【導(dǎo)讀】院等小區(qū)和單位。南寧市處于中國大西南出海通道的樞紐地位,同時具有沿海、沿邊、沿線的優(yōu)勢,交通便捷無比,已形成航空、鐵路、公路、水路交。北與民族大道與竹溪立交橋相接，南與青山路相接，整個交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，2020年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，南寧市行政區(qū)劃調(diào)整為六個城區(qū)和六個縣，分別是興寧區(qū)、青秀區(qū)、江南區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū)、邕寧區(qū)和良慶。南寧市居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級，熱點(diǎn)商品出現(xiàn)持續(xù)旺銷態(tài)勢。居民人均可支配收入9987元，增長９．１％。盡管由于電力供應(yīng)緊張、干旱嚴(yán)重，對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)造成了較大影響

　　

【正文】 中心 的布局、設(shè)計規(guī)劃、增強(qiáng)內(nèi)部環(huán)境的情趣性、生動性、服務(wù)性。 （ 5）園林規(guī)劃理念 以軟質(zhì)景觀構(gòu)建項(xiàng)目園林綠化，以本地物種、植被，體現(xiàn)特有的南寧綠城特色，注重四季變化，力求四季常新，花開四季。 （ 6）生態(tài)環(huán)保體系的科學(xué)規(guī)劃理念 以生態(tài)環(huán)保體系為出發(fā)，構(gòu)建小區(qū)的動植物，生活垃圾等相關(guān)系統(tǒng)的生態(tài)環(huán)保體系，創(chuàng)造科學(xué)性住 宅生活環(huán)境。 （ 7）房型面積規(guī)劃理念 尊重居住傳統(tǒng)，力求大膽創(chuàng)新。體現(xiàn)便利性、科學(xué)性、景觀性、私密性，充分考慮不同層次客源的需求特點(diǎn)。同時規(guī)避房型配比、面積、總價等因素造成的銷售風(fēng)險。 （ 8）道路交通組織規(guī)劃理念 進(jìn)行人車分流，人行道路注重布局的科學(xué)性與合理性。將情趣與藝術(shù)文化融入其間，考慮夜間照明與景觀的和諧統(tǒng)一，以及指示系統(tǒng)的生動別致，將藝術(shù)、文化融入其間。 產(chǎn)品定位 以高層住宅為主，臨竹溪大道和西面共由五棟高層建筑組成，中間中庭做小區(qū)配套和綠化。 主入口： 可設(shè)置在項(xiàng)目的北側(cè)，主入口臨竹溪大道。次 入口可以設(shè)置在項(xiàng)目的南側(cè)，再設(shè)置一個地下停車場的出入口。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 停車場： 停車場主要建在地下一層，地上一層建少量的停車位。 1－ 2 層： 臨竹溪大道建三棟高層，底部二層進(jìn)行連接，沿街底部一至二層作為商鋪，另外兩棟高層一層做架空，可以考慮用來做車庫和雜物房。 物業(yè)配比建議 物業(yè) 二房兩廳 三房兩廳 四房 樓中樓 商業(yè) 面積 70－ 85 ㎡ 100－ 120 ㎡ 130－ 150 ㎡以上 150－ 180 —— 百分比 30％ 50％ 15％ 5％ 6336 ㎡ 四、價格定位 定價原則：通過與周邊競爭物業(yè)的市場比較分析，根據(jù) 樓盤本身的地段、交通、戶型、規(guī)劃、景觀、朝向、周邊配套等因素得出均價。 建議住宅均價定在 3500 元 /㎡，商鋪均價定在 7500 元 /㎡，價格采取低開高走的策略。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 第七部分：項(xiàng)目投資成本估算及經(jīng)濟(jì)效益分析 項(xiàng)目名稱 費(fèi)用（萬元） 金額 備注 一、前期開發(fā)費(fèi) 合計： 10267 征用土地費(fèi) 340 萬元 /畝 26 畝＝ 8840 萬元 8840 起拍價 200 萬 /畝 工程監(jiān)理費(fèi) 74103 ㎡ 10 元 /㎡＝ 萬元 勘察規(guī)劃設(shè)計費(fèi) 74103 ㎡ 26 元 / ㎡ ＝ 萬元 三通一平費(fèi) 74103 ㎡ 100 元 /㎡＝ 741 萬元 741 人防費(fèi) 74103 ㎡ 20 元 /㎡＝ 萬元 地震評估費(fèi) 74103 ㎡ 4元 /㎡＝ 萬元 環(huán)保費(fèi) 74103 ㎡ 7元 /㎡＝ 萬元 規(guī)劃服務(wù)費(fèi) 74103 ㎡ 元 /㎡＝ 萬元 放線費(fèi) 74103 ㎡ 元 /㎡＝ 萬元 白蟻防治費(fèi) 74103 ㎡ 2元 /㎡＝ 萬元 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 1消防費(fèi)用 74103 ㎡ 元 /㎡＝ 萬元 1勞動保險費(fèi) 74103 ㎡ 元 /㎡＝ 萬元 1墻改費(fèi) 74103 ㎡ 元 /㎡＝ 萬元 二、建安工程費(fèi) 合計： 9092 土建工程費(fèi) 74103 ㎡ 1200 元 /㎡＝ 8892 萬元 8892 電梯 20 萬元 /臺 10 臺 =200 萬元 200 三、區(qū)內(nèi)配套工程費(fèi) 合計： 742 水電設(shè)施及增容費(fèi) 74103 ㎡ 50 元 /㎡ =371萬元 371 區(qū)內(nèi)道路綠化 74103 ㎡ 50 元 /㎡ =371萬元 371 四、不可預(yù)見費(fèi) 20201 萬元 3%=603 萬元 603 費(fèi)用小計： 20704 五、商鋪、住宅銷售總收入 合計： 28470 商鋪銷售 6336 7500 元 /㎡ =4752 萬元 4752 住宅銷售 67767 ㎡ 3500 元 /㎡ =23718 萬元 23718 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 六、管理費(fèi)、稅金 合計： 3415 管理、經(jīng)營費(fèi)用 28470 2%=569 萬元 569 銷售代理費(fèi) 28470 2%=569 萬元 569 銷售稅金 28470 6%=1708 萬元 1708 銷售推廣費(fèi) 28470 2%=569 萬元 569 七、銷售利潤 4351 八、銷售利潤率 4351247。 28470 100%=15％ 15％ 稅前 九、上繳所得稅 4351 萬元 33%=1436 萬元 1436 十、稅后利潤 4351－ 1436=2915 萬元 2915 十一、稅后利潤率％ 2915247。 28470＝ ％ ％ 稅后 十二、投資收益率％ 2915247。 20704 100%=14% 第八部分 項(xiàng)目 敏感性分析 敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減變動比率。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 （ 1） 成本變動對各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響： 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 敏感系數(shù) （ 100%） （ 95%） （ 90%） （ 105%） （ 110%） 總投資 20704 19669 18634 21739 22774 項(xiàng)目利潤 4351 5386 6421 3217 2281 稅后利潤 2915 3608 4282 2155 1528 銷售凈利率 % ％ ％ ％ ％ ％ 投資收益率 % 14％ % % % % （ 2） 住宅售價變動對各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響（商鋪售價不變動）： 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 售價的影響 預(yù)計售價 預(yù)計售價 預(yù)計售價 預(yù)計售價 預(yù)計售價 敏感系數(shù) （ 100%） （ 95%） （ 90%） （ 105%） （ 110%） 銷售均價 (元 /m2) 3500 3325 3150 3675 3850 銷售收入 28470 27285 26099 29656 30842 項(xiàng)目利潤 4351 3307 2263 5393 6437 稅后利潤 2915 2216 1516 3613 4313 銷售凈利率 % % % % % % 投資收益率 % 14% % % % % 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 第九部分：項(xiàng)目風(fēng)險性分析與規(guī)避 購買力風(fēng)險 由于該地段處于埌東的 CBD地帶，售價相對較高，購買人群必須具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而南寧的平均收入水平較低，高收入人群數(shù)量群體有限，可能造成購買力不強(qiáng)，這將會拉長整個項(xiàng)目的銷售周期。 競爭風(fēng)險 周邊競爭物業(yè)多，項(xiàng)目 附近就有幾個正在施工的項(xiàng)目，而且這些項(xiàng)目的施工進(jìn)度明顯給本項(xiàng)目造成一定的壓力，如竹溪苑小區(qū)等，加上會展中心很多新的項(xiàng)目的開工，這給本項(xiàng)目增加了一定的風(fēng)險。 國家宏觀調(diào)控的風(fēng)險 國家規(guī)定房地產(chǎn)固定投資比例的加大，使本項(xiàng)目的前期投入較多；銀行房貸利率、首付比例的調(diào)整也使很多購房客戶對投資置業(yè)保持理性的態(tài)度。近日七部委的 《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》更是對投資者的當(dāng)頭一棒，遏制了一些客戶對房地產(chǎn)的投資。 項(xiàng)目的風(fēng)險規(guī)避 產(chǎn)品定位 設(shè)計符合市場需求的產(chǎn)品，從戶型設(shè)計、戶型配比、總價控制、小區(qū)景觀規(guī)劃、 交通、人流動線等個方面優(yōu)化項(xiàng)目，提升項(xiàng)目的整 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 體價值。打造與競爭對手不同的產(chǎn)品，對產(chǎn)品進(jìn)行差異化設(shè)計。 營銷推廣 利用自然景觀、人工景觀相結(jié)合，宣傳本項(xiàng)目的休閑居住理念，借助會展中心、民歌廣場、青秀山等硬件作為本項(xiàng)目宣傳推廣和炒作的重點(diǎn)，避開自己的劣勢。 項(xiàng)目的盡快開工建設(shè) 由于本項(xiàng)目相對周邊競爭對手的施工進(jìn)度具有明顯的劣勢，只有盡快搶先把項(xiàng)目做起來，縮短整個項(xiàng)目投資建設(shè)的時間，使?fàn)I銷環(huán)節(jié)能夠很好的進(jìn)行。