【正文】 為主 科 技 園 好 深圳大道，但內(nèi)部較差，地鐵工程有助交通條件改善 好，整體規(guī)劃，規(guī)劃超前 較好，在高技術(shù)產(chǎn)業(yè)寫字樓方面有非常強的集聚作用 缺乏，規(guī)劃中欠考慮，難以改善 高，均按甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)配置 高 大，形成深圳第三大寫字樓供應(yīng)地 南山商業(yè)文化中好，濱海大道入口，深圳未來新門方便，多路公交車經(jīng)過地鐵和西部通道建成，未來交通將好，整體規(guī)劃，規(guī)劃超前。南山寫 字樓主要分割在科技園、蛇口、南頭，以及南油幾個片區(qū)，但它們幾乎都是各自為戰(zhàn)，形成自己的一個小圈子，輻射能力較低。這種局面在不利于南山寫字樓發(fā)展的同時，也不利于南山企業(yè)的發(fā)展壯大。 2021 年，深圳辦公樓市場主要是高檔寫字樓跟商務(wù)公寓之爭，而且主要集中在福田，單是中心區(qū)在建在售的高檔寫字樓總量就超過 100 萬平方米，而中心區(qū)、車公廟兩個片區(qū)的商務(wù)公寓總量也達(dá) 80 萬平方米；羅湖也有鴻昌廣場、華潤大廈等大型寫字樓在市場出現(xiàn)，城市天地廣場等一批商務(wù)公寓也紛紛亮相；而南山只有國際市長交流中心、光彩新天地、西海明珠大廈等三個商務(wù)公寓推出 辦公市場。可見，今年辦公樓市場區(qū)域競爭中，南山遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于福田、羅湖兩個關(guān)內(nèi)兄弟。南山商業(yè)文化中心規(guī)劃有 36 萬寫字樓的供應(yīng)量，部分項目已經(jīng)開始動工，是南山未來幾年寫字樓主要的供應(yīng)量，但福田僅中心區(qū)未來三年內(nèi)就 有約 75 萬平方米的高檔寫字樓供應(yīng)量，以及約 100 萬平方米的待開發(fā)量，而車公廟片區(qū)也將有約40 萬平方面的寫字樓供應(yīng)量投入市場。 南山寫字樓領(lǐng)跑關(guān)外各區(qū) 南山與寶安寫字樓競爭性分析 片 區(qū) 區(qū)位 交通條件 城市規(guī)劃 商務(wù)氣氛 商業(yè)配套 寫字樓綜合素質(zhì) 片區(qū)知名度 供應(yīng) 寶 安 中 心 區(qū) 較好，近二線關(guān)口 較差，公交系統(tǒng)不健全，近期難以改善，遠(yuǎn)期隨地鐵修建，將會改觀 好，規(guī)劃超前 差，規(guī)劃中的寶安行政文化商業(yè)中心，35年 內(nèi)形成一定的商務(wù)氛圍 一般，將陸續(xù)引進、建成一批商業(yè)配套 規(guī)劃素質(zhì)較高 較 高 較小，短期內(nèi)以行政辦公和住宅開發(fā)為主 新 安 鎮(zhèn) 較好， 近二線關(guān)口 較好，多路公交車經(jīng)過，中長期基本維持現(xiàn)狀 較好，中長期將維持現(xiàn)狀 較差，寶安區(qū)現(xiàn)有的商務(wù)中心 齊全，商業(yè)配套檔次中等 較低，以乙級寫字樓為主，廣場大廈素質(zhì)較高 一般 較小，以在建項目供應(yīng)為主 南山寫字樓水平落后于關(guān)內(nèi)的福田、羅湖兩區(qū)，但與關(guān)外各區(qū)相比，也有一定的優(yōu)勢。 寶安原有的寫字樓大多由住宅、酒店、商業(yè)裙樓、工業(yè)廠房改造而成，配套、檔次較低，許多成長型企業(yè)因自身發(fā)展需要，亟需具有一定檔次的新型寫字樓，這就給具有競爭力、生命力、發(fā)展力的寫字樓帶來了新的市場空間。而最有發(fā)展空間的是規(guī)劃建設(shè)中的寶安中心區(qū)。 2021 年寶安整體寫字樓市場好轉(zhuǎn)，新中心區(qū)進入全面建設(shè)階段，但具有標(biāo)志性的高檔寫字樓較少。雖然共同地處西隴、疆土接壤，但一道關(guān)卡讓它們的發(fā)展截然不同，南山的企業(yè)發(fā)展、寫字樓發(fā)展在基礎(chǔ)方面都大大超過寶安。 客戶分析 （ 1） 科技、物流業(yè)南山競風(fēng)流 據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，進駐南山的企業(yè)以高科技企業(yè)、物流業(yè)企業(yè)為主，它們是目前南山的企業(yè)支柱，也是未來南山 發(fā)展的方向。早在 2021 年，深圳經(jīng)濟特區(qū)再出大手筆，從寸土寸金的地皮中 “ 擠出 ”100 多平方公里，興建高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶，西起深圳南山前海，東至龍崗大鵬 9 個片區(qū)，規(guī)劃用地 平方公里，深圳發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的園區(qū)比原來大了 12 倍。 04 年 1――7 月份，南山區(qū)實現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值 億 元，同比增長25％，占全市高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值的 37％。 目前，科技園匯聚了大量的高科技企業(yè)，是國家重點支持的五大科技園區(qū)之一，園內(nèi)企業(yè)總數(shù)達(dá)到 1224 家， IBM、朗訊、菲利浦、愛普生、康柏、哈里斯、三洋、奧林巴斯、北方電訊、阿爾卡特、三星等 50 多家世界 500 強中的企業(yè)，紛紛來這里搶占灘頭陣地。 而在 04 年 10 月，深圳國際科技商務(wù)平臺在深圳高新區(qū)正式啟用。國際科技商務(wù)平臺啟動區(qū)有 2600 多平方米，可容納 16 家海外科技商務(wù)機構(gòu)入駐辦公，配有功能齊全的辦公、會議、商務(wù)等場所和相應(yīng)的服務(wù)機構(gòu)。 除科技園外，南頭的南山軟件園、東方科技園等地方都聚集了大量的高新科技 企業(yè)。 作為港口城市的深圳，現(xiàn)代物流業(yè)在深圳經(jīng)濟發(fā)展中起到越來越大的作用，近年來深圳物流業(yè)的增長率高于 GDP 的增長率，物流業(yè)對深圳的作用逐漸顯著。全年遠(yuǎn)洋運輸貨運量 580萬噸。深圳 機場已開通國內(nèi)航線 148 條，國際航線 11 條。 2021 年 19 月份，西部港區(qū)業(yè)務(wù)量繼續(xù)呈現(xiàn)快速、穩(wěn)定增長趨勢，集裝箱吞吐量將大 500 萬標(biāo)箱，與去年同期對比增長超過 40%，占全市集裝箱吞吐量一半以上；貨物吞吐量將達(dá) 5000 萬噸，與去年同期對比增長近 25%，占全市貨物吞吐量的近 7 成。到 2021 年底，全市物流業(yè)生產(chǎn)總值將達(dá)到 800億元，占深圳 GDP 的 20%。南山具有物流 業(yè)發(fā)展空間和良好的基礎(chǔ)配套，已經(jīng)吸引了佐川急便、商船三井等物流巨頭到此落戶。南山前海片區(qū)規(guī)劃面積為 平方公里，前海灣物流園區(qū)作為深圳市六大物流園區(qū)之一，以港口物流業(yè)為核心，建設(shè)以物流及相關(guān)服務(wù)為內(nèi)容的行業(yè)性中心，重點發(fā)展港口物流、第三方物流、海鐵聯(lián)運等。 而隨著 CEPA 實行，降低了香港物流企業(yè)進入內(nèi)地市場的門檻，以及西部通道開通在即，南山的物流業(yè)將迎來更大的發(fā)展空間，相應(yīng)的企業(yè)不斷發(fā)展壯大。 （ 2） 企業(yè)數(shù)量、質(zhì)量有待提高 南山雖然有一批有實力、有規(guī)模的公司，像高科技的 IBM、甲骨文、微軟、惠普、華為、中興、金蝶等，物流業(yè)的佐川急便、商船三井等，石化的招商石化有限公司、南油石化有限公司等，但總體而言，南山的企業(yè)在數(shù)量、質(zhì)量方面都還有待提高，才能跟羅湖、福田等區(qū)域競爭，而企業(yè)壯大了，對南山寫字樓有直接的推動作用。近年來，深圳企業(yè)，特別是民營企業(yè)發(fā)展迅猛，成為市場的生力軍，但從各區(qū)寫字樓供應(yīng)、需求來看，南山企業(yè)發(fā)展規(guī)模也落后于羅湖、福田等區(qū)。要推動南山寫字樓的發(fā)展，必須不斷壯大南山的企業(yè)規(guī)模。如在工業(yè)方面，作為南山區(qū)經(jīng)濟支柱的排名前 30 位的骨干企業(yè)中，有 14 家在 2021 年 18 月份的增長速度低于全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟的平 均增長水平，更有 7 家呈現(xiàn)負(fù)增長。又如物流業(yè)方面，南山的物流業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)模雖已形成一定規(guī)模，但企業(yè)素質(zhì)有待提高。規(guī)模小的企業(yè)，管理模式也相對落后，低端市場的競爭無序化。 96――2021年，南山區(qū)寫字樓以 97 年市場供應(yīng)量最多，該年批準(zhǔn)預(yù)售的寫字樓面積為 萬平方米；經(jīng)過 9 99 年的短暫回落， 2021 年南山區(qū)寫字樓的市場供應(yīng)再度放量，該年南山區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的寫字樓面積為 萬平方米，但 2021 年預(yù)售面積又降到 萬平方米； 02 年科技園寫字樓讓南山寫字樓市場火了一回 ,但到 2021年，上半年寫字樓用地出讓面積為 0， 2021 年前三個季度，南山也沒有寫字樓項目投放市場 ,供 應(yīng)量進一步萎縮。 從上圖可以看出，近年南山寫字樓價格除了在 0 03 年相對平穩(wěn)之外，其他時段波動較大。 但是，到了 04 年南山寫字 樓市場有了很大的改變，開始受到其他區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅挠绊?。造成這種情況主要是南山寫字樓開始與其他區(qū)域聯(lián)動，受到福田、特別是中心區(qū)寫字樓建設(shè)的影響，在市場存量、目前供應(yīng)量和未來供應(yīng)量巨大的影響下，南山寫字樓銷售市場受到很大的壓力，價格自