【正文】 ，故有意識(shí)地引導(dǎo)市場(chǎng)，目前五大市政工程即將竣工，地鐵也將在2004年通車，受此利好，發(fā)展商紛紛加快了跟進(jìn)的步伐； 二是城市重心西移后，城市的經(jīng)濟(jì)命脈也開始向西傾斜，帶動(dòng)企業(yè)西遷浪潮；　　三是深圳的寫字樓經(jīng)歷了國(guó)貿(mào)大廈時(shí)代、地王大廈時(shí)代，二者轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去都沒離開羅湖，但由于羅湖是個(gè)老城區(qū)，規(guī)劃配套等市政設(shè)施落后，從而也給寫字樓的用戶帶來諸多不便，如停車等，令企業(yè)萌生遷址的考慮； 四是羅湖相當(dāng)部分舊的寫字樓本身配置就遜色于福田新落成的寫字樓，盡管某些寫字樓壓低租金留客戶，仍無濟(jì)于事。特點(diǎn)一：寫字樓呈多元化發(fā)展 地鐵標(biāo)志性寫字樓、智能化標(biāo)志性寫字樓、數(shù)字化標(biāo)志性寫字樓、新經(jīng)濟(jì)標(biāo)志性寫字樓、CBD標(biāo)志性寫字樓以及區(qū)域標(biāo)志性寫字樓的紛紛出現(xiàn)，成為真正的市場(chǎng)主流。 從另一個(gè)側(cè)面而言，深圳寫字樓多元化意味著多元化的市場(chǎng)需求。 特點(diǎn)二：寫字樓面向不同行業(yè) 未來的深圳將具備商務(wù)中心和行政文化中心的功能，集金融、商貿(mào)、信息、文化、會(huì)展及行政功能于一體，發(fā)展目標(biāo)是：為國(guó)際性跨國(guó)公司的商務(wù)活動(dòng)提供便捷、高效的最佳工作環(huán)境；為深圳各階層提供良好的空間環(huán)境；為中心區(qū)的居民提供舒適、優(yōu)美的生活環(huán)境。在深圳市明確的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向定位下，各區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了其寫字樓客戶的構(gòu)成特點(diǎn)。因此，關(guān)注這三大行業(yè)的客戶對(duì)寫字樓的具體需求特點(diǎn)，對(duì)于各區(qū)成功開發(fā)寫字樓有著重要的指導(dǎo)意義。目前開始出現(xiàn)分隔更靈活，適應(yīng)不同客戶需求的寫字樓。新建寫字樓主要分布在中心區(qū)及其周邊，同時(shí)深圳地鐵也在抓緊建設(shè)，中心區(qū)和地鐵概念成為當(dāng)前深圳寫字樓市場(chǎng)的主要賣點(diǎn)。 根據(jù)調(diào)查顯示，目前各行業(yè)客戶在選擇寫字樓時(shí)除普遍注重檔次形象以外，金融證券客戶注重交通便利程度；投資貿(mào)易客戶注重智能化；咨詢顧問客戶注重物業(yè)管理水平和周邊商業(yè)配套；科技、物流客戶較為關(guān)注物業(yè)管理水平和租金及售價(jià)；航運(yùn)物流類客戶強(qiáng)調(diào)周邊區(qū)域企業(yè)集中。在7月份可能發(fā)售的寫字樓建筑面積可能達(dá)到20萬平方米，加上2002年的剩余寫字樓推售面積15萬平方米，直接對(duì)禮頓中心項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)的寫字樓面積將達(dá)到35萬平方米的具大體量。調(diào)查范圍主要是：深南路沿線物業(yè)，調(diào)查范圍包括車公廟世貿(mào)大廈以東，上步路以西，濱河路以北，北環(huán)路以南。重點(diǎn)項(xiàng)目：已售完項(xiàng)目：國(guó)際商會(huì)大廈B座、喜年中心(2003年3月30日辦理入伙)、中電信息廣場(chǎng)在售項(xiàng)目：只租不賣項(xiàng)目—羅湖商務(wù)中心、世界金融中心 銷售項(xiàng)目—中央商務(wù)大廈、福建興業(yè)銀行大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、時(shí)代金融中心、英龍大廈未來競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：、特美思大廈、中國(guó)聯(lián)通大廈、國(guó)際商會(huì)中心等禮頓中心航天大廈興業(yè)大廈中央商務(wù)商會(huì)一期商會(huì)二期投資大廈華融大廈特美思大廈聯(lián)通大廈免稅大廈時(shí)代金融中心貴州國(guó)際大廈項(xiàng)目福田區(qū)委第三辦公室豐立大廈郵政樞紐大廈城建購(gòu)物公園地鐵一號(hào)線車站深 南 大 道民田路福 華 路新洲路益田路56 / 56基本資料比較表物業(yè)名稱物業(yè)性質(zhì)總面積平方米寫字樓面積標(biāo)準(zhǔn)層面積平方米柱距（m）分隔面積進(jìn)寬比總體分布商業(yè)層數(shù)實(shí)用率%層高米國(guó)際商會(huì)大廈B座寫字樓1122880100平方米：13—23F70%時(shí)代金融中心寫字樓28780銷售面積1124F1632~16812528F1346~13559地上28層地下3層1128F 15F70采用框架和寬扁大跨度梁實(shí)際喜年中心寫字樓6000030864128660120平方米60平方米居多實(shí)際銷售時(shí)最小售賣要兩個(gè)組合：1地下2層4F為商務(wù)設(shè)施528F13F70羅湖商務(wù)中心寫字樓86346(1729F)(3143)8100200平方米以100130居多：1地下3層615F公寓1729F小開間3143大開間446多功能會(huì)議室15F70世界金融中心寫字樓69，64866619F 2143F 地下2層A：654F辦公樓B：623F酒店C：623酒店式公寓13F74（實(shí)際層高）中電信息廣場(chǎng)寫字樓約4萬多（西座58F） （東座527F）（2830F）4以40和50平方米居多：1地下2層西座58F和東座530F為寫字樓14F70中央商務(wù)大廈寫字樓326951730/五九1554/十十八1437/十九二十五~1：1~1．89：1252073興業(yè)銀行大廈寫字樓4450820092銷售面積1128/410F1098/1122F902/2327F91~3F停車場(chǎng)3F為空中平臺(tái)花園410F小開間寫字樓1116F興業(yè)自用1727F可自由分隔1F興業(yè)銀行、商場(chǎng)2F商場(chǎng)、辦公70財(cái)富廣場(chǎng)寫字樓403251613~428F為寫字樓、屋頂花園、二樓觀景臺(tái)、庭院洽談區(qū)、悠然吧70銷售資料表物業(yè)名稱均價(jià)元/平方米最高單價(jià)元/平方米最低單價(jià)元/平方米租金范圍元/月平方米現(xiàn)行折扣%按揭%/年銷售率%開盤時(shí)間年月開盤形象銷售期（月）入伙年月國(guó)際商會(huì)大廈B座70802003年4月初世界金融中心95~130有樓層差2003年3月30日羅湖商務(wù)中心652003年3月30日喜年中心8700110008500一次性94折七成98折六成97折7成20年6成10年100%2002年5月10日結(jié)構(gòu)封頂82003年3月30日中電信息廣場(chǎng)9200120008700一次性95折三成95折7成20年7成30年70%結(jié)構(gòu)封頂152002年10月18日中央商務(wù)大廈11000130009800一次性94折七成98折六成97折7成20年6成10年6875%2002年6月結(jié)構(gòu)封頂82003年年底興業(yè)銀行大廈11000130009800一次性94折6成97折6成15年1520%2002年12月結(jié)構(gòu)封頂42003年年底財(cái)富廣場(chǎng)8900100008700一次性94折8成98折7成97折8成30年7成30年5565%2002年4月結(jié)構(gòu)封頂92003年年底時(shí)代金融時(shí)代金融中心采用的是整層銷售的方式，所以沒有均價(jià)的資料，但估計(jì)均價(jià)為12000元/平方米，提供8成20年按揭。公共走廊內(nèi)裝有背景音樂德國(guó)奔馳發(fā)電機(jī)中電信息廣場(chǎng)米黃云石墻面、地面開利中央空調(diào)系統(tǒng)戶內(nèi)衛(wèi)生間與集中衛(wèi)生間結(jié)合共14部分東、西座三菱電梯5A智能化中國(guó)電信1000M主干，10~100M到桌面公共走廊內(nèi)裝有背景音樂500KW康明斯中央商務(wù)大廈24小時(shí)分戶計(jì)量開利中央空調(diào)系統(tǒng)局部位置有獨(dú)立衛(wèi)生間，設(shè)有集中衛(wèi)生間和董事盥洗間8部電梯分高低區(qū)進(jìn)口奧迪斯電梯電梯內(nèi)帶有液晶顯示屏（播放電視、經(jīng)濟(jì)信息）專線接駁證券交易所、一卡通管理自動(dòng)化系統(tǒng)、非接觸IC卡門禁管制系統(tǒng)1000M極速光纖規(guī)劃、提供100M寬頻互動(dòng)網(wǎng)絡(luò)、設(shè)置GPRS系統(tǒng)全方位背景音樂興業(yè)銀行大廈49F小開間可24小時(shí)中央空調(diào)系統(tǒng)410F小開間帶獨(dú)立衛(wèi)生間~裙樓2部扶梯塔樓6部電梯分高低區(qū)日立電梯水電自動(dòng)抄表停車場(chǎng)出入口遙感識(shí)別自動(dòng)管理、車庫遙感動(dòng)態(tài)監(jiān)控綜合布線、有線電視接收系統(tǒng)、預(yù)留通信衛(wèi)星天線系統(tǒng)、電話配置1800門，全方位背景音樂580KW財(cái)富廣場(chǎng)公共部分為吸頂式中央空調(diào)、辦公區(qū)域?yàn)榉煮w空調(diào)公共部分為吸頂式中央空調(diào)、辦公區(qū)域?yàn)榉煮w空調(diào)每個(gè)分隔帶有獨(dú)立衛(wèi)生間、無集中衛(wèi)生間~5部電梯、1部消防梯、1部觀光梯分高低區(qū)德國(guó)蒂森大堂電子公告牌、自動(dòng)抄表、電梯內(nèi)電子信息顯示屏、內(nèi)設(shè)信息中轉(zhuǎn)站、提供高速上網(wǎng)、遠(yuǎn)程教育、醫(yī)療、VOD視頻點(diǎn)播服務(wù)公共走廊內(nèi)裝有背景音樂時(shí)代金融24小時(shí)分戶計(jì)量中央空調(diào)4臺(tái)共2550冷噸的冷水特靈中央空調(diào)集中式衛(wèi)生間高區(qū)4配置13臺(tái)載客電梯8部翻譯、速遞、律師咨詢、票務(wù)瑞士迅達(dá)Miconic10電梯控制系統(tǒng)5A智能化系統(tǒng)公共走廊內(nèi)裝有背景音樂裝修標(biāo)準(zhǔn)比較表項(xiàng)目外墻戶內(nèi)地面門窗大堂電梯間走道洗手間會(huì)所會(huì)議室國(guó)際商會(huì)大廈B座裙樓外墻為拋光花崗巖、塔樓外墻為高級(jí)仿石面磚地面、墻面為水泥砂漿抹面普通木門彩色鋁合金窗、銀灰色鍍膜鋼化玻璃拋光花崗巖地面、為拋光大理石墻面大堂電梯廳地面為拋光花崗巖地面、墻面為拋光大