年度深圳別墅市場(chǎng)分析研究報(bào)告-展示頁(yè)
2025-05-04 01:18本頁(yè)面
【正文】 爾夫景觀優(yōu)勢(shì)，與香蜜湖片區(qū)類似，同樣可以遠(yuǎn)離城市喧囂又不脫離城市繁華。 【香蜜湖片區(qū)】為深圳市中心區(qū)二級(jí)輻射地帶，坐擁有“深圳市綠肺”之美譽(yù)的植物園和香蜜湖，遠(yuǎn)可觀安托山山景和深圳灣海景，既可“盡享城市繁華”，又可“遠(yuǎn)離城市喧囂”，該片區(qū)除擁有別墅物業(yè)外，多為高尚人文社區(qū)，區(qū)域人文環(huán)境較好，社區(qū)居住氛圍濃厚。這個(gè)時(shí)期的別墅風(fēng)格不再簡(jiǎn)單的模仿西方，越來越多的建筑、園林、戶型設(shè)計(jì)更加注重生態(tài)，營(yíng)銷更加注重社區(qū)人文環(huán)境的營(yíng)造，成為近年市場(chǎng)供需熱點(diǎn)區(qū)域。片區(qū)區(qū)域性較強(qiáng)，項(xiàng)目輻射力有局限，主要以度假用途為主。 【葵涌大鵬灣片區(qū)】得益于天然的大鵬灣海景，給當(dāng)?shù)氐膭e墅創(chuàng)造了良好的外圍環(huán)境。主要物業(yè)被大南山分成兩個(gè)部分，東南麓有鯨山別墅、龜山別墅、碧濤苑、半山海景別墅等，西麓有月亮灣山莊、青青山莊、御景苑，基本屬于居家型別墅。但片區(qū)可供開發(fā)的土地不多，區(qū)域發(fā)展空間受到限制。 銀湖別墅屬于早期建設(shè)規(guī)劃的別墅，容積率偏高，建筑密度也較高，配套少，且其入口處環(huán)境較差，體現(xiàn)不出別墅的氣派。銀湖別墅區(qū)因?yàn)槠淙姝h(huán)山，山谷中有金銀二湖，積聚了金湖山莊、齊明山莊、頤園別墅，后有金碧苑、田園居、棕櫚泉?jiǎng)e墅和銀谷別墅，內(nèi)外連成一片，成為深圳別墅最集中的片區(qū)。蛇口的別墅因?yàn)槭芡饧耸烤幼》諊?、人文環(huán)境的影響，情況較好。它滿足了富人追求身份象征，渴望改善生活環(huán)境的心理，填補(bǔ)了市場(chǎng)空白。概括來說，別墅區(qū)域發(fā)展基本形成兩個(gè)階段，并具備各自的特點(diǎn)。伴隨著別墅開發(fā)的熱潮，開發(fā)區(qū)位從局部的點(diǎn)式開發(fā)發(fā)展到區(qū)域性規(guī)?；⒅鸩叫纬闪穗A段性開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。 南山、福田、鹽田區(qū)別墅類物業(yè)銷售率均達(dá)到90％以上，產(chǎn)品基本得到消化，部分產(chǎn)品因?yàn)榘l(fā)展商保留等因素而未售出，從近年別墅物業(yè)推出即遭搶購(gòu)的情況看，這三區(qū)市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。 在20012004年間，市場(chǎng)供應(yīng)量逐年上升，區(qū)域分布趨于均衡，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，別墅產(chǎn)品類型越來越豐富，風(fēng)格也更加多樣化，產(chǎn)品設(shè)計(jì)更加精細(xì)化，別墅市場(chǎng)逐漸成熟。 第二部分 深圳別墅市場(chǎng)發(fā)展歷程歷年市場(chǎng)供應(yīng) 在2000年前的近十年時(shí)間里，別墅市場(chǎng)經(jīng)歷了從無到有、19941997年間大躍進(jìn)式發(fā)展和19982000年的沉寂等三個(gè)階段，這一時(shí)期基本走的粗放型發(fā)展路線，投資開發(fā)比較盲目，別墅精品很少，寶安、龍崗和羅湖是這個(gè)階段別墅供應(yīng)的主要區(qū)域。 疊拼所包括的土地價(jià)值要低于聯(lián)排、雙拼、獨(dú)立別墅等建筑形態(tài)，但又會(huì)明顯高于多層等產(chǎn)品。疊拼別墅是由兩組類似復(fù)式的結(jié)構(gòu)上下疊加而成，高度為四層或六層，上面一戶，下面一戶，每一套戶型或有天（上有露臺(tái)）或有地（下有花園）。HOUSE可能是平房，也可能是二三層的樓房，最大的特點(diǎn)是獨(dú)門獨(dú)院。 從建筑形態(tài)上一般分為SINGLE FAMILY HOUSE——獨(dú)立別墅、TWO FAMILY HOUSE——雙拼別墅、TOWNHOUSE——聯(lián)排別墅。換而言之，人們這時(shí)不但要有生活，還要有度假；不但要活得現(xiàn)實(shí)，還要活得詩(shī)意；不但要生活在此處，還要生活在彼處。如果直譯過來，House應(yīng)該是“住宅”，而Villa才是真正的“別墅”，也可以譯成“莊園”、“城堡”，一種帶有詩(shī)意的住宅。2005深圳別墅研究報(bào)告目錄第一部分 概述第二部分 深圳別墅市場(chǎng)發(fā)展歷程歷年市場(chǎng)供應(yīng)近年別墅類物業(yè)銷售情況第三部分 深圳別墅市場(chǎng)特征和趨勢(shì)區(qū)域分析 產(chǎn)品分析 、戶型結(jié)構(gòu) 、功能與面積尺度關(guān)系 、各類型別墅功能分區(qū)的權(quán)重 價(jià)格分析 、售價(jià)格分析客戶分析 營(yíng)銷方式探討第四部分 深圳別墅市場(chǎng)發(fā)展前景編委：指導(dǎo)：梁容 潘軍編委：路瑩 隆顥研究團(tuán)隊(duì)：青忠貴 劉啟 陳俊伊 張縣庭 吳茂萍 吳剛第一部分 概述 現(xiàn)在常說的“別墅”，實(shí)際上涵蓋了國(guó)外的兩種物業(yè)類型：一種是House，一種是Villa?！ ∧敲?，如何區(qū)分Villa和House呢？當(dāng)人們的生活富足之后，其居所也會(huì)發(fā)生第一居所和第二居所的分立。簡(jiǎn)單地說， Villa一般是指處于風(fēng)景旅游區(qū)、專門用于休閑度假的房子，屬于第二居所，不同于一般住宅；House則相當(dāng)于生活型住宅，是常住的第一居所。獨(dú)立別墅即獨(dú)立的住宅，不與其它住宅相連，雙拼別墅相當(dāng)于兩套住宅連接在一起，聯(lián)排別墅則相當(dāng)于三套及以上的住宅連接在一起。 別墅來到中國(guó)后，除引進(jìn)了以上幾種別墅形態(tài)外，受土地資源的限制，還衍生出一種疊拼別墅。形象一點(diǎn)說，“疊拼別墅”就是把獨(dú)立別墅疊加起來，外觀像普通多層、內(nèi)部空間卻具有獨(dú)立別墅的一些元素。 深圳別墅市場(chǎng)最早出現(xiàn)的建筑形態(tài)是獨(dú)立別墅和雙拼別墅，近年雖出現(xiàn)如Townhouse、Townhome、Cityhouse等多種概念，但是市場(chǎng)供應(yīng)的別墅產(chǎn)品在建筑形態(tài)上仍表現(xiàn)為獨(dú)立、雙拼、聯(lián)排和疊拼四種?！按筌S進(jìn)”過后，寶安、龍崗出現(xiàn)了較多的“無人”別墅群和“辦公”別墅群，如龍華梅花山莊、布吉龍泉?jiǎng)e墅、溪涌御海灣山莊等。 近年別墅類物業(yè)銷售情況深圳市20012004年別墅供銷情況列表（面積單位：萬m2） ?。ィ?，從側(cè)面反映出寶安區(qū)大面積別墅銷售速度較慢； 羅湖、龍崗區(qū)別墅類物業(yè)銷售率在75％左右，由于兩區(qū)推盤的數(shù)量不多，個(gè)別項(xiàng)目的滯銷直接影響了銷售率，滯銷項(xiàng)目主要是2001年推出，2001年以后供應(yīng)的產(chǎn)品亦都順利消化。第三部分 深圳別墅市場(chǎng)特征和趨勢(shì)區(qū)域分析 從市場(chǎng)發(fā)生、發(fā)展的歷程來看，深圳別墅市場(chǎng)經(jīng)歷了幾次熱潮。隨著時(shí)間的推移、城市的西移東進(jìn)和特區(qū)外城市化進(jìn)程，既有的區(qū)域開發(fā)飽和，逐步脫離市場(chǎng)關(guān)注，新
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