【正文】 l 市場總體平均辦公面積為192㎡（沒有考慮制造業(yè)）l 目前惠州寫字樓市場以100200㎡為主流，所占比例超過了三成。 l 為使本次市調(diào)的受訪對象更接近本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群，更具針對性，本次市調(diào)對象以信息咨詢服務(wù)和房地產(chǎn)/建筑/裝潢業(yè)為主，同時(shí)以IT、廣告、電子及通訊業(yè)為輔。第二篇 市調(diào)數(shù)據(jù)分析一、公司所屬行業(yè)結(jié)構(gòu)在本次市調(diào)中，電子及通訊業(yè)所占的比例為7%, 機(jī)械機(jī)電2%, 房地產(chǎn)/建筑/裝潢21%, 旅游業(yè)2%, 信息咨詢服務(wù)業(yè)24%, 美術(shù)廣告設(shè)計(jì)7%, 能源工業(yè)4%, 食品工業(yè)1%, IT業(yè)10%, 制造業(yè)9%, 貿(mào)易6%, 其他7%。匯銀大廈匯銀大廈位于麥地路與西堤路的交匯處，屬建設(shè)銀行自有物業(yè)，高19層，目前1—3樓為建設(shè)銀行自用，4—5樓為設(shè)備房，6—17樓則全部空置，18—19樓為聯(lián)通公司（有意遷走）。整個(gè)物業(yè)的檔次在目前惠州市場上具有相當(dāng)?shù)母偁幜?，同時(shí)地段交通優(yōu)勢明顯，因此出租情況良好，整體出租率超過90%。盈金泰大廈盈金泰大廈位于麥興路與麥地路的交匯處，目前物業(yè)運(yùn)行狀況一般，共8層，12層為商業(yè)裙樓，38樓為寫字樓，目前46層已出租，整體出租率在45%左右，租金30元/平米左右，入駐公司以房地產(chǎn)、裝潢、保險(xiǎn)等行業(yè)為主。達(dá)利大廈達(dá)利大廈地處麥地路與橫江四路交匯處，地段成熟，有眾多的公交路線經(jīng)過，交通便利，內(nèi)部裝修檔次在惠城區(qū)內(nèi)具有一定的競爭力，不過物業(yè)外立面的廣告牌過多，整體形象顯得雜亂，租金在20—40元/平米之間，由于項(xiàng)目地段及交通優(yōu)勢明顯，目前出租情況不錯(cuò)，出租率超過80%。從目前的出租情況來看，入住率相當(dāng)不錯(cuò)，可超過80%。但該物業(yè)的大堂狹窄，有異味也是眾多公司反映的問題，物業(yè)里面的裝修檔次低，物業(yè)的整體硬件和軟件設(shè)施不太理想，因此檔次也很難提高，出租情況也不是很理想，只占到50%左右。廣發(fā)證券大廈廣發(fā)證券大廈屬純寫字樓項(xiàng)目，平面分割為100500平米左右不等，租金在20—40元/平米之間（包括物業(yè)管理費(fèi)和空調(diào)費(fèi)用）?，F(xiàn)入駐公司以IT、廣告公司為主，其辦公面積不大，50—150平米之間。目前入駐的主要包括服裝公司、律師事務(wù)所、貿(mào)易公司、網(wǎng)絡(luò)公司等。大堂比較有檔次，但電梯間比較緊促，且基本上采不到自然光，因此檔次上顯得相對不足。目前整個(gè)惠城區(qū)內(nèi)住宅辦公物業(yè)的租金基本上處于10—25元/平方之間，而寫字樓的租金基本上處于25—40元/平方之間，最高可達(dá)70元/平方。（七）物業(yè)管理從前期市調(diào)了解的情況來看，惠城區(qū)辦公物業(yè)的物業(yè)管理基本上都是由本地的管理公司負(fù)責(zé)，由于缺乏完善管理體制的保障及管理經(jīng)驗(yàn)的積累，因此物業(yè)管理的總體水平不高，很多時(shí)候只提供簡單的保安服務(wù)，根本談不上物業(yè)管理的專業(yè)化和科學(xué)化，對此許多租客也表示了他們強(qiáng)烈的要求。（六）硬件設(shè)施目前惠城辦公物業(yè)的硬件設(shè)施主要存在的問題是功能落后，規(guī)劃的不合理。（五）物業(yè)整體形象惠城區(qū)辦公物業(yè)外部形象總體感覺一般，基本上不存在高層辦公物業(yè)，外立面新穎、漂亮的寫字樓一般都為政府部門或是一些國有企業(yè)的自有辦公物業(yè)，一般不對外進(jìn)行招商。因此德賽大廈當(dāng)時(shí)銷售失敗非常重要的一個(gè)原因就是選擇了一個(gè)錯(cuò)誤的時(shí)機(jī)，導(dǎo)致目前整個(gè)項(xiàng)目大部分的空置。但有一個(gè)非常明顯的現(xiàn)象就是目前有很多公司希望找一個(gè)更好的辦公場所以提升公司的形象。（三）地段、交通惠城區(qū)絕大部分的辦公物業(yè)都集中在交通便利的城市核心地段，周邊公交線路密集，各項(xiàng)市政配套齊全，人氣足，盡管物業(yè)外部形象相對較差，但對于很多行業(yè)來講，在惠州這樣的地方辦公環(huán)境并不是他們首先看重的，地段優(yōu)勢明顯，出入交通方便才是最關(guān)鍵的，因此可以看到在惠州地段交通優(yōu)勢明顯但物業(yè)檔次較低的物業(yè)往往租的不錯(cuò)，而那些形象檔次做的不錯(cuò)但地段相對不太成熟交通不便的寫字樓往往存在非常突出的空置問題。 至祥策劃　地產(chǎn)專家　　　　　 惠州百合家園◎?qū)懽謽鞘袌鲅芯繄?bào)告第一篇 市場總體評價(jià)一、惠州辦公物業(yè)市場總體概況（一）存在形態(tài)從惠州辦公物業(yè)的存在形態(tài)來看，少部分有實(shí)力及注重公司形象展示的企業(yè)會(huì)選擇租金相對較貴的純寫字樓，決大部分公司的辦公場所都是在商住樓，在裙樓二樓辦公的情況也相當(dāng)普遍，而制造業(yè)的辦公場所為了公司管理的方便通常都是在廠區(qū)內(nèi)，因此可以看出惠州的整體辦公環(huán)境還顯得相對不成熟。（二）總體分布麥地路、德賽大道沿線及江北是惠城辦公物業(yè)相對集中的三個(gè)區(qū)域：麥地路沿線的辦公物業(yè)主要包括國商大廈、盈金泰大廈、達(dá)利大廈、天星大廈、匯銀大廈等；德賽大道沿線的辦公物業(yè)主要包括廣東發(fā)展銀行大廈、投資管理大廈、廣發(fā)證券大廈、南壇大廈等；而江北屬新區(qū)，近年開發(fā)了外商投資管理大廈、德賽大廈、電信大廈等，但由于江北目前的開發(fā)不是很成熟，人氣仍顯得不足，因此目前江北開發(fā)的寫字樓相比麥地路和賽大道沿線的辦公物業(yè)租售情況不是很理想。（四）租售狀況從惠城現(xiàn)有辦公物業(yè)的整體租售情況來看，空置情況非常突出，據(jù)我司市調(diào)人員初步掌握的數(shù)據(jù)分析，整個(gè)惠城區(qū)有近40萬㎡的空置量，項(xiàng)目所在的江北片區(qū)就有超過10萬㎡的寫字樓空置，從純寫字樓的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，空置率超過70%，因此惠城區(qū)的辦公物業(yè)的供求矛盾顯得非常突出。從直觀感覺來講，市場并不缺乏辦公物業(yè)的需求，然而供求之間卻產(chǎn)生了如此尖銳的矛盾，根本的問題還在于供求之間產(chǎn)生了結(jié)構(gòu)性的失衡，同時(shí)發(fā)展商的原因也是一個(gè)主要的方面，開發(fā)時(shí)機(jī)沒有有效結(jié)合市場行情的變化，有的步伐太快，如江北2000年左右推向市場的德賽大廈， 當(dāng)時(shí)整個(gè)江北的發(fā)展前景仍不是很明朗，各項(xiàng)市政配套也還不完善，最根本的是缺乏人氣，雖然有政府的大力推動(dòng)，但效果是有一定時(shí)滯的，特別是對于地產(chǎn)開發(fā)來講，時(shí)機(jī)的掌握往往決定著一個(gè)項(xiàng)目的命運(yùn)，超前是有度的。由于開盤的失利許多后期的營銷推廣工作被迫停止，沒有新的資金的投入，也是這些項(xiàng)目陷入困境的又一個(gè)因素。而絕大多數(shù)辦公物業(yè)的整體形象都顯得比較陳舊，同時(shí)立面上往往會(huì)掛很多公司或產(chǎn)品的廣告牌，總體感覺很亂，不利于公司形象的展示。最為突出的問題是隨著私家車數(shù)量的急劇增加，目前絕大多數(shù)的寫字樓都存在停車位嚴(yán)重不足的問題，同時(shí)大堂顯得小氣，中央空調(diào)、公共區(qū)域電視監(jiān)控系統(tǒng)、寬頻網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施顯得相對缺乏，由于辦公物業(yè)形象檔次的影響，也使辦公物業(yè)的租金水平?jīng)]有了上升的空間，失去了保值增值的前提條件。二、寫字樓個(gè)案分析從目前惠城區(qū)辦公用房的供給來看，主要有國商大廈、廣發(fā)證券大廈、投資管理大廈、盈金泰大廈、達(dá)利大廈、天星大廈、悅洲廣場、TCL大廈、匯豐大廈、德賽大廈、外商投資管理大廈等，其中住宅改辦公用途性質(zhì)的也有相當(dāng)?shù)臄?shù)量，但檔次都相對較低，硬件配置不足、物業(yè)管理及外部形象差。一些主要辦公物業(yè)的具體情況如下：國商大廈國商大