【正文】 用房的供給來(lái)看，主要有國(guó)商大廈、廣發(fā)證券大廈、投資管理大廈、盈金泰大廈、達(dá)利大廈、天星大廈、悅洲廣場(chǎng)、TCL大廈、匯豐大廈、德賽大廈、外商投資管理大廈等，其中住宅改辦公用途性質(zhì)的也有相當(dāng)?shù)臄?shù)量，但檔次都相對(duì)較低，硬件配置不足、物業(yè)管理及外部形象差。最為突出的問(wèn)題是隨著私家車(chē)數(shù)量的急劇增加，目前絕大多數(shù)的寫(xiě)字樓都存在停車(chē)位嚴(yán)重不足的問(wèn)題，同時(shí)大堂顯得小氣，中央空調(diào)、公共區(qū)域電視監(jiān)控系統(tǒng)、寬頻網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施顯得相對(duì)缺乏，由于辦公物業(yè)形象檔次的影響，也使辦公物業(yè)的租金水平?jīng)]有了上升的空間，失去了保值增值的前提條件。而絕大多數(shù)辦公物業(yè)的整體形象都顯得比較陳舊，同時(shí)立面上往往會(huì)掛很多公司或產(chǎn)品的廣告牌，總體感覺(jué)很亂，不利于公司形象的展示。由于開(kāi)盤(pán)的失利許多后期的營(yíng)銷(xiāo)推廣工作被迫停止，沒(méi)有新的資金的投入，也是這些項(xiàng)目陷入困境的又一個(gè)因素。從直觀感覺(jué)來(lái)講，市場(chǎng)并不缺乏辦公物業(yè)的需求，然而供求之間卻產(chǎn)生了如此尖銳的矛盾，根本的問(wèn)題還在于供求之間產(chǎn)生了結(jié)構(gòu)性的失衡，同時(shí)發(fā)展商的原因也是一個(gè)主要的方面，開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)沒(méi)有有效結(jié)合市場(chǎng)行情的變化，有的步伐太快，如江北2000年左右推向市場(chǎng)的德賽大廈， 當(dāng)時(shí)整個(gè)江北的發(fā)展前景仍不是很明朗，各項(xiàng)市政配套也還不完善，最根本的是缺乏人氣，雖然有政府的大力推動(dòng)，但效果是有一定時(shí)滯的，特別是對(duì)于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)講，時(shí)機(jī)的掌握往往決定著一個(gè)項(xiàng)目的命運(yùn)，超前是有度的。（四）租售狀況從惠城現(xiàn)有辦公物業(yè)的整體租售情況來(lái)看，空置情況非常突出，據(jù)我司市調(diào)人員初步掌握的數(shù)據(jù)分析，整個(gè)惠城區(qū)有近40萬(wàn)㎡的空置量，項(xiàng)目所在的江北片區(qū)就有超過(guò)10萬(wàn)㎡的寫(xiě)字樓空置，從純寫(xiě)字樓的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，空置率超過(guò)70%，因此惠城區(qū)的辦公物業(yè)的供求矛盾顯得非常突出。（二）總體分布麥地路、德賽大道沿線(xiàn)及江北是惠城辦公物業(yè)相對(duì)集中的三個(gè)區(qū)域：麥地路沿線(xiàn)的辦公物業(yè)主要包括國(guó)商大廈、盈金泰大廈、達(dá)利大廈、天星大廈、匯銀大廈等；德賽大道沿線(xiàn)的辦公物業(yè)主要包括廣東發(fā)展銀行大廈、投資管理大廈、廣發(fā)證券大廈、南壇大廈等；而江北屬新區(qū)，近年開(kāi)發(fā)了外商投資管理大廈、德賽大廈、電信大廈等，但由于江北目前的開(kāi)發(fā)不是很成熟，人氣仍顯得不足，因此目前江北開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓相比麥地路和賽大道沿線(xiàn)的辦公物業(yè)租售情況不是很理想。本文檔是純word文檔，可以任您自由編輯修改，如果您需要本人的文檔，：332985688，豆丁網(wǎng)精品文檔，盡在其中，如果您需要什么文檔，但沒(méi)有找到，請(qǐng)告知，本人將竭力搜索，并且免費(fèi)為您提供。昵稱(chēng)：紅楓，歡迎您提出寶貴的意見(jiàn)和建議，非常感謝您的光臨，謝謝！！惠州百合家園寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究報(bào)告第一篇 市場(chǎng)總體評(píng)價(jià)一、惠州辦公物業(yè)市場(chǎng)總體概況（一）存在形態(tài)從惠州辦公物業(yè)的存在形態(tài)來(lái)看，少部分有實(shí)力及注重公司形象展示的企業(yè)會(huì)選擇租金相對(duì)較貴的純寫(xiě)字樓，決大部分公司的辦公場(chǎng)所都是在商住樓，在裙樓二樓辦公的情況也相當(dāng)普遍，而制造業(yè)的辦公場(chǎng)所為了公司管理的方便通常都是在廠(chǎng)區(qū)內(nèi)，因此可以看出惠州的整體辦公環(huán)境還顯得相對(duì)不成熟。（三）地段、交通惠城區(qū)絕大部分的辦公物業(yè)都集中在交通便利的城市核心地段，周邊公交線(xiàn)路密集，各項(xiàng)市政配套齊全，人氣足，盡管物業(yè)外部形象相對(duì)較差，但對(duì)于很多行業(yè)來(lái)講，在惠州這樣的地方辦公環(huán)境并不是他們首先看重的，地段優(yōu)勢(shì)明顯，出入交通方便才是最關(guān)鍵的，因此可以看到在惠州地段交通優(yōu)勢(shì)明顯但物業(yè)檔次較低的物業(yè)往往租的不錯(cuò)，而那些形象檔次做的不錯(cuò)但地段相對(duì)不太成熟交通不便的寫(xiě)字樓往往存在非常突出的空置問(wèn)題。但有一個(gè)非常明顯的現(xiàn)象就是目前有很多公司希望找一個(gè)更好的辦公場(chǎng)所以提升公司的形象。因此德賽大廈當(dāng)時(shí)銷(xiāo)售失敗非常重要的一個(gè)原因就是選擇了一個(gè)錯(cuò)誤的時(shí)機(jī)，導(dǎo)致目前整個(gè)項(xiàng)目大部分的空置。（五）物業(yè)整體形象惠城區(qū)辦公物業(yè)外部形象總體感覺(jué)一般，基本上不存在高層辦公物業(yè)，外立面新穎、漂亮的寫(xiě)字樓一般都為政府部門(mén)或是一些國(guó)有企業(yè)的自有辦公物業(yè)，一般不對(duì)外進(jìn)行招商。（六）硬件設(shè)施目前惠城辦公物業(yè)的硬件設(shè)施主要存在的問(wèn)題是功能落后，規(guī)劃的不合理。（七）物業(yè)管理從前期市調(diào)了解的情況來(lái)看，惠城區(qū)辦公物業(yè)的物業(yè)管理基本上都是由本地的管理公司負(fù)責(zé)，由于缺乏完善管理體制的保障及管理經(jīng)驗(yàn)的積累，因此物業(yè)管理的總體水平不高，很多時(shí)候只提供簡(jiǎn)單的保安服務(wù)，根本談不上物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化和科學(xué)化，對(duì)此許多租客也表示了他們強(qiáng)烈的要求。目前整個(gè)惠城區(qū)內(nèi)住宅辦公物業(yè)的租金基本上處于10—25元/平方之間，而寫(xiě)字樓的租金基本上處于25—40元/平方之間，最高可達(dá)70元/平方。大堂比較有檔次，但電梯間比較緊促，且基本上采不到自然光，因此檔次上顯得相對(duì)不足。目前入駐的主要包括服裝公司、律師事務(wù)所、貿(mào)易公司、網(wǎng)絡(luò)公司等?，F(xiàn)入駐公司以IT、廣告公司為主，其辦公面積不大，50—150平米之間。廣發(fā)證券大廈廣發(fā)證券大廈屬純寫(xiě)字樓項(xiàng)目，平面分割為100500平米左右不等，租金在20—40元/平米之間（包括物業(yè)管理費(fèi)和空調(diào)費(fèi)用）。但該物業(yè)的大堂狹窄，有異味也是眾多公司反映的問(wèn)題，物業(yè)里面的裝修檔次低，物業(yè)的整體硬件和軟件設(shè)施不太理想，因此檔次也很難提高，出租情況也不是很理想，只占到50%左右。從目前的出租情況來(lái)看，入住率相當(dāng)不錯(cuò)，可超過(guò)80%。達(dá)利大廈達(dá)利大廈地處麥地路與橫江四路交匯處，地段成熟，有眾多的公交路線(xiàn)經(jīng)過(guò)，交通便利，內(nèi)部裝修檔次在惠城區(qū)內(nèi)具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力，不過(guò)物業(yè)外立面的廣告牌過(guò)多，整體形象顯得雜亂，租金在20—40元/平米之間，由于項(xiàng)目地段及交通優(yōu)勢(shì)明顯，目前出租情況不錯(cuò)，出租率超過(guò)80%。盈金泰大廈盈金泰大廈位于麥興路與麥地路的交匯處，目前物業(yè)運(yùn)行狀況一般，共8層，12層為商業(yè)裙樓，38樓為寫(xiě)字樓，目前46層已出租，整體出租率在45%左右，租金30元/平米左右，入駐公司以房地產(chǎn)、裝潢、保險(xiǎn)等行業(yè)為主。整個(gè)物業(yè)的檔次在目前惠州市場(chǎng)上具有相當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)地段交通優(yōu)勢(shì)明顯，因此出租情況良好，整體出租率超過(guò)90%。匯銀大廈匯銀大廈位于麥地路與西堤路的交匯處，屬建設(shè)銀行自有物業(yè)，高19層，目前1—3樓為建設(shè)銀行自用，4—5樓為設(shè)備房，6—17樓則全部空置，18—19樓為聯(lián)通公司（有意遷走）。第二篇 市調(diào)數(shù)據(jù)分析一、公司所屬行業(yè)結(jié)構(gòu)在本次市調(diào)中，電子及通訊業(yè)所占的比例為7%, 機(jī)械機(jī)電2%, 房地產(chǎn)/建筑/裝潢21%, 旅游業(yè)2%, 信息咨詢(xún)服務(wù)業(yè)24%, 美術(shù)廣告設(shè)計(jì)7%, 能源工業(yè)4%, 食品工業(yè)1%, IT業(yè)10%, 制造業(yè)9%, 貿(mào)易6%, 其他7%。 l 為使本次市調(diào)的受訪(fǎng)對(duì)象更接近本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群，更具針對(duì)性，本次市調(diào)對(duì)象以信息咨詢(xún)服務(wù)和房地產(chǎn)/建筑/裝潢業(yè)為主，同時(shí)以IT、廣告、電子及通訊業(yè)為輔。小結(jié)：l 市場(chǎng)總體平均