深圳某大型寫字樓營(yíng)銷推廣策劃報(bào)告商業(yè)地產(chǎn)-資料下載頁(yè)
2025-05-08 20:05本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】性”等原則，以求使該項(xiàng)目一推出市場(chǎng)即贏得“滿堂紅”。思路就是無(wú)本之木，無(wú)源之水……各項(xiàng)綜合指標(biāo)最能反映一個(gè)國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活力狀況及走勢(shì)。粗略縱觀寫字樓的發(fā)展?fàn)顩r，在92、93年房地產(chǎn)一片熱潮。但伴隨著寫字樓的過(guò)度開發(fā)和國(guó)家宏觀調(diào)控政策。的實(shí)施，寫字樓的命運(yùn)也最為悲慘，以96年以后的廣州寫字樓市場(chǎng)為例，/M2跌到120-180元/M2，跌幅近60％，且空置率仍相當(dāng)高。1999年至2000年，隨著中國(guó)即將加入世貿(mào)步伐的臨近，上海的升幅都不低，北京的升幅更是達(dá)到40％。通上占有重要地位的區(qū)域性大城市，如武漢、成都、重慶等。要分析武漢寫字樓市場(chǎng)，首先得認(rèn)識(shí)武漢。武漢作為湖北省省會(huì)，位。衢”之稱，水、陸、空交通發(fā)達(dá)，同時(shí)武漢也是全國(guó)重要的物資集散地，市，商業(yè)經(jīng)濟(jì)活躍。大開發(fā)中所肩負(fù)的使命，注定武漢在今后的發(fā)展中將充滿著機(jī)會(huì)和活力，力，其中本案最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為亞貿(mào)廣場(chǎng)。梯，另設(shè)步梯通道3條，寬米室外交通：46條公交線路在此設(shè)站，
【正文】 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 16 頁(yè) 共 19 頁(yè) 了，試想如果說(shuō)某幢大廈所有租戶都轉(zhuǎn)成為買家，對(duì)外界將是怎樣的震撼。因此，在市場(chǎng)不明朗的情況下，對(duì)現(xiàn)有租戶實(shí)行 “租轉(zhuǎn)售 “策略，這是對(duì)承租客戶和貴司可能皆大歡喜而且極其重要的一步。具體實(shí)施舉例如下： 例：現(xiàn)有一客戶租用中商廣場(chǎng)寫字樓 100M2，租期二年，租金為平均租金約 55元 /M2，管理費(fèi)為 /M2，現(xiàn)實(shí)行 “租轉(zhuǎn)售 ”， 售價(jià)為 5600元/M2，同 時(shí)給予贈(zèng)送兩年物業(yè)管理費(fèi)的優(yōu)惠政策，則計(jì)算如下： 該寫字樓原 銷售 總價(jià)為： 100 M237000元 /M2=700000元 該寫字樓現(xiàn) 銷售 總價(jià)為： 100 M235600元 /M2=560000元 免該客戶物管費(fèi)金額為： 100 / M231232=30000 元 該客戶如實(shí)行五成五年分期付款及五成八年銀行按揭，則該客戶付款方式如下： 首期五成分五年付清，每年第一個(gè)月付清當(dāng)年款額 10%，即 56800 元 該客戶貸款額為： 56000350%=28000元 該客戶每月供款額為：（ 280000y10000） 3129S38≈3623元（以 住房貸款利率計(jì)算） 該客戶租寫字樓每月所交租金為： 5500 元 每月供款額與每月所交租金比為： 55003623=1877元 從以上可以看出，該客戶買樓，每月供款僅 3623 元，比租樓要 5500 元之交 1877元，一年少交 22524元，減去每年所交的 10％即 56000元，客戶一年僅多交 33476元，五年多交 167380 元，八年后就可擁有該寫字樓。 “我先租樓，你再買樓 ”策略，即五年返租，具體為客 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 17 頁(yè) 共 19 頁(yè) 戶如欲購(gòu)買中商廣場(chǎng)寫字樓，由發(fā)展商與購(gòu)買客戶簽定五年還租合同，發(fā)展商在五 年內(nèi)于（從簽定買賣合同后計(jì)算）每年第一個(gè)月將當(dāng)月租金逐漸返給購(gòu)樓者，年回報(bào)率為 10％，五年回報(bào)率為 50％。同樣，該客戶可采取五成八年銀行按貸方式付款。 例：現(xiàn)有一客戶采取五年返租和五成八年按貸方式購(gòu)買中商廣場(chǎng)寫字樓100M2，售價(jià)為 5600元 /M2 具體計(jì)算為： 100M235600 元 / M2=560000元 該客戶每年交給發(fā)展商金額為： 560000310%=56000 元 （第一個(gè)月交清） 該客戶五年交給發(fā)展商金額為： 5600035=280000元 每年還返該客戶金額為： 560000310%=56000 元 每 年逐月返還客戶金額為： 56000247。12=4667元 五年還返該客戶金額為： 5600035=280000元 該客戶五年內(nèi)交給發(fā)展商金額實(shí)際為： 280000280000=0元 該客戶貸款金額為： 560000247。2=280000 元 該客戶月供金額為：（ 280000247。10000） =3623 元 還返該客戶的金額與該客戶月供比為： 46673623=1044 元 五年內(nèi)還返該客戶的月平均租金為： （ 560000y12） y100≈47元 / M2 該寫字樓正常出租價(jià)格為： 55元 /M2 發(fā)展商每年除還返外尚可額外 贏利：（ 554） 3100312=9600 元 發(fā)展商五年內(nèi)除還返外尚可額外贏利： 960035=48000元 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 18 頁(yè) 共 19 頁(yè) 針對(duì)自用型買家（尚未租樓）任其選擇以上二種 八、 促銷 策略 直銷 活動(dòng) 中，有兩種情況適合采用直銷，一種是目標(biāo)客戶為普羅大眾，面相當(dāng)廣，如街頭直銷人員所派保健品類單張，保險(xiǎn)公司逐家登門拜訪，此類直銷層次相對(duì)較低；一種是目標(biāo)客戶為某一特定群體，目標(biāo)相對(duì)比較明確，如某些渡假村 銷售 會(huì)員卡等，層次相對(duì)較高，對(duì)直銷人員的要求也高些。 ：電話拜訪，登門拜訪，單張派發(fā)。 ：中商廣場(chǎng)已租客戶、其它寫字樓客戶、金融單位、證券公司、保險(xiǎn)公司、企事業(yè)單位、富有的私營(yíng) 企業(yè) 主。 ：敝司 銷售 人員、大學(xué)生、 禮儀 （形象）小姐。 DM郵寄 ，在上門拜訪前先實(shí)行 DM郵寄，然后再電話詢問(wèn)直至登門拜訪。 DM對(duì)象：其它寫字樓客戶，外省外市有意在武漢租寫字樓的客戶，證券金融單位、保險(xiǎn)公司、企事業(yè)單位。 DM郵寄內(nèi)容：中商廣場(chǎng)單張簡(jiǎn)介、中商廣場(chǎng)投資秘笈。 DM郵寄時(shí)間：于正式公開推廣前一星期 左右。 優(yōu)惠政策 3. 1企業(yè) 產(chǎn)品展示會(huì)，在人流比較集中，環(huán)境比較優(yōu)雅的地方舉 行 企業(yè) 形象和產(chǎn)品展示會(huì)，是很多 企業(yè) 樂(lè)此不彼的好事。因此，在推廣期內(nèi)， 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 19 頁(yè) 共 19 頁(yè) 我們會(huì)選擇國(guó)內(nèi)或國(guó)際知名 企業(yè) 免費(fèi)在中商廣場(chǎng)舉行 企業(yè) 產(chǎn)品展示會(huì)。 x人 x日游 限在 10月 10日前租用或購(gòu)買的客戶，其中租單間的客戶獲二人三日游，大面積租和買的客戶獲三人五日游。 旅游 地點(diǎn)三日游可選擇張家界、黃山等地。五日游可選擇云南昆明、四川九寨溝等地方。 二人三日游金額控制在 5000之內(nèi)，三人五日游控制在 10000之內(nèi)。 的客戶，產(chǎn)品可優(yōu)先進(jìn)入中商購(gòu)物中心和采購(gòu)目錄；可優(yōu)先進(jìn)入中商購(gòu)物中心設(shè)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)； 進(jìn)入中商購(gòu)物中心的客戶可降低保底額和提成此例。 九、中商廣場(chǎng)首期推廣工作計(jì)劃方案
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