惠州百合家園寫字樓市場研究報(bào)告-wenkub
2023-04-07 08:20:04 本頁面
【正文】 數(shù)的寫字樓都存在停車位嚴(yán)重不足的問題，同時(shí)大堂顯得小氣，中央空調(diào)、公共區(qū)域電視監(jiān)控系統(tǒng)、寬頻網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施顯得相對缺乏，由于辦公物業(yè)形象檔次的影響，也使辦公物業(yè)的租金水平?jīng)]有了上升的空間，失去了保值增值的前提條件。由于開盤的失利許多后期的營銷推廣工作被迫停止，沒有新的資金的投入，也是這些項(xiàng)目陷入困境的又一個(gè)因素。（四）租售狀況從惠城現(xiàn)有辦公物業(yè)的整體租售情況來看，空置情況非常突出，據(jù)我司市調(diào)人員初步掌握的數(shù)據(jù)分析，整個(gè)惠城區(qū)有近40萬㎡的空置量，項(xiàng)目所在的江北片區(qū)就有超過10萬㎡的寫字樓空置，從純寫字樓的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，空置率超過70%，因此惠城區(qū)的辦公物業(yè)的供求矛盾顯得非常突出。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園◎?qū)懽謽鞘袌鲅芯繄?bào)告第一篇 市場總體評價(jià)一、惠州辦公物業(yè)市場總體概況（一）存在形態(tài)從惠州辦公物業(yè)的存在形態(tài)來看，少部分有實(shí)力及注重公司形象展示的企業(yè)會(huì)選擇租金相對較貴的純寫字樓，決大部分公司的辦公場所都是在商住樓，在裙樓二樓辦公的情況也相當(dāng)普遍，而制造業(yè)的辦公場所為了公司管理的方便通常都是在廠區(qū)內(nèi)，因此可以看出惠州的整體辦公環(huán)境還顯得相對不成熟。但有一個(gè)非常明顯的現(xiàn)象就是目前有很多公司希望找一個(gè)更好的辦公場所以提升公司的形象。（五）物業(yè)整體形象惠城區(qū)辦公物業(yè)外部形象總體感覺一般，基本上不存在高層辦公物業(yè)，外立面新穎、漂亮的寫字樓一般都為政府部門或是一些國有企業(yè)的自有辦公物業(yè)，一般不對外進(jìn)行招商。（七）物業(yè)管理從前期市調(diào)了解的情況來看，惠城區(qū)辦公物業(yè)的物業(yè)管理基本上都是由本地的管理公司負(fù)責(zé)，由于缺乏完善管理體制的保障及管理經(jīng)驗(yàn)的積累，因此物業(yè)管理的總體水平不高，很多時(shí)候只提供簡單的保安服務(wù)，根本談不上物業(yè)管理的專業(yè)化和科學(xué)化，對此許多租客也表示了他們強(qiáng)烈的要求。大堂比較有檔次，但電梯間比較緊促，且基本上采不到自然光，因此檔次上顯得相對不足。現(xiàn)入駐公司以IT、廣告公司為主，其辦公面積不大，50—150平米之間。但該物業(yè)的大堂狹窄，有異味也是眾多公司反映的問題，物業(yè)里面的裝修檔次低，物業(yè)的整體硬件和軟件設(shè)施不太理想，因此檔次也很難提高，出租情況也不是很理想，只占到50%左右。達(dá)利大廈達(dá)利大廈地處麥地路與橫江四路交匯處，地段成熟，有眾多的公交路線經(jīng)過，交通便利，內(nèi)部裝修檔次在惠城區(qū)內(nèi)具有一定的競爭力，不過物業(yè)外立面的廣告牌過多，整體形象顯得雜亂，租金在20—40元/平米之間，由于項(xiàng)目地段及交通優(yōu)勢明顯，目前出租情況不錯(cuò)，出租率超過80%。整個(gè)物業(yè)的檔次在目前惠州市場上具有相當(dāng)?shù)母偁幜?，同時(shí)地段交通優(yōu)勢明顯，因此出租情況良好，整體出租率超過90%。 第二篇 市調(diào)數(shù)據(jù)分析一、公司所屬行業(yè)結(jié)構(gòu)在本次市調(diào)中，電子及通訊業(yè)所占的比例為7%, 機(jī)械機(jī)電2%, 房地產(chǎn)/建筑/裝潢21%, 旅游業(yè)2%, 信息咨詢服務(wù)業(yè)24%, 美術(shù)廣告設(shè)計(jì)7%, 能源工業(yè)4%, 食品工業(yè)1%, IT業(yè)10%, 制造業(yè)9%, 貿(mào)易6%, 其他7%。小結(jié)：l 市場總體平均辦公面積為192㎡（沒有考慮制造業(yè)）l 目前惠州寫字樓市場以100200㎡為主流，所占比例超過了三成。l 惠州市目前辦公物業(yè)市場的現(xiàn)狀對于本項(xiàng)目的開發(fā)來講，可以說是機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存，機(jī)遇來自于寫字樓較低的自有率及目前寫字樓落后的功能，風(fēng)險(xiǎn)則主要來自于寫字樓市場的大量空置及消費(fèi)者的接受度的把握，因此如何引導(dǎo)市場將是本項(xiàng)目成功開發(fā)的關(guān)鍵，同時(shí)強(qiáng)化項(xiàng)目自身的優(yōu)勢賣點(diǎn)及前景，體現(xiàn)項(xiàng)目與惠州目前大量空置寫字樓在檔次及形象上的差異，才能在目前不景氣的市場中有所突破。l 購買單價(jià)主要集中在20003000元/㎡之間，比例達(dá)到了50%，且主要分布于地段、交通相對便捷的傳統(tǒng)市區(qū)，同時(shí)大部分屬于居住改辦公性質(zhì)。l 租金處于1020元/㎡的低檔辦公物業(yè)占了惠州市場的近一半份額，而租金在40元/㎡以上的比例只有10%左右，一方面由于惠州市場缺乏上檔次的辦公物業(yè)供應(yīng)，另一方面也顯示惠州寫字樓租客承租能力的相對不足。 單項(xiàng)選擇比例地段的單項(xiàng)選擇比例54%, 交通的單項(xiàng)選擇比例為57%, 價(jià)格/租金的單項(xiàng)選擇比例為17%,硬件配置的單項(xiàng)選擇比例為8%, 軟件服務(wù)的單項(xiàng)選擇比例為2%, 物業(yè)管理的單項(xiàng)選擇比例為13%, 物業(yè)升值潛力的單項(xiàng)選擇比例為8%, 物業(yè)外部形象的單項(xiàng)選擇比例為9%。小結(jié)：l 可以看出硬件設(shè)施配置的相對不足，功能落后是目前惠州辦公物業(yè)存在的最為突出的問題，其中主要體現(xiàn)在停車位的嚴(yán)重不足。 l 分行業(yè)對辦公物業(yè)的選擇傾向通過分行業(yè)辦公物業(yè)需求特征的綜合分析，電子及通訊業(yè)在2年內(nèi)有可能考慮新的辦公物業(yè)的比例為25%，機(jī)械機(jī)電的比例為17%，房地產(chǎn)/建筑/裝潢的比例為47%，旅游業(yè)的比例為32%，信息咨詢服務(wù)業(yè)的比例為78%，美術(shù)廣告設(shè)計(jì)的比例為60%，能源工業(yè)的比例為27%， IT業(yè)的比例為25%，貿(mào)易業(yè)的比例為25%，其他行業(yè)的比例為9%，制造業(yè)沒有任何考慮的意向。小結(jié)：2年內(nèi)有意向更換辦公物業(yè)的公司中有近一半的受訪者傾向于購買，表現(xiàn)出對公司經(jīng)營前景及整個(gè)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的足夠信心，對于本項(xiàng)目的銷售無疑是一大利好。l 針對目前辦公物業(yè)存在的突出問題，硬件配置、物業(yè)管理、物業(yè)整體形象三者構(gòu)成了消費(fèi)者選擇辦公物業(yè)的重要參考因素。l 良好的軟件服務(wù)對維護(hù)和提升項(xiàng)目的形象檔次的作用是不可低估的，而此選項(xiàng)的單項(xiàng)選擇比例達(dá)到了兩成，因此在考慮成本的前提下提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)對于項(xiàng)目的成功開發(fā)無疑將產(chǎn)生積極的作用。l 考慮到平面分割中的可分可合原則，應(yīng)注意兩個(gè)50－100㎡的單位合并成100－200㎡單位的可操作性，兩個(gè)100－200㎡的單位合并成200－300㎡的可操作性。通過項(xiàng)目形象檔次的提升及營銷推廣手法的應(yīng)用，最大限度提高消費(fèi)者的心理預(yù)期，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)15%的心理價(jià)位提升，即4500元/㎡應(yīng)該是本項(xiàng)目一個(gè)比較合理的價(jià)格定位。 十四、總價(jià)要求分布通過市調(diào)相關(guān)數(shù)據(jù)的分析，要求總價(jià)在1020萬之間的比例為20%, 2040萬的比例為34%, 4060萬的比例為17%, 6080萬的比例為10%, 80100萬的比例為7%, 100200萬的比例為5%, 200500萬的比例為5%, 500萬以上的比例為2%。小結(jié)：l 最高可接受的平均租金為39元/㎡，㎡有55%的提升空間，由此可以看出惠州辦公物業(yè)出租市場中的低租金現(xiàn)狀并不完全是因?yàn)樽饪偷某凶饽芰τ邢?，缺乏上檔次的寫字樓供應(yīng)也是一個(gè)重要的原因，對于本項(xiàng)目“惠州市最高檔次寫字樓”的定位無疑是一個(gè)重要的市場支撐。 十六、對硬件設(shè)施的要求
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