年深圳景田區(qū)寫字樓可行性分析報告商業(yè)地產(chǎn)-資料下載頁
2025-05-23 21:48本頁面
【導讀】2020年，深圳的寫字樓買賣市場可謂“冰火兩重天”，上半年供求兩旺，下半年觀望濃厚。上升為7月的32692元/平方米，增幅高達%。局面，投資需求主導樓市走向。從7月份開始，全國性以及地方性的一系列調(diào)控樓市的措施陸續(xù)出。隨著政策作用的發(fā)揮，8月份寫字樓市場開始進入觀望期，成交量急劇下挫，投資性需求大幅。減少，11和12月仍在低位運行，市場回暖速度非常緩慢。寫字樓新增供應(yīng)減少以及租賃公司對高質(zhì)量寫字樓需求的增大，是導致深圳租金上漲。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，租金由2020年1月的在/平方米·月徘徊上升為7月的。金都趨于穩(wěn)定，小幅度波動。預期和銷售策略調(diào)整的影響，售價不降反升，在12月達到峰值。2020年深圳一手寫字樓批準預售面積為，創(chuàng)2002年以來批準預售面積最低，分片區(qū)看，福田區(qū)批準預售面積下降明顯，較2020年下降6成；南山由于海岸城西座的入市，2020年全年共計11個新項目入伙，入伙辦公樓面積。區(qū)寫字樓租金價格呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲態(tài)勢，全年漲幅達21%。
【正文】 中國最大管理資源中心 市場比較法 本項目片區(qū)近期無新開發(fā)樓盤，因此，特 選取 片 區(qū) 周邊 同類型項目（開源大廈、青海大廈、魯班大廈及奧林匹克大廈） 的當前的二手樓價格， 作為 本案 寫字樓參考項目進行綜合比較 ；再以近幾年市場上房價的平均漲幅及對今后的價格漲勢判斷，得出當前新樓的價值比將高于舊樓的 10%；并結(jié)合當前可比項目的綜合因素，得出 權(quán)重分配如下： —— 權(quán)重值 —— 地段因素 本項目 開源大廈 青海 大廈 魯班大廈 奧林匹克大廈 地區(qū)級差 20 20 22 22 20 交通通達度 20 20 22 22 20 繁華程度 20 20 23 23 20 公共設(shè)施 20 20 21 21 20 臨街狀況 20 20 20 20 20 生活配套 20 20 22 23 20 景觀 20 18 19 19 20 合計 140 138 149 150 140 —— 硬件因素 本項目 開源大廈 青海 大廈 魯班大廈 奧林匹克大廈 15% 魯班大廈 30% 25% 30% 權(quán)重 奧林匹克大廈 青海大廈 開源大廈 中國最大管理資源中心 大堂 20 25 20 19 20 層高 20 22 20 18 22 實用率 20 20 21 20 20 電梯 20 22 20 18 20 結(jié)構(gòu)體系 20 21 20 20 20 建筑形象 20 24 20 19 20 生態(tài)綠化 20 20 20 22 20 合計 140 155 141 136 142 —— 其它 個別因素 本項目 開源大廈 青海 大廈 魯班大廈 奧林匹克大廈 差異化程度 20 21 21 19 22 市場接受度 20 13 21 20 21 產(chǎn)權(quán)年限 20 22 22 22 22 合計 60 56 64 61 65 —— 各因素修正 比較物名稱 交易價格 交易時點修正 交易情況修正 地 段因素修正 硬件因素修正 個別因素修正 修正價格 開源大廈 15500 1 青海 大廈 15000 1 魯班大廈 13000 1 奧林匹克大廈 16500 1 —— 結(jié)論 經(jīng)以上分析，依據(jù)房地產(chǎn)價格估價理論和方法，本項目評估后可實現(xiàn)的理論實 收均價為： ∑比較標的物評估價格＝∑（各比較物業(yè)修正價格比較權(quán)重） ＋新舊樓的對比增值 ＝ 17000元 /㎡ 此測算結(jié)果 與市場競爭導向法的結(jié)論吻合，但考慮到當時的市場競爭環(huán)境激烈，且中心區(qū)寫字樓價格有回落趨勢，因此不能以去年的漲幅來計算，只適宜以 近幾年的平均漲幅對本項目進行大致 中國最大管理資源中心 的推算，通過以上的幾種測算方式，得出 寫字樓部分 的市場 均價： 17000 元 /平方米 具體價格，我司將根據(jù)開盤前的市場情況在此價格區(qū)間調(diào)整。 三、 經(jīng)濟測算 一）、測算說明 按當前市場具可比性的同類型物業(yè)的售價進行比較；以當前理 論 價格 17000 元 /平方米 ，以及現(xiàn)該地段市場售價的保守的價格為 15000元 /平方米 ；分別進行 測算； 本項目按當前整體為寫字樓的產(chǎn)品定位以計算售價； 按建設(shè)周期從今年七月一日起計算為一年，正式發(fā)售的周期為一年，銷售率為 100%計算； 因 同屬于 中心區(qū) 的景田片區(qū)的寫字樓 價格浮動 較 大，且地段價值對于 項目的 影響 也 大，未來兩年內(nèi)的景田片 區(qū) 的寫字樓價格無法精確估算。 二 ）、 工程進度 工序名稱 工程進度 周期 前期準備工作 2020 年 6 月底 3 個月 主體施工 /封頂 2020 年 7 月 — 2020 年 7 月 12 個月 銷售 2020 年 8 月 — 2020 年 8 月 12 個月 合計 2020年 3 月 — 2020 年 5 月 27 個月 三 ）、 成本分析例表 項目名稱 金額（萬元） 說 明 土地成本 按市政府 相關(guān) 用地審定會公布地價 項目 轉(zhuǎn)讓費 項目購入時的項目轉(zhuǎn)讓費用 建筑安裝工程費 按公司各分部分項工程估算 管理費用 按前 3 項的 5% 財務(wù)費用 項目周期為二年，按年 貸款利率 6 2 計算 中國最大管理資源中心 營銷費用 按項目總銷售金額的 3%計算 銷售稅金及附加 營業(yè)稅和其他銷售稅金按銷售收入的 %計算 總開發(fā)成本 項目整體開發(fā)成本 四 ）、 收入分析例表 項目名稱 計價方式 銷售 總 收入 （一年的銷售期， 100%的銷售率） （萬元） 大廈 寫字樓 部分 理論價格 —— 17000元 /㎡ 保守價格 —— 15000元 /㎡ 五 ）、 收入分析闡述 項目總投入成本為 ***萬元， 寫字樓 收入 按照 100%的銷售率計算后， 理論 銷售額 為 萬元，保守銷售額 為 ***萬元 。 減去成本后，稅前的理論收益為 ***萬元，保守收益為 ***萬元。 項目按照 100%的銷售收益模式測算，出資方的理論收益在 ***萬元左右，保 守收益在 ***萬元左右。稅前的理論利潤率在 ***左右 ， 保守的利潤率在 ***左右，若再減去用以商業(yè)地產(chǎn)的約收益的 30%作為稅款計算后，稅前的理論利潤率在 ***左右，保守的利潤率在 26%左右 ， 接近房地產(chǎn)開發(fā)可行性開發(fā)利潤率的 30%。 最終結(jié)論： 項 目 可 行 ！ ****有限公司 20204
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