惠州百合家園寫字樓市場研究報告(存儲版)
【正文】 本次市調(diào)也充分說明了這一點。l 由于有部分性質(zhì)的行業(yè)與政府部門的交往比較密切，為了方便業(yè)務(wù)的開展，更愿意將辦公場所選在離政府相關(guān)部門近的區(qū)域，從市調(diào)中了解的情況來看，許多律師事務(wù)所比較關(guān)注政府相關(guān)部門向江北的遷移，因此這種行業(yè)將是下一步工作開展中需要重點關(guān)注的對象。 十三、最高可以接受的單價分布在最高可以接受的單價訪問調(diào)查中，處于30003500元/㎡之間的比例為36% , 35004000元/㎡的比例為32%, 40004500元/㎡的比例為18%, 45005000元/㎡的比例為9%, 50005500元/㎡的比例為5%。l 超過70%比例的總價要求在60萬以下。小結(jié)：l 中央空調(diào)的選擇比例超過70% ，而目前辦公物業(yè)中安裝中央空調(diào)的比例只有10%左右，可以看出消費者對辦公物業(yè)檔次的要求是越來越高，對于本項目來講，中央空調(diào)的設(shè)置不僅可以有效提升項目的檔次合和形象，同時也是迎合市場需求的必然選擇。l 票務(wù)服務(wù)、代辦郵政服務(wù)、報紙雜志代訂服務(wù)、室內(nèi)清潔服務(wù)、維修服務(wù)等功能的設(shè)置可以在物業(yè)管理中考慮。l 對項目的整體形象、硬件配置及物業(yè)管理也寄與了很高的期望，同時也表現(xiàn)出很高的熱情。l 目前市場總體平均辦公面積192㎡，從市調(diào)數(shù)據(jù)的分析來看，總體平均面積需求為298㎡；同時100300㎡的需求量超過了50%，未來寫字樓市場仍以100200㎡為主流的同時，200300㎡單位的需求量將有進(jìn)一步上升的勢頭。l 硬件設(shè)施的要求方面，中央空調(diào)的選擇比例超過70% ，而目前辦公物業(yè)中安裝中央空調(diào)的比例只有10%左右，可以看出消費者對辦公物業(yè)檔次的要求是越來越高，對于本項目來講，中央空調(diào)的設(shè)置不僅可以有效提升項目的檔次和形象，同時也是迎合市場需求的必然選擇。 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場A座1104室 電話：83690516 83690505 第64頁。因此對于本項目的開發(fā)來講，可以說是機(jī)遇與風(fēng)險并存，機(jī)遇來自于寫字樓市場較低的自有率及目前寫字樓落后的功能，風(fēng)險則主要來自于寫字樓市場的大量空置及消費者接受度的把握，因此如何實現(xiàn)與惠州目前大量空置寫字樓項目在檔次及形象上的差異，有效引導(dǎo)市場將是本項目成功開發(fā)的關(guān)鍵。 第三篇 市調(diào)總結(jié)l 惠州作為一個典型的工業(yè)城市，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相對滯后，制造業(yè)雖然是惠州的絕對主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，但大多數(shù)制造企業(yè)本身對公司形象展示的要求不高，且為了方便日常業(yè)務(wù)的管理，大多都在自己廠房內(nèi)辦公，不需要專門的寫字樓；而作為非常有實力的制造企業(yè)，會開發(fā)以自己企業(yè)命名的辦公大樓，以達(dá)到展示公司形象和實力的目的，因此惠州寫字樓市場的總體發(fā)展水平相對滯后。 單項選擇比例認(rèn)可本項目地段的單項選擇比例為51%，認(rèn)為交通便捷的單項選擇比例為47%，硬件配置好的單項選擇比例為30%，軟件服務(wù)會更全的單項選擇比例為10%， 物業(yè)管理會更好的單項選擇比例為23%，物業(yè)升值潛力大的單項選擇比例為25%，物業(yè)的外部形象適合公司的單項選擇比例為33%，有實力大公司入駐的單項選擇比例為10%，靠近政府部門的單項選擇比例為13%。 單項選擇比例要求提供票務(wù)服務(wù)的單項選擇比例為17%, 代辦郵政服務(wù)的單項選擇比例為33% , 報紙雜志的代訂服務(wù)的單項選擇比例為70%,餐飲服務(wù)的單項選擇比例為40%, 室內(nèi)清潔服務(wù)的單項選擇比例為63%, 維修服務(wù)的單項選擇比例為33%。 十六、對硬件設(shè)施的要求在寫字樓硬件設(shè)施的要求中：綜合比例選擇安裝中央空調(diào)系統(tǒng)的綜合比例為26%, 會議中心的綜合比例為8%, 公共部分背景音樂系統(tǒng)的綜合比例為2%, 給排水系統(tǒng)的綜合比例為8%, 有限電視系統(tǒng)的綜合比例為7% , 寬頻網(wǎng)絡(luò)的綜合比例為31%, 公共區(qū)域的電視監(jiān)控系統(tǒng)的綜合比例為9%, 樓內(nèi)移動電話系統(tǒng)的綜合比例為9%。 十四、總價要求分布通過市調(diào)相關(guān)數(shù)據(jù)的分析，要求總價在1020萬之間的比例為20%, 2040萬的比例為34%, 4060萬的比例為17%, 6080萬的比例為10%, 80100萬的比例為7%, 100200萬的比例為5%, 200500萬的比例為5%, 500萬以上的比例為2%。l 考慮到平面分割中的可分可合原則，應(yīng)注意兩個50－100㎡的單位合并成100－200㎡單位的可操作性，兩個100－200㎡的單位合并成200－300㎡的可操作性。l 針對目前辦公物業(yè)存在的突出問題，硬件配置、物業(yè)管理、物業(yè)整體形象三者構(gòu)成了消費者選擇辦公物業(yè)的重要參考因素。 l 分行業(yè)對辦公物業(yè)的選擇傾向通過分行業(yè)辦公物業(yè)需求特征的綜合分析，電子及通訊業(yè)在2年內(nèi)有可能考慮新的辦公物業(yè)的比例為25%，機(jī)械機(jī)電的比例為17%，房地產(chǎn)/建筑/裝潢的比例為47%，旅游業(yè)的比例為32%，信息咨詢服務(wù)業(yè)的比例為78%，美術(shù)廣告設(shè)計的比例為60%，能源工業(yè)的比例為27%， IT業(yè)的比例為25%，貿(mào)易業(yè)的比例為25%，其他行業(yè)的比例為9%，制造業(yè)沒有任何考慮的意向。 單項選擇比例地段的單項選擇比例54%, 交通的單項選擇比例為57%, 價格/租金的單項選擇比例為17%,硬件配置的單項選擇比例為8%, 軟件服務(wù)的單項選擇比例為2%, 物業(yè)管理的單項選擇比例為13%, 物業(yè)升值潛力的單項選擇比例為8%, 物業(yè)外部形象的單項選擇比例為9%。l 購買單價主要集中在20003000元/㎡之間，比例達(dá)到了50%，且主要分布于地段、交通相對便捷的傳統(tǒng)市區(qū)，同時大部分屬于居住改辦公性質(zhì)。小結(jié)：l 市場總體平均辦公面積為192㎡（沒有考慮制造業(yè)）l 目前惠州寫字樓市場以100200㎡為主流，所占比例超過了三成。整個物業(yè)的檔次在目前惠州市場上具有相當(dāng)?shù)母偁幜?，同時地段交通優(yōu)勢明顯，因此出租情況良好，整體出租率超過90%。但該物業(yè)的大堂狹窄，有異味也是眾多公司反映的問題，物業(yè)里面的裝修檔次低，物業(yè)的整體硬件和軟件設(shè)施不太理想，因此檔次也很難提高，出租情況也不是很理想，只占到50%左右。大堂比較有檔次，但電梯間比較緊促，且基本上采不到自然光，因此檔次上顯得相對不足。（五）物業(yè)整體形象惠城區(qū)辦公物業(yè)外部形象總體感覺一般，基本上不存在高層辦公物業(yè)，外立面新穎、漂亮的寫字樓一般都為政府部門或是一些國有企業(yè)的自有辦公物業(yè)，一般不對外進(jìn)行招商。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園◎?qū)懽謽鞘袌鲅芯繄蟾娴谝黄?市場總體評價一、惠州辦公物業(yè)市場總體概況（一）存在形態(tài)從惠州辦公物業(yè)的存在
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