【導(dǎo)讀】《2020房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款0755-83513598QQ：69031789. 合肥市寫字樓發(fā)展時(shí)間較晚，從九十年代初期開始才有真正意義上的寫字樓，且發(fā)展的起點(diǎn)低。后期，合肥市寫字樓發(fā)展由初期品質(zhì)較低的辦公寫字樓逐漸發(fā)展成為具備初級(jí)智能化的現(xiàn)代寫字樓。目前，這批寫字樓物業(yè)陳舊、內(nèi)部配套設(shè)施老化，存在安全隱患等一系列問題，已經(jīng)很不適應(yīng)現(xiàn)代辦公的需要，入住單位逐年減少，空置率增加?！蚝戏适胁煌睾３鞘?，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)緩慢，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，是制約合肥市寫字樓發(fā)展的重要因素之一；目前，合肥市的寫字樓總建筑面積已近200萬平方米。合肥目前如盛安大廈、新華大廈、金通寫字樓等將逐漸被市場(chǎng)淘汰?？闯鍪袌?chǎng)供應(yīng)上存在的結(jié)構(gòu)調(diào)整變化，以“財(cái)富廣場(chǎng)”、“中環(huán)國際大廈”“CBD中央廣場(chǎng)”等為代表的高檔純商

　　

【正文】 30 （ 4）物業(yè)管理服務(wù) 項(xiàng)目 CBD 中央廣場(chǎng) 香港廣場(chǎng) 財(cái)富廣場(chǎng) 中環(huán)國際大廈 恒豐大廈 新城國際 一期 二期 物管公司 深圳鵬基物業(yè) 上海浦東物業(yè) 安徽郵電物業(yè) 合肥中港物業(yè) 待定 待定 物管費(fèi)用 元 / m2/月 待定 / m2/月 / m2/月 待定 待定 電梯費(fèi) 含在物管費(fèi)內(nèi) 待定 含在物管費(fèi)內(nèi) 待定 待定 待定 空調(diào)費(fèi) 待定 根據(jù)自用數(shù)量 根據(jù)自用電數(shù)量 待定 根據(jù)自用電數(shù)量 待定 從調(diào)查結(jié)果看， ? 目前合肥的物業(yè)管理費(fèi)在 元左右，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)比較低。 ? 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和樓書宣傳的相差很大，未兌現(xiàn)的較多。 ? 合肥目前寫字樓市場(chǎng)物業(yè)管理水平不高，物業(yè)管理提供的服務(wù)有限，不能滿足現(xiàn)代辦公的需要，有的寫字樓甚至沒有中央空調(diào)系統(tǒng)（如財(cái)富廣場(chǎng)一期）。有的寫字樓甚至沒有物業(yè)管理公司（如新鴻安），已投入使用的比較高檔的新寫字樓，軟件服務(wù)和物業(yè)管理跟不上。主要原因是目前合肥整體物業(yè)管理水平低下，從業(yè)人員素質(zhì)較差，造成物業(yè)管理和物業(yè)形態(tài)不相配套。 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 31 （ 5）產(chǎn)品定位和推廣 科技創(chuàng)新大廈 得中心者 得天下 合肥首座智能化純商務(wù)新領(lǐng)地 財(cái)富廣場(chǎng) 純商務(wù)基地，世界 500強(qiáng)的選擇 CBD 中央廣場(chǎng) 叱咤風(fēng)云，我們的CBD中央廣場(chǎng)承載城市的光榮和夢(mèng)想 新都會(huì) 環(huán)球廣場(chǎng) 城市坐標(biāo)，占據(jù)一環(huán)線與馬鞍山路 黃金節(jié)點(diǎn) 萬通大廈 提升辦公品質(zhì) 引領(lǐng)商務(wù)時(shí)尚 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 32 （ 6）價(jià)格、銷售方面 類別 CBD 中央廣場(chǎng) 香港廣場(chǎng) 財(cái)富廣場(chǎng) 中環(huán)國際大廈 恒豐大廈 新城國際 一期 二期 銷售均價(jià) 5670 元 /㎡ 7500元 /㎡ 4550元 /㎡ 5300元 /㎡ 4300元 /㎡ 4000 元 /㎡ 未銷售 預(yù)期租金 80 元 /㎡ 60元 /㎡ 45元 /㎡ 55元 /㎡ 35元 /㎡ 35 元 /㎡ 80元 /㎡ 去化方式 銷售 銷售 銷售 銷售 銷售 待定 目標(biāo)客群 投資戶、本地外 地中大型企業(yè) 本地個(gè)人投資 戶較多 本地、外地中大型企業(yè)較 多 大型集團(tuán)企業(yè) 投資群體、成 長(zhǎng)型中小企業(yè) 大型國際化企業(yè)及 國內(nèi)集團(tuán)公司 開盤時(shí)間 04 年 2月 05年 11月 03年 12月 06年 5月 05年 3月 04年初 未開盤 銷售率 40% 90% 100% 約 30% 56% 50% 50% 入住戶數(shù) 13家（半層多） 未交付 100家余 未交付 未入住 未交付 未交付 入住率 約 35% 95% 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 33 二、綜合平析 對(duì)以上調(diào)查分析，我們認(rèn)為， ? 合肥市在售寫字樓均價(jià)約在 4000— 7500 元 /㎡左右。由于寫字樓所處地段、品質(zhì)、硬件配套、物業(yè)管理服務(wù)的差別，從而導(dǎo)致其售價(jià)相差很大。 ? 去化方式上，開發(fā)商均以出售為主，面積分割上 60～幾百平方米不等。定位高端寫字樓以大客戶為主，堅(jiān)持采取整層或者半層出售模式結(jié)合小面積散戶出售，如財(cái)富廣場(chǎng)二期。 ? 去化情況來看，去化較好的分兩種：一是開發(fā)上利用關(guān)系營銷、爭(zhēng)取大客戶。由于合肥整體經(jīng)濟(jì)格局的制約，集團(tuán)性落戶大企業(yè)、地方成熟性企業(yè)數(shù)量并不多，大客戶數(shù)量有限，開發(fā)潛力不大 。二是分隔中小戶型，爭(zhēng)取投資性客群。這類自由分隔的散戶型吸引了大量有閑散資金的投資者，去化情況較好，如財(cái)富廣場(chǎng) 2期已售完、香港廣場(chǎng)開盤一年多現(xiàn)剩下 20 套。 從入住企業(yè)情況來看，合肥寫字樓 市場(chǎng)剛起步，并未形成入住企業(yè)類別群聚現(xiàn)象，從在售寫字樓項(xiàng)目推廣概念也可看出，均以自身形象或者地段吸引目標(biāo)客戶，并未出現(xiàn)市場(chǎng)成熟發(fā)展階段的金融行業(yè)、科技企業(yè)集聚的辦公物業(yè)。 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 34 就目前合肥熱銷商務(wù)樓盤的共同點(diǎn)，絕大多數(shù)以服務(wù)及設(shè)施為主打，走規(guī)?；_發(fā)、品牌化經(jīng)營之路，注重項(xiàng)目的前期市場(chǎng)調(diào)研與可行性分析，偏重科學(xué)實(shí)效的營銷策劃，依市場(chǎng)需求，審慎的市場(chǎng)定位，時(shí)尚實(shí)用的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，并力求樓盤的均好性，因此以上樓盤都取得利潤(rùn)、口碑及品牌等多方面的豐收。 因此， 我司認(rèn)為：本案可以 充分利用 商圈、位置、智能、品質(zhì)、品位等特點(diǎn) ，提高物業(yè)品質(zhì)，建立高層次的物業(yè)形式，在合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)建立標(biāo)志性的、領(lǐng)先的物業(yè)品牌形象。瑞能 建議在科技創(chuàng)新大廈的大樓中 設(shè)置一些人文、藝術(shù)方面的裝飾擺設(shè)，增加商業(yè)交流、商業(yè)服務(wù)氣息較濃厚的共享空間，籍此提高整個(gè)的物業(yè)檔次，給整個(gè)合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來新概念。 相比之下，基于本案 地標(biāo)性的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，優(yōu)良的品牌形象 —— 科技創(chuàng)新大廈，以及準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位 (合肥首座國際化，全功能商務(wù)寫字樓 )等多項(xiàng)均好性因素，使本案具備了一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)與強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)，且功能齊全、設(shè)施配套完備，優(yōu)質(zhì)化物業(yè)管理，因此，本案在某些競(jìng)爭(zhēng)層面上具備了在 2020 年寫字樓市場(chǎng)上搶占先機(jī)的理由。 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 35 Part 4 第四部分 合肥商業(yè)辦公樓發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 36 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，合肥商業(yè)寫字樓時(shí)代快要到來，是由于合肥社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、人們置業(yè)、投資觀念改變、房地產(chǎn)科技進(jìn)步、土地資源日益稀缺等因素綜合作用的結(jié)果。 ★ 土地稀缺逼迫樓盤“長(zhǎng)”高。隨著城市化進(jìn)程的加快，人口劇增與不可再生的土地資源的短缺成為最尖銳的矛盾，尤其是城市中心地段地塊越來越少。目前，合肥市區(qū)地價(jià)每畝已達(dá)數(shù)百萬元，開發(fā)商大多通過建高層，使土地成本盡量分?jǐn)?，降低開發(fā)成本，控 制總房?jī)r(jià)，讓消費(fèi)者接受。 ★ 技術(shù)、設(shè)計(jì)、創(chuàng)新成為現(xiàn)代辦公新觀念。合肥辦公寫字樓的升溫很大程度上來源于政府對(duì)合肥城市發(fā)展的定位與升級(jí)。 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 37 ★ 繼 2020 年新政調(diào)控之后， 2020 年將是宏觀調(diào)控政策深入和擴(kuò)展的一年。住宅市場(chǎng)雖然價(jià)格有上漲趨勢(shì)，但各樓盤普遍感覺銷售速度難以提升，老百姓對(duì)整個(gè)地產(chǎn)投資更加謹(jǐn)慎，炒房資金開始逐步流向股市和其他投資領(lǐng)域。從投資層面看一般認(rèn)為住宅銷售較低廉的，寫字樓市場(chǎng)反而熱銷。 ★ 寫字樓因其租金和收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通住宅和小戶型公寓而吸引大量社會(huì)閑置資金。預(yù)計(jì) 2020 年 上半年就會(huì)形成大的影響，開發(fā)量將大幅度提高。 ★ 06 年 3 月份出臺(tái)的物