【正文】 三千城成都龍湖同晉置業(yè)有限公司建設(shè)北路三段商業(yè)、辦公、其他高層南中國水電大廈中國水電建設(shè)集團(tuán)中環(huán)房地產(chǎn)有限公司德賽一街商業(yè)、辦公高層招商銀行大廈成都瑞安匯達(dá)房地產(chǎn)有限公司人民南路三段62657商業(yè)、辦公、其他超高層南苑小區(qū)成都人居置業(yè)有限公司民豐大道西段辦公、商業(yè)、其他多層四川煙草興業(yè)大廈成都世紀(jì)城新國際會展中心有限公司世紀(jì)城路辦公、其他超高層西財富雙楠成都天友發(fā)展有限公司二環(huán)路西一段辦公、其他高層芳鄰路農(nóng)貿(mào)市場四川度基實業(yè)有限公司百花東路商業(yè)、辦公、其他小高層龍灣生活廣場四川淳科實業(yè)有限公司龍華北路辦公、其他小高層左右四川金池房地產(chǎn)開發(fā)有限公司東坡北二路商業(yè)、辦公、其他高層玉園喜年廣場成都通和置業(yè)有限公司下東大街段商業(yè)、辦公、其他超高層?xùn)|國嘉九、附件新增辦公用房列表區(qū)域項目名稱開發(fā)商地址推出面積(㎡)用途建筑類型中商業(yè)場其中的頂級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)成都目前還沒有寫字樓可以達(dá)到。同時天府新城商務(wù)區(qū)也已經(jīng)初現(xiàn)規(guī)模，可以預(yù)見，今后市場供需將逐漸向城南和城東擴(kuò)張。八、發(fā)展前景l(fā) 東大街倍受矚目從近兩年來東大街的土地情況來看，東大街的辦公用房逐漸增多，隨著國嘉l 工業(yè)園區(qū)將成為寫字樓市場的重要組成部分工業(yè)園區(qū)成為城市外圍辦公物業(yè)的主要發(fā)展模式，目前成都的各大工業(yè)園區(qū)總規(guī)模已經(jīng)接近200平方公里。另外東大街在金融街的規(guī)劃下也獲得較多的市場關(guān)注，區(qū)域吸納量占市場總吸納量的15%，市場發(fā)展?jié)摿^強(qiáng)。七、總結(jié)l 08年寫字樓市場總體形勢較好08年成都寫字樓市場雖然受到了地震、金融危機(jī)的影響，但總體形勢依然較好，吸納量趨勢保持穩(wěn)定增長，成交價和租金走勢也都趨于穩(wěn)定，未來發(fā)展后勁很足。隨著成都近幾年經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，有實力的外資、港資企業(yè)紛紛進(jìn)入成都并選擇這些寫字樓入駐，使之一度成為市場的熱點(diǎn)。優(yōu)勢：l 規(guī)模大，是三環(huán)沿線規(guī)劃最大的都市型工業(yè)園區(qū)l 征地價格比較低廉，僅為(20萬凈地價+5萬配套)/畝，企業(yè)入駐條件較低劣勢：l 園區(qū)開工建設(shè)面積比較小，周報配套差，入駐企業(yè)檔次較低l 園區(qū)內(nèi)以生產(chǎn)型企業(yè)為主，作為總部基地的辦公環(huán)境較差名稱：多元總部國際1號招商對象：服裝、食品地址：成華區(qū)龍?zhí)抖际泄I(yè)集中發(fā)展區(qū)總建面：6萬㎡容積率：綠化率：20%均價：4700銷售率：65%各園區(qū)主要發(fā)展產(chǎn)業(yè)工業(yè)園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)武侯科技園電子信息、制藥高新技術(shù)開發(fā)區(qū)電子信息、制藥、新材料錦江工業(yè)集中發(fā)展區(qū)印刷、乳業(yè)、生物制藥青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)工業(yè)制造、電子信息龍?zhí)抖际屑邪l(fā)展區(qū)服裝制造、食品加工小結(jié)集中工業(yè)園區(qū)是成都現(xiàn)階段城市外圍辦公物業(yè)的主要發(fā)展模式，良好的規(guī)劃條件和完善的園區(qū)配置使園區(qū)具備了一流的辦公環(huán)境，吸引了不少制造類和高新產(chǎn)業(yè)的企業(yè)入駐，發(fā)展前景令人看好，將成為今后成都寫字樓市場的重要組成部分。名稱：青羊工業(yè)園招商對象：生物制藥、電子信息、軟件地址：青羊區(qū)成飛大道1號總建面：55萬㎡容積率：綠化率：20%均價：4800元/㎡銷售率：3期90%龍?zhí)抖际泄I(yè)集中發(fā)展區(qū)龍?zhí)抖际泄I(yè)集中發(fā)展區(qū)位于成都市東北部，規(guī)劃占地面積約13000畝，是成都中心城區(qū)規(guī)模最大的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)。劣勢：l 相比其它大型工業(yè)園區(qū)，青羊工業(yè)基地的規(guī)模過小，規(guī)模化效應(yīng)比較弱。l 園區(qū)內(nèi)各種配套設(shè)施齊全，其獨(dú)棟孵化樓總價大約等于CBD高檔寫字樓三年租金，對新興的創(chuàng)新型公司具有很大的吸引力。園區(qū)主要分為933畝的科技創(chuàng)新基地、1545畝的精密加工區(qū)和467畝的綜合配套服務(wù)區(qū)三大功能區(qū)域。l 入駐主要以小型創(chuàng)業(yè)型企業(yè)為主，檔次相對較低。l 靠近高新區(qū)，有利于借勢發(fā)展。l 園區(qū)為高新技術(shù)的項目實行地價補(bǔ)貼，吸引了一些小型技術(shù)型公司。根據(jù)成都市總體規(guī)劃，是發(fā)展醫(yī)藥、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的理想基地。l 規(guī)劃范圍太大，道路和配套設(shè)施的建設(shè)相對比較滯后，還未形成大面積的覆蓋。l 知名度高，受到大型企業(yè)的青睞，帶動區(qū)域的迅速發(fā)展。優(yōu)勢：l 國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，規(guī)模大，起步高。l 辦公環(huán)境較差。l 園區(qū)規(guī)劃早，發(fā)展較為成熟，配套較為成熟。優(yōu)勢：l 園區(qū)緊臨成都市三環(huán)路西二段，毗鄰國家級西南物流中心，交通便利，企業(yè)物流成本低。四、集中的工業(yè)園區(qū)商務(wù)辦公情況武侯科技園簡稱武侯科技園是經(jīng)國家發(fā)改委審核批準(zhǔn)的省級開發(fā)區(qū)。反映出目前成都中型企業(yè)較多，在寫字樓的選擇上對性價比比較看重。而在未來的發(fā)展規(guī)律中，普通寫字樓的市場占有率將進(jìn)一步降低，最后逐漸被淘汰。，占市場總吸納量的16%。普通辦公用房普通級別的寫字樓在2008年的租金水平僅44元/㎡/月，而售價僅6890元/平米。一方面此類型的寫字樓性價比較高，適合各類中型企業(yè)。從租金和售價水平來看，乙級寫字樓要明顯低于甲級寫字樓，這也決定了乙級寫字樓在軟硬件配置方面略遜于甲級寫字樓。l 甲級寫字樓整體吸納量頗具吸引力08年成都甲級寫字樓的整體吸納量在市場總吸納量中約占36%，雖然甲級寫字樓的需求并不是市場的主導(dǎo)，但是甲級寫字樓在整體市場中仍然頗具吸引力。l 老舊甲級寫字樓租售價格低隨著使用時間的推移，以前比較出名的甲級寫字樓逐漸老舊，軟硬件配置相對落后，售價和租金相對較低。但與區(qū)域?qū)懽謽堑恼w空置率相比，大部分甲級寫字樓的空置率還是偏低，但是由于區(qū)域發(fā)展的不同，交通便利度、區(qū)域配套、自身配置以及招租時間的長短不同，寫字樓之間的空置率也存在著一些差異，不過差異并不會十分明顯。項目名稱力寶大廈香格里拉川信大廈冠城廣場中環(huán)廣場時代廣場城市之心威斯頓聯(lián)邦大廈匯日央擴(kuò)空置率50%44%13%20%57%5%5%7%17%由于08年下半年經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，在甲級寫字樓辦公的外資企業(yè)與大型企業(yè)多少受到了影響。寫字樓名稱主要入駐行業(yè)企業(yè)名稱時代廣場電子MOTO、諾基亞、東芝、索尼川信大廈電子飛利浦、西門子、美利捷自動識別儀器城市之心金融花旗銀行、東亞銀行、嘉實基金冠城廣場運(yùn)輸/外貿(mào)上海鐵洋、馬士基中環(huán)廣場房地產(chǎn)新嘉置地、戴德梁行、凱德置地、信和地產(chǎn)力寶大廈各類外資美國沃特、美國貓頭鷹、布爾克國際、美國艾默生威斯頓聯(lián)邦各類外資奧林巴斯、美國福祿克、百威、英美煙草香格里拉各類外資賓利汽車、卡塔爾航空、雪佛龍匯日央擴(kuò)金融民生銀行寫字樓是企業(yè)形象最直接的反映，因此選擇甲級寫字樓的企業(yè)有著較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實力，加上一些寫字樓還對入駐企業(yè)的資質(zhì)做出了規(guī)定，因此甲級寫字樓的構(gòu)成規(guī)律比較明顯。同時在售價情況上也基本符合此規(guī)律。甲級寫字樓從上圖可以看出，寫字樓使用時間越長租金越低，如冠城廣場、川信大廈等。租金為6084元/㎡/月；品牌電梯不少于5部；監(jiān)控系統(tǒng)完備；入駐公司多為中型企業(yè)且入駐率高。 三、主城區(qū)寫字樓等級分析劃分標(biāo)準(zhǔn)由于新出臺的《成都商務(wù)寫字樓等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》是對未來市場的寫字樓等級進(jìn)行劃分，其中許多標(biāo)準(zhǔn)目前市場上的寫字樓都還無法達(dá)到，因此暫不使用該標(biāo)準(zhǔn)作為本次寫字樓等級劃分的準(zhǔn)則。其售價達(dá)到12563元/平米，是目