【正文】 賃的形式。 2021 年， 蘇州寫(xiě)字樓的月租 金 在每平方米 50 元 左右 ，然而， 從 2021 年開(kāi)始 高檔寫(xiě)字樓都面臨著劇烈的競(jìng)爭(zhēng)。星海國(guó)際大廈也是園區(qū) 2021 年的新項(xiàng)目，當(dāng)時(shí) 售價(jià)為 6500 元― 7500 元／平方米， 于 2021 年 12 月投入使用，總建筑面積 30000 平方米。 在園區(qū)， 2021 年投入市場(chǎng)的有建園大廈 、 星海國(guó)際大廈 等。 2021 年這一情況有了變化，面對(duì)市場(chǎng)的強(qiáng)大需求，蘇州將迎來(lái)寫(xiě)字樓供應(yīng)高峰年。蘇州的寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)了巨大的需求，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供給相對(duì)不足，與市場(chǎng)迫切需要所形成的反差，則為涉足這一領(lǐng)域的企業(yè)的利潤(rùn)預(yù)想留有較大空間。（據(jù)蘇州市統(tǒng)計(jì)局 數(shù)據(jù) ） 蘇州寫(xiě)字樓 2021 年呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，開(kāi)工面積大大低于銷(xiāo)售面積。 然而在如此強(qiáng)大的市場(chǎng)需求增長(zhǎng)面前，蘇州的寫(xiě)字樓投資卻沒(méi)有及時(shí)跟進(jìn)。 蘇州經(jīng)濟(jì) 10 年來(lái)始終保持著兩位數(shù)的增長(zhǎng)，外資企業(yè)紛紛進(jìn)駐，私營(yíng)企業(yè)大量涌現(xiàn)，其總量及增速在全省均處于首位。與此同時(shí)，蘇州的經(jīng)濟(jì)卻發(fā)展迅速。 本文以蘇州工業(yè)園區(qū)管委會(huì)遷至園區(qū)得 2021 年底為界，分析園區(qū)辦公樓市場(chǎng)發(fā)展歷史和現(xiàn)狀， 從中領(lǐng)悟園區(qū)辦公樓市場(chǎng)發(fā)展對(duì) 其它區(qū)域的市場(chǎng) 發(fā)展的啟示。報(bào)告中另指出，蘇州經(jīng)濟(jì)在過(guò)去的 5 年中，平均達(dá)到了 21%，到 2021 年 前 ，預(yù)計(jì)平均也將達(dá)到 16%。 園區(qū)中銀惠龍大廈的獨(dú)家租賃代理仲量聯(lián)行 在其 全球知名的研究報(bào)告系列《全球最具競(jìng)爭(zhēng)力城市》中，為中國(guó)除北京、上海、廣州 3 個(gè)一線城市之外的 12 個(gè)二線城市逐個(gè)進(jìn)行了城市整體競(jìng)爭(zhēng)力實(shí)力分析 研究。 蘇州工業(yè)園區(qū)辦公樓市場(chǎng)報(bào)告 2021 年 7 月 目 錄 一、園區(qū)辦公樓市場(chǎng)歷史發(fā)展概況 ……………… 2 （一）供需反差 …… … ……… … ……………… … 2 （二）購(gòu)買(mǎi)風(fēng)潮 …… … ……… … ……… … ……… 3 二、園區(qū)辦公樓市場(chǎng)目前發(fā)展概況 …… … ……… 4 （一）需求使空置率降低 …………… … ……… … 4 （二）自用比重增長(zhǎng)較快 …… … …………… … … 4 （三）未來(lái)前景依然看好 …… … …………… … … 4 （四）園區(qū)主要辦公樓詳情統(tǒng)計(jì) …… … ………… 5 三、園區(qū)辦公樓市場(chǎng)發(fā)展因素 分析 … … ……… 13 （一）園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)重心轉(zhuǎn)向湖東 ……… … … 13 （二）湖東商辦樓開(kāi)發(fā)得政府支持 ……… … … 16 （三）實(shí)力開(kāi)發(fā)商逐鹿商辦樓市場(chǎng) … … ……… 16 （四）借機(jī)輕軌建設(shè)向地下要資源 ………… … 17 （五）園區(qū)寫(xiě)字樓領(lǐng)跑全市市場(chǎng) …… … ……… 18 四、對(duì)其它區(qū)域辦公樓市場(chǎng)發(fā)展的啟示 ……… 19 （一）商辦樓成為新的投資熱點(diǎn) ………… … … 19 （二）中大面積的辦公樓最值得投資 ……… … 20 （三）投資辦公樓行政中心周邊是重點(diǎn) …… … 21 １ 蘇州在長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)中具有舉足輕重的地位，蘇州 工業(yè) 園區(qū)也正日益顯現(xiàn)其重要的經(jīng)濟(jì)作用，園區(qū)是蘇州主要的商業(yè)區(qū)，擁有堅(jiān)實(shí)的商業(yè)、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)及 便捷的交通條件，而這一區(qū)域的寫(xiě)字樓，將吸引更多外資企業(yè)的進(jìn)駐。 蘇州將成為上海之后，整個(gè)長(zhǎng)三角又一新的寫(xiě)字樓高地。在這份報(bào)告中，蘇州在 2021 年 GDP 增長(zhǎng)了 %，位居所有城市之首。像蘇州這樣的二線城市，有其得天獨(dú)厚的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)， 而這也 為蘇州園區(qū)帶來(lái)更多知名企業(yè)的進(jìn)駐。 ２ 一、 園區(qū)辦公樓市場(chǎng) 歷史 發(fā)展 概況 （一）供需反差 盡管 蘇州辦公樓市場(chǎng) 發(fā)展迅速，但自 1999 年以來(lái)，相對(duì)于住 宅，蘇州辦公樓市場(chǎng)的發(fā)展相對(duì)遜色許多，其寫(xiě)字樓市場(chǎng)就連與 GDP遠(yuǎn)不如自己的常州、無(wú)錫等地相比都有差距。作為長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的重要成員，蘇州一直扮演著重要而特殊的角色，并已擺脫上?！昂蠡▓@”的單一定位，從而上升為一個(gè)具有競(jìng)爭(zhēng)力的新興城市。與之相應(yīng)的是市區(qū)、新區(qū)、園區(qū)主要的中高檔寫(xiě)字樓租賃率在 95％左右，部分寫(xiě)字樓租售價(jià)格近兩年來(lái)出現(xiàn)了近 40％的增長(zhǎng)，平均租金單價(jià)已達(dá)到了 50 元 以上。 2021 年蘇州大市范圍內(nèi)辦公樓竣工面積僅為 41835 平米， 2021 年 1－ 8 月份新開(kāi)工面積只有 14046 平米，而同期銷(xiāo)售面積達(dá)到了52029 平米。 這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足蘇州外資的涌入和民營(yíng)的發(fā)展。由此而來(lái)，蘇州下一輪房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)、投資的重心已悄悄地向?qū)懽謽鞘袌?chǎng)傾斜。 全球知名的戴德梁行房地產(chǎn)咨詢公司 2021 年 3 月 對(duì)蘇州寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)行了一次全面的調(diào)查，認(rèn)為 2021 年園區(qū)、高新區(qū)銷(xiāo)售型寫(xiě)字樓供應(yīng)量空前巨大，主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目預(yù)計(jì)均價(jià)在人民幣 6000 元至 7500 元／平方米，毛租金回報(bào)率定在 10％至 14％比較合理。 建園大廈是建設(shè)銀行在蘇州園區(qū)的新項(xiàng)目，毗鄰中央公園和園區(qū)管委 ３ 會(huì)所在國(guó)際大廈， 出售給兩家機(jī)構(gòu)客 戶，新業(yè)主可 出租、出售或自用，總面積 56112 平方米。 按照 當(dāng)時(shí) 園區(qū)的規(guī)劃，中央商貿(mào)區(qū)有數(shù)十幢高層建筑，其中有兩幢 60 層高的雙子塔組成的 40 萬(wàn)平方米的綜合性建筑群將在 2021年前 落成，園區(qū) 從 2021 年開(kāi)始得 3 至 5 年內(nèi)寫(xiě)字樓的集中大 量供應(yīng) 使 得 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。在蘇州購(gòu)買(mǎi) 或租賃寫(xiě)字樓的主要有保險(xiǎn)公司、中外資銀行、證券公司、民營(yíng)企業(yè)、上市公司、 IT 企業(yè)、汽車(chē)、紡織服裝、個(gè)人投資者以及房地產(chǎn)投資基金等。 早在 2021 年初，蘇州寫(xiě)字樓市場(chǎng)就一改以往以租賃為主的局面，買(mǎi)樓比例大增。寫(xiě)字樓市場(chǎng)的投資回報(bào)率可以達(dá)到 10%— 15%。 很多有經(jīng)驗(yàn)的浙江、上海投資客開(kāi)始向蘇州的商用物業(yè)進(jìn)軍，蘇州住宅房?jī)r(jià)的持續(xù)高漲也使一些敏銳的蘇州人把投 資的眼光轉(zhuǎn)向?qū)懽謽?，銀行抵押按揭，使他們能夠從容地進(jìn)行投資。 中心城區(qū)的新增銷(xiāo)售項(xiàng)目宏盛大廈在開(kāi)盤(pán)后幾個(gè)月內(nèi)快速賣(mài)出，周邊區(qū)域項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格也創(chuàng)下新高：工業(yè)園內(nèi)的新天翔廣場(chǎng)售價(jià)自年初的 9000 萬(wàn) /平方米上升至 11000 萬(wàn) /平方米，而相城 區(qū)的嘉元廣場(chǎng)寫(xiě)字樓售價(jià)更是由 6000 元 /平方米飆升至 7500 元 /平方米，整體市場(chǎng)的銷(xiāo)售價(jià)格同比 06 年有 10%~20%的漲幅。 （二 ） 自用比重增長(zhǎng)較快 與 20212021 年初期發(fā)展時(shí)寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)客戶中投資客占主導(dǎo)的情況不同，近年來(lái)寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)客戶中的自用客戶比重有了較大的增長(zhǎng)，而出現(xiàn)這種情況的原因一是國(guó)家加強(qiáng)了宏觀政策調(diào)控、二是投資客戶在投資時(shí)更為理性，三是隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，對(duì)辦公物業(yè)有需求的客戶數(shù)量明顯增多，除自用客戶比重增加外，購(gòu)買(mǎi)客戶中還出現(xiàn)了少量的外地及外資企業(yè)。隨著蘇州城市交通網(wǎng)絡(luò)的進(jìn)一步健全， 2021 年及以后蘇州周邊區(qū)域?qū)@得更大的發(fā)展機(jī)遇，其城市建 ５ 設(shè)將進(jìn)一步提速。 蘇州寫(xiě)字樓的未來(lái)前景依然看好。 （四）園區(qū) 主要辦公樓 詳情統(tǒng)計(jì) 湖西 國(guó)際大廈 國(guó)際大廈總建筑面積 6 萬(wàn)多平方米，建成于 1999 年底， 2021 年初正式投入使用。 2021 年初，在園區(qū)管 委會(huì)等政府部門(mén)搬走后，園區(qū)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司成為了國(guó)際大廈項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)者，公司總裁趙志松明確：國(guó)際大廈要打造成“國(guó)際化、高品質(zhì)、市場(chǎng)化的全國(guó)示范大廈”。 國(guó)際大廈建成時(shí)，是蘇州乃至周邊城市里智能化程度最高的商務(wù)寫(xiě)字樓，大廈集合了新加坡、美國(guó)、澳大利亞以及國(guó)內(nèi)諸多設(shè)計(jì)精英的智慧，在建筑功能、裝潢設(shè)計(jì)等方面都具有相當(dāng)?shù)某靶?，其中，智能化弱電系統(tǒng)、國(guó)際領(lǐng)先的計(jì)算機(jī) 中心和通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等