【正文】 辦公面積為192㎡（沒有考慮制造業(yè)）l 目前惠州寫字樓市場以100200㎡為主流，所占比例超過了三成。l 行業(yè)平均辦公面積電子及通訊業(yè)的平均辦公面積為131㎡機械機電為86㎡房地產/建筑/裝潢為211㎡旅游業(yè)為92㎡信息咨詢服務業(yè)為321㎡美術廣告設計為142㎡能源工業(yè)為350㎡IT業(yè)為210㎡制造業(yè)為1030㎡貿易為387㎡其他238㎡三、目前辦公物業(yè)的產權屬性從本次市調反映的情況來看，目前辦公物業(yè)的自有比例為27%, 非自有比例為73%。l 惠州市目前辦公物業(yè)市場的現(xiàn)狀對于本項目的開發(fā)來講，可以說是機遇與風險并存，機遇來自于寫字樓較低的自有率及目前寫字樓落后的功能，風險則主要來自于寫字樓市場的大量空置及消費者的接受度的把握，因此如何引導市場將是本項目成功開發(fā)的關鍵，同時強化項目自身的優(yōu)勢賣點及前景，體現(xiàn)項目與惠州目前大量空置寫字樓在檔次及形象上的差異，才能在目前不景氣的市場中有所突破。五、自購物業(yè)的購買單價本次市調中自購物業(yè)的購買單價在2000元/㎡以下的比例為17%, 20003000元/㎡的比例為50%, 30004000元/㎡的比例為8%, 40005000元/㎡的比例為8%, 5000元/㎡以上的比例為17%。l 購買單價主要集中在20003000元/㎡之間，比例達到了50%，且主要分布于地段、交通相對便捷的傳統(tǒng)市區(qū)，同時大部分屬于居住改辦公性質。六、租金水平本次市調中租金處于1020元/㎡的比例為46%, 2030元/㎡的比例為25% , 3040元/㎡比例18%, 4050元/㎡比例9%, 5060元/㎡比例2%。l 租金處于1020元/㎡的低檔辦公物業(yè)占了惠州市場的近一半份額，而租金在40元/㎡以上的比例只有10%左右，一方面由于惠州市場缺乏上檔次的辦公物業(yè)供應，另一方面也顯示惠州寫字樓租客承租能力的相對不足?？梢钥闯鯥T、信息咨詢服務、房地產/建筑/裝潢、電子及通訊等行業(yè)由于行業(yè)的特殊性需要質素相對較高的辦公場所以展示公司的實力及形象，因此這些行業(yè)可以接受更高的租金，同時也是本項目積極爭取的目標客戶。單項選擇比例地段的單項選擇比例54%, 交通的單項選擇比例為57%, 價格/租金的單項選擇比例為17%,硬件配置的單項選擇比例為8%, 軟件服務的單項選擇比例為2%, 物業(yè)管理的單項選擇比例為13%, 物業(yè)升值潛力的單項選擇比例為8%, 物業(yè)外部形象的單項選擇比例為9%。l 但目前辦公物業(yè)市場也存在相當突出的問題，物業(yè)功能落后、整體形象差、沒有規(guī)范的物業(yè)管理等問題一直影響著惠州辦公物業(yè)的形象。小結：l 可以看出硬件設施配置的相對不足，功能落后是目前惠州辦公物業(yè)存在的最為突出的問題，其中主要體現(xiàn)在停車位的嚴重不足。九、2年內選擇新的辦公物業(yè)的傾向從本次市調反映的情況來看，2年內有可能選擇新的辦公物業(yè)的比例為41%，不會考慮的比例為59%。l 分行業(yè)對辦公物業(yè)的選擇傾向通過分行業(yè)辦公物業(yè)需求特征的綜合分析，電子及通訊業(yè)在2年內有可能考慮新的辦公物業(yè)的比例為25%，機械機電的比例為17%，房地產/建筑/裝潢的比例為47%，旅游業(yè)的比例為32%，信息咨詢服務業(yè)的比例為78%，美術廣告設計的比例為60%，能源工業(yè)的比例為27%， IT業(yè)的比例為25%，貿易業(yè)的比例為25%，其他行業(yè)的比例為9%，制造業(yè)沒有任何考慮的意向。由于制造產業(yè)本身性質的特殊，對辦公物業(yè)的形象檔次要求不高，同時要求辦公場所與工廠操作區(qū)有直接的聯(lián)系，因此決大多數(shù)制造企業(yè)的辦公場所都設在工業(yè)區(qū)內，經(jīng)濟又實用，因此制造企業(yè)購買寫字樓的可能性很小，本次市調也充分說明了這一點。小結：2年內有意向更換辦公物業(yè)的公司中有近一半的受訪者傾向于購買，表現(xiàn)出對公司經(jīng)營前景及整個經(jīng)濟大環(huán)境的足夠信心，對于本項目的銷售無疑是一大利好。單項選擇比例地段的單項選擇比例為63%, 交通的單項選擇比例為61%, 價格的單項選擇比例為66%, 硬件配置的單項選擇比例為38%, 軟件服務的單項選擇比例為20%, 物業(yè)管理的單項選擇比例為42%, 物業(yè)升值潛力的單項選擇比例為8%, 物業(yè)外部形象的單項選擇比例為35%, 是否有實力大公司入駐的單項選擇比例為12%, 是否與政府部門接近的單項選擇比例為5%。l 針對目前辦公物業(yè)存在的突出問題，硬件配置、物業(yè)管理、物業(yè)整體形象三者構成了消費者選擇辦公物業(yè)的重要參考因素。l 由于有部分性質的行業(yè)與政府部門的交往比較密切，為了方便業(yè)務的開展，更愿意將辦公場所選在離政府相關部門近的區(qū)域，從市調中了解的情況來看，許多律師事務所比較關注政府相關部門向江北的遷移，因此這種行業(yè)將是下一步工作開展中需要重點關注的對象。l 良好的軟件服務對維護和提升項目的形象檔次的作用是不可低估的，而此選項的單項選擇比例達到了兩成，因此在考慮成本的前提下提供優(yōu)質的服務對于項目的成功開發(fā)無疑將產生積極的作用。小結：l 總體平均面積要求為298㎡l 100300㎡的需求量達到了55%，從我司了解的情況來看，200300㎡的單位的需求量將有進一步上升的勢頭。l 考慮到平面分割中的可分可合原則，應注意兩個50－100㎡的單位合并成100－200㎡單位的可操作性，兩個100－200㎡的單位合并成200－300㎡的可操作性。十三、最高可以接受的單價分布在最高可以接受的單價訪問調查中，處于30003500元/㎡之間的比例為36% , 35004000元/㎡的比例為32%, 40004500元/㎡的比例為18%, 45005000元/㎡的比例為9%, 50005500元/㎡的比例為5%。通過項目形象檔次的提升及營銷推廣手法的應用，最大限度提高消費者的心理預期，預計可實現(xiàn)15%的心理價位提升，即4500元/㎡應該是本項目一個比較合理的價格定位。l 分行業(yè)平均單價對比通過分行業(yè)最高可接受單價的匯總分析，電子及通訊業(yè)最高可接受單價均值為3960元/㎡，機械機電為3810元/㎡，房地產/建筑/裝潢為4250元/㎡，旅游業(yè)為3870元/㎡，信息咨詢服務業(yè)為4500元/㎡，美術廣告設計為4180元/㎡，能源工業(yè)為3670元/㎡， IT業(yè)為3920元/㎡，貿易為4400元/㎡，其他為3880元/㎡。十四、總價要求分布通過市調相關數(shù)據(jù)的分析，要求總價在1020萬之間的比例為20%, 2040萬的比例為34%, 4060萬的比例為17%, 6080萬的比例為10%, 80100萬的比例為7%, 100200萬的比例為5%, 200500萬的比例為5