蘇州工業(yè)園區(qū)別墅市場(chǎng)分析研究總結(jié)-展示頁(yè)
2025-07-01 19:26本頁(yè)面
【正文】 ，提供一個(gè)從事研究開(kāi)發(fā)活動(dòng)的高科技工業(yè)園及具有高素質(zhì)、湖濱環(huán)境的居住區(qū)，人口20萬(wàn)；第三區(qū)：第三區(qū)靠近上海，地勢(shì)開(kāi)闊，將建成一個(gè)技術(shù)密集的制造業(yè)和加工工業(yè)基地。根據(jù)由西向東推進(jìn)的建設(shè)分期，園區(qū)將發(fā)展成三個(gè)獨(dú)特的實(shí)體：第一區(qū)：首期開(kāi)發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個(gè)以工商業(yè)為主體、包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)。 分區(qū)規(guī)劃園區(qū)規(guī)劃以創(chuàng)造一個(gè)能與蘇州現(xiàn)有城市完美結(jié)合，具有良好的居住和工作環(huán)境、高效、潔凈的現(xiàn)代化園區(qū)為目標(biāo)。園區(qū)規(guī)劃的“中心思想”就是以人為本，園區(qū)功能用地布局軸向布局形式為主，其區(qū)域功能分割非常清楚，脈絡(luò)清晰。其中，中新合作區(qū)規(guī)劃面積80平方公里，規(guī)劃居住人口50萬(wàn)。比開(kāi)發(fā)之初均增長(zhǎng)5倍左右。 使得市場(chǎng)更加制度化、規(guī)范化、透明化和市場(chǎng)化，房地產(chǎn)行業(yè)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的局面將得到進(jìn)一步的體現(xiàn)，行業(yè)集中度也將進(jìn)一步提高。增量土地資源的供給緊縮，將會(huì)促使房地產(chǎn)行業(yè)更加注重對(duì)存量土地資源的整合，對(duì)量土地的競(jìng)爭(zhēng)也將加劇。今后的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將繼續(xù)調(diào)整，普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)將增多，別墅等高端住房的投資和供給將受到限制。談“稅”色變的不僅是開(kāi)發(fā)商，同時(shí)，別墅炒家也開(kāi)始遭受沖擊?！ ?007年1月16日，國(guó)家稅務(wù)總局又發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，宣布全國(guó)各地從2007年2月1日起開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算。別墅用地首次進(jìn)入禁止用地項(xiàng)目目錄，市場(chǎng)一度預(yù)計(jì)別墅會(huì)因奇貨可居而進(jìn)一步激發(fā)增值潛力。2006年5月30日國(guó)土資源部下發(fā)“關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急知”，規(guī)定從5月31日起，各地將停止審批別墅類(lèi)供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，對(duì)聯(lián)排別墅、低密度花園等類(lèi)別墅項(xiàng)目的審批也要進(jìn)一步控制。這一年當(dāng)中，小戶(hù)型頻頻亮相、屢屢熱銷(xiāo)。在開(kāi)發(fā)商迎合市場(chǎng)作出的主動(dòng)調(diào)整和響應(yīng)政策作出的被動(dòng)適應(yīng)兩相作用下，小戶(hù)型成為未來(lái)市場(chǎng)主流已經(jīng)是板上釘釘?shù)氖聦?shí)。蘇州工業(yè)園區(qū)別墅市場(chǎng)分析報(bào)告一、 宏觀環(huán)境(一)、蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策分析l 政策調(diào)控執(zhí)行力度逐漸加大國(guó)務(wù)院、建設(shè)部等多部委在2006年5月出臺(tái)國(guó)六條及其15條細(xì)則調(diào)控住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)、房?jī)r(jià)和投資投機(jī)性需求后，并針對(duì)外資準(zhǔn)入、土地控制等出臺(tái)諸多相關(guān)的政策，表明政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的力度明顯加大。當(dāng)年的房地產(chǎn)調(diào)控中對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)提出了具體的70/90標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于90 平米以下住房作出的比例硬性規(guī)定，使得開(kāi)發(fā)商不得不作出被動(dòng)的適應(yīng)。以2006年全年的樓市銷(xiāo)售形勢(shì)為依據(jù)，同樣也說(shuō)明了這一點(diǎn)。國(guó)六條和國(guó)十五條的導(dǎo)向就是重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房，繼續(xù)抑制房地產(chǎn)的投資和投機(jī)性需求。自從別墅禁令被國(guó)土部門(mén)三令五申后，對(duì)別墅市場(chǎng)的未來(lái)走勢(shì)的討論就從未停息過(guò)。在市場(chǎng)供應(yīng)量不再增加的情況下，別墅價(jià)格有所上漲，而此時(shí)市民“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理表現(xiàn)得尤為明顯。這個(gè)條例的頒布旨在規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)，而非單純的打壓調(diào)控，但無(wú)疑是給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商“沉重的一擊”，從總體來(lái)看，土地增值稅的征收對(duì)利潤(rùn)率較高的項(xiàng)目，如別墅、公寓等高檔房的影響比較大。l 政策效果呈現(xiàn)從當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)來(lái)看，政府的調(diào)控效應(yīng)雖然有所體現(xiàn)，但房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)以及房地產(chǎn)行業(yè)諸多不合理問(wèn)題并沒(méi)有得到有效控制，國(guó)務(wù)院更是組織多部委赴全國(guó)檢查房地產(chǎn)調(diào)控落實(shí)情況和調(diào)控效果，并進(jìn)行第二次全國(guó)土地市場(chǎng)檢查，相信今后會(huì)進(jìn)一步加大政策調(diào)控的執(zhí)行力度，如果房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭不能得到有效遏制，則進(jìn)一步的調(diào)控政策出臺(tái)可能性就比較大。土地管理更加嚴(yán)格，土地增量供應(yīng)控制更嚴(yán)，土地成本將提高，這也將加劇對(duì)于存量土地的競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地成本的提高、競(jìng)爭(zhēng)的激烈，導(dǎo)致大量小型房地產(chǎn)商開(kāi)始退出這一行業(yè)，而隨著調(diào)控深入，這一趨勢(shì)將變得更加明顯。（二）、園區(qū)經(jīng)濟(jì)指數(shù)2006年全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值680億元，比2005年增長(zhǎng)19%；工業(yè)總產(chǎn)值2100億元，增長(zhǎng)26%；，增長(zhǎng)26%；固定資產(chǎn)投資390億元，增長(zhǎng)11%；進(jìn)出口總額500億美元，其中出口251億美元，分別增長(zhǎng)23%和31%；新增注冊(cè)外資38億美元，實(shí)際利用外資16億美元，在較高平臺(tái)上繼續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)。l 面積、人口蘇州工業(yè)園區(qū)原行政轄區(qū)面積260平方公里，于06年又東擴(kuò)10平方公里，現(xiàn)為270平方公里。l 規(guī)劃建設(shè)園區(qū)總體規(guī)劃園園區(qū)行政區(qū)域規(guī)劃面積260平方公里，下轄四個(gè)鎮(zhèn)，總?cè)丝?3萬(wàn)中，中新合作開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃面積70平方公里。商業(yè)用地居其核心，其兩邊是生活居住用地，再外圍為工業(yè)用地。規(guī)劃結(jié)構(gòu)突出貫穿河西新區(qū)一蘇州古城——園區(qū)一、二、三區(qū)中心的軸線(xiàn)處理，土地使用根據(jù)明確的功能加以劃分，軸線(xiàn)及其兩側(cè)的條形地帶布置居住及其三個(gè)商業(yè)中心，清潔的高新技術(shù)為主導(dǎo)的輕型工業(yè)圍繞商業(yè)中心和居住鄰區(qū)，使工作地點(diǎn)和必要設(shè)施靠近居住。地段為新式和現(xiàn)代化的工商業(yè)中心，為整個(gè)園區(qū)乃至蘇州市服務(wù)，擁有平衡的居住和工業(yè)用地，人口10萬(wàn)；第二區(qū)：第二區(qū)環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個(gè)富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。地段為自給自
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