【正文】 得期待。售價(jià)在51809562元/平方米之間波動(dòng)，；租金在11月達(dá)到全年最低值49元/平方米/月，全年最高租金為87元/平方米/月，相差了38元/平方米/月。l CBD新規(guī)劃出籠，提高了商務(wù)區(qū)整體環(huán)境新規(guī)劃的出臺(tái)在中央商務(wù)區(qū)的發(fā)展方向，發(fā)展規(guī)模，發(fā)展節(jié)奏和產(chǎn)業(yè)打造重點(diǎn)等方面做出了戰(zhàn)略性的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，對(duì)完善成都的商務(wù)體系，提高CBD 區(qū)域的商務(wù)辦公環(huán)境有著積極的作用。不利：l 物業(yè)老舊，售價(jià)租金均不高CBD區(qū)域發(fā)展最早，目前的寫字樓使用時(shí)間都比較長(zhǎng)，老舊寫字樓較多，軟硬件配置已經(jīng)比較落后，租金和售價(jià)受此影響均不高。該區(qū)域內(nèi)的寫字樓新增供應(yīng)量是所有商務(wù)區(qū)中最多的一個(gè)，同時(shí)區(qū)域內(nèi)寫字樓幾乎都是高檔純寫字樓物業(yè)，使得其在寫字樓市場(chǎng)，特別是高檔寫字樓中占據(jù)著極為重要的位置。成交面積僅占總吸納量的24%，原因一，區(qū)域內(nèi)的寫字樓多為開發(fā)企業(yè)自有物業(yè)，買賣的供應(yīng)量本就較少；二，是因?yàn)樯虅?wù)區(qū)內(nèi)多為建筑年代近或檔次高的寫字樓，租賃情況較好，房東無意轉(zhuǎn)賣；三，有可能是由于租賃情況好，物業(yè)升值速度快，出售房源的單價(jià)較高，面積較大，使得總價(jià)可以高達(dá)上千萬元，因此最終導(dǎo)致了該商務(wù)區(qū)的成交面積較少。除3月份沒有寫字樓成交外，其它幾個(gè)月的買賣成交單價(jià)基本在12000元/平方米以上，是四大商務(wù)區(qū)里成交單價(jià)最高的一個(gè)區(qū)域。有利：l 甲級(jí)寫字樓還將繼續(xù)上市隨著天一廣場(chǎng)、仁恒廣場(chǎng)、航天科技大廈、城市之心二、三期等新建寫字樓特別是高檔寫字樓的上市銷售，區(qū)域還將受到大型企業(yè)和新興企業(yè)青睞，對(duì)今后區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的發(fā)展將起到進(jìn)一步的帶動(dòng)作用。 SBD區(qū)域 SBD區(qū)域?qū)懽謽切略龉?yīng)情況該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)發(fā)展時(shí)間長(zhǎng)，區(qū)域內(nèi)可開發(fā)土地推出量少，目前無新增物業(yè)上市銷售。由于受到春節(jié)假期和地震的影響，導(dǎo)致市場(chǎng)需求萎縮，18月SBD 區(qū)域?qū)懽謽堑奈{量比較少，市場(chǎng)需求略顯平淡。 SBD區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)價(jià)格及租金情況區(qū)域內(nèi)的威斯頓聯(lián)邦大廈、力寶大廈等甲級(jí)寫字樓將整個(gè)商務(wù)區(qū)的售價(jià)和租金大幅拉高。有利：l 來福士廣場(chǎng)、大陸國(guó)際為商務(wù)區(qū)增添新亮點(diǎn)由于區(qū)域內(nèi)可供開發(fā)的土地有限，來福士廣場(chǎng)和大陸國(guó)際項(xiàng)目是今后較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的主要新增供應(yīng)量，他們的開工建設(shè)為區(qū)域?qū)懽謽堑氖袌?chǎng)發(fā)展注入了活力，是區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)后續(xù)發(fā)展的重要保證。東大街寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)量較多，約占總體供應(yīng)量的11%。東大街及延線寫字樓全年總租賃面積9421平米，成交面積3020平米。從目前市場(chǎng)的發(fā)展情況來看，隨著金融街規(guī)劃的逐步實(shí)施，大量知名開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入，東大街寫字樓市場(chǎng)潛力巨大，發(fā)展前景令人看好。上半年除5月受地震影響跌至9028元/平米以外，其余幾月均在11000元/平米以上。有利：l 東大街整治，西部華爾街形象加固?hào)|大街鹽市口—紅星路口段的道路景觀和沿線建筑物立面整治，使東大街這個(gè)西部華爾街的形象有了很大改觀，對(duì)區(qū)域內(nèi)寫字樓檔次的提高大有幫助，減弱老舊寫字樓對(duì)區(qū)域定位和發(fā)展的影響。這對(duì)于引導(dǎo)省內(nèi)乃至西部金融行業(yè)的信息、資金等資源匯聚成都，匯聚東大街，把打造東大街打造成為金融街將帶來專業(yè)的指導(dǎo)作用和行業(yè)帶頭作用。l 潛在高端寫字樓項(xiàng)目眾多目前東大街已拍賣的土地中已知有：新鴻基的國(guó)際金融中心、九龍倉國(guó)金天地、信德廣場(chǎng)、信合地產(chǎn)項(xiàng)目等，且入駐企業(yè)就包括了羅森盡管天府新城區(qū)域在08年的供應(yīng)量較少，但前期城市新中心的規(guī)劃以及世紀(jì)城新會(huì)展中心的建設(shè)，已經(jīng)為其寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，區(qū)域內(nèi)還有許多潛在寫字樓項(xiàng)目將提升09年的供應(yīng)量。由于區(qū)域內(nèi)寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展時(shí)間相對(duì)較短，相關(guān)商務(wù)配套比較缺乏，市場(chǎng)發(fā)展還不夠成熟，因此其市場(chǎng)需求是所有商務(wù)區(qū)中最少的；加之區(qū)域內(nèi)寫字樓多為開發(fā)企業(yè)自有物業(yè)，使得區(qū)域?qū)懽謽琴I賣成交量較小。從成交價(jià)來看，由于天府新城是成都的新興商務(wù)區(qū)，區(qū)域內(nèi)新建寫字樓較多，檔次較高，成交價(jià)多在8000元/平方米以上。雖然目前的租金售價(jià)都較低，但區(qū)域內(nèi)新面市的甲級(jí)寫字樓將在未來帶動(dòng)租售價(jià)格上漲。有利：l 蘇寧、伊藤洋華堂旗艦店、美美百貨、茂業(yè)百貨等的建設(shè)將完善區(qū)域商業(yè)配套目前蘇寧和伊藤已經(jīng)確定入駐南延線，這不僅對(duì)住宅市場(chǎng)是利好消息，對(duì)寫字樓物業(yè)來說也有著積極的作用，使區(qū)域的配套更為成熟，對(duì)吸引更多的企業(yè)入駐有很大的幫助。08年已投入使用的歐尚超市、富森美l 金融配套已逐步完善成都金融后臺(tái)約3000畝用地，就在天府新城內(nèi)，如若金融后臺(tái)建成后，區(qū)域內(nèi)的金融配套將十分完備。l 高星級(jí)灑店聚集目前天府廣場(chǎng)內(nèi)已知的高星級(jí)酒店有：豪生酒店、紫羅蘭酒店、希爾頓酒店等，眾多國(guó)內(nèi)外知名四五星級(jí)酒店云集，使得區(qū)域商務(wù)配套日趨完善。l 市場(chǎng)潛在高端寫字樓眾多據(jù)中原市場(chǎng)監(jiān)控了解，該區(qū)域有大量的商務(wù)辦公用地，且目前已知的甲級(jí)寫字樓較多，如中航國(guó)際廣場(chǎng)、三峽大廈、拉德方斯、中信廣場(chǎng)等已知有11個(gè)左右的甲級(jí)寫字樓，隨著未來區(qū)域商務(wù)規(guī)劃的完善，片區(qū)內(nèi)甲級(jí)寫字樓將越來越多，有助于提升區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的品質(zhì)和檔次。而目前市場(chǎng)發(fā)展逐漸成熟，新建寫字樓特別是高檔寫字樓較多的天府廣場(chǎng)跳傘塔和東大街區(qū)域由于物業(yè)較新，配置高，受到了許多企業(yè)的青睞，但是由于租金較高，因此空置率也略高。l CBD與SBD寫字樓市場(chǎng)最為成熟綜合幾個(gè)寫字樓集中區(qū)域的發(fā)展?fàn)顩r來看，CBD與SBD兩個(gè)區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間長(zhǎng)，成熟度高，擁有比較穩(wěn)定的客戶群體，價(jià)格和租金走勢(shì)也比較平穩(wěn)；l 天府廣場(chǎng)跳傘塔區(qū)域高檔寫字樓最多天府廣場(chǎng)跳傘塔區(qū)域甲級(jí)寫字樓最多，同時(shí)潛在寫字樓多，供應(yīng)也最大，包括仁恒廣場(chǎng)、城市之心二期等檔次較高的寫字樓未來都將呈現(xiàn)。但政府在規(guī)劃預(yù)期方面下了很多功夫，加上區(qū)域存量土地較多，因此這兩個(gè)商務(wù)區(qū)還具有良好的發(fā)展?jié)摿?。位于城市中心或副中心地帶；物管費(fèi)大于12元/㎡/月；租金高于85元/㎡/月；品牌電梯不少于8部、品牌中央空調(diào)、品牌并具有豐富經(jīng)驗(yàn)的物管、監(jiān)控系統(tǒng)完備；入駐公司多為大型實(shí)力企業(yè)且入駐率高；建筑面積大于40000㎡且有大堂。租金為3559元/㎡/月；品牌電梯不少于3部；入駐公司多為中小型企業(yè)；入駐率常期不穩(wěn)定。這主要是因?yàn)槔稀⑴f寫字樓在軟硬件配置方面均相對(duì)較差，對(duì)企業(yè)尤其是對(duì)公司形象比較看重的大型企業(yè)的吸引力逐漸減弱，因而租金價(jià)格相對(duì)較低。甲級(jí)寫字樓是寫字樓市場(chǎng)中的領(lǐng)導(dǎo)者，其市場(chǎng)需求量是當(dāng)?shù)卣w經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的直接反應(yīng)，08年成都寫字樓市場(chǎng)總吸納量的1/3以上來自于甲級(jí)寫字樓，甲級(jí)寫字樓在整體市場(chǎng)中具有較強(qiáng)的吸引力。從成都甲級(jí)寫字樓的入駐企業(yè)來看，電子行業(yè)最多，這些企業(yè)多是大型集團(tuán)，品牌形象高，如西門子等，是甲級(jí)寫字樓最主要的客戶群體；此外，金融、房地產(chǎn)等對(duì)寫字樓軟硬件均比較看重的行業(yè)也較多的選擇甲級(jí)寫字樓，如各大銀行、和記黃埔等。部分企業(yè)選擇了換租或退租，造成甲級(jí)寫字樓目前的空置率較高。其中力寶大廈由于投入使用時(shí)間短，租金高，使得目前的空置率偏高。如川信大廈，冠城廣場(chǎng)等，08年的平均租金分別為87元/平米和85元/平米。乙級(jí)寫字樓2008年乙級(jí)寫字樓的平均租金為70元/㎡/月，售價(jià)為7908元/平方米。從乙級(jí)寫字樓的吸納量來看，48%的市場(chǎng)占有率使其成為目前成都市場(chǎng)上最受歡迎的寫字樓。另一方面此類型的寫字樓在市場(chǎng)上的供應(yīng)量也最大，客戶選擇面較廣，使得其整體需求量最高。如此低廉的租金反映出成都市場(chǎng)上的普通寫字樓老舊、服務(wù)意識(shí)較差以及軟硬件配置很低的情況。這些寫字樓由于硬件配套不全，軟件服務(wù)也無法滿足客戶，因此市場(chǎng)需求量較小。小結(jié)l 市場(chǎng)吸納量集中于乙級(jí)寫字樓綜合三種檔次的寫字樓需求情況來看，目前成都的寫字樓市場(chǎng)主要需求量集中在乙級(jí)寫字