【正文】 曙光大廈科技園50B級中興大廈科技園70B級目前，南山寫字樓的產(chǎn)品檔次比較復雜，部分寫字樓雖然是乙級，但時間較久，外觀、環(huán)境、配套、服務較差，造成寫字樓檔次混雜。從長遠來看，高檔寫字樓應該是寫字樓市場的主流，但是，從整個市場來講，目前南山對高檔寫字樓的需求有限，性價比優(yōu)秀的中高檔寫字樓成為最有效的需求。首先，商住樓給管理帶來很多不便，是按住宅的方式管理，還是按寫字樓辦公的方式管理？這都是一個問題。而從上表可以看出，南山寫字樓缺少高檔次的寫字樓，A級的保利城、新時代廣場、漢唐大廈、明華國際會議中心等寫字樓也只能屬于準甲級寫字樓級別，離像地王大廈、嘉里中心，以及中心區(qū)等甲級寫字樓，無論是硬件，還是軟件都還有一定的差距?？萍紙@的聯(lián)想大廈、長城大廈、中興大廈、創(chuàng)維大廈等本屬于檔次較高的物業(yè)，但由于它們大部分是自用，并且集產(chǎn)、學、研于一身，從根本上有別于專業(yè)的寫字樓。（2）同時空間的劃分還與寫字樓的定位相關，部分寫字樓由于規(guī)模較小，檔次較低，因此定位為一些對寫字樓要求不高的小型公司。除了這些企業(yè)需求的辦公面積相對較大外，其他的企業(yè)總的來說有如下特征：；，企業(yè)月租金承受能力為3050元/平方米/月，銷售價格承受能力為55007500元/平方米；。商務公寓搶占寫字樓市場隨著2003年深圳市的有關政府職能部門對“商務公寓”正名，意義頗為深遠。商務公寓是介于純寫字樓和住宅間的一種靈活性較強的產(chǎn)品，它改變了純寫字樓的市場形象和辦公功能，更趨于人性化，更多的使用功能，同時進入門檻也低；同時，它比住宅更強調(diào)產(chǎn)品品質(zhì)、商務用途、商務設施、商務氛圍等。商住樓在南山的辦公物業(yè)中，一直扮演著十分重要的角色，其量遠超純寫字樓，這都以南山寫字樓發(fā)展緩慢有莫大的關系。以2004年為例，南山的住宅市場異?；鸨?，而商務地產(chǎn)卻相對沉寂，只有三個商務公寓投入市場，不見寫字樓的蹤跡。（4）如南油片區(qū)的寫字樓主要輻射南山商業(yè)文化中心周邊區(qū)域，蛇口片區(qū)的寫字樓主要輻射蛇口區(qū)域，南頭片區(qū)寫字樓主要輻射南頭周邊的商業(yè)及行政中心，而南山只有科技園寫字樓的輻射范圍相對較為大，可以與羅湖、福田相媲美。寫字樓輻射能力差與發(fā)展落后是密不可分的。便利的交通，對寫字樓的銷售和租賃都是至關重要的，羅湖、福田寫字樓的輻射不單遍及全市，還覆蓋至珠三角，甚至香港，很大程度上得益于其發(fā)達的交通網(wǎng)絡，深南大道、濱河大道、皇崗口岸、羅湖口岸、文錦渡口岸等交通要塞承載著很多寫字樓的夢想。在未來，隨著深圳地鐵的運營，特別是西部通道的開通，南山寫字樓在深圳發(fā)展西移、“9＋2”、CEPA等的指引下，將迎來歷史性的突破，引爆其輻射能力。寫字樓不僅是代言城市發(fā)展的一個重要指標，同時也是城市和區(qū)域品牌形象的“名片”。無論是紐約、吉隆坡、香港，還是上海、北京等世界各大城市，它們大多以其極為雄偉的寫字樓建筑展示各自的城市形象和發(fā)展態(tài)勢。而縱觀南山，尚未出現(xiàn)地標性的高檔寫字樓，圍繞核心寫字樓形成群落就無從說起，究其原因，主要因為南山的區(qū)位、政府的政策，以及其商務氣氛等因素造成。區(qū)域，寫字樓發(fā)展的先機深圳從20世紀80年代以國貿(mào)大廈為代表的人民南寫字樓群落，發(fā)展到20世紀90年代以地王大廈為代表的蔡屋圍寫字樓群落。這些深圳不同時期的代表，都是以區(qū)域為單位出現(xiàn)，可見區(qū)域優(yōu)勢在寫字樓發(fā)展中的重要作要，而已往，南山一直缺乏這種優(yōu)勢。早在特區(qū)建立之初，南山就在充當特區(qū)經(jīng)濟建設的排頭兵角色，但其后，羅湖、福田區(qū)憑借陸路口岸等區(qū)域優(yōu)勢，在羅湖、文錦渡、皇崗口岸的帶動下，經(jīng)濟發(fā)展、商業(yè)繁華度、商務物業(yè)的數(shù)量等均超過了南山。而南山商務地產(chǎn)卻一直在尷尬中步履蹣跚，標志性建筑物更是遲遲沒有找到坐標。今年上半年，全市寫字樓銷售主要集中于中心區(qū)，占全市的88％，其王牌地位無人可撼動。中心區(qū)，已建成高檔寫字樓接近50萬平方米，在建、在售超過100萬平方米，正在成為深圳寫字樓最密集的區(qū)域。而南山一直缺乏這種區(qū)域優(yōu)勢。而南山其它區(qū)域中，也只有零星的中低檔寫字樓，如南山大廈、鉅建大廈、海王大廈、科創(chuàng)商務中心、新綠島大廈等，整個區(qū)內(nèi)商住樓和廠房式寫字樓還是辦公物業(yè)的主體。改革開放之風雖然由南山吹起，但隨著深圳城市的不斷發(fā)展，其不足逐漸顯露出來，開發(fā)商、企業(yè)都不可能舍近而求遠，于是，南山在區(qū)域競爭中，與羅湖、福田漸行漸遠，造成南山寫字樓始終難以走上高水平的臺階。政策，寫字樓發(fā)展的后盾深圳，作為中國改革開放的窗口城市，憑借政策優(yōu)勢創(chuàng)造了一個又一個令世人矚目的經(jīng)濟奇跡。大的政策影響著整個城市的發(fā)展，局部的政策則影響著區(qū)域的發(fā)展。而市政府對各行政區(qū)的具體政策則直接決定該區(qū)寫字樓的走勢。羅湖立馬成為深圳的龍頭，國貿(mào)大廈、嘉里中心等高檔寫字樓也頓時成為深圳的代名詞；隨著政策的繼續(xù)，羅湖又相繼發(fā)展了地王大廈、發(fā)展銀行大廈等高檔寫字樓，并衍生成人民南、蔡屋圍兩大寫字樓密集區(qū)域。南山在過去的發(fā)展中，被定位為教育基地、高科技產(chǎn)業(yè)基地、旅游基地。而南山在文教、旅游、居住、環(huán)境方面走在深圳的前頭，在深圳的五大中央?yún)^(qū)中，南山獨占其三，高新區(qū)是中央科技區(qū)（CID）、華僑城是中央生活區(qū)（CLD）、蛇口是中央綠化區(qū)（CVD）。政策使南山寫字樓、特別是高檔寫字樓難以出現(xiàn)、發(fā)展。商務環(huán)境，寫字樓發(fā)展的土壤寫字樓與商圈已經(jīng)從寄生關系發(fā)展到互動關系。城市的發(fā)展已經(jīng)證明，具有濃厚商務氣氛的商圈可以催生寫字樓群，并產(chǎn)生地標性的高檔寫字樓，如北京的中關村等區(qū)域；同時，寫字樓密集的區(qū)域也必將成為城市的商圈，如深圳的人民南、華強北及正在成熟的中心區(qū)商圈等，兩者相輔相成，協(xié)同發(fā)展?？萍紙@本有望成為著名商圈，但由于其科研、生產(chǎn)特性，商務氣氛一直發(fā)展不起來，甚至不如后起之秀車公廟，多年來都處于相對平靜的狀態(tài)。南山寫字樓由于區(qū)域、政策等因素的影響，一直突破不了招商引資方面瓶頸，無從形成商務氣氛。在這種環(huán)境下，自然不會出現(xiàn)商圈、形成良好的商務氣氛。南山寫字樓開發(fā)多年來以較平穩(wěn)的發(fā)展速度，開發(fā)規(guī)模不大。特別是2003年6月，深圳發(fā)展計劃局于發(fā)布的《深圳市產(chǎn)業(yè)導向目錄（2003－2004年）》中，新建高檔寫字樓被列入限制發(fā)展類?？梢灶A見，在未來，深圳市場上寫字樓項目的開發(fā)將大大放緩，也將影響到南山寫字樓市場的發(fā)展。寫字樓的分布具有明顯的區(qū)域性和集中性。（人民南商圈）（蔡屋圍商圈）南山較有名的寫字樓主要有保利城、新時代廣場、明華國際會議中心、中油大廈、海王大廈、海景廣場、新保輝大廈、發(fā)展銀行南頭大廈、新綠島大廈、西海岸大廈、漢唐大廈等，但它們大都檔次不高，而且獨立分布在不同區(qū)域，沒有集合效應，形成寫字樓密集的區(qū)域。深圳高新區(qū)科技園是深圳的一大寫字樓集中地，總量達到130萬平方米，這些寫字樓成本低、租金低，對高新企業(yè)有很大積聚效應。聯(lián)想大廈、創(chuàng)維大廈、長城大廈、TCL大廈等物業(yè)在深圳辦公樓市場也較有名氣，但是，區(qū)內(nèi)這些辦公物業(yè)幾乎都是廠房式寫字樓，集辦公與生產(chǎn)等于一身，難見高檔寫字樓的蹤影。1999年全面開發(fā)建設，2001年中心區(qū)達到一定的規(guī)模，初見成效，到2002年,形成商業(yè)規(guī)模，使人流、物流達到 一定的水平, 成為南山區(qū)一個新的經(jīng)濟增長點。目前，部分已于南山商業(yè)文化中心區(qū)征得地塊的發(fā)展商，已將項目的開發(fā)提上日程，特別是收入額排名航空業(yè)亞洲第一的日航公司與南山商業(yè)文化中心區(qū)達成投資協(xié)議，打算建造68層的摩天大廈。