20xx年寧波寫(xiě)字樓專題研究報(bào)告(16頁(yè))-商業(yè)地產(chǎn)(編輯修改稿)
2024-09-19 14:38 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 銷(xiāo) 售情 況 98% 已售完 已售完 優(yōu) 劣 勢(shì) 優(yōu) ：配置高，形象 優(yōu) ，毗鄰 南苑酒店、 區(qū) 政府等 優(yōu) ：配套 優(yōu) 、交通便捷，周 邊 配套完善，發(fā) 展?jié)摿Υ? 優(yōu) ：立面形象 優(yōu) ，交通便捷、配套好，價(jià)格 較低 劣：價(jià)格高，區(qū) 域商 務(wù) 氛圍 缺失 劣：商務(wù) 氛 圍尚 欠 劣；區(qū) 域商 務(wù)環(huán) 境未成熟 ? 高新區(qū)板塊 新 興的寫(xiě)字樓版塊，區(qū)域商務(wù)環(huán)境尚欠，地理位置優(yōu)越，市場(chǎng)供應(yīng)量呈放大趨勢(shì)，寫(xiě)字樓產(chǎn)品多樣，中端寫(xiě)字樓為主，目前寫(xiě)字樓租金處于低位 區(qū)域 售價(jià)在 70008000 元區(qū)間 寫(xiě)字樓需求以小型貿(mào)易企業(yè)為主，客群需求小、投資比例較大 附：高新區(qū)典型樓盤(pán)一覽表 高新科技廣場(chǎng) 綠 城 研發(fā)園 萬(wàn)特商務(wù) 大廈 95 商務(wù) 大廈 地址 東臨 聚 賢 路，北靠江南路 東臨陳郎橋 江，南至光 華路 楊 木 矸 路 與 新 暉 路交叉口 江南路以南，東臨楊 木契路 基本情況 4 棟辦 公、 1棟 公寓及商 業(yè) ， 總 建 96812平方米，辦 公 55095平方米 總 建 60 萬(wàn)， 規(guī)劃 3A、 3B，3C， 5三大地塊 ， 07 年推出 3C 地塊 ， 總 建 約 20 萬(wàn)平方米， 8 幢寫(xiě) 字 樓 總 建 約 萬(wàn)平方米，127 層辦 公 , 222 層辦 公， 312 層 公寓 總 建 平方米， 16F、 20F 高層 ，辦 公 45000 平方米；裙樓 34 層 主力戶 型 單層 6531060 平方米，主力面積 77114 單層 18502300 平方米 1:主力面積 80100平方米， 3主力面積 標(biāo) 準(zhǔn) 層 12001675 平方米，單 元面 積 32270 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 平方米 36— 48 平方米 平方米 價(jià)格 均價(jià) 7000元 /平方米 （限制）價(jià)格 5000 元 /平方米 7500 元 /平方米 均價(jià) 8000 元 /平方米 配置 4號(hào) 配置 3部電 梯， 2號(hào) 配置 5 部電 梯 外墻 石材干掛 1 號(hào)樓 配置 寬轎廂 商 務(wù)客梯 , 智能化系統(tǒng) ,干掛石材與 玻璃幕 墻 國(guó)產(chǎn)奧 的斯， 176 部，184 部，計(jì) 量式中央空 調(diào) ，智能 樓 宇自 動(dòng) 化 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2020 年 6 月 15 日 開(kāi)盤(pán) 2020 年 6 月 開(kāi)盤(pán) 開(kāi)盤(pán) 交付 2020 年 12 月 交付 2020 年 6 月 交付 2020 年 7 月底 客戶 小 型外貿(mào) 企 業(yè) ，投 資客 公共技術(shù) 服 務(wù) 平臺(tái)、大院大所、 縣 市 創(chuàng)業(yè) 中心等 小型外貿(mào) 企 業(yè) ，投 資 客 小型外貿(mào) 、物流企 業(yè)為主，投 資 客 銷(xiāo) 售情 況 100% 1 期 2 幢多層約 萬(wàn)平米，銷(xiāo) 售 100% 90%以上 約 60% 優(yōu) 劣 勢(shì) 優(yōu) ： 稅 收 優(yōu) 惠， 與 管委 會(huì) 毗 鄰 ，阿里巴巴附加價(jià) 值 優(yōu) ： 稅 收 優(yōu) 惠、價(jià)格低、形象佳 優(yōu) ：價(jià)格 實(shí) 惠，享受 稅收 優(yōu) 惠 優(yōu) ：交通 較 好，享受 稅收 優(yōu) 惠， 劣：公共交通缺乏，氛圍 差 劣：公共交通缺乏，氛圍差 劣：交通不便，配套、商務(wù) 缺失 劣：價(jià)格較 高， 實(shí) 用率較 低 07年寧波寫(xiě)字樓市場(chǎng)特征總結(jié) ? 高端 寫(xiě)字樓集體入市，辦公地標(biāo)升級(jí)換代 銀億 `時(shí)代廣場(chǎng)、北岸財(cái)富中心等一批萬(wàn)元以上的寫(xiě)字樓入市，成為今年寫(xiě)字樓市場(chǎng)的最大亮點(diǎn)，這也預(yù)示著寧波寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)入高品質(zhì)化的進(jìn)程。 與前幾年想比較，寫(xiě)字樓的競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)已經(jīng)逐漸從地段、交通轉(zhuǎn)變?yōu)閷?xiě)字樓本身的產(chǎn)品細(xì)節(jié)、配套設(shè)施和后期物業(yè)管理。如 07 年寫(xiě)字樓推廣亮點(diǎn)集中于：星級(jí)大堂、五星級(jí)物業(yè)、景觀中庭、高級(jí)石材等系列高檔物業(yè)配置。這些配置直接帶來(lái)了寧波寫(xiě)字樓市場(chǎng)品質(zhì)的變革。 ? 寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)持續(xù)旺盛 2020 年，基于整個(gè)樓市環(huán)境的大熱，以及杭州灣大橋竣工等經(jīng)濟(jì)利好帶來(lái)的良好預(yù)期，寫(xiě) 字樓租金在整體上呈穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前寧波寫(xiě)字樓的租金范圍主要集中在 — /平方米`天，該區(qū)間主要為一批中高擋的寫(xiě)2 0 0 7 年寧波寫(xiě)字樓租金表現(xiàn)比例( 單位: 元/ 平方米` 天)13%78%9%1 1 . 4 ( 早年寫(xiě)字樓) (中 等檔次寫(xiě)字樓) 4 . 5 6 ( 高檔寫(xiě)字樓) 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 字樓項(xiàng)目，大約占市場(chǎng)總份額的 70%以上。寧波寫(xiě)字樓的租賃市場(chǎng)檔次尚未拉開(kāi)，市場(chǎng)具有較大的向上發(fā)展的空間。 日租金在 1— 元 /平方米 `天的寫(xiě)字樓占總數(shù)的 13%。這些寫(xiě)字樓大都為早年的一些老寫(xiě)字樓。 日租金在 — 元 /平方米 `天的中等檔次寫(xiě)字樓是市場(chǎng)的絕對(duì)主力，占總數(shù)的 %。這段價(jià)格的寫(xiě)字樓以其較低的價(jià)格、較全的配套和服務(wù)深受廣大客戶的青睞。 而日租金在 4 元 /平 方米 `天以上（如波特曼寫(xiě)字樓日租金就在 — 6 元 /平方米），這些項(xiàng)目憑借特有的項(xiàng)目品質(zhì)、配套設(shè)施、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，被諸多高端客戶多接受，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的租賃市場(chǎng)占有 %的市場(chǎng)份額。 ? 市中心地標(biāo)寫(xiě)字樓相繼面世 現(xiàn)在，關(guān)于樓宇這邊有很多地標(biāo)性的建筑，即使同為三江口區(qū)域，市中心不同的商圈都有不同的地標(biāo)建筑，現(xiàn)在的地標(biāo)很多了。東門(mén)口新的地標(biāo)建筑萬(wàn)豪中心以整層出售被十分看好。市中心黃金地段為寧波市民打造的又一個(gè)具有地標(biāo)意義的高尚樓盤(pán) —— 凱德寧動(dòng)地塊在 5 號(hào)地塊上則規(guī)劃有大型購(gòu)物商場(chǎng) (Shopping Mall)、高品質(zhì)寫(xiě) 字樓和服務(wù)式公寓，由凱德置地長(zhǎng)期持有并經(jīng)營(yíng)，該綜合性項(xiàng)目擬命名為 “ 凱德廣場(chǎng) ” 。而地處市中心黃金地段的銀億 .時(shí)代廣場(chǎng)已在 07 年 5 月份開(kāi)盤(pán)。銀億房產(chǎn)傾力打造的銀億 時(shí)代廣場(chǎng)將以無(wú)可復(fù)制的黃金區(qū)域優(yōu)勢(shì)，毗鄰即將啟動(dòng)的郁家巷、毛衙巷歷史街區(qū)，逐層退臺(tái)花園寫(xiě)字樓與海派時(shí)尚商街等等，又一次吸引全市市民的眼球。 ? 新地標(biāo)寫(xiě)字樓加緊升級(jí)換代 新生代寫(xiě)字樓升級(jí)明顯體現(xiàn)在三個(gè)方面，規(guī)劃理念、立面、車(chē)位電梯等硬件。做到這幾點(diǎn)，升級(jí)版寫(xiě)字樓整體辦公的感覺(jué)，整個(gè)樓盤(pán)的檔次，與世界接軌的檔次也就上了一個(gè)臺(tái)階。 在寸土寸金的市中心 CBD，傳統(tǒng)寫(xiě)字樓空間往往是封閉式，時(shí)代廣場(chǎng)則建設(shè)逐層退臺(tái)式空中花園，讓商務(wù)人士在市中心 CBD 實(shí)現(xiàn)了夢(mèng)寐以求的花園辦公夢(mèng)想。 而外立面的好壞，直接影響建筑的整體效果。對(duì)于市中心地標(biāo)性寫(xiě)字樓尤其如此，有品位，大氣的寫(xiě)字樓建筑，它
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