【正文】 建成，未來交通將極為便利好，整體規(guī)劃，規(guī)劃超前。南山寫字樓主要分割在科技園、蛇口、南頭，以及南油幾個片區(qū)，但它們幾乎都是各自為戰(zhàn)，形成自己的一個小圈子，輻射能力較低。這種局面在不利于南山寫字樓發(fā)展的同時，也不利于南山企業(yè)的發(fā)展壯大。南山寫字樓無法撼動羅湖、福田地位在2004年，南山住宅市場已經(jīng)開始領(lǐng)先深圳各區(qū)，形成百舸爭流的局面，但在寫字樓市場的競爭上，它跟福田、羅湖卻是相差甚遠(yuǎn)，甚至前三季度沒有新的專業(yè)寫字樓供應(yīng)。2004年前三季度，其中福田獨(dú)占約88％；全市辦公樓銷售金額前5名排行中，南山只有西海明珠花園出現(xiàn)在第三季度排行中，位列第四。雖然深圳發(fā)展西移、CEPA實(shí)行、西部通道建設(shè)等因素有利于南山寫字樓的發(fā)展，但近段時間內(nèi)，南山寫字樓發(fā)展的步伐還是跟不上羅湖，特別是福田區(qū)。南山寫字樓無論是數(shù)量，還是質(zhì)量，在短期內(nèi)都還沒能力與羅湖、福田形成強(qiáng)有力的競爭。南山寫字樓領(lǐng)跑關(guān)外各區(qū)南山與寶安寫字樓競爭性分析片區(qū)區(qū)位交通條件城市規(guī)劃商務(wù)氣氛商業(yè)配套寫字樓綜合素質(zhì)片區(qū)知名度供應(yīng)寶安中心區(qū)較好，近二線關(guān)口較差，公交系統(tǒng)不健全，近期難以改善，遠(yuǎn)期隨地鐵修建，將會改觀好，規(guī)劃超前差，規(guī)劃中的寶安行政文化商業(yè)中心，35年內(nèi)形成一定的商務(wù)氛圍一般，將陸續(xù)引進(jìn)、建成一批商業(yè)配套規(guī)劃素質(zhì)較高較高較小，短期內(nèi)以行政辦公和住宅開發(fā)為主新安鎮(zhèn)較好， 近二線關(guān)口較好，多路公交車經(jīng)過，中長期基本維持現(xiàn)狀較好，中長期將維持現(xiàn)狀較差，寶安區(qū)現(xiàn)有的商務(wù)中心齊全，商業(yè)配套檔次中等較低，以乙級寫字樓為主，廣場大廈素質(zhì)較高一般較小，以在建項(xiàng)目供應(yīng)為主南山寫字樓水平落后于關(guān)內(nèi)的福田、羅湖兩區(qū)，但與關(guān)外各區(qū)相比，也有一定的優(yōu)勢。寶安原有的寫字樓大多由住宅、酒店、商業(yè)裙樓、工業(yè)廠房改造而成，配套、檔次較低，許多成長型企業(yè)因自身發(fā)展需要，亟需具有一定檔次的新型寫字樓，這就給具有競爭力、生命力、發(fā)展力的寫字樓帶來了新的市場空間。而最有發(fā)展空間的是規(guī)劃建設(shè)中的寶安中心區(qū)。2002年寶安整體寫字樓市場好轉(zhuǎn)，新中心區(qū)進(jìn)入全面建設(shè)階段，但具有標(biāo)志性的高檔寫字樓較少。雖然共同地處西隴、疆土接壤，但一道關(guān)卡讓它們的發(fā)展截然不同，南山的企業(yè)發(fā)展、寫字樓發(fā)展在基礎(chǔ)方面都大大超過寶安。客戶分析（1）高科技一直是深圳政府發(fā)展、護(hù)持的產(chǎn)業(yè)，而且在較長的一段時間內(nèi)，此格局不會改變，而南山在高科技產(chǎn)業(yè)這方面發(fā)展得已經(jīng)較為成熟。而深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶“９＋２”的規(guī)劃，包括南山的高新技術(shù)園區(qū)、留仙洞片區(qū)以及前海片區(qū)規(guī)劃在內(nèi)。據(jù)估計(jì)，04年，南山區(qū)將提前實(shí)現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值達(dá)1000億元的目標(biāo)。單是深圳國家軟件出口基地就已聚集了IBM、甲骨文、微軟、惠普、華為、中興、金蝶等400多家國內(nèi)外軟件企業(yè)，03年，其實(shí)現(xiàn)軟件銷售收入逾200億元，軟件出口5億美元。建設(shè)深圳國際科技商務(wù)平臺，旨在利用具有海外政府機(jī)構(gòu)和民間組織背景的科技組織與工商協(xié)會，為跨國公司來深投資、設(shè)立機(jī)構(gòu)牽線搭橋，為海外科技商務(wù)機(jī)構(gòu)和技術(shù)轉(zhuǎn)移機(jī)構(gòu)服務(wù)。目前已有來自8個國家和地區(qū)的11家科技商務(wù)機(jī)構(gòu)已入駐平臺并開展業(yè)務(wù)。高新科技企業(yè)在南山占絕對主流地位，一直影響著南山的寫字樓市場發(fā)展。深圳的物流基礎(chǔ)設(shè)施良好，目前有港口泊位130個，其中萬噸級以上泊位45個。 萬 噸，港口集裝箱 吞吐量 ，2003年深圳港躍升為全球第4大集裝箱樞紐港。2004年19月份，西部港區(qū)業(yè)務(wù)量繼續(xù)呈現(xiàn)快速、穩(wěn)定增長趨勢，集裝箱吞吐量將大500萬標(biāo)箱，與去年同期對比增長超過40%，占全市集裝箱吞吐量一半以上；貨物吞吐量將達(dá)5000萬噸，與去年同期對比增長近25%，占全市貨物吞吐量的近7成。到2005年底，全市物流業(yè)生產(chǎn)總值將達(dá)到800億元，占深圳GDP的20%。南山具有物流業(yè)發(fā)展空間和良好的基礎(chǔ)配套，已經(jīng)吸引了佐川急便、商船三井等物流巨頭到此落戶。前海灣物流園區(qū)作為深圳市六大物流園區(qū)之一，以港口物流業(yè)為核心，建設(shè)以物流及相關(guān)服務(wù)為內(nèi)容的行業(yè)性中心，重點(diǎn)發(fā)展港口物流、第三方物流、海鐵聯(lián)運(yùn)等。而隨著CEPA實(shí)行，降低了香港物流企業(yè)進(jìn)入內(nèi)地市場的門檻，以及西部通道開通在即，南山的物流業(yè)將迎來更大的發(fā)展空間，相應(yīng)的企業(yè)不斷發(fā)展壯大。 （2）2001年末，據(jù)深圳市第二次全國基本單位普查公報(bào)，南山區(qū)企業(yè)單位數(shù)為6835個，同期，羅湖區(qū)企業(yè)單位數(shù)為10947個，福田區(qū)為20334個，寶安區(qū)也達(dá)到10475個，南山遠(yuǎn)遠(yuǎn)處于落后狀態(tài)。目前，03年福田區(qū)更有月內(nèi)新增500多家公司的記錄。另外，南山企業(yè)的總體質(zhì)量也有待提高。除排名前30位的骨干企業(yè)之外，其余規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)有近500家，這部分企業(yè)增長幅度與全區(qū)平均水平存在較大的差距，而且這部分企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益較低，虧損面大（34%），直接影響南山區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)的整體效益的提高。大多數(shù)物流企業(yè)資產(chǎn)少，大多數(shù)只提供單純的倉儲、運(yùn)輸?shù)确?wù)，附加值低，規(guī)模偏小，真正骨干型綜合性第三方物流服務(wù)的企業(yè)比較少，難以形成規(guī)模效應(yīng)。寫字樓銷售與租賃分析（1）96――2000年，南山區(qū)寫字樓以97年市場供應(yīng)量最多，；經(jīng)過999年的短暫回落，2000年南山區(qū)寫字樓的市場供應(yīng)再度放量，；02年科技園寫字樓讓南山寫字樓市場火了一回,但到2003年，上半年寫字樓用地出讓面積為0，2004年前三個季度，南山也沒有寫字樓項(xiàng)目投放市場,供應(yīng)量進(jìn)一步萎縮。從上圖可以看出，近年南山寫字樓價格除了在003年相對平穩(wěn)之外，其他時段波動較大。但是，到了04年南山寫字樓市場有了很大的改變，開始受到其他區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅挠绊?。造成這種情況主要是南山寫字樓開始與其他區(qū)域聯(lián)動，受到福田、特別是中心區(qū)寫字樓建設(shè)的影響，在市場存量、目前供應(yīng)量和未來供應(yīng)量巨大的影響下，南山寫字樓銷售市場受到很大的壓力，價格自然走低。租賃需求大，租金上揚(yáng)，增長速度相當(dāng)迅猛。隨著南山寫字樓租賃市場的升溫，租金也呈現(xiàn)良好的上升勢頭，其增長速度明顯大于深圳市平均水平。物業(yè)特性與區(qū)域分布分析中低檔寫字樓是市場主流南山主要寫字樓一覽表樓盤名稱地理位置建筑面積（M2）售 價（元/㎡）租金等級新保輝大廈東濱路創(chuàng)業(yè)路50427580040C級發(fā)展銀行南頭大廈桃園路西13500——45B級海王大廈南油大道與創(chuàng)業(yè)路30000560050B級中油大廈龍崗路與創(chuàng)業(yè)路31000——55B級新綠島大廈南山大道與桂廟路21600630045C級海景廣場太子路南側(cè)51000800045B級新時代廣場太子路87000——80A級西海岸大廈南油大道北20000600045C級明華國際會議中心龜山路八號27000——65A級保利城寫字樓創(chuàng)業(yè)路與南油大道27356720065A級漢唐大廈華僑城32000——80A級聯(lián)想大廈科技園75A級創(chuàng)維大廈科技園65B級長城大廈科技園60B級