【正文】 rk Plaza the basic data for the empirical analysis is focus on the status of the office vacancy rate, rents and selling prices, discusses Kunming office building prospects from macroeconomic, land policies, urban planning and municipal construction aspects, and to bring up a future proposal for the development of the office building market in Kunming.Keywords: Office building market CBD Trade Circle vacancy rate. . . .. .昆明市寫字樓市場(chǎng)研究一、前 言（一）寫字樓市場(chǎng)概述房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)的晴雨表，其走勢(shì)與發(fā)展可以反映出一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)狀況，它的波動(dòng)是國民經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的縮影。改革開發(fā)二十多年，中國房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起，成為第三產(chǎn)業(yè)中一個(gè)重要行業(yè)。因而房地產(chǎn)業(yè)被稱為第三產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，亦是中國經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。寫字樓就是我國通稱的辦公樓，是指國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位用于辦理行政事務(wù)或從事業(yè)務(wù)活動(dòng)的建筑物，其使用者包括營(yíng)利性的經(jīng)濟(jì)實(shí)體和非營(yíng)利性的管理機(jī)構(gòu)。①從上個(gè)世紀(jì)50 年代，我國對(duì)外開發(fā)之后，寫字樓作為房地產(chǎn)業(yè)中重要的一個(gè)類別也進(jìn)入中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，隨著現(xiàn)代社會(huì)分工的日益細(xì)化、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的興起，以及信息經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大，寫字樓日益成為現(xiàn)代社會(huì)非常重要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)空間。 ①張紅. 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué). 北京：清華大學(xué)出版社. ：223224從投資的角度看，相對(duì)于其他的房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，寫字樓市場(chǎng)具有市場(chǎng)波動(dòng)劇烈；需求變動(dòng)大，調(diào)整迅速以及獨(dú)立的供給周期等特點(diǎn)。相對(duì)于國外充分發(fā)展的理論研究領(lǐng)域來說，我國對(duì)寫字樓市場(chǎng)的研究顯得匱乏。但是這一部分的運(yùn)用實(shí)踐多集中在北京、上海這樣的一線城市。因此研究昆明的寫字樓市場(chǎng)，從學(xué)術(shù)上來說可以填補(bǔ)空白，對(duì)昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的領(lǐng)域做一定的補(bǔ)充。從市場(chǎng)方面來看，它受開發(fā)商開發(fā)決策的影響；從入駐租戶來看，公司發(fā)展變化的不確定性也會(huì)影響到其租賃寫字樓；再有政府的相關(guān)政策對(duì)寫字樓市場(chǎng)會(huì)形成巨大的沖擊。因此，對(duì)于昆明寫字樓市場(chǎng)的研究，不僅對(duì)開發(fā)商進(jìn)行寫字樓開發(fā)和投資者進(jìn)行寫字樓投資有一定的參考作用，而且對(duì)于通過房地產(chǎn)市場(chǎng)來研究昆明的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)，都具有重要的意義。通過對(duì)比分析、統(tǒng)計(jì)分析等定性分析與定量分析相結(jié)合的方法，對(duì)昆明寫字樓市場(chǎng)概況、市場(chǎng)要素發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行了研究。 . . . .. .①張紅. 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué). 北京：清華大學(xué)出版社. ：227228二、昆明寫字樓市場(chǎng)概況相比國內(nèi)一線城市，昆明的寫字樓市場(chǎng)發(fā)展起步較晚。當(dāng)然，他們的投資也包括了物業(yè)上的投入，而這些具備經(jīng)濟(jì)實(shí)力的企業(yè)特別注意樹立企業(yè)品牌和形象，辦公樓便是他們展示經(jīng)濟(jì)實(shí)力和地位的最佳場(chǎng)所。直到2006年，昆明終于迎來了寫字樓發(fā)展的又一個(gè)春天，寫字樓市場(chǎng)異?；鸨?，并逐漸進(jìn)入多元化發(fā)展的時(shí)期，寫字樓的種類和品質(zhì)都在不斷提升，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。最近幾年昆明把產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整作為經(jīng)濟(jì)工作的主線，在結(jié)構(gòu)優(yōu)化中轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，以“一湖四環(huán)”、“一湖四片”、“一城四區(qū)”為載體，以人的現(xiàn)代化為核心，以生產(chǎn)方式和生活方式進(jìn)步為標(biāo)志，全面圍繞推動(dòng)新昆明建設(shè)，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)的發(fā)展，加快改善民生問題，全面完善各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)，加強(qiáng)與東南亞國家的密切合作。 經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)以及外向型建設(shè)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，將帶來對(duì)寫字樓物業(yè)的持續(xù)熱度，有利于建設(shè)昆明商務(wù)的外部環(huán)境。昆明的寫字樓市場(chǎng)發(fā)展正進(jìn)入黃金時(shí)期。在統(tǒng)計(jì)的12棟寫字樓中有8棟不足5年，占總量的67%。第二，昆明的寫字樓的停車位普遍不足，市中心尤甚。昆明的私家車數(shù)量截止2007年底已突破20萬②，寫字樓的車位不足，也反映了昆明汽車業(yè)發(fā)展的迅速。目前昆明寫字樓市場(chǎng)上，軟硬件水平和物業(yè)管理水平參差不齊，客戶滿意率較低。這也是導(dǎo)致昆明寫字樓品質(zhì)普遍不高的重要原因之一。商圈是指以商店所在地為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展的，能吸引顧客的范圍?！?②昆明的寫字樓主要分布在下列三個(gè)區(qū)域： 即青年路、威遠(yuǎn)街、正義路與金碧路所圍的商圈。因此寫字樓分布最為密集，其建筑都是地標(biāo)性建筑和大型的辦工綜合體。 ①數(shù)據(jù)來源于昆明風(fēng)之鈴房地產(chǎn)研發(fā)中心. 2007年昆明房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告②賈士軍. 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃. 北京：高等教育出版社. 2004 ：75 該商圈主要是以東風(fēng)路與白塔路的交叉口為中心輻射開來，是昆明較早發(fā)展起來的區(qū)域，同時(shí)也是昆明的行政中心，地理位置優(yōu)越，集中了政府、電力、電信、煙草等行業(yè)的辦公辦公場(chǎng)所。 這一區(qū)域是昆明近年來發(fā)展最為迅速的地方，北辰財(cái)富中心、銀座OFFICE、頤高數(shù)碼、江東大廈、怡泰時(shí)代等商務(wù)樓宇的不斷涌現(xiàn)，標(biāo)志著這一商務(wù)區(qū)的逐漸成型。東市區(qū)是昆明主要的物流、專業(yè)市場(chǎng)聚散地，受傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)等諸多因素影響，東市板塊地產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)單一，加上東部路網(wǎng)密度低，道路等級(jí)差，交通極其不便，對(duì)寫字樓區(qū)位品質(zhì)有較大限制。同時(shí)，由于地理因素的限制——西山和滇池的阻擋，其發(fā)展很難向外擴(kuò)張，目前只靠高新區(qū)的發(fā)展帶動(dòng)周圍區(qū)域發(fā)展。南市區(qū)過去是低密度的住宅區(qū)，在滇池國家旅游度假區(qū)分布著大量別墅，人口較少，商業(yè)不發(fā)達(dá)。而隨著政府職能部門的增多，商務(wù)環(huán)境也將隨之健全。因此，北市區(qū)未來商務(wù)及商業(yè)的發(fā)展值得期待。從最早的科技大廈、攀昆大廈等第一代產(chǎn)品到綠洲、三合商利、福林廣場(chǎng)等第二代產(chǎn)品，再發(fā)展到如今以環(huán)球金融、匯都國際、北辰財(cái)富中心等為代表的第三代產(chǎn)品。主要體現(xiàn)在第三代產(chǎn)品身上，目前主要有以下幾種類型：一是以銀海soho為代表的商住樓，這類寫字樓多在市區(qū)繁華地段、但租金售價(jià)相對(duì)較低，滿足了中小型企業(yè)和公司的需求；二是環(huán)球金融為代表的高檔純寫字樓，這類寫字樓軟硬件品質(zhì)高、形象好，是大公司的首選；三是以北辰財(cái)富中心為代表的集大型商業(yè)、文化、休閑、辦公、酒店于一體的多用途辦公綜合樓；四是以江東大廈為代表的總部型寫字樓。一代寫字樓已經(jīng)逐漸退出人們的視野，競(jìng)爭(zhēng)集中在二代和三代寫字樓之間。而三代寫字樓在品質(zhì)上要更上一層樓，但由于上述原因，以及寫字樓市場(chǎng)的特殊性，可以預(yù)見的，未來一段時(shí)間內(nèi)，昆明寫字樓將出現(xiàn)占盡地理優(yōu)勢(shì)的第二代寫字樓與占盡技術(shù)優(yōu)勢(shì)的第三代寫字樓共存的形勢(shì)。樓盤名稱所處區(qū)域 售價(jià) 該區(qū)域住宅均價(jià)匯都國際 市中心 5800 環(huán)球金融 市中心 7000 都市名園 市中心 5500 北辰財(cái)富中心 北市區(qū) 7000 頤高數(shù)碼 北市區(qū) 6500 銀座office 北市區(qū) 4500 新亞洲體育城 南市區(qū) 3800 世紀(jì)城 南市區(qū) 3600 表3 新建寫字樓售價(jià)與住宅均價(jià)對(duì)比表（單位：元/m2）①通常一個(gè)城市的商務(wù)空間比住宅空間更為珍貴，寫字樓售價(jià)應(yīng)該是住宅售價(jià)的2～3倍。從表2的數(shù)據(jù)對(duì)比中我們可以看到，昆明寫字樓的售價(jià)出現(xiàn)了“倒掛”現(xiàn)象（即寫字樓售價(jià)與住宅價(jià)格相當(dāng)甚至略低的現(xiàn)象稱為“倒掛”）。租金分析年份平均租金 最高租金 最低租金 2005 70 20 2