【正文】 米 6. 總建筑面積 28000 平方米 56000 平方米 7. 建筑特色 大開間、大開窗 塔樓平面基本方正 8. 地理位置與周邊配套設(shè)施 配套齊全、位置好 地處新街口商業(yè)圈外圍 9. 交通狀況 停車、人行都不方便 交通情況較好 10. 建筑設(shè)計(jì) 屬無(wú)特色的火柴盒大樓 正在裝飾外墻 11. 車位與車流狀況 車位 30 個(gè)，車進(jìn)出不方便 車位 170 個(gè)左右，車位租金待定 12. 物業(yè)管理 公司名稱、收費(fèi)情況 基泰物業(yè)管理 5元 /㎡﹒月 蘇鐵 物業(yè)管理公司 物業(yè)管理費(fèi) 6 元 /㎡﹒月 13. 會(huì)所面積及內(nèi)容 暫時(shí)還沒(méi)有 2 30F 有 1000 多平方米休閑廳、會(huì)議室 14. 公共部分裝修情況 裝修考究但入口大堂太小氣 未進(jìn)行 15. 機(jī)電與弱電系統(tǒng) 日本三菱電梯、約克中央空調(diào) 衛(wèi)星電視 上海三菱電梯、遠(yuǎn)大中央空調(diào)、 100M 寬帶上網(wǎng) 16. 智能化設(shè)備 消防報(bào)警、 24 小時(shí)監(jiān)控 5A智能化 17. 樓盤主要優(yōu)勢(shì) 周圍商務(wù)氛圍濃 地段適于辦公 18. 樓盤主要劣勢(shì) 車流、人流不暢；門前沒(méi)有緩 沖車流、人流壓力的廣場(chǎng) 裙樓處理得不理想 19. 銷售情 況 已銷售 20%左右 塔樓已售 60%左右 個(gè)盤分析 （三）隆盛大廈 ◆物業(yè)優(yōu)劣分析 ◆優(yōu)勢(shì) 1. 地理位置優(yōu)越 隆盛大廈位于洪武路與中山東路交界的路口，緊鄰華泰證券大廈，屬于 CBD 核心區(qū) 2. 交通便利 處于新街口核心，公共交通方便但同時(shí)進(jìn)出大廈交通組織較為理想，沒(méi)有通常新街口商圈普遍存在的進(jìn)出不便的問(wèn)題。 （ 5）立體車庫(kù) 立體車庫(kù)既讓人感到新穎方便，又有效解決了該區(qū)一般大樓都不足的車位問(wèn)題。 （ 6）有效運(yùn)用促銷手段：商貿(mào)的總建筑面積有 8 萬(wàn) ㎡，體量非常大，所以非常注重促銷，其前期的“開盤極優(yōu)價(jià)”、“順序的魅力”等手段都達(dá)到了很好的促銷效果。 劣勢(shì) （ 1）地處新街口中心 地帶，緊鄰中山南路，進(jìn)出不便?？梢娹k公樓供應(yīng)量實(shí)在很大，也就是說(shuō)消費(fèi)市場(chǎng)并不饑渴。 二、南京市寫字樓區(qū)域情況分析 一、南京近年開發(fā)的辦公樓地域分布特征較明顯 ,主要集中與幾大片區(qū) : (1)—— 新街口片區(qū)：以孫中山塑像為中心的新街口商圈，集商場(chǎng)、現(xiàn)代化寫字樓、商務(wù)公寓為一隅的密集建筑群體形成了市中心的標(biāo)志。 (b)、從供應(yīng)量來(lái)看， 2001 年 1－ 11 月，南京市辦公樓施工面積 萬(wàn)㎡，新開工面積 萬(wàn)㎡，竣工面積 萬(wàn)㎡，與去年同期相比分別下降了 %、 %和 %。但這期間出現(xiàn)了 1998 年的高空置量： 萬(wàn)㎡。 經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng) 南京經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，連續(xù)五年增長(zhǎng)速度超過(guò) 10%，高于全省水平， 2001 年，南京國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比上年增長(zhǎng) 12%，達(dá)到 1020 億元，其中非公經(jīng)濟(jì)所占比重為 27%，實(shí)際利用外資額高達(dá) 億美元，比上年增長(zhǎng) 13%，南京經(jīng)濟(jì)的開放程度有了較大的提高。為下一步的項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)準(zhǔn)備好了大量準(zhǔn)確的參考資料。同時(shí)對(duì)和本項(xiàng)目相關(guān)的滯銷樓盤也進(jìn)行了重點(diǎn)分析及評(píng)估，如國(guó)貿(mào)大廈、天時(shí)商業(yè)中心重點(diǎn)樓盤的調(diào)研分析分為樓盤基本情況表（以詳實(shí)的數(shù)據(jù)為主）和個(gè)盤分析（以客觀分析為主）兩部分。其他城市相比，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)尚有一定的發(fā)展空間。 南京市房產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍，房產(chǎn)銷售升溫明顯 自 1995 年以來(lái)，南京寫字樓市場(chǎng)銷售一路走高，從95 年的 萬(wàn)㎡到 2000 年的 萬(wàn)㎡。 從江蘇省統(tǒng)計(jì)局得知： (a)、 2001年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額 111 億元，比上年增長(zhǎng)%，辦公樓建設(shè)投資 億元，比去年同期下降了 %；商業(yè)用房投資 億元，比去年同期下降了 %。因此，項(xiàng)目總體質(zhì)素是否完善、項(xiàng)目定位是否準(zhǔn)確，將對(duì)銷售是否成功 起著生死攸關(guān)的決定性作用。另外， 建江大廈、華泰證券大廈、陽(yáng)光大廈均有一定的空置量，體仁大廈正在籌建中。 （ 4）品質(zhì) 硬件設(shè)施包括電梯、空調(diào)、大堂等品質(zhì)較好，樓層凈高較為理想，能呼吸的全玻璃幕墻通風(fēng)極好。 （ 5）成功的品牌商塑造：商茂通過(guò)媒體、活動(dòng)等多種宣傳手段，尤其是平面廣告、聯(lián)誼活動(dòng)、商務(wù)沙龍等，成功塑造了其品牌形象，在客戶心目中留下“ 商茂不樓高最高 ，而且硬件最棒，服務(wù)最好” 的印象，真正樹立了第一“高”樓的形象。 （ 4）價(jià)格相對(duì)優(yōu)惠 由于定位為中擋商務(wù)樓，所以大樓的外墻用簡(jiǎn)潔明快的彩色涂料代替了鋁合金加玻璃幕墻 ，同時(shí)因?yàn)闆](méi)有中央空調(diào)，所以有效控制了建筑成本，使得銷售均價(jià)在 5600 元 /㎡，保持了在這一地段的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。新地陽(yáng)光的售場(chǎng)包裝、銷售人員的培訓(xùn)都是很不錯(cuò)的。其中 1— 5 層裙樓商業(yè)用房已全部售出，目前杭州紅泥餐飲 已入住 1— 3 層開始營(yíng)業(yè)，經(jīng)營(yíng)狀況極好，一樓部分為廣發(fā)證券購(gòu)買，已經(jīng)營(yíng)業(yè)。 大樓的停車位不足。 作為一個(gè)本相目值得參考的典型項(xiàng)目，可以進(jìn)一步對(duì)它進(jìn)行評(píng)估： 直觀的估價(jià)表如下：（選用可比性較強(qiáng)的五個(gè)樓盤） 國(guó)際貿(mào)易中心辦公樓估價(jià)表 黃埔大廈 金山大廈 天時(shí)商業(yè)中心 隆盛金融廣場(chǎng) 建江大廈 均價(jià) 5800 （ 元 /㎡） 7600 （ 元 /㎡） 6680 （ 元 /㎡） 6580 （ 元 /㎡） 6500 （ 元 /㎡） 100/85 100/100 100/100 100/98 100/100 102/100 103/100 103/100 103/100 104/100 100/97 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 102/100 102/100 100/100 105/100 105/100 100/100 102/100 102/100 101/100 100/100 100/95 100/100 100/100 100/98 100/99 100/99 100/99 102/100 105/100 103/100 102/100 102/100 101/100 101/100 101/100 101/100 101/100 101/100 101/100 101/100 100/100 101/100 101/100 101/100 100/100 100/100 101/100 101/100 103/100 106/100 100/100 101/100 105/100 前 13 項(xiàng)比較價(jià) 5955 6373 6562 5963 5498 不考慮第 14項(xiàng)的 國(guó)貿(mào) 中心價(jià)值 6060（ 元 /㎡） (收益損失 ) 及土地使用年限修正 110/100 110/100 110/100 110/100 110/100 比較價(jià) 5414 5794 5966 5421 4998 國(guó)貿(mào)中心價(jià)值 5509（ 元 /㎡） 注：國(guó)貿(mào)中心價(jià)值 =∑（各比較價(jià) *各樓建筑面積） /∑各樓建筑面積 綜上所述，根據(jù)以上定量分析，國(guó)際貿(mào)易中心辦公樓現(xiàn)在的客觀售價(jià)在 5500元 /㎡左右，不難看出這和它現(xiàn)在的售價(jià) 6600 元 /㎡左右差距太大，也不難理解它為何仍然難以銷售。 發(fā)售， 封頂， 入伙 目標(biāo)客戶：政府、大企業(yè)、有較高職位和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的少數(shù)富貴階層。 （ 3） 開發(fā)商有良好的信譽(yù) 本案由蘇寧開發(fā)建設(shè)，開發(fā)商經(jīng)過(guò)多年的品牌塑造、沉淀，在南京市場(chǎng)已經(jīng)樹立良好的形象和信譽(yù)，值得消費(fèi)者信賴。 ? 營(yíng)銷分析 蘇寧環(huán)球大廈在南京的寫字樓市場(chǎng)上，屬于比較成功的案例。 （ 2）易發(fā)時(shí)代大廈 項(xiàng)目名稱 序號(hào) 易發(fā)時(shí)代大廈 易發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2．樓盤地址 廣州路標(biāo) 228 號(hào) 3．售樓 處電話 3724456 4．售價(jià) 5600 元 /㎡ — 5800 元 /㎡ 5．分割面積范圍 146301 ㎡ 6 總建筑面積 15000 平方米 7．建筑特色 朝南立面為弧型，立面處理得很簡(jiǎn)潔 8．地理位置與周邊配套設(shè)施 人文、運(yùn)動(dòng)環(huán)境很好，交通便利，配套設(shè)施稍差 9．交通狀況 3 路總站、交通方便 10．建筑設(shè)計(jì) 2— 1— 4F：群樓、 5— 14 樓：商住，有幾個(gè)較難利用的空間 11．車位比例與車流狀況 60 個(gè)停車位，車流狀況良好 12．物業(yè)管理（ 1）公司名稱（ 2）收費(fèi)情況 和平物業(yè)管理公司 2— 3元 /㎡月 13 會(huì)所面積及內(nèi)容 無(wú) 14．公共部分裝修情況 將按酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修 15．機(jī)電與弱電系統(tǒng) 美國(guó)愛(ài)登堡電梯、衛(wèi)星電視、智能布線寬帶上網(wǎng) 16．智能化設(shè)備 自動(dòng)消防報(bào)警、 24 小時(shí)監(jiān)控 17．樓盤主要優(yōu)勢(shì) 門前有一個(gè) 500 ㎡ 漫步廣場(chǎng)、外立面較有特色 18．樓盤主要劣勢(shì) 無(wú)中央空調(diào)、電梯只有兩部、售樓處環(huán)境差 1廚衛(wèi)裝修情況 普通裝修 （ 4） —— 大行宮一帶，包括新世紀(jì)廣場(chǎng)、華夏證券大廈、日月大廈等 。 目標(biāo)客戶 : 電子、科技等中小企業(yè) （地上 18 層，地下 15層）總建筑面積 萬(wàn) m2 ，寫字樓： 988m2 /層，層高 高檔塑鋼窗，公用過(guò)道內(nèi)鋪設(shè)高檔地毯（其樓層公用衛(wèi)生間的規(guī)劃較為實(shí)用） 總結(jié)：此項(xiàng)目原銷售 6000 元 / m2 （均），銷售速度緩慢，后委托專業(yè)顧問(wèn)公司進(jìn)行再策劃，將寫字樓內(nèi)部進(jìn)行再次分隔，同時(shí)價(jià)格下調(diào)至均價(jià) 5300 元 / m2 ， 2 個(gè)月內(nèi)銷售過(guò)半，使資金在短期內(nèi)回籠，在一定程度上回避了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。其特點(diǎn)是綜合了開放式寫字間、標(biāo)準(zhǔn)寫字間、酒店式公寓等多種物業(yè)形式。 ? 市場(chǎng)定位 面對(duì) WTO 浪潮，福鑫大廈定位于國(guó)際企業(yè)、知本家團(tuán)隊(duì)。 （ 2） 形象和品牌宣傳不到位 福鑫國(guó)際大廈的建筑面積是 萬(wàn)平方米， 是一個(gè)規(guī)模相當(dāng)大的寫字樓項(xiàng)目。但南 京的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境制約了這一需求，另一方 面南京本地的商業(yè)文化習(xí)慣也不接受這種 物業(yè)。套型面積基本為 130 平方米左右。業(yè)主主要由中小型廣告公司、 IT 企業(yè)構(gòu)成。 五、項(xiàng)目分析 樓盤主要優(yōu)勢(shì) 首創(chuàng)南京商務(wù)用房實(shí)用率達(dá)到 130%— 140%，七成十年按揭月還款低于同類地段一般辦公樓月租金。 ? 銷售狀況 該物業(yè)起售價(jià)為 6600 元 /平方米，樓層差 價(jià)為100元 /平方米，物業(yè)管理費(fèi)用為每月 5 元 /平方米，車庫(kù)出租價(jià)格為每月 400 元 /個(gè)。 2. 劣勢(shì) （ 1） 地段較偏 大廈位于升州路，處于新街口以南地區(qū)，地段稍僻， 周邊辦公氛圍較差。 金陵御景園 項(xiàng)目名稱 序號(hào) 金陵御景園 發(fā)商名稱及主 要開發(fā)樓盤 南京益來(lái)實(shí)業(yè)有限公司 金陵御花園、金陵御庭園、益來(lái)國(guó)際廣場(chǎng) 2．樓盤地址 太平南路 333 號(hào) 3．售樓處電話 454566 6646588 4．最低售價(jià) 最高 售價(jià)、均價(jià)、實(shí) 用率 （ 5200 ）均價(jià) （ 5720）最高價(jià) ——— 最低價(jià)（ 4680 ） 實(shí)用率 70% 樓層差價(jià) 80 元 /㎡ 5．分割面積及銷售情況 總單位數(shù) 153 單 位 面 積（㎡） 數(shù)量 銷 售 數(shù)量 銷售數(shù)量占本單位比例 % 99103 28 14 50% 105 38 30 % 108 16 14 % 113116 13 9 % 28 20 % 18 15 % 10 8 80% 2 0 0% 6．樓盤建筑設(shè)計(jì)情況 總建筑面積 26960 建筑立面設(shè)計(jì) 曼克頓風(fēng)格 建筑平面設(shè)計(jì) 方正 大堂面積 113 ㎡ 大堂裝修檔次（ ）較高（ √ ）一般（ ）較低 采光情況（ √ ）好（ ）一般（ ）壞 通風(fēng)情況（ √ ）好（ ）一般（ ）壞 7．地理位置與周邊配套設(shè)施 證券公司 華泰證券 、國(guó)泰君安 超市 上海聯(lián)華、蘇果便利 銀行 農(nóng)行、工行、建行 郵局 太平南路郵局 8．交通狀況 公交線路（ 1）Ｗ （ 80）Ｗ （ 307）Ｗ 有無(wú)亞交通連接問(wèn)題（ ）有（ √ ）無(wú) 9．車位情況與交通組織 車位 400 元 /個(gè) .月 出售 萬(wàn) 元 /個(gè) 車位 111 個(gè)左右 車位比例 停放方式（ ）地上 （ √ ）地下 交通組織（ √ ）進(jìn)出方便 （ ）進(jìn)出不便 10．物業(yè)管理