杭州寫字樓市場分析報告-展示頁
2025-06-07 23:15本頁面
【正文】 大華與此同時，開發(fā)商間的競爭也更為激烈。在硬件上，寬帶系統(tǒng)等成為基本的配置，一些開發(fā)商還將餐廳、娛樂作為辦公的完善，大大加強了樓盤的功能。從“新武林商務(wù)區(qū)”旗號的打出，城站廣場聯(lián)誼會組織，到吳山商盟的相繼成立，都已經(jīng)表明：越來越多的開發(fā)商開始認識到產(chǎn)業(yè)集聚對寫字樓板塊形成的重要作用，并開始依靠板塊、區(qū)域的差異性鎖定目標客戶。由此自然而然地產(chǎn)生了一種新的“區(qū)域商務(wù)模式”：產(chǎn)業(yè)的集聚與寫字樓的聚集有著非常強的關(guān)聯(lián)度，是一種“互動發(fā)展”的關(guān)系，一方面，產(chǎn)業(yè)的集聚為寫字樓板塊的形成提供了潛在的客源市場和整體的外部商務(wù)環(huán)境的氛圍；另一方面，寫字樓的聚集為周邊區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及各種圍繞著產(chǎn)業(yè)發(fā)展的服務(wù)機構(gòu)提供了辦公空間和拓展業(yè)務(wù)活動的場所，因此，在某一個特定的區(qū)域內(nèi)，只有形成了產(chǎn)業(yè)的集聚，才能造就該板塊內(nèi)寫字樓的聚集?？v觀上述七大寫字樓區(qū)域的形成，不難發(fā)現(xiàn)其共同特征：寫字樓的聚集離不開周邊區(qū)域內(nèi)成熟的產(chǎn)業(yè)形態(tài)。一方面杭州寫字樓供給量迅速增長，另一方面需求平穩(wěn)增加，其供求匹配的結(jié)果是，寫字樓市場呈供給略大于需求的局面，且在兩年內(nèi)這種狀況還將延續(xù)，并有可能在一定時期形成一種買方市場；由于缺少住宅那樣旺盛的投資需求，目前寫字樓市場還缺少大幅上漲的動力。同時，受上海的經(jīng)濟輻射，尤其是加入WTO以來，大量境外企業(yè)紛紛進入杭州市場，或在此設(shè)立分公司，或設(shè)立辦事處，高檔寫字樓的需求也日益增長。據(jù)不完全統(tǒng)計，杭州近四年可售的寫字樓供應(yīng)量在220萬平方米以上，超過過去十年杭州寫字樓的開發(fā)量，故不會像住宅一樣不飽和，形成供不應(yīng)求的矛盾。供需皆大幅增長，供略大于求從供給來看，2001年杭州市區(qū)寫字樓開發(fā)投資額接近15億元，銷售面積超過16萬平方米。表1：杭州寫字樓一級市場平均銷售價格（元／平方米）季度2001Q12001Q22001Q32001Q42002Q12002Q22002Q32002Q4中心區(qū)988010010100801016010180102001020010250次中心區(qū)75007640795081008180824082608300城市邊緣區(qū)52005230527054005460551055805700資料來源：共好資訊杭州是個適合人居的城市，又有其西湖的不二資源，人文氣息濃厚；但杭州并不象上海一樣是全球經(jīng)濟、金融中心，沒有眾多的大公司來支撐寫字樓樓市，作為浙江的經(jīng)濟中心，杭州很大一部分的寫字樓是省內(nèi)企業(yè)在使用，產(chǎn)生不了大的影響，這也限制了寫字樓市場的發(fā)展，出現(xiàn)售價低于住宅的怪現(xiàn)象。02年的寫字樓市場的確風光了一回，且在03年上半年價格仍有顯著的提升，但從下半年開始，寫字樓市場開始保持一個比較平穩(wěn)的態(tài)勢，中間甚至房價比6月份有所回落。直接反映在價格上，就是當住宅售價一年漲幅在1200元/平方米甚至更多時，寫字樓價格卻增長緩慢。二、杭州市寫字樓市場總體分析寫字樓市場溫而不火，仍有升值空間1998年以來，杭州房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)6年大幅增長，被稱作“地產(chǎn)杭州現(xiàn)象”。杭州寫字樓市場分析報告作者：日期：杭州寫字樓市場分析報告撰寫：胡瑾卿一、概述n 調(diào)研目的本報告通過對杭州市寫字樓市場的整體分析、寫字樓需求調(diào)研分析及對各大寫字樓板塊的區(qū)域分析，結(jié)合物產(chǎn)大廈周邊地區(qū)寫字樓市場狀況，為物產(chǎn)大廈項目定位、定價與營銷策略服務(wù)。n 報告框架本報告分五個部分，第一章介紹了報告的目的與框架；第二章是對杭州寫字樓市場的總體分析；第三章是對各大寫字樓板塊的區(qū)域分析；第四章是對寫字樓需求調(diào)研結(jié)果的分析；第五章結(jié)合物產(chǎn)大廈項目實際情況，得出報告結(jié)論。然而，目前杭州樓房類別上以住宅為主，寫字樓在總數(shù)上偏少，所占比例較低；在住宅市場持續(xù)火爆的背景下，杭州的寫字樓市場與之相比還是顯得有些溫而不火。在許多區(qū)域，以往寫字樓比住宅價格高的優(yōu)勢已經(jīng)不復(fù)存在。到2004年一月份，杭州寫字樓均值在8716（元/平方米）左右，比去年年底8378的均值有略微的上升。但同時也表明：目前的寫字樓價格還有較大的上漲空間，一但高檔寫字樓的需求被激發(fā)，寫字樓價格便有向上突破的空間。2002年在此基礎(chǔ)上邁進了一大步，向市場投放的物業(yè)面積40萬平方米，估計比上年增長305％左右。從需求來看，隨著宏觀經(jīng)濟與個體私營企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，特別是新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展（如律師與會計事務(wù)所等中介機構(gòu)、咨詢服務(wù)業(yè)等）的迅速發(fā)展，促進了對寫字樓市場的需求，由于浙江地區(qū)民營企業(yè)眾多，目前杭州寫字樓需求的主體是形象好、小面積分割、較低使用成本的中檔寫字樓。目前住宅投資收益的成長空間漸漸縮小，將有部分以投資為目的的置業(yè)群體將更加關(guān)注寫字樓市場。開發(fā)商聯(lián)手拓市，業(yè)態(tài)聚集成氣候目前杭州已明顯形成了武林板塊、黃龍貴族板塊、慶春路金融板塊、高新板塊、湖濱板塊、吳山板塊、城站板塊等七個寫字樓板塊。如在市中心慶春路上，就匯集了各大銀行、保險公司、證券機構(gòu)，形成了“金融一條街”，是金融產(chǎn)業(yè)的集聚，帶動了周圍寫字樓的興旺。寫字樓開發(fā)商已逐漸意識到“店多攏市”的集聚效應(yīng)，開始聯(lián)手拓市。品質(zhì)普遍提高，概念層出不窮總體來看，杭州寫字樓整體品質(zhì)有較大提高。此外，部分寫字樓考慮了與國際趨勢接軌的需要，設(shè)計時引入了“柔性辦公”理念，使寫字樓的人性化得以充分體現(xiàn)。寫字樓的競爭不僅僅表現(xiàn)為銷售價格、推盤時間的競爭，“概念”也已成為競爭的要素之一。星河商務(wù)大廈的“LOFT”辦公空間；聯(lián)銀大廈的“公寓式寫字樓
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