【導(dǎo)讀】間日益縮小，其租賃市場隨之也陷入低迷。一批感覺敏銳的投資客商迅速將投資。目前的商務(wù)樓市場呈現(xiàn)一種異常火爆的場面，商務(wù)樓投。資甚至被一些專家稱之為“富金礦”。隨著城市經(jīng)濟(jì)的整體快速發(fā)展，加上中央商務(wù)區(qū)土地資源的不可再生性，都，西南城區(qū)的宇達(dá)名城、聯(lián)邦T8等均不是傳統(tǒng)核心區(qū)位置的寫字樓。來寧波寫字樓的發(fā)展趨勢。寧波寫字樓發(fā)展起步于20世紀(jì)80年代。改革開放以來，寧波憑借其得天獨(dú)厚的港口優(yōu)勢，對外貿(mào)易得到快速發(fā)展，各種商務(wù)活動開始增多。八十年代初的商務(wù)活動主要集中在各種酒店舉行，但隨。比較發(fā)達(dá)的三江口地帶，且開發(fā)的寫字樓主要以乙級純寫字樓為主。高標(biāo)準(zhǔn)的配制成為寫字樓的必須要求，寧波寫字樓多元化發(fā)展期（2020. 需求多樣化、個性化，促進(jìn)市場多元化，2020年，寧波寫字樓在供銷兩旺的總體態(tài)勢中，其銷售均價也有大幅上升。年此區(qū)域均價也明顯上升。的原因，從而推動了銷售價格的上漲。幅大小不同的主要原因。

　　

【正文】 顯 從 2020 年起，寧波近郊寫字樓開始將呈現(xiàn)放量供應(yīng)的態(tài)勢。隨著市中心用地的逐漸飽和，寫字樓近郊化趨勢將更加明顯。 從現(xiàn)有項目看，除了海曙 CBD 核心地塊的 銀泰國際 、 時代廣場 、凱德廣場，鄞奉路地塊以及江動核心濱水區(qū)等幾個項目之外，今年新推量中的大部分出自于各區(qū)近 郊，比如東部新城、海曙西區(qū)、鄞州新區(qū)以及江北新區(qū)等。 寫字樓近郊化，是多種市場因素作用下的必然趨勢。市中心可供開發(fā)土地稀缺，且開發(fā)成本居高不下；而早先建成的寫字樓對發(fā)展需求考慮不全，普遍存在使用成本高、交通惡化、車位緊張，對于中小型企業(yè)來說，中心區(qū)域的接受度在減弱。 而近郊樓盤，以其較高的配置、良好的交通以及較低的價格，贏得企業(yè)的青睞。同時，隨著外郊住宅項目走向成熟，以及政府對區(qū)域開發(fā)的政策支持，使得開發(fā)商在近郊開發(fā)信心大增，也樂意在此開發(fā)。從 2020 年以來的市場行情也證實，城郊樓盤去化速度一般 都要好于市中心。 當(dāng)然，近郊與市區(qū)樓盤客戶群不盡相同。區(qū)域副中心寫字樓主要瞄準(zhǔn)中小企業(yè)辦公市場，這些企業(yè)辦公面積以中小型為主，基本上需求面積 150 平方米以下。相對低得多的單價、良好的生態(tài)型辦公環(huán)境、適中的規(guī)模以及適當(dāng)?shù)耐顿Y潛力，使得郊區(qū)寫字樓頗受歡迎。這一現(xiàn)象也提提示開發(fā)商，只要找準(zhǔn)產(chǎn)品定位，近郊產(chǎn)品同樣會很搶手。 ? 創(chuàng)新型、個性化產(chǎn)品進(jìn)一步涌現(xiàn) 隨著競爭的加劇，寫字樓 開發(fā)商 都在力求結(jié)合項目地塊區(qū)位、交通、商務(wù)配套等特征，尋求市場空隙，作個性化產(chǎn)品，探索屬于自己的 “ 藍(lán)海 ” 。 2020 年，這一趨勢也 將更為明顯，繼城市綜合體、庭院式辦公、花園式辦公等新型產(chǎn)品后，低密度、獨(dú)棟別墅式辦公項目更多涌現(xiàn)；以特定產(chǎn)業(yè)為特色的項目，也嶄露頭角。 獨(dú)棟別墅式辦公， 16 城聯(lián)邦便是典型代表。其將于 08 年 上半年開盤，憑借建筑上創(chuàng)新形態(tài)與配置上高端品質(zhì)化，以及優(yōu)越的地段優(yōu)勢，目前已有諸多意向客戶。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 此外，如鄞州投資創(chuàng)業(yè)園區(qū)的創(chuàng)新 128 項目、以及位于鎮(zhèn)海和江北交界處的創(chuàng) E 慧谷 ，在展現(xiàn)類 別墅式的庭院式辦公空間的同時，在引進(jìn)產(chǎn)業(yè)上也凸顯其個性化、專業(yè)化 —— 前者以 “ 產(chǎn)業(yè) ” 為主導(dǎo)，后者則主要引進(jìn) “ 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) ” 。通過這種同類產(chǎn)業(yè)形態(tài)的聚集，達(dá)到相互作用催化，實現(xiàn)企業(yè)以及項目價值的提升。 除此之外，很多項目還將在細(xì)節(jié)打造上大擔(dān)推新。如將在東門口崛起的銀泰國際，商務(wù)空間和關(guān)鍵部位的融合國際化細(xì)節(jié)考量，并結(jié)合的三江口景觀，打造國際化的商業(yè)符號。 可以相信，在競爭激烈的 2020，創(chuàng)新將是始終貫穿寫字樓市場的關(guān)鍵詞，將有更多的創(chuàng)新產(chǎn)品得以涌現(xiàn)。 ? SOHO產(chǎn)品未來“向左”“向右”？ 結(jié)合以往 SOHO 產(chǎn)品的銷售情況及 08 年將推出的新項目來看，未來 SOHO 產(chǎn)品優(yōu)劣同在。從優(yōu)勢分析，首先， SOHO 產(chǎn)品存在功能多用性的優(yōu)勢，即可以自住又可以辦公，滿足了部分商務(wù)人士的工作、生活需求；其次，其總價與寫字樓相比較低；還有一點(diǎn)，對于開發(fā)商而言，大量的寫字樓供應(yīng)量存在使其在規(guī)劃商務(wù)用地時具有風(fēng)險和壓力，那么規(guī)劃出部分 SOHO 產(chǎn)品既能使產(chǎn)品具有靈活性，還能規(guī)避風(fēng)險。從劣勢分析， SOHO 產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)與寫字樓一樣，同為 40 年，那么對于部分自住需求的商務(wù)人士可能更會考慮購買 70 年產(chǎn)權(quán)的單身公寓；其次，未來，純粹的辦公樓小 戶型產(chǎn)品將大量出現(xiàn)，并且物業(yè)配置、管理服務(wù)各種細(xì)節(jié)也將做的越來越精致，像這類酒店式 SOHO的競爭力將產(chǎn)生局限性。因為一個 SOHO很注重區(qū)位地段及周邊配套設(shè)施，比如像 48 克拉這種位于中心區(qū)萬達(dá)廣場絕佳地段，便得到很多高級白領(lǐng)的青睞。而位于地段稍差、周邊配套未成熟區(qū)域的SOHO 產(chǎn)品便能發(fā)揮其競爭力。 ? 營銷方式多樣、創(chuàng)新點(diǎn)多 08 年，寧波寫字樓銷售方式多樣，像高新科技廣場聯(lián)袂阿里巴巴、銀泰國際聯(lián)合《經(jīng)濟(jì)觀察報》、威斯汀中心聯(lián)合國際一線酒店，這些手段的運(yùn)用都有一定程度的創(chuàng)新。營銷方式的創(chuàng)新間接加快了寫字樓的去化速度 ，所以我們有理由相信這些成功的營銷經(jīng)驗和更多的創(chuàng)新方式會被開發(fā)商采納到寫字樓的營銷中。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 附： 08年寧波寫字樓市場一覽表 區(qū)域 項目動態(tài) 樓盤名稱總建面積（萬M 2 ）面積范圍（M 2 ）均價（元/ M 2 ）開盤時間已售面積（萬M 2 ）剩余面積（萬M 2 ）新天地 86－170 10500 2020年10月 東城國際 111－260 9000 2020年8月 利時大廈 67－1200 10000 2020年8月 上東國際 80－930 10000 2020年11月 銀晨國際 150－400 9200 2020年12月 恒富大廈 47－1000 13000 2020年12 華宏第五大道 80－1400 預(yù)計11500 未定 － 世紀(jì)東方中心 1850（可分割）未定 預(yù)計08年7月 － 綠城綠園 3 1100 未定 預(yù)計08年 － 316城聯(lián)邦 800－2020 預(yù)計13000 預(yù)計08年1月 － 三盛連城 3 未定 未定 預(yù)計08年9月 － 3名匯東方 1300 未定 預(yù)計08年 － 中信泰富廣場 2020（可分割）未定 未定 － 合計 九五國際商務(wù)大廈 40－270 8000 2020年3月 萬特商務(wù)中心 80－300 8000 2020年9月 4 高新科技廣場 80－1000 8000 2020年6月 綠城研發(fā)園 60 500－2020 5000 2020年6月 未售項目 萬盛中心 50－1000 預(yù)計7000 2020年1月 － 合計 時代廣場 130－3000 15000 2020年6月 萬豪中心 31 20200 2020年11月 恒隆中心 96－1100 18000 2020年10月 未售項目 BOBO國際 945－2300 未售 未定 － 合計 江北區(qū) 在售項目 北岸財富中心 450－600 12020 2020年11月 未售項目 凱德廣場 3 未定 未定 未定 － 3合計 廣博國際商貿(mào)中心 157－1300 8500 2020年1月 新洲銀座 3 180－1400 7500 2020年11月 華茂總部壹號 － 迪賽明天廣場 3 40－125 未定 未定 － 3南部商務(wù)區(qū)寫字樓 60 60合計 －未定未售項目在售項目在售項目海曙區(qū)未售項目江東區(qū)鄞州區(qū)在售項目科技園區(qū)在售項目