【正文】 態(tài)勢(shì)。今年3月，陸家嘴CBD啟動(dòng)了新一輪開(kāi)發(fā)建設(shè)，一批停工項(xiàng)目紛紛復(fù)工，一些新項(xiàng)目進(jìn)入籌建階段?！? 目前已有近百家中外金融機(jī)構(gòu)入駐陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，其中外資銀行48家、外資保險(xiǎn)公司9家、外資財(cái)務(wù)公司1家。今年一季度，平均每天消化9416平方米，創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄。 據(jù)浦東新區(qū)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，陸家嘴辦公樓的銷(xiāo)售和租賃。三、重點(diǎn)板塊描述1）、陸家嘴地區(qū) 作為上海CBD中心區(qū)域的陸家嘴地區(qū)，其甲級(jí)寫(xiě)字樓開(kāi)始成為海內(nèi)外知名企業(yè)選擇的焦點(diǎn)。 徐家匯地區(qū)作為商業(yè)中心，在寫(xiě)字樓市場(chǎng)上表現(xiàn)一般，有待發(fā)展；amp。 傳統(tǒng)上海中心城區(qū)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)在總量中仍占有舉足輕重的地位。 就寫(xiě)字樓數(shù)量來(lái)看主要聚集區(qū)分別是陸家嘴地區(qū)及虹橋地區(qū)。本報(bào)告按區(qū)域主要將其劃分為－－虹橋、陸家嘴、靜安、徐匯、淮海路沿線五大板塊。一旦平穩(wěn)度過(guò)市場(chǎng)適應(yīng)期，價(jià)格還將繼續(xù)向上攀升。 目前上海甲級(jí)寫(xiě)字樓面積約為288萬(wàn)平方米，幾乎只有香港的一半，比北京還略低一些，良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)以及中國(guó)加入世貿(mào)組織、上海申博等重大利好消息，必將擴(kuò)大上海寫(xiě)字樓的需求量。從租賃情況來(lái)看，據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，目前全市甲級(jí)寫(xiě)字樓的入駐率基本在8成以上，－ 美元/平方米/天的范圍內(nèi)。發(fā)展商在“皇帝的女兒不愁嫁”的心態(tài)下，開(kāi)始對(duì)求租企業(yè)的資質(zhì)作嚴(yán)格把關(guān)，強(qiáng)調(diào)大廈自身的整體形象。甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃興旺、乙級(jí)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售順暢。同時(shí)，值得注意的是部分城區(qū)副中心，如長(zhǎng)寧區(qū)中山公園、浦東竹園商務(wù)區(qū)也將會(huì)出現(xiàn)一些高檔寫(xiě)字樓。據(jù)調(diào)查表明，2002年，%。同時(shí)各大金融機(jī)構(gòu)的寫(xiě)字樓投資項(xiàng)目在浦江東西兩岸頻頻破土。其具體表現(xiàn)位甲級(jí)寫(xiě)字樓有效供給不足空置率大幅下降乙級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)依舊低迷貳、上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)概述一、上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況2002年－2003年各跨國(guó)機(jī)構(gòu)與大小民營(yíng)企業(yè)的紛紛入駐上海，為上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)了強(qiáng)勁的需求。三、廣州：甲級(jí)寫(xiě)字樓走紅市場(chǎng)由于過(guò)度開(kāi)發(fā)和建設(shè)，前幾年廣州寫(xiě)字樓的租金從高峰時(shí)期的150—200元／平方米跌到了60元—80元／平方米，空置率增高達(dá)40％，整體市場(chǎng)長(zhǎng)期處于低迷狀態(tài)。11”事件之后似乎正在逐漸轉(zhuǎn)暖，但市場(chǎng)在今年上半年還是延續(xù)了去年的下跌趨勢(shì)，具體表現(xiàn)為租金持續(xù)下跌，出租率也末出現(xiàn)明顯的改善。11”所帶來(lái)的負(fù)面影響著時(shí)間的推移正逐漸消除，相當(dāng)一部分跨國(guó)企業(yè)和大型國(guó)企又在考慮擴(kuò)租，特別是一些早已在上海生根的跨國(guó)企業(yè)，對(duì)寫(xiě)字樓的需求顯得尤為強(qiáng)烈。隨著我國(guó)加入WT0所帶來(lái)的發(fā)展空間進(jìn)一步加大，使上海保持了利用外資的良好勢(shì)頭。一、上海:向低迷道別受東南亞金融風(fēng)暴的影響，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓處于低迷狀態(tài)。11”事件的陰影中走出，但是國(guó)內(nèi)CBD區(qū)的建設(shè)卻如火如荼，因而寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展又再次成為業(yè)界談?wù)摰臒狳c(diǎn)話題。 足夠、方便的停車(chē)位等等。 空間可自由分隔，樓層凈高在２．８米左右；252。 樓層分布及開(kāi)間合理。 數(shù)量及布局合理的電梯系統(tǒng)；252。 位于ＣＢＤ內(nèi)；252。Wisdomsh 上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu) 市場(chǎng)研究部 上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究報(bào)告上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)報(bào)告上海明仁行房產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部2003年5月2目 序 言壹、三大城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)概述貳、上海寫(xiě)字樓區(qū)域市場(chǎng)概述一、上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況二、上海市寫(xiě)字樓板塊分布情況三、重點(diǎn)板塊描述叁、上海甲級(jí)樓銷(xiāo)售市場(chǎng)一、2002年上海銷(xiāo)售甲級(jí)寫(xiě)字樓二、2003年上海在售寫(xiě)字樓區(qū)域分布情況三、2003年上海在售寫(xiě)字樓一覽表四、上海在售甲級(jí)寫(xiě)字樓價(jià)格情況五、市場(chǎng)銷(xiāo)售情況肆、虹橋CBD地區(qū)寫(xiě)字樓概況一、虹橋地區(qū)概況二、虹橋?qū)懽謽鞘袌?chǎng)概況 錄三、虹橋CBD地區(qū)寫(xiě)字樓租金情況四、區(qū)域?qū)懽謽亲赓U情況五、代表性物業(yè)配套伍、上海寫(xiě)字樓前景展望一、一級(jí)區(qū)域行情看漲二級(jí)區(qū)域?qū)⒂兴芈涠⒓尤隬T0的利好短期內(nèi)無(wú)法體現(xiàn)三、市場(chǎng)處于活躍狀態(tài)，甲級(jí)寫(xiě)字樓仍有上升空間陸、寫(xiě)字樓增值潛力的因素柒、什么是５Ａ寫(xiě)字樓捌、寫(xiě)字樓物業(yè)的開(kāi)發(fā)方向玖、項(xiàng)目立地條件分析拾、本案SWOT分析附、國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓主要標(biāo)準(zhǔn)：序 言何謂甲級(jí)寫(xiě)字樓?在我國(guó)現(xiàn)行的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范里無(wú)法找到這個(gè)名詞，仔細(xì)探討會(huì)發(fā)現(xiàn)，它是在以港臺(tái)商人為代表的外商與內(nèi)地發(fā)展商合作開(kāi)發(fā)涉外寫(xiě)字樓的過(guò)程中，逐步引進(jìn)并流行起來(lái)的詞匯，標(biāo)明寫(xiě)字樓具有涉外功能、高檔的設(shè)備設(shè)施以及齊備的配套服務(wù)功能等。我們認(rèn)為甲級(jí)寫(xiě)字樓內(nèi)涵的界定，主要包括這些因素：252。 高水平的中央空調(diào)，252。 專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理；252。252。 單層建筑面積大于１０００平方米；252。壹、三大城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀概述隨著中國(guó)加入入WTO，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展：雖然世界經(jīng)濟(jì)還未從“9本報(bào)告選取上海、北京、廣州三大經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心的CBD地區(qū)寫(xiě)字樓現(xiàn)狀做一個(gè)簡(jiǎn)要的敘述。去年以來(lái)，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)始復(fù)蘇，雖然有“”事件的影響，但人們普遍對(duì)上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)表示樂(lè)觀?！?二、北京：弱勢(shì)依舊 盡管“入世”效應(yīng)不斷深化，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了去年“9其具體表現(xiàn)位總供應(yīng)量繼續(xù)增加； 市場(chǎng)存在大量的空置房租賃市場(chǎng)仍顯壓力過(guò)大，租金下調(diào)。但由于融整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，這種情況在去年下半年發(fā)生了變化，至今年更是達(dá)到了一個(gè)新的市場(chǎng)高潮。寫(xiě)字樓空置率一降再降，達(dá)六年來(lái)最低。預(yù)計(jì)，2003年將會(huì)迎來(lái)滬上寫(xiě)字樓租售的高峰期。從目前待建寫(xiě)字樓項(xiàng)目審批情況來(lái)看，未來(lái)寫(xiě)字樓供應(yīng)量仍舊集中分布在南京西路、陸家嘴、徐家匯、淮海路、人民廣場(chǎng)區(qū)域。未來(lái)三到五年中，甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)量約為90萬(wàn)平方米左右，各級(jí)寫(xiě)字樓整體供應(yīng)量則將達(dá)到120萬(wàn)平方米。與以往有很大的不同，在售寫(xiě)字樓則屢屢沖破萬(wàn)元/每平方米。目前，逐漸形成上海寫(xiě)字樓群中行業(yè)特征鮮明、客戶(hù)層次均衡的現(xiàn)象。以陸家嘴為例， 美元，上門(mén)求租者仍絡(luò)繹不絕，平均入駐率已達(dá)到85％，滿(mǎn)租現(xiàn)象也屢見(jiàn)不鮮。今年，在寫(xiě)字樓租金持續(xù)增長(zhǎng)、絕大多數(shù)寫(xiě)字樓都已提價(jià)的情況下，寫(xiě)字樓交易形勢(shì)喜人，從100平方米到1萬(wàn)平方米的面積都有成交，跨幅驚人。上海寫(xiě)字樓的微觀區(qū)域市場(chǎng)主要分為：南京西路、淮海路沿線、小陸家嘴、虹橋、徐家匯及人民廣場(chǎng)等六個(gè)區(qū)域。二、上海市寫(xiě)字樓板塊分布情況說(shuō)明：amp。這兩個(gè)區(qū)域之所以成為辦公聚集區(qū)，政策的影響不言而喻；amp。憑借其優(yōu)良的地理位置和文化氛圍在銷(xiāo)售市場(chǎng)及租賃市場(chǎng)中均占有較大的比重；amp。 其它二、三級(jí)區(qū)域所占比重份額不大，且多為甲級(jí)以下的低檔寫(xiě)字樓。據(jù)調(diào)查，該地區(qū)寫(xiě)字樓租金一直保持在較高水平且穩(wěn)步上揚(yáng)，平均入住率達(dá)到85％以上，一些高檔寫(xiě)字樓日租金每平方米(建筑面積)達(dá)1美元以上的高價(jià)，上門(mén)求租者仍絡(luò)繹不絕。目前，－，出租率近90％，其中證券大廈、匯豐大廈、。業(yè)界人士稱(chēng)：“陸家嘴CBD正進(jìn)入歷史上的最佳發(fā)展階段。業(yè)界人士預(yù)測(cè)，到“十五”末期，陸家嘴金融區(qū)將吸引中外資銀行100家，中外資證券、投資基金公司150家，跨國(guó)公司總部90家。如此多的項(xiàng)目上馬，將會(huì)使陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的配套更加成熟，寫(xiě)字樓市場(chǎng)也會(huì)因之更加繁榮。環(huán)境：浦東作為上海最大的開(kāi)發(fā)區(qū)，近幾年來(lái)迅速崛起，隨著黨中央提出的浦東建議“三港”（信息港，深水港，航空港）以及一系列的配套設(shè)施的完善，現(xiàn)在該區(qū)域已經(jīng)越來(lái)越成熟了，無(wú)疑是投資開(kāi)發(fā)的寶地。該區(qū)域自開(kāi)發(fā)以后，不斷有新的辦公樓推出，一眼望去，一片樓海?；谶@些原因一些高品質(zhì)，物業(yè)管理優(yōu)秀的極品辦公樓的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)十分