濰坊寫字樓市場調(diào)研報告(參考版)
2025-02-11 18:48本頁面
【正文】 2023年 2月 27日星期一 9時 8分 44秒 21:08:4427 February 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 2月 27日星期一 下午 9時 8分 44秒 21:08: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強。 :08:4421:08Feb2327Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 , February 27, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 2月 27日星期一 9時 8分 44秒 21:08:4427 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 。 :08:4421:08:44February 27, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :08:4421:08Feb2327Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , February 27, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 2月 27日星期一 9時 8分 44秒 21:08:4427 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 。 :08:4421:08:44February 27, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :08:4421:08Feb2327Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 , February 27, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 鳶都首家青年企業(yè)集群 類甲級商務辦公 戶型及樓層劃分 32 地下 10F 20F 24F 27F 1F 地下為 車庫 商務辦公區(qū) 設計配套會議室 ?將整棟寫字樓分為三部分，地下為車位， 在 24層配置配套會議室 ，其他為整層商務辦公； ?單層面積 450㎡，丌再單獨做戶型分割， ?前期可通過關系網(wǎng)絡迚行招商，召集集團大企迚駐，有利于后期散售部分寫字樓銷售 ?銷售時實現(xiàn)單層 12家企業(yè)，每家入駐企業(yè)都可以實現(xiàn)獨立、私享辦公空間 商務辦公區(qū) 整層 /半層銷售，打造鳶都首家青年企業(yè)辦公集群 寫字樓配置 33 硬件配置 外 立 面： 玻璃幕墻 、石材 公共空間裝修標準 : 電 梯： 轎廂尺寸、電梯品牌、設計等候 時間 車 位： 車位配比 空 調(diào)： 系統(tǒng)類型、運營方式、計量方式 配套 設施： 會議室、商務中心、餐飲、必要辦公生活配套商店 軟件配置 物業(yè)服務： 管理服務方式、物業(yè)管理公司、特色服務 智能化系統(tǒng)： 5A智能化 發(fā)展商品牌： 發(fā)展商曾經(jīng)運作項目口碑 大堂 電梯間 衛(wèi)生間 甲級樓宇要素 物業(yè)形象關鍵詞 寫字樓配置 34 名稱 配置標準 硬件配置 外立面 鋁板 玻璃幕墻 石材 大堂 挑空處理，精裝大堂 層高 層高 空調(diào) 采用國際知名品牌中央空調(diào)系統(tǒng) 電梯 國際知名品牌，每部電梯服務面積小于 3900平方米 /噸 /臺 ,候梯時間不超過 30秒鐘。 產(chǎn)品定位 31 ?就濰坊市場而言，目前寫字樓里絕大多數(shù)為中小企業(yè)；相對而言中小企業(yè)人員較少，規(guī)模小，資金有限，常需要加班加點； ?客戶角度：他們需要的商務面積丌一定很大，但卻要硬件配套齊全，可靈活分割，還要費用省，人氣旺，管理靈活而有條丌紊；這樣對于產(chǎn)品配套需求較為與業(yè)化 ?市場角度：目前市場與業(yè)寫字樓項目較少，均在丌同程度上存在硬件配套缺失問題，中央空調(diào)和車位問題尤其明顯；這就為與業(yè)化的寫字樓提供了市場機會。單層面積 450㎡，一個中小型企業(yè)就可輕松實現(xiàn)半層辦公或者整層辦公； 真正的實現(xiàn)中小型公司的大企業(yè)空間夢想 。park以專業(yè)化寫字樓形象召集客戶 威脅 Threaten 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢，避免威脅 ?政策緊縮，打壓房地產(chǎn)市場的意圖明顯。 （ 4）項目周邊項目：在售項目較為低端， 均為不住宅搭配項目；潛在的濰坊中心規(guī)劃定位較為高端，預計將在 2023年 10月份入市，預計價格在 7500元 /㎡，價格較高。 （ 2）在售項目：高端寫字樓項目陸續(xù)出現(xiàn)，但受市場制約其發(fā)展速度較慢； 20232023年，市場上陸續(xù)出現(xiàn) 5A甲級寫字樓項目，寫字樓硬件、配套設施提升較大，但濰坊整體房地產(chǎn)項目銷售形勢極為丌利，造成其去化速度緩慢，客戶對寫字樓的價格抗性較大。 濰坊市已入住寫字樓處于較低的發(fā)展水平，整體檔次較低，綜合硬件設施配置較為落后。 物業(yè)公司 辰隆物業(yè) 高新區(qū)代表性寫字樓項目，整體檔次代表了已入住寫字樓的較高水平。 入住單位 目前入駐企業(yè)代表恒大地產(chǎn)（整層）、 中國華能（整層）、鑫世紀（整層）、 昌邑建設工程公司（整層），其他為小 型裝修公司、教育等。主力戶型： 50— 110m178?？头?200套 ，商務辦公 20層， 建筑主體面寬為 ，進深 ， 總高度 99米，總建筑面積 18000m178。 物業(yè)公司 中土物業(yè) 福壽街代表性寫字樓項目，整體出租率一般，租金水平較低， /㎡ /天。 已使用項目案例分析 案例 2—中土大廈 項目名稱 中土大廈 開發(fā)商 濰坊正祥置業(yè) 地理位置 福壽街與鳶飛路交叉口 基礎信息 層數(shù)： 14層（ 2棟） 總建筑面積： ㎡ 單層面積： 1000㎡ 主力戶型： 80100㎡ 裙樓 1岑為地上，地上、地下車位； 裝修標準 簡裝，室內(nèi)吊頂，地面磚 電梯 電梯： 2部 入住單位 寫字間租戶多為地產(chǎn)類、工程、裝飾 教育、培訓、小額貸款等類企業(yè)，規(guī) 模以中小企業(yè)為主。 入住率 92% 物業(yè)費 物業(yè)收費： 2元 /天 /m178。 板塊 項目 租金 （元 /㎡ /天） 企業(yè)客群 檔次 備注 濰城 豐橘園大廈 供銷實業(yè)公司、化妝品等 中檔 設施老舊、無地下停車位 金源大廈 — 1 小企業(yè)：攝影、培訓學校、紋身 低檔 即將被淘汰 絕對特區(qū) 1 小企業(yè)：裝飾公司、貿(mào)易、電子商務 中檔 以小面積為主 奎文 泰華大廈 — 2 中型企業(yè)：證券、裝飾公司、貿(mào)易公司 較高檔 地段較高，相對高檔 銀海恒基 — 銷售公司辦事處、培訓 中檔 —— 聯(lián)通大廈 1 廣告公司 中檔 —— 欣泰大廈 — 1 房地產(chǎn)公司、銷售公司 中檔 —— 盈隆廣場 會計師事務所、信息技術公司 較高檔 —— 中土大廈 中小企業(yè)：房地產(chǎn)、教育培訓、貿(mào)易等 中檔 —— 金融街 — 小型企業(yè)：小型裝飾公司、貸款公司、貿(mào) 易公司、教育等 中檔 ——
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