【正文】 享空間 會議中心：設(shè)計大、中、小三種會議室，租用戶租用。 i) 中會議室 1 個（ 100150 平米） 可容納十五至二十人，供租戶租用。 k) SPORT（運動）豪華運動會所 接駁申奧成功重大利好消息，運動概念成為地產(chǎn)最新概念。 內(nèi)設(shè)：健身房、羽毛球、乒乓球室、桌球室、桑拿室及休閑咖啡廳。 推廣主題 二、公寓形象定位 總體定位 —— CBD 高 級白領(lǐng)公寓，貼近 CBD，為 CBD 高級白領(lǐng)度身訂做的小面積高級商務(wù)公寓單位。包括：復(fù)合木地板、中央空調(diào)、電視、電視機頂盒、高級浴室系列、寫字臺、衣柜、席夢思。及CBD 高級白領(lǐng)商務(wù)公寓 走近 CBD， 分享 CBD NEAR CBD， SHARE CBD 商務(wù)、家居兩種感覺。 （裝修標(biāo)準： 500 元 /平方米） 科技 ◆ 三網(wǎng)合一：三網(wǎng)合一已于近期簽下合同，作為三網(wǎng)合一的發(fā)源地 —— 天安數(shù)碼城，南華大廈將成為深圳首家三網(wǎng)合一智能性大廈 。 — 家庭電影院（ VOD 互動點播） 公寓 開通互動電視，即視頻點播 (VOD)。 — 家庭醫(yī)院（遠程醫(yī)療） 通過 機頂盒網(wǎng)絡(luò)，客戶可實現(xiàn)遠程醫(yī)療服務(wù) 。如果家庭網(wǎng)和醫(yī)院網(wǎng)互聯(lián)，就可以在醫(yī)生的指導(dǎo)下照顧病人 及通知急救。 — 家庭商場（網(wǎng)上購物） 網(wǎng)上商場將大行其道。您需要做的，只是點擊鼠標(biāo)選中商品，用 網(wǎng)上信用卡來 付 帳。 推廣主題 CBD 高級白領(lǐng)公寓推廣主題為： —— 時尚的裝修、智能的組合、輕松的投資加上 I 服務(wù)模式。 服務(wù)范圍： ◆ 問訊服務(wù)和留言服務(wù) ◆ 信件、報刊收發(fā)、遞送服務(wù) ◆ 出租汽車預(yù)約服務(wù) ◆ 提供旅游活動安排服務(wù) ◆ 航空機票的定購、確認服務(wù) ◆ 代訂餐飲、文化娛樂節(jié)目票 ◆ 外幣兌換服務(wù) ◆ 花卉代購、遞送服務(wù) ◆ 洗衣、送衣服務(wù) ◆ 代購清潔物品服務(wù) ◆ 其他各種委托代辦服務(wù) 四、戶型定位 寫字樓戶型比例 面積（ m2） 劃分及說明 戶數(shù)比例 80 大樓南向半層劃為小面積寫字樓，兩 間 80 平米寫字樓可自由組合 30%左右 120 大樓南向半層劃為中面積寫字樓，不可以自組合 20%左右 150 大樓向北半層劃為中面積寫字樓，共四間。 50%左右 80平米寫字樓分割理由如下： ◆ 本大廈檔次高，且已有 30— 50 平米商務(wù)公寓單位，不宜劃得太小。 ◆ 向南面較向北面分隔容易一些 ◆ 兩個相鄰小單位可自由組合，面積適中，保證南北朝向都有大160 平米左右面積寫字樓。 150 平方米寫字樓分割理由如下： ◆ 北向?qū)懽謽侨绺粜?，通道的設(shè)置將會使一部分寫字樓變成黑屋。 公寓戶型比例 面積（ m2） 戶數(shù) 戶數(shù)比例 30 以下 16 9%左右 3040 133 79%左右 50 以上 21 12%左右 合計 168 戶 五、價格定位 總體定價思路 根據(jù)對市場的調(diào)查研究，我司認為： 本項目 的價格定位應(yīng)主要以市場的競爭因素為主要參考因素。 依據(jù)總體價格定位思路，我司選擇項目所在片區(qū)目前最具有參 考力的大慶大廈、創(chuàng)展中心、國際文化大廈作為參照樓盤。 寫字樓定價 根據(jù)計算，南華大廈寫字樓價位定在 8000 元 /平方米左右應(yīng)是市場最易接受的價格。 公寓定價 大廈的公司公寓規(guī)劃為商務(wù)公寓，基本上與寫字樓定價相同。 理 由 ① 低開可以先聲奪人地吸引市場視線，引起置業(yè)者關(guān)注，從而迅速地聚集起人氣。 ③ 低開使發(fā)展商在物業(yè)的推廣過程中占據(jù)主動，有較大的策略調(diào)整空間。 房地產(chǎn)作為保值增值的手段在投資者看來愈來愈不以為然，近幾年來深圳樓市只跌不升，令眾多所謂的炒樓群一族苦不堪言，因而投資信心大受打擊。價格定得太滿使得他們難以享受物業(yè)升值，從而難以形成良好口碑，不利后期物業(yè)的銷售。 ◆ 小幅頻調(diào) 價格調(diào)整時變動幅度不要太大，適當(dāng)多調(diào)幾次。 ◆ 儲備后手 適度地將好的物業(yè)、最優(yōu)惠的付款方式留到最后。 2 月份并不是銷售高峰期，按照南華大廈的項目進程，春節(jié)過后開盤應(yīng)是抓緊銷售時間的最好時機，在市場淡靜之時，大手筆出牌，配合加入 WTO 利好消息，必定可以一舉成功。 付款方式 付款方式的運用在于促使消費者下定購買的決心，與分階段銷售配合有效說服觀望的消費者下定。 首期款問題： 首期款收多少合適？當(dāng)然最簡單的辦法是按照銀行按揭所規(guī)定的貸款比例照單辦理，首期三成。然而從消費者調(diào)查我們可以看出，大部分消 費者希望門檻能再低一點。 優(yōu)點： ? 在宣傳上推出“首期一成”促銷方案，吸引大量消費者關(guān)注， ? 有效消化朝向、景觀、樓層造成的銷售障礙； ? 抬高售價將其分解在按揭與延期付款中，分解發(fā)展商與消費者雙方的壓力； ? 以 80 平方米寫字樓單位為例，平均售價為 8300 元 /平方米，總價 664000 元，則三成首期為 199200 元。 附：付款方式建議 采用三種常用方式，不同付款方式給予不同折扣。簽署《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》后一個月內(nèi)付清全部樓款。 銀行按揭 B 簽署認購書時付 2 萬元定金；簽署認購書后 10 天內(nèi)付總樓款的10%，并簽署《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》，同時，辦理 70%樓款銀行按揭手續(xù)。 銷售通路與公關(guān)活動設(shè)計 ◆ 銷售通路 主 通 路 ：售樓處為形象展示及主要的銷 售場所。 多家分點 ：采用點式營銷?？赡艿脑?，定期安排看樓車，邀請目標(biāo)客戶上門看樓。具體表現(xiàn)為，2 月下旬預(yù)熱市場，塑造品牌形象， 3 月初召開一次有著名專家、學(xué)者參加的研討會，會議安排如下： 主題 ： WTO 后的 CBD 與 NCBD 寫字樓 參加人員 ：全市主流媒體，北京、上海、深圳操作 CBD 樓盤專家 及經(jīng)濟學(xué)者，媒體記者，本市有影響力的業(yè)內(nèi)知名人士， 重要的建筑規(guī)劃單位代表等。 塑造 項目品牌與質(zhì)素，讓消費者從地域上接受項目的功能與內(nèi)涵 。 舉辦時間： 2021 年 12 月初。參與人必須為在職高級白領(lǐng)人士，活動共挑選一 男一女，作為電視廣告及報版形象代言人。 2）最終勝出形象代言人將獲贈 CBD 高級白領(lǐng) 公寓一套。 三、媒體運用 主要媒體： 報紙類：深圳特區(qū)報 電視類：深圳有線電視臺 雜志類：內(nèi)部刊物，通訊等。 五、 現(xiàn)場包裝 所有現(xiàn)場包裝部分， 寫字樓圍繞： NCBD AERAamp。 具體原因如下： 在項目有一定形象基礎(chǔ)上開始內(nèi)部認 購，由于眾多公司在年底會有第二年的置業(yè)計劃，故在 2021 年下旬推出一些炒作性的軟性文章及公關(guān)活動吸引目標(biāo)消費者注意。 基于上述考慮，我司將本項目的整體營銷推廣工作分為 5 個階段進行： 序號 銷售階段 銷售率 銷售均價(折后元/m2) 寫字樓 銷售均價 (折后元/m2) 公寓 工程進度預(yù)測 推售單 位 1 項目預(yù)熱階段 01年 12月 5% 8100 8200 5F 所有公寓單位 2 公開發(fā)售階段 02年 34月 30% 8200 8300 塔樓 15F 所有公寓、 寫字樓 1220F 3 項目持銷階段 02年 46月 30% 8300 8300 塔樓封頂 所有公寓、寫字樓 1222F 4 二度旺銷階段 02年 68月 20% 8350 8300 內(nèi)外裝修 剩余單位及 保留單位 5 尾盤銷售階段 02年 711 10% 8300 8300 內(nèi)外裝修 商場招租 6 合計 95% （含裝修） 樓盤可售面積約為 26500平方米（含公寓、寫字樓及商場）左右，本階段銷售寫字樓及公寓總面積為： 22021平方米，均價 8400元，到 2021年底，公司回收資金近一億八萬元。 額外 5%折扣 在對前期銷售情況分析的基礎(chǔ)上進行分批提價，每次調(diào)高%； 根據(jù)銷售情況 靈 活 調(diào)整，如形式樂 觀 則 提價，減少后期風(fēng)險 采用小型促 銷 活動，如送空調(diào) 包裝策略 完成售樓處的設(shè)計、施工和裝修工作；設(shè)計新形象圍墻和路旗； 示范單位正式推出，布置看樓通道、現(xiàn)場包裝，創(chuàng)造銷售氛圍。 建筑立面與環(huán)境展現(xiàn)成為真實包裝效果 廣告策略 項目內(nèi)部認購； 客戶登記踴躍； 通過包裝便開盤慶典及春節(jié)強勢廣告組合，寫字樓鳴謝廣告 商 場 廣告。 強勢廣告 新概念的炒作，重磅刺激市場 廣告。 具體的營銷費用分攤估算表 項目 主要內(nèi)容 費用分攤（萬元） 比例 售樓資料 樓書、折頁、海報等 50 % 包裝 條幅、彩旗、路牌等 30 4% 媒體宣傳 報紙廣告 200 27% 電視廣告 100 % 廣告牌、站臺、車體 40 % 網(wǎng)絡(luò)、其他 20 % 各類活動 各類展銷會 80 % 公關(guān)促銷活動 100 % 售樓處 施工、裝修 40 % 示范單位 三套示范單位 80 % 合計 740 100%