【正文】 。發(fā)展初露端倪04年，南山辦公樓市場在國際市場交流中心、西海明珠大廈、光彩新天地等商務(wù)公寓投入市場，隨著深圳辦公樓市場火了一把，但缺乏專業(yè)的寫字樓投放市場也是不爭的事實(shí)。與之相比，南山商圈的硬件條件還相當(dāng)落后，目前拿得出手的寫字樓、高級(jí)酒店都相對(duì)較少，但在建、在規(guī)劃的逐漸興起，如由宏明(深圳)木業(yè)有限公司開發(fā)的TIME現(xiàn)代城有著3萬平方米的商業(yè)面積，為了打造深圳第三商業(yè)圈，發(fā)展商表示將引進(jìn)五星級(jí)酒店，填補(bǔ)創(chuàng)業(yè)路沒有星級(jí)酒店的空缺，而南山商業(yè)文化中心區(qū)等地方也在籌建高檔寫字樓，努力提升南山的商務(wù)氣氛。一個(gè)商圈的形成，除了要有發(fā)達(dá)的零售商業(yè)，更需要大量高檔的寫字樓、酒店進(jìn)駐，才能形成真正的商業(yè)核心。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，南山區(qū)現(xiàn)有居住人口100萬余人，今后3至5年將會(huì)有超過50萬人陸續(xù)入住該片區(qū)。 商務(wù)環(huán)境漸成氣候近年來，深圳商業(yè)市場格局發(fā)生重大變化，羅湖東門獨(dú)占鰲頭的局面已經(jīng)逐步演變?yōu)楸娚倘Ψ滞タ苟Y之勢。而產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將帶動(dòng)寫字樓的需求，南山寫字樓發(fā)展也將迎來春天。 這些政策指明了南山未來的發(fā)展方向，也為南山寫字樓發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。這部歷時(shí)兩年完成的城市發(fā)展“白皮書”，對(duì)南山未來15年的戰(zhàn)略進(jìn)行了系統(tǒng)地研究。04年，南山區(qū)已在全市各區(qū)率先推出《經(jīng)濟(jì)社會(huì)及城市發(fā)展戰(zhàn)略研究報(bào)告》。根據(jù)市委、市政府確定的“以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、現(xiàn)代金融業(yè)為支柱，以先進(jìn)工業(yè)為基礎(chǔ)”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針，深圳市將三大支柱產(chǎn)業(yè)在空間上進(jìn)行合理組織和引導(dǎo)，形成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)帶、金融貿(mào)易軸“兩帶一軸”為基本骨架的產(chǎn)業(yè)布局，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展和全面升級(jí)。另外，隨著現(xiàn)代物流業(yè)的強(qiáng)勢發(fā)展，也使南山的港口區(qū)位凸現(xiàn)出來，成為重要的區(qū)域。去年，這里實(shí)現(xiàn)軟件銷售收入逾200億元，軟件出口5億美元?？萍紙@已經(jīng)成為深圳高科技產(chǎn)業(yè)的代名詞，深圳是2003年年底國家認(rèn)定的五大國家軟件出口基地之一。此區(qū)域南山商業(yè)文化中心是南山區(qū)的核心，深圳的次中心，加上西部通道的建設(shè)，此區(qū)發(fā)展前景良好的核心區(qū)是后海路以東的片區(qū)，這里規(guī)劃有近三十六萬平方米的辦公面積。發(fā)展有利因素（1） 區(qū)位優(yōu)勢凸現(xiàn)隨著深圳中心“西移”，城市區(qū)域功能的分工進(jìn)一步明確，羅湖區(qū)仍將以深圳的商業(yè)、金融、物流中心繼續(xù)吸引國際客戶進(jìn)駐，金融、物流企業(yè)仍將聚集于此；福田區(qū)高起點(diǎn)高規(guī)劃的中心區(qū)規(guī)模逐漸成型，區(qū)內(nèi)客戶資源將重新整合，政治、文化、商業(yè)中心的區(qū)域定位，使金融保險(xiǎn)、顧問咨詢、文化傳媒、投資貿(mào)易等客戶特征明顯。南山商業(yè)文化中心區(qū)的啟動(dòng)使得南山的后海大興土木，深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶“９＋２”的規(guī)劃，也將南山的高新技術(shù)園區(qū)、留仙洞片區(qū)以及前海片區(qū)規(guī)劃在內(nèi)，這成為南山寫字樓發(fā)展的有力支撐點(diǎn)。隨著深圳發(fā)展的西移、CEPA的實(shí)行、西部通道的建設(shè)，以及政府對(duì)南山規(guī)劃定位，南山寫字樓開始不斷升溫。在區(qū)位優(yōu)勢、政策優(yōu)勢的影響下，羅湖、福田的寫字樓得到了大力的發(fā)展，地標(biāo)性的國貿(mào)大廈、嘉里中心、地王大廈、賽格大廈、江蘇大廈、電子科技大廈等第一代、第二代和第三代寫字樓紛紛拔地而起，而以中心區(qū)寫字樓群和華潤大廈為代表的第四代寫字樓也紛紛在福田、羅湖亮相。南山區(qū)寫字樓市場研究報(bào)告自改革開放以來，深圳的寫字樓得到了飛速的發(fā)展，是深圳城市發(fā)展的見證。南山，是改革開放的窗口，是深圳翻天覆地發(fā)展的開端，在初期占有重要的戰(zhàn)略地位，但隨著文錦渡、羅湖、皇崗等關(guān)口的開通，羅湖、福田兩區(qū)迅速崛起，成為深圳發(fā)展的中心。相對(duì)而言，南山的寫字樓一直在緩慢發(fā)展過程中，除了科技園建設(shè)有一批集中的辦公樓外，其它區(qū)域的寫字樓均缺乏聚集效應(yīng)，并沒有出現(xiàn)地標(biāo)性的高檔寫字樓物業(yè)。南山區(qū)的規(guī)劃牽動(dòng)著寫字樓地產(chǎn)的走向，“三個(gè)基地一個(gè)中心”（教育基地、高科技產(chǎn)業(yè)基地、旅游基地、物流中心）的規(guī)劃定位牽動(dòng)著寫字樓地產(chǎn)的神經(jīng)。南山寫字樓發(fā)展趨勢分析隨著西部通道工程的啟動(dòng)、“CEPA”的實(shí)施、地鐵時(shí)代的到來，以及周邊環(huán)境、配套的進(jìn)一步完善，南山迎來了良好的開發(fā)機(jī)遇。目前，部分在建、籌建的寫字樓項(xiàng)目在如火如荼的進(jìn)行中，在未來一兩年內(nèi)，南山商業(yè)文化中心區(qū)將成為深圳寫字樓市場的另一熱點(diǎn)區(qū)域?？萍紙@的軟件出口基地目前已聚集了IBM、甲骨文、微軟等400多家國內(nèi)外軟件企業(yè)。2004年10月14日，深圳國際科技商務(wù)平臺(tái)在深圳高新區(qū)正式啟用，標(biāo)志在為跨國公司來深投資、設(shè)立機(jī)構(gòu)牽線搭橋，為海外科技商務(wù)機(jī)構(gòu)和技術(shù)轉(zhuǎn)移機(jī)構(gòu)服務(wù)等方面邁出了重要一步，使科技園在國際上更具競爭力，成為名副其實(shí)的“硅谷”。（2） 政策陽光普照南山產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針對(duì)區(qū)域入駐企業(yè)具有很大的指引作用。毫無疑問，高新技術(shù)業(yè)、物流業(yè)、金融業(yè)企業(yè)在寫字樓市場上已占據(jù)主導(dǎo)地位，而且在較長的一段時(shí)間內(nèi)，此格局不會(huì)改變。未來五年，南山區(qū)將以建設(shè)“三個(gè)基地、一個(gè)中心”為戰(zhàn)略重點(diǎn)，優(yōu)化自然、法治、治安、人才和文化“五大環(huán)境”，把南山建設(shè)成為具有國際水準(zhǔn)的現(xiàn)代化城區(qū)。據(jù)悉，“十五”期間，南山區(qū)將以建設(shè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、旅游基地、高等教育基地和深圳西部的物流中心為目標(biāo)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)，使南山成為深圳未來最重要的高科技城區(qū)；以西部港口群為依托，大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，使南山成為深圳西部最重要的物流中心；發(fā)揮南山旅游景點(diǎn)聚集、名勝古跡眾多的整體優(yōu)勢，使南山成為深圳最靚麗的風(fēng)景線；以建設(shè)大學(xué)城為契機(jī)，利用南山高等院校集中人才眾多的優(yōu)勢，使南山成為深圳最重要的智力寶庫。特別是在高科技產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)方面，南山在深圳已經(jīng)具有舉足輕重的地位，隨著政府支持力度的加大，將迎來更大的發(fā)展。（3）日益成熟的南山將帶動(dòng)南山的商務(wù)氣氛，特別是南山商業(yè)文化中心區(qū)作為深圳西部的中心，將帶動(dòng)南山商業(yè)向更高層次發(fā)展，從而帶動(dòng)商務(wù)環(huán)境。另外，該區(qū)域的居住人口主要由該文化水平較高、收入較高的白領(lǐng)、金領(lǐng)構(gòu)成，他們有強(qiáng)大的消費(fèi)力，為南山商圈的崛起帶來強(qiáng)大的原動(dòng)力。東門商圈周圍酒店密度之大為深圳之冠，陽光、彭年、迎賓館等著名酒店是眾多商務(wù)人士來深的必然之選；華強(qiáng)北一帶同樣有圣廷苑等五星級(jí)酒店，更有賽格、電子科技大廈等高檔寫字樓引來人流如鯽。2004年09月16日，改寫南山寫字樓歷史的一天。2004年09月16日，深港西部通道——南山投資機(jī)遇（香港）推介會(huì)在香港開幕，南山推介的重點(diǎn)是物流商貿(mào)服務(wù)業(yè)。這個(gè)協(xié)議標(biāo)志著南山寫字樓將走向另一個(gè)階段，它不但開辟了南山高檔寫字樓市場，還將對(duì)南山商業(yè)文化中心的發(fā)展、南山的發(fā)展起到拋磚引玉的作用，在它的帶領(lǐng)下，南山的寫字樓市場將迎來波瀾壯闊的發(fā)展局面。南山各片區(qū)寫字樓各自為戰(zhàn)，參差不齊南山區(qū)寫字樓主要片區(qū)競爭性分析片區(qū)區(qū)位交通條件城市規(guī)劃商務(wù)氣氛商業(yè)配套寫字樓綜合素質(zhì)片區(qū)知名度供應(yīng)南頭較好，南山區(qū)與寶安區(qū)的接合帶較方便，臨深南大道貫穿片區(qū)，北環(huán)大道經(jīng)過片區(qū)北側(cè)，多路公交車經(jīng)過較差，隨舊城改造實(shí)施，已有明顯改觀較差，沒有形成有集聚力的商務(wù)中心缺乏較低，以乙級(jí)寫字樓為主較低小，片區(qū)開發(fā)以住宅和商業(yè)為主科技園好深圳大道，但內(nèi)部較差，地鐵工程有助交通條件改善好，整體規(guī)劃，規(guī)劃超前較好，在高技術(shù)產(chǎn)業(yè)寫字樓方面有非常強(qiáng)的集聚作用缺乏，規(guī)劃中欠考慮，難以改善高，均按甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)配置高大，形成深圳第三大寫字樓供應(yīng)地南山商業(yè)文化中心區(qū)好，濱海大道入口，深圳未來新門戶，區(qū)位優(yōu)越方便，多路公交車經(jīng)過地鐵和西部通道