【正文】 不起，所以中高檔專業(yè)型寫字樓，比較適應(yīng)這種需求。因?yàn)槟仙降钠髽I(yè)大多屬于中小企業(yè)，大型企業(yè)不多，這些中小企業(yè)已經(jīng)不滿足在住宅和商住樓辦公，經(jīng)過市場(chǎng)的洗禮和淘汰，商住型辦公樓，已經(jīng)不適合市場(chǎng)了。從目前的情況可以把南山寫字樓分為三個(gè)檔次，第一個(gè)等級(jí)分為A級(jí)、第二個(gè)等級(jí)分為B級(jí)、第三個(gè)等級(jí)C級(jí)。寫字樓物業(yè)特性與區(qū)域分布分析（1）04年第一季，深圳寫字樓租賃水平上升了約3個(gè)百分點(diǎn)，而南山上升了約5個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)高于全市水平。一方面，南山寫字樓近年供應(yīng)量少，企業(yè)只能把目光投向租賃市場(chǎng)；而令一方面，隨著深圳發(fā)展西移步伐加快、地鐵、西部通道等政策的確立，使南山市場(chǎng)逐漸升溫，特別是科技園和南山商業(yè)文化中心區(qū)等的建設(shè)，吸引了大量企業(yè)進(jìn)駐南山，帶旺南山寫字樓租賃市場(chǎng)。（2）04年前三季，南山都沒有寫字樓項(xiàng)目推出市場(chǎng)，在寫字樓市場(chǎng)一片大好的形勢(shì)下，其銷售價(jià)格應(yīng)該攀升，但卻是不升反降。 南山寫字樓在往年幾乎都是獨(dú)立于深圳其他寫字樓市場(chǎng)，其銷售價(jià)格跟市場(chǎng)供應(yīng)量呈反比關(guān)系，供應(yīng)量大，價(jià)格下降；供應(yīng)量少，價(jià)格上升。而南山寫字樓的銷售價(jià)格在供應(yīng)量的影響下，表現(xiàn)得較為波動(dòng)。銷售供應(yīng)量少，價(jià)格波動(dòng)大南山寫字樓開發(fā)多年來以較平穩(wěn)的發(fā)展速度，開發(fā)規(guī)模不大。規(guī)模小的企業(yè)，管理模式也相對(duì)落后，低端市場(chǎng)的競(jìng)爭無序化。又如物流業(yè)方面，南山的物流業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)模雖已形成一定規(guī)模，但企業(yè)素質(zhì)有待提高。如在工業(yè)方面，作為南山區(qū)經(jīng)濟(jì)支柱的排名前30位的骨干企業(yè)中，有14家在2004年18月份的增長速度低于全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)的平均增長水平，更有7家呈現(xiàn)負(fù)增長。要推動(dòng)南山寫字樓的發(fā)展，必須不斷壯大南山的企業(yè)規(guī)模。近年來，深圳企業(yè)，特別是民營企業(yè)發(fā)展迅猛，成為市場(chǎng)的生力軍，但從各區(qū)寫字樓供應(yīng)、需求來看，南山企業(yè)發(fā)展規(guī)模也落后于羅湖、福田等區(qū)。企業(yè)數(shù)量、質(zhì)量有待提高南山雖然有一批有實(shí)力、有規(guī)模的公司，像高科技的IBM、甲骨文、微軟、惠普、華為、中興、金蝶等，物流業(yè)的佐川急便、商船三井等，石化的招商石化有限公司、南油石化有限公司等，但總體而言，南山的企業(yè)在數(shù)量、質(zhì)量方面都還有待提高，才能跟羅湖、福田等區(qū)域競(jìng)爭，而企業(yè)壯大了，對(duì)南山寫字樓有直接的推動(dòng)作用。另外，南山的石化及其相關(guān)企業(yè)在南山有一定的影響力，除此以外，南山的企業(yè)種類相對(duì)分散，沒有形成很好的集合效應(yīng)。目前，蛇口是南山物流業(yè)企業(yè)最集中的片區(qū)，在區(qū)內(nèi)注冊(cè)的物流業(yè)企業(yè)超過50家，云集了國內(nèi)外同行企業(yè)，如中海船務(wù)代理有限公司、赤灣物流配送有限公司、環(huán)球通貨運(yùn)有限公司、赤灣港航股份有限公司、遼寧三峰國際貨運(yùn)代理有限公司深圳分公司、香港日本德蘭城市物流有限公司深圳代表處、森邦國際貨運(yùn)有限公司、廣東華聯(lián)通國際運(yùn)輸代理有限公司深圳分公司、中海華南物流有限公司、日本郵船株式會(huì)社蛇口辦事處、深圳市招商局物流有限公司等。此外，西部港區(qū)大鏟島綜合港區(qū)開發(fā)已拉開帷幕，該港區(qū)規(guī)劃為以集裝箱和通用碼頭為主的商業(yè)港區(qū)和臨港工業(yè)區(qū)，建成后集裝箱吞吐量將達(dá)1000萬標(biāo)箱，相當(dāng)于再造一個(gè)深圳港。近年來南山在物流業(yè)方面也得到了大力的發(fā)展，相關(guān)企業(yè)成為南山寫字樓的重要客戶?！笆濉逼陂g，深圳投資316億元，用于物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。深圳 機(jī)場(chǎng)已開通國內(nèi)航線148條，國際航線 11條。全年遠(yuǎn)洋運(yùn)輸貨運(yùn)量580萬噸。作為港口城市的深圳，現(xiàn)代物流業(yè)在深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到越來越大的作用，近年來深圳物流業(yè)的增長率高于GDP的增長率，物流業(yè)對(duì)深圳的作用逐漸顯著。 除科技園外，南頭的南山軟件園、東方科技園等地方都聚集了大量的高新科技企業(yè)。國際科技商務(wù)平臺(tái)啟動(dòng)區(qū)有2600多平方米，可容納16家海外科技商務(wù)機(jī)構(gòu)入駐辦公，配有功能齊全的辦公、會(huì)議、商務(wù)等場(chǎng)所和相應(yīng)的服務(wù)機(jī)構(gòu)。而在04年10月，深圳國際科技商務(wù)平臺(tái)在深圳高新區(qū)正式啟用。目前，科技園匯聚了大量的高科技企業(yè)，是國家重點(diǎn)支持的五大科技園區(qū)之一，園內(nèi)企業(yè)總數(shù)達(dá)到1224家，IBM、朗訊、菲利浦、愛普生、康柏、哈里斯、三洋、奧林巴斯、北方電訊、阿爾卡特、三星等50多家世界500強(qiáng)中的企業(yè)，紛紛來這里搶占灘頭陣地。04年1――7月份，同比增長25％，占全市高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值的37％。早在2001年，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)再出大手筆，從寸土寸金的地皮中“擠出”100多平方公里，興建高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶，西起深圳南山前海，東至龍崗大鵬9個(gè)片區(qū)，深圳發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的園區(qū)比原來大了12倍。科技、物流業(yè)南山競(jìng)風(fēng)流據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，進(jìn)駐南山的企業(yè)以高科技企業(yè)、物流業(yè)企業(yè)為主，它們是目前南山的企業(yè)支柱，也是未來南山發(fā)展的方向。而雖然說近來市場(chǎng)上出現(xiàn)的有利因素大都是大家共同擁有的，但絕大部分企業(yè)買賣、租賃寫字樓還是選擇關(guān)內(nèi)物業(yè)，也是南山寫字樓得以領(lǐng)先的一大因素。南山與它們相比，具有基礎(chǔ)、政策等優(yōu)勢(shì)。與南山商業(yè)文化中心區(qū)一樣，起點(diǎn)高、標(biāo)準(zhǔn)高的寶安中心區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為深圳樓市的熱點(diǎn)，同時(shí)，該片區(qū)也將成為寶安未來的文化商務(wù)中心，意味著未來該片區(qū)的寫字樓市場(chǎng)也將面臨大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。但因?yàn)閰^(qū)域、政策等因素的影響，目前寶安寫字樓處于相對(duì)落后的境地。南山寫字樓與關(guān)外寫字樓的競(jìng)爭，主要是與寶安的競(jìng)爭，特別是其中的寶安中心區(qū)和新安鎮(zhèn)，它們是寶安寫字樓主要的片區(qū)。南山商業(yè)文化中心規(guī)劃有36萬寫字樓的供應(yīng)量，部分項(xiàng)目已經(jīng)開始動(dòng)工，是南山未來幾年寫字樓主要的供應(yīng)量，但福田僅中心區(qū)未來三年內(nèi)就有約75萬平方米的高檔寫字樓供應(yīng)量，以及約100萬平方米的待開發(fā)量，而車公廟片區(qū)也將有約40萬平方面的寫字樓供應(yīng)量投入市場(chǎng)?？梢?，今年辦公樓市場(chǎng)區(qū)域競(jìng)爭中，南山遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于福田、羅湖兩個(gè)關(guān)內(nèi)兄弟。2004年，深圳辦公樓市場(chǎng)主要是高檔寫字樓跟商務(wù)公寓之爭，而且主要集中在福田，單是中心區(qū)在建在售的高檔寫字樓總量就超過100萬平方米，而中心區(qū)、車公廟兩個(gè)片區(qū)的商務(wù)公寓總量也達(dá)80萬平方米；羅湖也有鴻昌廣場(chǎng)、華潤大廈等大型寫字樓在市場(chǎng)出現(xiàn)，城市天地廣場(chǎng)等一批商務(wù)公寓也紛紛亮相；而南山只有國際市長交流中心、光彩新天地、西海明珠大廈等三個(gè)商務(wù)公寓推出辦公市場(chǎng)。科技園完全屬于高科技的產(chǎn)、學(xué)、研基地，發(fā)展迅速，但不能帶動(dòng)其它產(chǎn)業(yè)，也形成不了良好的商務(wù)氣氛；蛇口有大量的物流業(yè)企業(yè)，但他們大都委身于檔次低的寫字樓，甚至在商住樓內(nèi)辦公，使得蛇口的寫字樓得不到大的發(fā)展，孤立而無奈地存在；而其它片區(qū)的情況更是不容樂觀，它們的寫字樓別說走出南山，就是連片區(qū)也難以跨出。南山未來的商業(yè)文化中心較好，多個(gè)寫字樓共同構(gòu)成南山區(qū)的商務(wù)中心齊全，商業(yè)配套檔次中等較高，規(guī)劃中的寫字樓集中區(qū)域，開始建設(shè)較高總規(guī)劃有36萬平方米的寫字樓供應(yīng)南油一般，地處南山裝半島內(nèi)腹較方便，車輛能方便地駛?cè)霝I海大道，多路公交車經(jīng)過差，缺乏整體規(guī)劃，在近期難以改觀差，傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)較齊全，但商業(yè)配套檔次較低較低，以乙級(jí)寫字樓為主較低小蛇口較好，深圳改革放開的窗口好，水陸交通較為發(fā)達(dá)較好，但更注重住宅規(guī)劃較好，物流業(yè)聚集區(qū)域生活配套較全較差，以商住樓辦公為主高一般從上表可以看出，南山各片區(qū)的寫字樓水平處于參差不齊的狀況，缺乏聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。南山寫字樓區(qū)域競(jìng)爭分析在當(dāng)天簽約儀式上，收入額排名航空業(yè)亞洲第一的日航公司與南山商業(yè)文化中心區(qū)達(dá)成投資協(xié)議，打算建造68層的摩天大廈，建筑面積17萬平方米，總投資達(dá)15億元。南山第一個(gè)高檔寫字樓將破土而出