【正文】 在 高檔寫(xiě)字樓熱點(diǎn)供應(yīng) 區(qū)域聚集了在蓉６０％以上的外資機(jī)構(gòu)，其中世界５００強(qiáng)及跨國(guó)公司６０ 多家；４０％以上的國(guó)內(nèi)知名企業(yè)分公司或辦事機(jī)構(gòu) 。 2． 客戶行業(yè)分布情況 企業(yè)行業(yè)構(gòu)成3% 13%1%13%2%4%14%6%6%1%11%2%6%18%電子 餐飲娛樂(lè) IT / 通信/ 網(wǎng)絡(luò) 新聞出版 中介/ 咨詢其他 機(jī)械 制造 教育 金融旅游 房產(chǎn) 商貿(mào) 廣告 客戶在行業(yè)分布上主要集中在 IT/通信 /網(wǎng)絡(luò)、電子、金融、房地產(chǎn)、 15 商貿(mào)，其中商貿(mào)的客戶占 18%，高居首位。主城區(qū)建設(shè)用地的發(fā)展將以中心城區(qū)為核心，向東、南、北重點(diǎn)發(fā)展，依托新都、青白江、郫縣、溫江、雙流東升、雙流華陽(yáng)、龍泉驛 區(qū) 等六個(gè)區(qū)市縣，重點(diǎn)發(fā)展東部新城、南部新城和北部新城，形成新的城市架構(gòu)。 16 按照規(guī)劃， 2020 年，成都將形成包括成都繞城高速公路以內(nèi)區(qū)域，面積近 600 平方公里的“中心城區(qū)”以及包括市域內(nèi)中心城五城區(qū)、高新區(qū)和新都、青白江、龍泉、華陽(yáng)、東升、溫江、郫縣區(qū)域在內(nèi)，面積 3681平方公里的“都市區(qū)”，這意味著成都將以多中心組團(tuán)式的擴(kuò)張方式取代單中心圈層式擴(kuò)張方式，城市結(jié)構(gòu)由單一的特大城市向城鄉(xiāng) — 體化轉(zhuǎn)變。紅星路南延線工程的建成使市中區(qū)與城南副中心以及中和、華陽(yáng)一線貫通。 紅星路南延線的貫通意味著使科華北路變成與天府大道南延線平起平坐的一條城市主干道，起沿線周邊的經(jīng)濟(jì)和城南副中心的地位將會(huì)得到大幅度的提升。 第三 部分： 成都市寫(xiě)字樓 市場(chǎng) 簡(jiǎn)析 一、成都寫(xiě)字樓 供應(yīng) 現(xiàn)狀 （一）、 寫(xiě)字樓供應(yīng) 片區(qū) 簡(jiǎn)析 區(qū)域 寫(xiě)字樓集中區(qū)域 概況 市場(chǎng)分布比例 一環(huán) —二環(huán)之間城南區(qū)域 科華北路沿線、棕北 — 二環(huán) 區(qū)域內(nèi)高檔餐飲、高檔休閑娛樂(lè)云集，即將面市的甲級(jí)寫(xiě)字樓力寶大廈將提升該區(qū)域辦公物業(yè)整體水平 19% 順城街 順城街兩側(cè)、總 區(qū)域內(nèi)商貿(mào) 業(yè)發(fā)達(dá)，寫(xiě)字樓租賃售 31% 18 — 總府路 府路兩側(cè)呈帶狀分布 相當(dāng)活躍；冠城廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)以及重新包裝上市的中環(huán)廣場(chǎng)（即原海外交流中心）大大提升了區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓的整體水平；王府井大廈的改造、東大街 11 號(hào)地塊的開(kāi)發(fā)、東方廣場(chǎng)以及香格里拉大酒店的入市將使得區(qū)域成為未來(lái)成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)主要供應(yīng)區(qū)域之一。川信、城市之心和威斯頓聯(lián)邦大廈是區(qū)域高檔寫(xiě)字樓的代表。 在人南沿線近期供應(yīng)量較大，檔次較高 47% 高新南區(qū) 高新區(qū)科技商務(wù)中心、高新區(qū)科技孵化園區(qū) 高端商務(wù)辦公在此區(qū)域內(nèi)逐漸形成，世界 500 強(qiáng)聯(lián)想、阿爾卡特、愛(ài)立信等紛紛入駐 ，總部經(jīng)濟(jì)開(kāi)始凸顯 3% 19 （二） 、 寫(xiě)字樓檔次分析 分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)：按租金來(lái)分 寫(xiě)字樓級(jí)別 租金（元 /平方米〃月） A 80 以上 B 5180 C 3050 D 30 以下 成都市寫(xiě)字樓租金分布 0 20 40 60 80 100 120 160 0 20 40 60 80 100 元 /平方米〃月 20 成都市各檔次寫(xiě)字樓分布13%27%46%14%A級(jí) B級(jí) C級(jí) D級(jí) 成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)出高低檔 物業(yè)比例較小，中檔物業(yè)占據(jù)絕對(duì)比重的特點(diǎn)；通過(guò)中原評(píng)定， B、 C 級(jí)寫(xiě)字樓占到 73%的比例，而 A 級(jí)寫(xiě)字樓僅占 13%， D 級(jí)寫(xiě)字樓的比重為 14%； 據(jù)統(tǒng)計(jì)，近年來(lái)成都市的三資、外資企業(yè)年增長(zhǎng)率達(dá)到 %，三資、外資企業(yè)每年增加數(shù)量在 200 家以上。 中檔寫(xiě)字樓比例過(guò)大，高檔寫(xiě)字樓有效供給不足暴露了當(dāng)前成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性不合理的缺陷。 各類(lèi)寫(xiě)字樓售價(jià)分布 ： 寫(xiě)字樓級(jí)別 售價(jià)分布 A 5000－13800 B 4200－11500 C 3200－11000 D 2950－7000 成都市目前市場(chǎng)上供應(yīng)的各類(lèi)寫(xiě)字樓走 售價(jià)上來(lái)看相同級(jí)別寫(xiě)字樓售價(jià)相差非常大，這與寫(xiě)字樓所處地段和商務(wù)辦公環(huán)境有著密切關(guān)系，售價(jià)并不是評(píng)定寫(xiě)字樓級(jí)別的重要標(biāo)準(zhǔn)。 22 （四） 、 寫(xiě)字樓內(nèi)部配套 簡(jiǎn)析 寫(xiě)字樓配套餐廳27%商務(wù)中心26%大型會(huì)議室24%娛樂(lè)休閑設(shè)施12%購(gòu)物中心8%其它3% 目前成都大多高檔寫(xiě)字樓的 所提供的硬件設(shè)施基本能夠滿足高段客戶的形象需求，中低端寫(xiě)字樓則是依靠相對(duì)低廉的租金滿足中小辦公企業(yè)的基本辦公需求。最低 從 50 多個(gè)平方起，到整層的面積可自由組合，這樣即滿足了大企業(yè)對(duì)大辦公面積的需求，也滿足了一部分對(duì)辦公面積需求較小的企業(yè)需求。 （七） 、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)能力簡(jiǎn)析 軟硬件配套 隨著辦公檔次的提高，新增寫(xiě)字樓配套設(shè)施開(kāi)始逐漸達(dá)到5A 級(jí)別水平。 物業(yè)管理 目前新增寫(xiě)字樓由于檔次的限制，大部分項(xiàng)目未引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名物管，為本地物管或開(kāi)發(fā)商自己組織經(jīng)營(yíng)的物管公司。 租金 目前成 都市甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金在 80~110 成都高檔寫(xiě)字樓的競(jìng)爭(zhēng)力主要在兩方面：硬件競(jìng)爭(zhēng)力、軟件競(jìng)爭(zhēng)力。 24 二 、 成都寫(xiě)字樓需求分析 說(shuō)明： 調(diào) 查 范 圍： 威斯頓聯(lián)邦大廈、 豐德國(guó)際廣場(chǎng)、 曼哈頓、 華爾茲廣場(chǎng)、 孵化園、高新科技商務(wù)廣場(chǎng)、惠明保潔、四川子云、星聯(lián)行商、胤恒貿(mào)易 等 調(diào)查時(shí)間界定 ： 2020 年 4 月 調(diào) 查 方 式： 入戶訪問(wèn) 樣 本 量： 158 份 （一） 客戶相關(guān)需求圖例分析 準(zhǔn)備更換的意向區(qū)域：以城南為主占到 49%的比例 準(zhǔn)備更換意向區(qū)域市中心24%城南49%城南副中心24%其他區(qū)域3% ■ 從潛在客戶對(duì)未來(lái)更換辦公地點(diǎn)的意向區(qū)域來(lái)看，選擇地點(diǎn)主要集中在城南，占近五成的比例；其次是選擇在市中心以及城南副中心的比例各占 24%。 25 對(duì)辦公環(huán)境的需求：交通干道、商業(yè)配套、公交多為主且比例相差不大 對(duì)辦公環(huán)境的需求11%15% 20%21%9%7%17%離城中近 交通干道 商業(yè)配套 生活氛圍餐飲發(fā)達(dá) 公交多 離機(jī)場(chǎng)近 ■ 圖中顯示：客戶對(duì)對(duì)辦公地點(diǎn)周邊的交通、商業(yè)、生活配套的需求是其考慮的重要條件。這說(shuō)明購(gòu)房對(duì)項(xiàng)目的區(qū)域環(huán)境配套的完善性相當(dāng)看重，這也是寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)應(yīng)具備的一些基本條件。 對(duì)物業(yè)交房標(biāo)準(zhǔn)的需求：四成比例要求全裝修、兩成左右比例要求吊頂或清水房 27 對(duì)物業(yè)交房標(biāo)準(zhǔn)需求全裝修40%清水房21%墻面9%地板5%吊頂25% ■ 從圖中顯示：客戶對(duì)物業(yè)交房標(biāo)準(zhǔn)的需求主要集中在全裝修上，占 40%的比例；其次是對(duì)吊頂和清水房的需求，分別占 25%和 21%相當(dāng)比例。 對(duì)辦公區(qū)內(nèi)的配套要求 153416434710 5 10 15 20公共綠化空中花園露天咖啡廳員工餐廳公共開(kāi)水間健身中心茶樓小超市洗衣房 28 13111261084110 2 4 6 8 10 12 14中小型會(huì)議廳每戶獨(dú)立衛(wèi)生間商務(wù)中心多功能廳中央空調(diào)門(mén)禁系統(tǒng)分戶式中央空調(diào)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) ■ 從圖中顯示：客戶對(duì)員工餐廳、公共綠化、商務(wù)中心、中小型會(huì)議廳的需求都比較高，因此， 寫(xiě)字樓 在考慮配套設(shè)施的設(shè)臵時(shí)盡可能的從全方位來(lái)考慮客戶的需求，從而也彌補(bǔ) 寫(xiě)字樓 周邊目前相關(guān)配套缺乏的劣勢(shì)。 也就是說(shuō)寫(xiě)字樓的購(gòu)買(mǎi)者和使用者不能等同于一個(gè)群體。 公司性質(zhì) 8%4%52%24%4%8%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%國(guó)有集體所有股份制外資中外合資缺失 從上表可知，潛在項(xiàng)目的公司性質(zhì)多以股份制與外資企業(yè)為主，占到 30 76%左右，而這兩 種企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓的檔次標(biāo)準(zhǔn)和配套設(shè)施都有比較高的要求。因此也可看出 寫(xiě)字樓 的目標(biāo)客戶群除了是成長(zhǎng)型企業(yè)以外，相關(guān)的服務(wù)性行業(yè)也是 寫(xiě)字樓 的目標(biāo)客戶群之一。 且對(duì)交通、生活、商務(wù)、環(huán)境配套的要求較高； 對(duì)寫(xiě)字樓、車(chē)位的需求仍以租用為主要方式。 三、 寫(xiě)字樓潛在供應(yīng)市場(chǎng)簡(jiǎn)析 目前已知的潛在項(xiàng)目 項(xiàng)目名 區(qū)域 建筑面積 （萬(wàn)平方米） 物業(yè)類(lèi)型 備注 力寶大廈 城南 7 純寫(xiě)字樓 爛尾樓改造 九龍倉(cāng)項(xiàng)目 城中 商業(yè)、商務(wù)、住宅混合 新項(xiàng)目 香格里拉 城中 超甲級(jí)寫(xiě)字樓 新項(xiàng)目 航天科技大廈 城南 12 超甲級(jí)寫(xiě)字樓、五星級(jí)商務(wù)酒店、品牌底商為主業(yè)態(tài) 新項(xiàng)目 仁恒國(guó)際 城南 約 7 商務(wù)、商務(wù)混合建筑 新項(xiàng)目 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 城東 4（寫(xiě)字樓） 商住 新項(xiàng)目 國(guó)航大廈 城南 12 純寫(xiě)字樓 新項(xiàng)目 華西國(guó)際 城南 商住 新項(xiàng)目 三峽大廈 城南 約 8 商住 新項(xiàng)目 華敏翰尊 城東 8 商務(wù)、商業(yè)混合 爛尾樓改造 青羊工業(yè)發(fā)展 城西 177 青羊區(qū)打造的一個(gè)工業(yè)區(qū)域 32 從目前中原調(diào)查到的未來(lái)供應(yīng)量較大，總建面約 萬(wàn)平方米，而城南的潛在供應(yīng)量相對(duì)較大，總建面約 萬(wàn)平方米，項(xiàng)目數(shù)量較多，隨著成都市政府南遷進(jìn)程的加快，總部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的顯現(xiàn)，城南將會(huì)有越來(lái)越多的寫(xiě)字樓林立區(qū)域市場(chǎng)。例：力寶集團(tuán)入駐力寶大廈并將成都作為其在中國(guó)西部城市的總部，必將帶動(dòng)力寶大廈以及周邊相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和吸引更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐力寶大廈。 （二） 、供應(yīng)來(lái)源簡(jiǎn)析 新開(kāi)工項(xiàng)目：新建物業(yè)供應(yīng)量有較大增長(zhǎng)，從今年開(kāi)始預(yù)計(jì)將在市場(chǎng)上公開(kāi)亮相或開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目有達(dá)義〃羅浮廣場(chǎng)、東方廣場(chǎng)等項(xiàng)目，隨著今年世紀(jì)城辦公物業(yè)部分，香格里拉大酒店等物業(yè)相繼入市，成都辦公物業(yè) 33 供應(yīng)量繼續(xù)上漲。成都爛尾樓項(xiàng)目約 70 處（其中寫(xiě)字樓 27 處），建筑總面積近百萬(wàn)平方米，目前 62 處爛尾樓項(xiàng)目都已復(fù)工（預(yù)計(jì) 2020 年成都爛尾樓將全面“復(fù)活 ”），如：華帝大廈、精圖大廈、華敏〃翰尊國(guó)際、陽(yáng)城去尚等。 （三） 、產(chǎn)品概念發(fā)展簡(jiǎn)析 ? 復(fù)合 體概念 由于 成都第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，特別是 IT 時(shí)代的生產(chǎn)工作模式與工業(yè)文明時(shí)期有著本質(zhì)的不同， 為了滿足該群體客戶的需求， 過(guò)去那種專(zhuān)為工業(yè)生產(chǎn)提供行政管理的辦公樓已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了現(xiàn)代化智能產(chǎn)業(yè)的需求。 ? 人性化 概念 人力資本成為信息時(shí)代最主要的資本模式，在管理者與被管理者的博弈關(guān)系中，天平越來(lái)越向被管理者一方傾斜。 辦公空 間的多元化發(fā)展也成為一種趨勢(shì)， SOHO等新的辦公概念將成為傳統(tǒng)寫(xiě)字樓辦公空間的一種必要補(bǔ)充。 寫(xiě)字樓自身配套：目前成都寫(xiě)字樓自身配套越來(lái)越高，硬件方面如產(chǎn)品裝飾材料選用環(huán)保節(jié)能、采用大面積自然采光材料等，管理軟件、系統(tǒng)軟件向 5A 標(biāo)準(zhǔn)靠近等； （五） 、成都市寫(xiě)字樓發(fā)展趨勢(shì) ? 國(guó)際化：由于越來(lái)越多的外來(lái)企業(yè)進(jìn)駐成都，其選擇的寫(xiě)字樓以及相關(guān)配套一定要符合企業(yè)國(guó)際形象的需求， 對(duì)寫(xiě)字樓的包裝、功能、服 務(wù)都提出了更高的要求，因此外資的涌進(jìn)促使了成都市寫(xiě)字樓朝國(guó)際化發(fā)展的趨勢(shì) 。 四 、外資投資成都專(zhuān)題 （一） 進(jìn)入成都的世界 500 強(qiáng)企業(yè)概況 世界 500 強(qiáng)企業(yè)