi)部設(shè)施齊全，交通便利，外部景觀好，但入駐企業(yè)較為雜散（選取6個項目）項目售價出售率租金平均水平占用率地王大廈950015000元/m2不等70%110120元/m295%嘉里中心15590元/m260%120元/m298%發(fā)展銀行大廈均價10000元/m2100%100元/m2100%賽格廣場11500元/m250%6570元/m240%現(xiàn)代之窗10000元/m290%95元/m290%電子科技大廈9600元/m2(二期)95%80元/m2100%：租賃價格：羅湖區(qū)及福田舊區(qū)目前在用的寫字樓較多，自1997年金融風(fēng)暴以來，由于香港及國際企業(yè)緊縮銀根，縮減了資金的向外擴(kuò)散，影響了羅湖區(qū)的寫字樓租賃市場。需要說明的是，這些樣本并不包括目前中心區(qū)的寫字樓，中心區(qū)各寫字樓的研究請見本文的第三部分。在本文中，我們選取了市場上能代表高檔或次高檔的6個寫字樓，作為樣本進(jìn)行研究。但整體來說，深圳寫字樓檔次比較低，市場上充斥著大量的乙級寫字樓和廠房或住宅改造的辦公建筑。但是由于甲級寫字樓市場趨暖的帶動，一些企業(yè)為了節(jié)省成本，已將目光開始向品質(zhì)較好的中檔和中高檔寫字樓轉(zhuǎn)移。許多乙級、丙級寫字樓的潛在需求者寧愿選擇地段好、租金相對低的住宅用房作為辦公場地。很重要的原因是許多乙級、丙級寫字樓設(shè)施落后，交通不便，難以滿足新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。3） 傾向于選擇面積較小的寫字樓，一來動用資金較少，二來轉(zhuǎn)租容易。投資：（主要分為個人投資和公司投資）1） 注重投資回報率，及未來升值潛力。6） 對管理費較為關(guān)注，且最好每層有獨立的空調(diào)控制系統(tǒng)。4） 注重大廈形象、檔次、注重大堂裝修檔次及層高。自用：1） 注重位置，傾向于選擇交通較為方便的地區(qū)。羅湖區(qū)由于較成熟及接近羅湖關(guān)口等原因，基本上什么樣的客戶都有，但主要以一些港資中小型企業(yè)及貿(mào)易公司為主。據(jù)工商局信息統(tǒng)計，深圳市每年新增企業(yè)約10%，且大都集中在電腦、網(wǎng)絡(luò)等新興行業(yè)及投資貿(mào)易，這些新公司的誕生將產(chǎn)生對寫字樓的大量需求，而中心區(qū)則是眾多新公司的首選區(qū)域。從以上對各區(qū)及單個寫字樓的行業(yè)分析可以看出，投資貿(mào)易入駐寫字樓最多；而IT、電子、廣告影視設(shè)計等新興行業(yè)比較傾向于選擇福田區(qū)寫字樓。投資大廈由于發(fā)展商為市投資管理公司，故所招行業(yè)以投資貿(mào)易為主，金融、顧問咨詢居次。 同時我們對其中幾個典型寫字樓個案進(jìn)行對比如下：行業(yè)類型地王大廈嘉里中心國際文化大廈創(chuàng)展中心投資大廈金融、證券、保險%%%%%顧問、咨詢、服務(wù)%%%%%IT%%%%%電子%%%%%廣告、影視、設(shè)計%%%%%投資貿(mào)易%%%%%科研開發(fā)%%%%%工業(yè)制造%%%%%食品、制藥、醫(yī)療%%%%%交通運輸%%%%%其他%%%%%合計%%%%%老牌高檔寫字樓地王大廈以投資貿(mào)易為主，金融證券次之，電子也占一定比重；嘉里中心以投資貿(mào)易公司占絕大部分，占其全部入駐公司的四成以上，%。南山區(qū)投資貿(mào)易占30%；科研開發(fā)占11%，主要得益于科技工業(yè)園的啟動；IT和顧問咨詢服務(wù)業(yè)分別占13%、8%。深圳市寫字樓客戶行業(yè)分布表行業(yè)羅湖福田南山金融、證券、保險%%%顧問、咨詢、服務(wù)%%%IT%%%電子%%%廣告、影視、設(shè)計%%%投資、貿(mào)易%%%科研開發(fā)%%%工業(yè)制造%%%食品、制藥、醫(yī)療%%%交通運輸%%%其他%%%合計100%100%100%注: ，故此表格數(shù)據(jù)為不完全統(tǒng)計結(jié)果； ，并不代表普遍分類標(biāo)準(zhǔn) 從行業(yè)來說，各區(qū)均以投資貿(mào)易最多，羅湖區(qū)更達(dá)到33%；居次位的為顧問咨詢服務(wù)行業(yè)占12%，金融證券占11%，IT占10%；其他行業(yè)均占較小比重。相對于地王大廈、江蘇