【正文】 配置 5 部， 米 /秒。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 寧波寫字樓市場研究報告 寧波華星房產(chǎn)咨詢有限公司 研展部 2020 年 3 月 18 日 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 前言 隨著近年來政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策接連出臺，住宅 產(chǎn)品 的投資獲利空間日益縮小，其租賃市場隨之也陷入低迷。 寧波寫字樓板塊市場分析 ? 海曙板塊 作為傳統(tǒng)商務(wù)核心區(qū)、寧波城市門戶，是寫字樓的聚集地，高端寫字樓供應(yīng)最大的區(qū)域，占據(jù)地理優(yōu)勢，商務(wù)配套完善，交通漸見擁擠，租金相對高，小型公司開始外遷、寫字樓供應(yīng)日趨減少。市中心黃金地段為寧波市民打造的又一個具有地標意義的高尚樓盤 —— 凱德寧動地塊在 5 號地塊上則規(guī)劃有大型購物商場 (Shopping Mall)、高品質(zhì)寫 字樓和服務(wù)式公寓，由凱德置地長期持有并經(jīng)營，該綜合性項目擬命名為 “ 凱德廣場 ” 。并保證充足停車位，均配備寧波罕見車位空間。 隨著 寧波經(jīng)濟快速發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)逐漸興旺，投資環(huán)境的良性發(fā)展，外企涌入越來越多，對寫字樓的需求持續(xù)上升；同時，越來越多本土民營企業(yè)的也在不斷升級，他們財力比較雄厚，構(gòu)成了寧波寫字樓自用需求隊伍的基石。根據(jù)去年寫字樓供銷兩旺的銷售態(tài)勢這一供應(yīng)量將消化 3 年，可見， 08 年寫字樓市場競爭異常激烈。 獨棟別墅式辦公， 16 城聯(lián)邦便是典型代表。 ? 營銷方式多樣、創(chuàng)新點多 08 年，寧波寫字樓銷售方式多樣，像高新科技廣場聯(lián)袂阿里巴巴、銀泰國際聯(lián)合《經(jīng)濟觀察報》、威斯汀中心聯(lián)合國際一線酒店，這些手段的運用都有一定程度的創(chuàng)新。相對低得多的單價、良好的生態(tài)型辦公環(huán)境、適中的規(guī)模以及適當?shù)耐顿Y潛力，使得郊區(qū)寫字樓頗受歡迎。 從 08 年寫字樓供應(yīng)量統(tǒng)計來看， 08 年寧波市的寫字樓供應(yīng)量超過 190 萬平方米。未來，純粹的辦公樓小戶型產(chǎn)品將大量出現(xiàn)，并且物業(yè)配置、管理服務(wù)各種細節(jié)也將做的越來越精致，像這類酒店式 SOHO 的競爭力將產(chǎn)生局限性。 時代廣場外立面采用傳統(tǒng)仿古灰磚貼面，自下而上顏色漸深，同時橫向線條采用斬假石做補充，極力再現(xiàn)寧波作為近代通商口岸曾經(jīng)盛行的海派建筑風(fēng)貌 。這段價格的寫字樓以其較低的價格、較全的配套和服務(wù)深受廣大客戶的青睞。 這也得益于國家高新區(qū)的設(shè)立，對區(qū)域辦公樓的銷售起到較為明顯的促進作用。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 隨著寧波產(chǎn)業(yè)的進一步優(yōu)化，經(jīng)濟持續(xù)快速增長，政府的土地供應(yīng)調(diào)控，經(jīng)營性土地招拍掛制度的實施及幾年的寫字樓消化， 2020 年起，寫字樓需求開始回升，從 2020 年起，由于寧波整個房地產(chǎn)市場需求的上升，寫字樓開發(fā)建設(shè)又開始迅速增加，主要區(qū)域集中在 鄞州、 江東、城南、城西、江北、 科技 園區(qū)等新興地帶。隨著城市經(jīng)濟的整體快速發(fā)展，加上中央商務(wù)區(qū)土地資源的不可再生性，越來越多的寫字樓開發(fā)商紛紛將目光投向了城市二線區(qū)域，像鄞州中心區(qū)的萬達廣場、麒麟大廈、奧麗賽 前城 、南苑國際，百丈東路的上東國際，城西的麗園尚都，西南城區(qū)的宇達名城 、聯(lián)邦 T8 等均不是傳統(tǒng)核心區(qū)位置的寫字樓。 市場供需分析 07 年，寧波寫字樓市場總的供應(yīng)量約為 萬平方米，相比與 06 年增加了約 10 萬平方米，其中新增供應(yīng)量為 萬平方米， 06 年的存量為 萬平方米。這些配置直接帶來了寧波寫字樓市場品質(zhì)的變革。做到這幾點，升級版寫字樓整體辦公的感覺，整個樓盤的檔次，與世界接軌的檔次也就上了一個臺階。 三是以鄞州南部商務(wù)區(qū)為代表的鄞州新城區(qū)，該區(qū)域目前已有廣博國貿(mào)中心、新洲銀座及大量政府辦公樓，商務(wù)氛圍漸起。海曙和江北兩區(qū)的寫字樓相對較少，均在 8 萬平方米以下。 寫字樓近郊化，是多種市場因素作用下的必然趨勢。如將在東門口崛起的銀泰國際，商務(wù)空間和關(guān)鍵部位的融合國際化細節(jié)考量，并結(jié)合的三江口景觀，打造國際化的商業(yè)符號。 ? SOHO產(chǎn)品未來“向左”“向右”？ 結(jié)合以往 SOHO 產(chǎn)品的銷售情況及 08 年將推出的新項目來看，未來 SOHO 產(chǎn)品優(yōu)劣同在。 而近郊樓盤，以其較高的配置、良好的交通以及較低的價格，贏得企業(yè)的青睞。 從根本上說，寫字樓市場的發(fā)展取決于第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從長遠看，隨著城市擴張、港口發(fā)展和杭州灣跨海大橋的建設(shè)，將會有很多國外及周邊區(qū)域的企業(yè)來寧波作總部，尤其是金融、保險、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等企業(yè)的進駐發(fā)展，會極大帶動寫字樓經(jīng)濟的發(fā)展。 ? SOHO、酒店式公寓年底上演“瘋狂” 在 2020 年底，以萬達 `48 克拉為首的一批精裝修 SOHO 在市場上以絢麗的姿態(tài)橫空出市，其表現(xiàn)形式為：主力面積為 40M均價約為 10000 元 /平方米。 而外立面的好壞，直接影響建筑的整體效果。 據(jù)統(tǒng)計，目前寧波寫字樓的租金范圍主要集中在 — /平方米`天，該區(qū)間主要為一批中高擋的寫2 0 0 7 年寧波寫字樓租金表現(xiàn)比例( 單位: 元/ 平方米` 天)13%78%9%1 1 . 4 ( 早年寫字樓) (中 等檔次寫字樓) 4 . 5 6 ( 高檔寫字樓) 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 字樓項目，大約占市場總份額的 70%以上。 價格分析 2020 年，寧波寫字樓在供銷兩旺的總體態(tài)勢中，其銷售均價也有大幅上升。 一、寧波寫字樓市場回顧 寧波寫字樓發(fā)展綜述 寧波寫字樓發(fā)展起步于 20 世紀 80 年代。八十年代初的商務(wù)活動主要集中在各種酒店舉行，但隨著改革開放的進一步深入，各種商務(wù)活動越來越頻繁，酒店已無法滿足各種商務(wù)活動的需要，因此商務(wù)寫字樓的需求開始 增長 。 高新區(qū)： 相對以上幾個區(qū)域，高新區(qū)寫字樓均價較低，但同比 06 年， 07寧波寫字樓2 0 0 5 2 0 0 7 年供應(yīng)與去化對比圖( 單位: 萬平方米)4526 550204060801002020年 2020年 2020年供應(yīng)量( 萬平方米) 去化量( 萬平方米)0 6 年存量與0 7 年新增量對比圖, 63%, 37%0 6 年存量 0 7 年新增量 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 年此區(qū)域均價也明顯上升。這些寫字樓大都為早年的一些老寫字樓。隨著一批新地標寫字樓的面世，這種現(xiàn)狀正在得以改變。單身公寓在寧波的市場途徑表現(xiàn)為：0 04 年，單身公寓由舊樓、尾樓改造而成，產(chǎn)品