【導(dǎo)讀】性經(jīng)濟(jì)集會(huì)也將其會(huì)場(chǎng)設(shè)在上海……來(lái)越多國(guó)內(nèi)外投資商和企業(yè)的目光。得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)?；仡櫳虾?xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展。于繁榮復(fù)蘇的時(shí)期。中原以期通過(guò)本報(bào)告能令。色鮮明，更具典范效應(yīng)。同時(shí)也為本案的營(yíng)銷(xiāo)。工作開(kāi)展之步驟與方式作事先提點(diǎn)。最終是否受市場(chǎng)所認(rèn)可，直接關(guān)系到本案的最終銷(xiāo)售狀況。本案周邊的寫(xiě)字樓供應(yīng)量尚未飽和，還有較大的需求空間；從目前的寫(xiě)字樓市場(chǎng)來(lái)看，作為5A級(jí)甲級(jí)涉外寫(xiě)字樓一般只租不售，徐家匯商圈近幾年寫(xiě)字樓的租金價(jià)格起伏較大，平均租金在96~97年達(dá)到。，隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不斷好轉(zhuǎn)，租金有進(jìn)一步的上升空間。處于徐家匯區(qū)域邊緣，其租金價(jià)格相對(duì)于商圈內(nèi)的租金價(jià)格低20%左右，所以，甲級(jí)寫(xiě)字樓需求激增，購(gòu)買(mǎi)行為增加，空置率大幅下降；APEC及WTO將給上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)良好的需求機(jī)遇；辦公樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，徐家匯商圈周邊的甲級(jí)寫(xiě)字樓是本案今后長(zhǎng)。為其某一方面的欠缺，就把它保守定位。所以，中原認(rèn)為：在本案的推廣過(guò)程中，

　　

【正文】 如古北、黃埔、打浦橋、鎮(zhèn)寧路、南丹路以及浦東等區(qū)域，透過(guò)分行內(nèi)部之溝通聯(lián)絡(luò)例如內(nèi)聯(lián)網(wǎng)及傳真等可將項(xiàng)目資料發(fā)至各分行之銷(xiāo)售部。相信各區(qū)域內(nèi)有一定潛力買(mǎi)家對(duì)此項(xiàng)目有興趣可透過(guò)我司各地分行網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)介而產(chǎn)生銷(xiāo)售。 推廣費(fèi)用總體分布 ? 報(bào)刊類(lèi) —— 占總體廣告費(fèi)用的 50%計(jì)，即約 200 萬(wàn)： 房地產(chǎn)推廣中不可或缺的推廣手段。樓盤(pán)需要通過(guò)報(bào)刊傳達(dá)信息、造勢(shì)、創(chuàng)造來(lái)電量與 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作 者 所有 ) 第 24 頁(yè) 共 29 頁(yè) 來(lái)人量。 ? 戶(hù)外類(lèi)費(fèi)用 — — 占總體廣告費(fèi)用的 20%計(jì)，即約 80 萬(wàn)：一方面，考慮到 在目標(biāo)客戶(hù)集中地區(qū)如徐家匯周邊沿線(xiàn)等處設(shè)置燈箱廣告，另一方面，考慮到本案推廣中的實(shí)際情況，即周邊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目眾多，而戶(hù)外廣告可以吸引周邊高層次看房客戶(hù)，可能成為我們的目標(biāo)客戶(hù)，且此類(lèi)廣告最為經(jīng)濟(jì)、實(shí)效。 ? 制作類(lèi)與派單 —— 占總體廣告費(fèi)用的 10%計(jì)，即約 40 萬(wàn) ? SP 活動(dòng)占總體廣告費(fèi)用的 20%計(jì)，即約 80萬(wàn) ：在項(xiàng)目市場(chǎng)銷(xiāo)售期通過(guò)適當(dāng)?shù)?SP 活動(dòng)， 擴(kuò)大樓盤(pán)市場(chǎng)影響力，加深目標(biāo)客戶(hù)對(duì)本案的了解，增強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)信心。 三、 產(chǎn)品與現(xiàn)場(chǎng)完善建議 產(chǎn)品完善建議 由于 1—4 層的 裙房商鋪?zhàn)赓U對(duì)象對(duì)于整幢大廈的品質(zhì)定性和形象輔助有巨大的影響，所以中原建議一樓裙房應(yīng)以銀行和商務(wù)中心為佳，配以大堂簡(jiǎn)潔而高檔。二樓裙房應(yīng)以?shī)蕵?lè)和健身中心為佳。三樓裙房應(yīng)以餐飲中心為佳。四樓裙房應(yīng)以會(huì)議和展覽中心為佳。 在首批客戶(hù)入駐后，需忍受必要的成本犧牲或進(jìn)行合理的成本控制，必須將大樓必要部分試投運(yùn)行，以滿(mǎn)足客戶(hù)基本需求并打響大廈品牌，做到承諾兌現(xiàn)。 中央空調(diào)在第一年運(yùn)行中可以延長(zhǎng)運(yùn)行時(shí)間， 9:00—22:00，不追加收費(fèi)；另 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作 者 所有 ) 第 25 頁(yè) 共 29 頁(yè) 外 在商務(wù)配套和信息傳遞配套上需完整齊全，為客戶(hù)達(dá) 到最高的工作效率。 在大廈原有的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)上力求更上一層樓，向高檔的甲級(jí)寫(xiě)字樓靠近，不僅在硬件上，更體現(xiàn)在軟件上。硬件上需特別注意大堂、電梯、隔板等公共部位的裝修品位。軟件上強(qiáng)調(diào)的就是 “服務(wù) ”。 知名物業(yè)管理公司介入，提供最先進(jìn)的商務(wù)服務(wù)和管理理念，讓業(yè)主賓至如歸。例如：戴德梁行、怡高物業(yè)、 FPD、仲量行等。 . 現(xiàn)場(chǎng)完善 ? 售樓處盡快交付使用，至遲 11 月中旬，售樓處還可以作為本案專(zhuān)門(mén)的租賃處，以方便客戶(hù)租買(mǎi)； ? 進(jìn)行樣板商務(wù)房的設(shè)計(jì)與裝修，至遲 11 月底完成 ? 專(zhuān)設(shè)一部看房專(zhuān)用電梯 ? 大樓主入口和低層環(huán) 境注意整治 ? 物業(yè)管理服務(wù)跟進(jìn)，至少增加兩名專(zhuān)職保安 售樓處的內(nèi)部包裝 售樓處內(nèi)部的布局和裝潢應(yīng)遵循實(shí)用和個(gè)性?xún)纱笤瓌t。力求營(yíng)建一種溫馨、祥和、輕松的氛圍，盡量消除客戶(hù)進(jìn)售樓處的“被推銷(xiāo)”的心理障礙。 所謂實(shí)用原則就是一切以服務(wù)與銷(xiāo)售作業(yè)為宗旨。由此，室內(nèi)主要物件應(yīng)包括用于客戶(hù)洽談的洽談桌椅，樓盤(pán)模型、展現(xiàn)樓盤(pán)的燈箱和看板等。在布置這些物件的時(shí)候，一是要注意安排客戶(hù)進(jìn)出的線(xiàn)路，使其在入座以前，能隨著銷(xiāo)售人員的引導(dǎo)和講解，對(duì)室內(nèi)有益布置的展現(xiàn)樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)的物件有個(gè)大致的瀏覽。二是 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作 者 所有 ) 第 26 頁(yè) 共 29 頁(yè) 要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)良好的洽談環(huán)境。在客戶(hù) 坐定以后，銷(xiāo)售人員對(duì)樓盤(pán)的細(xì)細(xì)講解過(guò)程之中，應(yīng)盡量使客戶(hù)沉浸在對(duì)樓盤(pán)的美好遐想里，而不為一些不良的情況所干擾。為此，明亮的照明、溫暖的環(huán)境和悠揚(yáng)的背景音樂(lè)都是必不可少的。 售樓處內(nèi)部的布局和裝潢的第二大原則是個(gè)性原則，這是更高層面的要求。但所有個(gè)性的表達(dá)，除了為顯示其出類(lèi)拔萃外，結(jié)合樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)依舊是其核心內(nèi)涵。 建議售樓處設(shè)在底層群芳，由于在層高 米以上，給人寬廣的視野，具體分區(qū)如下： ? 展示區(qū) 建筑沙盤(pán)：即樓盤(pán)模型，是對(duì)樓盤(pán)立面效果、周邊環(huán)境、交通網(wǎng)絡(luò)的充分展示，從而達(dá)到客戶(hù)對(duì)樓盤(pán)形象和檔次的認(rèn)同。 標(biāo) 準(zhǔn)層面模型：由于是施工的原因，了解每一層面的結(jié)構(gòu)狀況往往需要較為 直觀(guān)的感覺(jué) ，每一個(gè)單元的好壞在模型中最能見(jiàn)分曉。 項(xiàng)目主題概念的看板（掛式）：項(xiàng)目機(jī)能看板、銷(xiāo)控板等，展示區(qū)布置于進(jìn)口左側(cè)。 ? 洽談區(qū) 布置于進(jìn)口右側(cè)， 3— 4 副桌椅和沙發(fā)，營(yíng)造溫馨氛圍，避免客戶(hù)有被推銷(xiāo)的感覺(jué)。洽談區(qū)直對(duì)小區(qū)綠化示范單位，以透明落地玻璃對(duì)視。 ? 接待臺(tái) 在進(jìn)門(mén)口設(shè)一迎賓臺(tái)，由一位禮儀小姐將客戶(hù)引入接待區(qū)，即顯出樓盤(pán)檔次感，又能使客戶(hù)感覺(jué)受到充分得尊重。接待區(qū)設(shè)于進(jìn)口正對(duì)部分，布置接待桌與項(xiàng)目 LOGO 墻。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作 者 所有 ) 第 27 頁(yè) 共 29 頁(yè) ? 簽約區(qū) 布置于與物業(yè)公司及辦 公區(qū)域同一樓層樓。 附：各分布區(qū)域功能與布置細(xì)讀 功能分區(qū) 區(qū)域功能與布置 展示區(qū) ? 展示物業(yè)的建材、設(shè)備，會(huì)所功能、設(shè)施，綠化及建筑特色，物業(yè)規(guī)劃等。 （沙盤(pán)區(qū)） ? 設(shè)置大型物業(yè)總體規(guī)劃沙盤(pán)（ 1： 80）及物業(yè)房型剖面模型。 接待區(qū) ? 設(shè)置 LOGO 墻，接待總臺(tái)。 ? 接待用桌椅及飲水機(jī)。 ? 復(fù)印本、傳真機(jī)。 ? 共設(shè)三門(mén)電話(huà)線(xiàn)，一門(mén)是客戶(hù)回訪(fǎng)線(xiàn)，一門(mén)是客戶(hù)電話(huà)進(jìn)線(xiàn)及傳真專(zhuān)線(xiàn)。 ? 裝修美觀(guān)、寬敞、突顯的物業(yè)品質(zhì)。 ? 音響、電視機(jī)。 洽談區(qū) ? 深度洽談專(zhuān)用。 ? 分隔部分辦公區(qū)域以利專(zhuān)案人員的案場(chǎng)辦公。 ? 分隔出登記區(qū)。 ? 設(shè)禮儀 臺(tái)，現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)與公布最新銷(xiāo)售訊息。 簽約區(qū) ? 設(shè)簽約桌椅。 ? 財(cái)務(wù)間。 ? 設(shè)有點(diǎn)鈔機(jī)等。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作 者 所有 ) 第 28 頁(yè) 共 29 頁(yè) 實(shí)品樣板商務(wù)房 實(shí)品樣板商務(wù)房應(yīng)有 2 間樣板房。應(yīng)精裝修 1 套、簡(jiǎn)裝修 1 套，以給客戶(hù)實(shí)際的感受。 樣板房裝修風(fēng)格可以不同，但是同樣要體現(xiàn)精致與全面，可以采用不同的形式來(lái)體現(xiàn)傳統(tǒng)與時(shí)尚的結(jié)合。樣板房須裝備有辦公必備的常規(guī)用具及適當(dāng)?shù)难b飾用具，燈光照明通透，并有光影的和諧變化。 配合樣板房裝修，希望能設(shè)立專(zhuān)門(mén)由售樓處通往樣板房的看房動(dòng)線(xiàn)?？捶縿?dòng)線(xiàn)經(jīng)過(guò)的大堂、電梯廳均需提高裝修而成為樣板段，給客戶(hù)以現(xiàn)房的直觀(guān)感受。這樣做的好處是做到精致和品質(zhì)化，消除預(yù)售看房的粗糙感，使客戶(hù)產(chǎn)生美好生活的聯(lián)想，形成親和力并加速銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的提升。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作 者 所有 ) 第 29 頁(yè) 共 29 頁(yè) 后記 繼 “住在徐匯 ”之后，徐匯區(qū)將 “辦公在徐匯 ”作為新一輪區(qū)與功能調(diào)整的重點(diǎn)，加大了商務(wù)樓宇建設(shè)的力度。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前徐家輝地區(qū)在建商務(wù)樓宇面積達(dá)到 萬(wàn)平方米，超過(guò)該地區(qū)現(xiàn)有商務(wù)樓總量，所以該地區(qū)有望建設(shè)成一個(gè)集中商務(wù)區(qū)。