【正文】 31 （四）開發(fā)區(qū)寫字樓客戶的特征 通過 對福斯特的產權客戶、新加坡大酒店 、華旗飯店的租客調查，開發(fā)區(qū)內的寫字樓客戶呈現 二 個特征： 對寫字樓的要求普遍較高 開發(fā)區(qū)內的 客戶對。 會展中心周邊 的發(fā)展形成了所謂的“羊群效應”，大多數知名外 資企業(yè) 進入 哈爾濱市 時都希望在 開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū) 設立自己的機構，因此類似華旗飯店、新加坡大酒店 這樣的 五星級酒店 內 都 有大量的跨國公司 入住 ，但是每一單位租用面積并不很大，客觀上抬高了 開發(fā)區(qū) 的租金。 與高比例的 住宅 類投資客戶相比，寫字樓因為提供按揭難度較大，因此投資客戶相對較少， 只有 隨著金融 政策 的逐步放開，寫字樓投資客戶 才會涌現。這些高額的費用支出，無 疑給寫字樓投資帶來了不可回避的成本風險。 這 三種 需求呈現出 明顯的三個層次，整個 哈爾濱 市對于 寫字 樓的需求已經由純粹的物質需求發(fā)展到對形象的需求，而純寫字樓所承載的精神價值，正是企業(yè)對于形象的追求。 星級 賓館 酒店 成為寫字樓租客 的附加選擇 由于 哈爾濱市內星級 賓館的服務配套，形象都相對較好，它們 已經 成為外地企業(yè)所青睞的對象，這些 外地 企業(yè)會與賓館商定幾間長包房，安置自己的辦事處或分支機構。 三、 哈爾濱寫字樓市場調研結論分析 （一） 企業(yè)選擇寫字樓的特征 新辦小企業(yè)首選住宅辦公 由于租用辦公樓的支出相對較高，剛剛起步的小企業(yè)會選擇在住宅內辦公，以較低的成本投入，滿足公司辦公場所的需求，住宅成為辦公場所的基本構成之一。目前，道里寫字樓的用戶多為糧油食品、輕工、服裝、旅游、航空票務等行業(yè)。 道里區(qū)隨著經濟的發(fā)展相繼建成了曼哈頓商廈、金帝商廈、聯升廣場 、振龍商城 成為服裝、輕工產品的積聚地，相伴而來的全國各地廠商大量進入大道里區(qū)。 道里區(qū)自 1954 年開始即成為了哈爾濱市政務辦公區(qū)， 1989 年哈爾濱成為計劃單列市，道里區(qū)又得到了蓬勃的發(fā)展。投資 76 億元， 26 占地 1 平方公里融合了商住和商服的綜合功能區(qū)的愛建新城，拔地而起的商業(yè)街，吸引了上海、北京、深圳及國外的商業(yè)財團來這里搶占投資熱土，今年 9 月末愛建商業(yè)街正式建成并投入使用。發(fā)揮區(qū)域內 香格里拉、凱萊商務酒店、“財富中心” 的集群作用，引導、鼓勵友誼路、中央大街和尚志大街等地區(qū)空置寫字樓按照國際化標準提升。此外， 47 戶中直金融及國內大型保險、商業(yè)企業(yè)及日本、法國、美國等國的跨國公司也先后入駐。道里區(qū)截取產業(yè)鏈“高端”環(huán)節(jié)，吸引人才、資本、信息等生產要素向區(qū)域內流動，充分利用中心城區(qū)公共基礎設施和商務配套設施完善，資金流、信息流、人才流和物流密集等優(yōu)勢，吸引更多的跨國公司總部或地區(qū)總部以及外埠在哈企業(yè)總部入駐。但在工作環(huán)境的要求上比較注重空間的科學性，一般這些企業(yè)在選擇辦公面積上不少與 400 平方米； 從寫字樓市場需求的潛力上來看，由于高新技術產業(yè)產生的及 CBD 聚集效應的影響，開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)近幾年需求一度看漲，未來的開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)將成為寫字樓 市場的黃金地帶。 雖然目前 IT 產業(yè)景氣下降， IT 公司租用面積有所下降，但 依然保持著比較大的比例，從這一點上顯示 南崗集中區(qū) 對于主流經濟形勢的變動非常敏感。 B、 開發(fā)區(qū) 南崗集中區(qū) 寫字樓客戶企業(yè)性質 開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū) 是 哈爾濱市 高檔寫字樓最為密集的地區(qū)之一， 也 是外資企業(yè)最為集中的地區(qū)，而且是各大型跨國企業(yè)在 哈爾濱 或 東北地區(qū) 辦公首選之地，因此各種產業(yè)類型的外資公司都有分布，主要以 IT 業(yè)、制造業(yè)和服務業(yè)為主。建成初期受到投資型客戶的重視， 大廈 30%的寫字間產權被投資型客戶購買， 37%的寫字間被企業(yè)購買自用，未售出部分有大廈物業(yè)部門進行租賃。 開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū) （ 1） 開發(fā)區(qū)南崗集中 區(qū)寫字樓租售價位調查 寫字樓名稱 層 數 使用面積 售 價 （ S） 租（ 天 /米 2） 銷售率 出租率 地王大廈 19 層 1001000 星河國際 32/43 —— —— —— 整棟銷售 福斯特大廈 25 層 50400 —— 65% —— 中融國際” 寫字樓始終都沒有開盤也有這方面的因素 在其中 。 從租期上來看，省政府中心區(qū)的起租期 較長 ，一般在三到五年之間。 （ 1）省政府中心區(qū)寫字樓租售價位調查 寫字樓 名稱 層 數 使用面積 售 價（ S） 租（ 天 /米 2） 銷售率 出租率 創(chuàng)展國際 24 層 45500 —— —— —— 常青大廈 30 層 25240 —— 元 —— 73% 齊魯大廈 26 層 15100 —— 元 —— 85% 保利大廈 15 層 50600 —— 元 —— 65% 長江國際大廈 22 層 301200 M2 —— 23% 期房 18 （ 2） 省政府中心區(qū)寫字樓物業(yè)配套情況調查 項目 常青大廈 保利科技大廈 齊魯大廈 創(chuàng)展國際 長江國際大廈 開發(fā)商 富陽置業(yè) 保利大廈 山東省政府 北亞 集團 、華東 房地產 黑龍江永泰建設 寫字樓等級 甲級 3A 級 賓館 ★★★ 甲級 復合式寫字樓 落成時間 20xx 20xx 20xx 網絡設施 無 adsl 無 adsl adsl 電梯 4 部（ LG） 4 部 2 部 3 部 4 部 總建筑面積 43000 M2 18000M2 21650 M2 32600M2 寫字樓面積（ S） 28000 M2 120xx M2 8640 M2 19826 M2 層高 米 米 米 一層 米 米 大型餐廳 無 有 600 M2 待定 待定 室內 停車場 地下 2 層 地下 2 層 地下 2 層 地下 2 層 地下 2 層 泊車位 100 100 100 200 160 首層大廳 600M2 600M2 300 M2 800M2 1000 M2 多功能會議廳 400M2 800M2 無 700 M2 待定 煙感報警 有 有 有 有 有 自動噴淋系統(tǒng) 有 有 有 有 有 中央空調 有 有 有 有 有 監(jiān)控設備 有 有 有 有 有 大型購物 無 無 無 無 待定 物業(yè)管理 富陽物業(yè) 華天 物業(yè) 齊魯商務酒店 暫無 深圳物業(yè)管理公司 洗浴中心 無 無 無 無 無 游泳館 無 無 無 無 無 健身房 無 無 無 無 有 19 （ 3）省政府中心區(qū)寫字樓客戶 特征 A、省政府中心區(qū)寫字樓客戶調查 寫字樓名稱 單位名稱 樓層 行業(yè) 使用性質 常青大廈 哈爾濱康輝國際旅行社 8 層 旅游 產權 常青大廈 哈爾濱南格公司 11 層 醫(yī)藥 租賃 常青大廈 格悅高新科技開發(fā)公司 28 層 消防器材 產權 常 青大廈 山東航空公司哈爾濱營業(yè)部 10 層 民航票務 租賃 常青大廈 深圳市南凌科技發(fā)展有限公司 23 層 系統(tǒng)集成軟件 租賃 常青大廈 深圳市明華澳漢科技有限公司 16 層 智能卡 租賃 常青大廈 廣聯達慧中軟件技術有限公司 18 層 軟件 租賃 常青大廈 哈爾濱市巨豐電腦有限公司 18 層 軟件應用系統(tǒng) 租賃 常青大廈 如新 NuskinBDIT 24 層 保健品 租賃 常青大廈 深圳市拓鑫科技有限公司 13 層 軟件 租賃 常青大廈 哈爾濱四環(huán)醫(yī)藥有限公司 13 層 醫(yī)藥 租賃 常青大廈 新中大軟件股 份有限公司 18 層 軟件 租賃 常青大廈 仁大律師事務所 13 層 法律 租賃 常青大廈 哈爾濱芝溢堂醫(yī)藥有限公司 13 層 醫(yī)藥 租賃 常青大廈 格瑞普信息技術有限公司 22 層 智能網絡 租賃 常青大廈 黑大同慶軟件工程公司 20 層 計算機機房工程 產權 常青大廈 新中大軟件股份有限公司 18 層 電子商務軟件 產權 常青大廈 中國電信黃頁黑龍江分公司 12 層 電信 租賃 常青大廈 上海新晃制冷機械有限公司 14 層 制冷設備 租賃 常青大廈 深圳航空哈爾濱營業(yè)部 14 層 航空票務 租賃 常青大 廈 哈爾濱杰邦拍賣有限責任公司 19 層 拍賣 租賃 常青大廈 省龍行國際貿易有限公司 19 層 邊貿 產權 常青大廈 哈爾濱進恒管理咨詢公司 26 層 人力資源 租賃 常青大廈 哈爾濱天戈草業(yè)有限公司 19 層 園林規(guī)劃 產權 常青大廈 哈爾濱朗坤化工科技有限公司 19 層 化工 租賃 常青大廈 哈爾濱華強實業(yè)有限責任公司 12 層 智能追蹤系統(tǒng) 租賃 常青大廈 哈爾濱松源科技工程有限公司 18 層 工業(yè)儀表 租賃 常青大廈 中國外運黑龍江公司 14 層 國際運輸 產權 常青大廈 創(chuàng)信 (哈爾濱 )市場調查公 司 8 層 行業(yè)市場調查 租賃 常青大廈 黑龍江省穆棱富邦集團 13 層 實木地板 租賃 常青大廈 亨邦生化公司 13 層 塑料原料 租賃 常青大廈 中國企業(yè)網 6 層 網絡 租賃 常青大廈 華日空調通風設備有限公司 6 層 空調 租賃 常青大廈 完達山電子商務有限公司 17 層 電子商務 產權 常青大廈 奧的斯（ OTIS）電梯公司 15 層 電梯銷售安裝 租賃 常青大廈 中企動力科技公司哈爾濱公司 6 層 機械工業(yè) 租賃 常青大廈 黑龍江三秀貿易有限公司 28 層 日用化工產品 租賃 常青大廈 市吉光發(fā) 光科技有限公司 23 層 稀土納米材料 租賃 20 常青大廈 北京西門子通信有限公司 16 層 通信設備 租賃 常青大廈 哈爾濱科技書店 1 層 專業(yè)書籍 租賃 常青大廈 哈爾濱攀事達醫(yī)療器械經銷部 24 層 醫(yī)療器械 租賃 常青大廈 大目標廣告策劃公司 11 層 廣告 租賃 常青大廈 平和醫(yī)藥有限公司 2 層 醫(yī)藥 租賃 常青大廈 哈爾濱德隆電子技術有限公司 17 層 軟件 租賃 常青大廈 哈爾濱佳越電子有限公司 16 層 軟件 租賃 常青大廈 哈爾濱亞訊通信有限公司 11 層 無線發(fā)射器 租賃 常青大廈 南凌 科技發(fā)展哈爾濱分公司 13 層 軟件 租賃 常青大廈 黑龍江威聯裝飾工程有限公司 16 層 設計裝潢 租賃 保利科技大廈 黑龍江延伸期貨經紀有限公司 2 層 期貨交易 產權 保利科技大廈 北京新網數碼信息技術公司 7 層 IT 行業(yè) 租賃 保利科技大廈 黑龍江省新巨豐裝飾有限公司 12 層 裝飾工程 產權（ 500 米） 保利科技大廈 哈爾濱新一方科技開發(fā)公司 7 層 西門子樓宇控制 租賃 保利科技大廈 黑龍江省盛鼎數碼科技公司 4 層 多媒體信息 產權（ 350 米） 保利科技大廈 日本富士達電梯哈爾濱公司 7 層 電梯安裝銷售 租賃 保利科技大廈 哈爾濱市創(chuàng)意思維廣告公司 5 層 廣告制作 租賃 保利科技大廈 遠大空調哈爾濱辦事處 5 層 中央空調系統(tǒng) 租賃 保利科技大廈 哈爾濱市東澤外國語學校 8 層 教學 產權 600 米 保利科技大廈 雅芳中國有限公司黑龍江公司 4 層 化妝品 產權（ 300 米） 保利科技大廈 北京博力特新創(chuàng)技術有限公司 7 層 美國愛克賽 UPS 租賃 保利科技大廈 熊貓移動通信設備有限公司 14 層 移動通信設備 產權（ 350 米） 保利科技大廈 大宇國際哈爾濱代表處 5 層 機械設備 租賃 保利 科技大廈 韓亞航空公司 6 層 航空票務、旅游 租賃 保利科技大廈 聯想有限公司哈爾濱辦事處 3 層 計算機 租賃 保利科技大廈 華為通訊哈爾濱維護中心 11 層 通訊設備 產權（ 400 米） 保利科技大廈 艾默生服務網絡 (哈爾濱 ) 13 層 IT 業(yè) 租賃 保利科技大廈 哈爾濱深思軟件開發(fā)有限公司 8 層 軟件開發(fā) 租賃 保利科技大廈 施耐德電氣 (中國 )投資公司 6 層 電氣 租賃 保利科技大廈 斯達康有限公司哈爾濱辦事處 2 層 UT 產品 租賃 保利科技大廈 越洋出入境咨詢服務有限公司 6 層 出入境服務 租 賃 保利科技大廈 深圳富通集團哈爾濱公司 8 層 電器 租賃 齊魯大廈 山東航空集團公司營業(yè)部 10 層 航空票務 租賃 齊魯大廈 三隆期貨經濟有限公司 11 層 期貨交易 租賃 齊魯大廈 西安挖掘機哈銷售處 8 層 機械設備 租賃 齊魯大廈 哈爾濱遠方科技有限責任公司 4 層 軟件 租賃 齊魯大廈 哈爾濱舒爾工貿有限責任公司 7 層 工業(yè)產品 租賃 齊魯大廈 普納櫥柜 3 層 櫥具 租賃 齊魯大廈 哈爾濱世