【正文】 然走低。一方面，南山寫字樓近年供應量少，企業(yè)只能把目光投向租賃市場；而令一方面，隨著深圳發(fā)展西移步伐加快、地鐵、西部通道等政策的確立，使南山市場逐漸升溫，特別是科技園和南山商業(yè)文化中心區(qū)等的建設，吸引了大量企業(yè)進駐南山，帶旺南山寫字樓租賃市場。 04 年第一季，深圳寫字樓租賃水平上升了約 3 個百分點，而南山上升了約 5 個百分點，遠高于全 市水平。從目前的情況可以把南山寫字樓分為三個檔次，第一個等級分為 A 級、第二個等級分為 B 級、第三個等級 C 級。因為南山的企業(yè)大多屬于中小企業(yè)，大型企業(yè)不多，這些中小企業(yè)已經(jīng)不滿足在住宅和商住樓辦公，經(jīng)過市場的洗禮 和淘汰，商住型辦公樓，已經(jīng)不適合市場了。另外，商住樓也不利于形象上的統(tǒng)一，對高檔專業(yè)寫字樓的高價格和物業(yè)管理費又承受不起，所以中高檔專業(yè)型寫字樓，比較適應這種需求。而且部分乙級寫字樓，由于年久缺 少保養(yǎng)及維護，設備老化，檔次已明顯降低，多數(shù)寫字樓達不到乙級標準?？梢钥闯?，南山區(qū)域內(nèi)高檔寫字樓市場相對空白，以至于保利城等寫字樓浦一推出市場便成為熱銷售產(chǎn)品。同時空間的劃分還與寫字樓的定位相關，部分寫字樓由于規(guī)模較小，檔次較低，因此定位為一些對寫字樓要求不高的小型公司。除了這些企業(yè)需求的辦 公面積相對較大外，其他的企業(yè)總的來說有如下特征： ； 客戶對寫字樓的價格承受能力較低，企業(yè)月租金承受能力為 3050 元 /平方米 /月，銷售價格承受能力為 55007500 元 /平方米； 100400 平方米。其意味著商務公寓將和寫字樓一起為深圳經(jīng)濟發(fā)展添磚加瓦，成為深圳中小民營企業(yè)的助推器。 商務公寓在深圳的出現(xiàn)、興起、熱銷絕非偶然，其代表著一種商務發(fā)展方向，是經(jīng)濟多元化時代下催生出來的產(chǎn)物。而時至今日，商住樓已不能滿足企業(yè)的需求，商住樓也漸漸演變成商務公寓。國際市長交流中心、光彩新天地、西海明珠大廈紛紛打出南山商務新平臺的旗號，進占南山辦公市場，雖然它們跟中心區(qū)、車公廟的寫字樓和商務公寓有較大的差距，但還是為南山商務地產(chǎn)吹響了發(fā)展的號角。如南油片區(qū)的寫字樓主要輻射南山商業(yè)文化中心周邊區(qū)域，蛇口片區(qū)的寫字樓主要輻射蛇口區(qū)域，南頭片區(qū)寫字樓主要輻射南頭周邊的商業(yè)及行政中心，而南山只有科技園寫字樓的輻射范圍 相對較為大，可以與羅湖、福田相媲美。 寫字樓輻射能力差與發(fā)展落后是密不可分的。便利的交通，對寫字樓的銷售和租賃都是至關重要的，羅湖、福田寫字樓的輻射不單遍及全市，還覆蓋至珠三角，甚至香港，很大程度上得益于其發(fā)達的交通網(wǎng)絡，深南大道、濱河大道、皇崗口岸、羅湖口岸、文錦渡口岸等交通要塞承載著很多寫字 樓的夢想。 在未來，隨著深圳地鐵的運營，特別是西部通道的開通，南山寫字樓在深圳發(fā)展西移、 “9 ＋ 2” 、 CEPA 等的指引下，將迎來歷史性的突破，引爆其輻射能力。寫字樓不僅是代言城市發(fā)展的一個重要指標，同時也是城市和區(qū)域品牌形象的 “ 名片 ” 。無論是紐約、吉 隆坡、香港，還是上海、北京等世界各大城市，它們大多以其極為雄偉的寫字樓建筑展示各自的城市形象和發(fā)展態(tài)勢。 而縱觀南山，尚未出現(xiàn)地標性的高檔寫字樓，圍繞核心寫字樓形成群落就無從說起，究其原因，主要因為南山的區(qū)位、政府的政策，以及其商務氣氛等因素造成。進入 21 世紀，真正代表深圳城市品牌的區(qū)域當推深圳中心區(qū)， 特別是 2021 年 5 月 31 日，市民中心全面啟用，預示著深圳中心區(qū)對城市品牌形象的展示步入實質(zhì)性階段。 南山，地處深圳西部，是深圳經(jīng)濟戰(zhàn)略要地之一。國貿(mào)大廈、地王大廈、賽格廣場、中心區(qū)寫字樓群、華潤大廈等一個接一個 閃亮登場，成為深圳的中心地帶。 區(qū)域優(yōu)勢在中心區(qū)表現(xiàn)得更是淋漓盡致。 “ 中心區(qū) ” 、 “CBD” 、“ 十三姐妹樓 ” 巍然已成為深圳新紀元的代名詞，聲名在外。而在深圳寫字樓發(fā)展史中，較著名的區(qū)域還包括人民南片區(qū)、蔡屋圍片區(qū)、華強北片區(qū)，以及車公廟片區(qū)，它們都是寫字樓 、高檔寫字樓集合的區(qū)域。在深圳灣、科技園、西麗 — 龍珠、前海、南頭、南油、后海、蛇口以及大南山等片區(qū)中，只有科技園片區(qū)表現(xiàn)出較強的辦公物業(yè)集中性 ,但這些辦公物業(yè)幾乎都是廠房式寫字樓，集辦公與生產(chǎn)于一身，還是不見高檔寫字樓的蹤影。 遠離市中心、交通不便等都是造成南山?jīng)]有區(qū)域優(yōu)勢的原因。 （ 2） 政策，寫字樓發(fā)展的后盾 深圳，作為中國改革開放的窗口城市，憑借政策優(yōu)勢創(chuàng)造了一個又一個令世人矚目的經(jīng)濟奇跡。 大的政策影響著整個城市的發(fā)展，局部的政策則影響著區(qū)域的發(fā)展。而市政府對各行政區(qū)的具體政策則直接決定該區(qū)寫字樓的走勢。羅湖立馬成為深圳的龍頭，國貿(mào)大廈、嘉里中心等高檔寫字樓也頓時成為深圳的代名詞；隨著政策的繼續(xù)，羅湖又相繼發(fā)展了地王大廈、發(fā)展銀行大廈等高檔寫字樓，并衍生成人民南、蔡屋圍兩大寫字樓密集區(qū)域。 南山在過去的發(fā)展中，被定位為教育基地、高科技產(chǎn)業(yè)基地、旅游基地。而南山在文教、旅游、居住、環(huán)境方面走在深圳的前頭，在深圳的五大中央?yún)^(qū)中，南山獨占其三，高新區(qū)是中央科技區(qū)（ CID）、華僑城是中央生活區(qū)（ CLD）、蛇口是中央綠化區(qū)（ CVD）。 政策使南山寫字樓、特別是高檔寫字樓難以出現(xiàn)、發(fā)展。 商圈是城市文明的一個象征 , 它具有中心性，在交通上各個方向的可達性特別強，它總在一個城市里交通最便捷的地方出現(xiàn)；人流集中也是商圈非常重要的特點；另外，高密集的高樓大廈、高密度的建筑、高容積率的建筑也都是商圈明顯的特性。 縱觀南山，到目前為止還沒有形成一個有份量的商圈，更談不上濃厚的商務氣氛。而其它片區(qū)雖然也曾努力打造商圈，但都無功而返，或者充其量是發(fā)展成為區(qū)域性小商圈，與人民南、華強北等深圳，甚至全國著名商圈不可同日而語，自然不能吸引開發(fā)商來發(fā)展寫字樓，特別是高檔寫字樓。從南山注冊的企業(yè)來看，除了科技園、南山軟件園外，其它辦公物業(yè)都面臨著慘淡經(jīng)營的局面，其它區(qū)域不單辦公物業(yè)沒有形成集合，而且入駐的企業(yè)數(shù)、企業(yè)質(zhì)量都難以給后來者予信心。 缺乏商圈與寫字樓的相互沖擊也是南山?jīng)]有出現(xiàn)寫字樓群、高檔寫字樓的主要原因。 1996――2021年，南山區(qū)寫字樓以 1997年市場供應量最多，該年批準預售的寫字樓面積為 萬平方米；經(jīng)過 199 1999 年的短暫回落， 2021 年南山區(qū)寫字樓的市場供應再度放量，該年南山區(qū)批準預售的寫字樓面積為 萬平方米，但 2021 年預售面積又降到 萬平方米；而到 2021 年，上半年寫字樓用地出讓面積更是為 0，2021 年前三個季度，南山也沒有寫字樓項目投放市場。按規(guī)定，凡屬限制發(fā)展的產(chǎn)業(yè)和項目，原則上不準新建項目；情況特殊的，須經(jīng)市、區(qū)政府行業(yè)主管部門審核并按規(guī)定程序?qū)徟? 南山寫字樓經(jīng)過幾年的發(fā)展，取得了一定的成果，但相對羅湖、福田，還是相形見拙。在羅湖，形成以國貿(mào)大廈、嘉里中心為中心的寫字樓圈，以地王大廈、發(fā)展銀行大廈為核心的蔡屋圍中央金融區(qū)；在福田， 有寫字樓林立的華強北商業(yè)圈，以 “ 十三姐妹樓 ” 為標志的中心區(qū)，以及寫字樓發(fā)展迅猛的車公廟片區(qū)。南山較有名的寫字樓主要有保利城、新時代廣場、明華國際會議中心、中油大廈、海王大廈、海景廣場、新保輝大廈、發(fā)展銀行南頭大廈、新綠島大廈、西海岸大廈、漢唐大廈等，但它們大都檔次不高，而且獨立分布在不同區(qū)域，沒有集合效應，形成寫字樓密集的區(qū)域。 深圳高新區(qū)科技園是深圳的一大寫字樓集中地，總量達到 130 萬平方米，這些寫字樓成本低、租金低，對高新企業(yè)有很大積聚效應。聯(lián)想大廈、創(chuàng)維大廈、長城大廈、 TCL 大廈等物業(yè)在深圳辦公樓市場也較有名氣，但是，區(qū)內(nèi)這些辦公物業(yè)幾乎都是廠房式寫字樓，集辦公與生產(chǎn)等于一身，難見高檔寫字樓的蹤影。 1999 年全面開發(fā)建設， 2021 年中心區(qū)達到一定的規(guī)模，初見成效，到 2021 年 ,形成商業(yè)規(guī)模，使人流、物流達到 一定的水平 , 成為南山區(qū)一個新的經(jīng)濟增長點。目前，部分已于南山商業(yè)文化中心區(qū)征得地塊的發(fā)展商，已將項目的開發(fā)提上日程，特別是收入額排名航空業(yè)亞洲第一的日航公司與南山商業(yè)文化中心區(qū)達成投資協(xié)議 ，打算建造 68 層的摩天大廈。