20xx年寧波寫字樓專題研究報告(16頁)-商業(yè)地產(chǎn)(文件)
【正文】 析， SOHO 產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)與寫字樓一樣，同為 40 年，那么對于部分自住需求的商務(wù)人士可能更會考慮購買 70 年產(chǎn)權(quán)的單身公寓；其次，未來，純粹的辦公樓小 戶型產(chǎn)品將大量出現(xiàn)，并且物業(yè)配置、管理服務(wù)各種細(xì)節(jié)也將做的越來越精致，像這類酒店式 SOHO的競爭力將產(chǎn)生局限性。營銷方式的創(chuàng)新間接加快了寫字樓的去化速度 ，所以我們有理由相信這些成功的營銷經(jīng)驗和更多的創(chuàng)新方式會被開發(fā)商采納到寫字樓的營銷中。而位于地段稍差、周邊配套未成熟區(qū)域的SOHO 產(chǎn)品便能發(fā)揮其競爭力。 ? SOHO產(chǎn)品未來“向左”“向右”？ 結(jié)合以往 SOHO 產(chǎn)品的銷售情況及 08 年將推出的新項目來看，未來 SOHO 產(chǎn)品優(yōu)劣同在。通過這種同類產(chǎn)業(yè)形態(tài)的聚集，達(dá)到相互作用催化，實現(xiàn)企業(yè)以及項目價值的提升。 2020 年，這一趨勢也 將更為明顯，繼城市綜合體、庭院式辦公、花園式辦公等新型產(chǎn)品后，低密度、獨棟別墅式辦公項目更多涌現(xiàn)；以特定產(chǎn)業(yè)為特色的項目，也嶄露頭角。區(qū)域副中心寫字樓主要瞄準(zhǔn)中小企業(yè)辦公市場，這些企業(yè)辦公面積以中小型為主，基本上需求面積 150 平方米以下。 而近郊樓盤，以其較高的配置、良好的交通以及較低的價格，贏得企業(yè)的青睞。隨著市中心用地的逐漸飽和，寫字樓近郊化趨勢將更加明顯。 08 年突破百萬的新增供應(yīng)量加上 07 年約 40 萬平方米的存量使得 08 年寧波寫字樓市場整體供應(yīng)量將超過 190 萬平方米。 從土地成交區(qū)域來看，鄞州區(qū)商務(wù)辦公供應(yīng)約 萬平方米，在四區(qū)中比例最高；其次是江東區(qū)，成交 萬平方米的商務(wù)辦公用地；江北區(qū)也有 萬平方米的成交量；海曙區(qū)則成交最少，僅有 萬平方米的土地成交量。 從根本上說，寫字樓市場的發(fā)展取決于第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從長遠(yuǎn)看，隨著城市擴張、港口發(fā)展和杭州灣跨海大橋的建設(shè)，將會有很多國外及周邊區(qū)域的企業(yè)來寧波作總部，尤其是金融、保險、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等企業(yè)的進(jìn)駐發(fā)展，會極大帶動寫字樓經(jīng)濟的發(fā)展。其次是科技園區(qū)，綠城研發(fā)園 60 萬平方米的供應(yīng)量，促使該區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)量上升為 萬平方米，約占0 6 、0 7 、0 8 年寧波寫字樓供應(yīng)量對比圖單位：萬平方米 05010015020025006年 07年 08年0 8 年寧波各區(qū)寫字樓供應(yīng)量對比圖, 37%, 34%, 3%, 22%, 4%海曙區(qū) 江東區(qū) 江北區(qū) 科技園區(qū) 鄞州區(qū) 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 34％，僅次于鄞州區(qū)。 三、 2020 年寧波寫字樓市場分析 08年寧波寫字樓市場綜述 在供應(yīng)激增，競爭更趨激烈的大走勢下， 08 年寫字 樓市場的走勢 將 還 是和樓市大環(huán)境、政策等因素相關(guān)聯(lián)。 但 從長遠(yuǎn)來看， SOHO、酒店式公寓在寧波的寫字樓市場的“路”未必可能會好“走”。 ? SOHO、酒店式公寓年底上演“瘋狂” 在 2020 年底，以萬達(dá) `48 克拉為首的一批精裝修 SOHO 在市場上以絢麗的姿態(tài)橫空出市，其表現(xiàn)形式為：主力面積為 40M均價約為 10000 元 /平方米。 目前，寧波寫字樓就遵 循這一路線圖，向近郊多方向分散。凱德廣場、時代廣場等寫字樓擁有 6—— 7 部高級電梯。銀億 而外立面的好壞，直接影響建筑的整體效果。 時代廣場將以無可復(fù)制的黃金區(qū)域優(yōu)勢，毗鄰即將啟動的郁家巷、毛衙巷歷史街區(qū)，逐層退臺花園寫字樓與海派時尚商街等等，又一次吸引全市市民的眼球。東門口新的地標(biāo)建筑萬豪中心以整層出售被十分看好。 日租金在 — 元 /平方米 `天的中等檔次寫字樓是市場的絕對主力，占總數(shù)的 %。 據(jù)統(tǒng)計，目前寧波寫字樓的租金范圍主要集中在 — /平方米`天，該區(qū)間主要為一批中高擋的寫2 0 0 7 年寧波寫字樓租金表現(xiàn)比例( 單位: 元/ 平方米` 天)13%78%9%1 1 . 4 ( 早年寫字樓) (中 等檔次寫字樓) 4 . 5 6 ( 高檔寫字樓) 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 字樓項目，大約占市場總份額的 70%以上。 與前幾年想比較，寫字樓的競爭點已經(jīng)逐漸從地段、交通轉(zhuǎn)變?yōu)閷懽謽潜旧淼漠a(chǎn)品細(xì)節(jié)、配套設(shè)施和后期物業(yè)管理。 從分區(qū)各樓盤看，區(qū)域環(huán)境、供量、項目地段等，是造成各區(qū)域樓盤價格上幅大小不同的主要原因。比如 95 國際商務(wù)大廈，銷售均價達(dá)到 7800 元 /平方米左右。 價格分析 2020 年，寧波寫字樓在供銷兩旺的總體態(tài)勢中，其銷售均價也有大幅上升。） 寫字樓供應(yīng)增加，同質(zhì)過多，市場需求多樣化、個性化 ，促進(jìn)市場多元化，形成市場差異化，附加資源型的“高新科技廣場”、“綠城研發(fā)園”??； 華聯(lián) 中農(nóng)信 波特曼 新天地 新城國際 上東國際 高新科技廣場 16城聯(lián)邦 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 二、 2020 年寧波寫字樓市場分析 07年寫字樓市場綜述 2020 年 ， 寧波 寫字樓市場供應(yīng)量大超需求量 ， 被業(yè)界譽為 寧波樓市 的“ 寫字樓年 ” 。 進(jìn)入 90 年代以來，寧波經(jīng)濟得到快速發(fā)展，經(jīng)濟的發(fā)展、外資的增加、商務(wù)活動的頻繁，大大推動 了對寫字樓的需求，此時開發(fā)的寫字樓主要集中在當(dāng)時比較發(fā)達(dá)的三江口地帶，且開發(fā)的寫字樓主要以乙級純寫字樓為主。 一、寧波寫字樓市場回顧 寧波寫字樓發(fā)展綜述 寧波寫字樓發(fā)展起步于 20 世紀(jì) 80 年代。目前的商務(wù)樓市場呈現(xiàn)一種異常火爆的場面，商務(wù)樓投資甚至被一些專家稱之為 “ 富金礦 ” 。一批感覺敏銳的投資客商 迅速 將投資方向轉(zhuǎn)向了商務(wù)樓市場。 針對近幾年寧波寫字樓市場的發(fā)展情況，我們從寫字樓的市場變化來判斷未來寧波寫字樓的發(fā)展趨勢。八十年代初的商務(wù)活動主要集中在各種酒店舉行，但隨著改革開放的進(jìn)一步深入，各種商務(wù)活動越來越頻繁，酒店已無法滿足各種商務(wù)活動的需要，因此商務(wù)寫字樓的需求開始 增長 。 07 年，寧波寫字樓市場總的去 化量約為 55 萬平方米，這個數(shù)字相對與07 年總的供應(yīng)量來說，供應(yīng)量大大超過去化量，但與 0 06 年的銷售數(shù)據(jù)相比， 07 年寫字樓市場銷售形勢較為良好。 高新區(qū)： 相對以上幾個區(qū)域，高新區(qū)寫字樓均價較低，但同比 06 年， 07寧波寫字樓2 0 0 5 2 0 0 7 年供應(yīng)與去化對比圖( 單位: 萬平方米)4526 550204060801002020年 2020年 2020年供應(yīng)量( 萬平方米) 去化量( 萬平方米)0 6 年存量與0 7 年新增量對比圖,
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