【導讀】院等小區(qū)和單位。南寧市處于中國大西南出海通道的樞紐地位,同時具有沿海、沿邊、沿線的優(yōu)勢,交通便捷無比,已形成航空、鐵路、公路、水路交。北與民族大道與竹溪立交橋相接，南與青山路相接，整個交通網絡四通八達，2020年，經國務院批準，南寧市行政區(qū)劃調整為六個城區(qū)和六個縣，分別是興寧區(qū)、青秀區(qū)、江南區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū)、邕寧區(qū)和良慶。南寧市居民消費結構升級，熱點商品出現(xiàn)持續(xù)旺銷態(tài)勢。居民人均可支配收入9987元，增長９．１％。盡管由于電力供應緊張、干旱嚴重，對農業(yè)生產造成了較大影響

　　

【正文】 中心 的布局、設計規(guī)劃、增強內部環(huán)境的情趣性、生動性、服務性。 （ 5）園林規(guī)劃理念 以軟質景觀構建項目園林綠化，以本地物種、植被，體現(xiàn)特有的南寧綠城特色，注重四季變化，力求四季常新，花開四季。 （ 6）生態(tài)環(huán)保體系的科學規(guī)劃理念 以生態(tài)環(huán)保體系為出發(fā)，構建小區(qū)的動植物，生活垃圾等相關系統(tǒng)的生態(tài)環(huán)保體系，創(chuàng)造科學性住 宅生活環(huán)境。 （ 7）房型面積規(guī)劃理念 尊重居住傳統(tǒng)，力求大膽創(chuàng)新。體現(xiàn)便利性、科學性、景觀性、私密性，充分考慮不同層次客源的需求特點。同時規(guī)避房型配比、面積、總價等因素造成的銷售風險。 （ 8）道路交通組織規(guī)劃理念 進行人車分流，人行道路注重布局的科學性與合理性。將情趣與藝術文化融入其間，考慮夜間照明與景觀的和諧統(tǒng)一，以及指示系統(tǒng)的生動別致，將藝術、文化融入其間。 產品定位 以高層住宅為主，臨竹溪大道和西面共由五棟高層建筑組成，中間中庭做小區(qū)配套和綠化。 主入口： 可設置在項目的北側，主入口臨竹溪大道。次 入口可以設置在項目的南側，再設置一個地下停車場的出入口。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 停車場： 停車場主要建在地下一層，地上一層建少量的停車位。 1－ 2 層： 臨竹溪大道建三棟高層，底部二層進行連接，沿街底部一至二層作為商鋪，另外兩棟高層一層做架空，可以考慮用來做車庫和雜物房。 物業(yè)配比建議 物業(yè) 二房兩廳 三房兩廳 四房 樓中樓 商業(yè) 面積 70－ 85 ㎡ 100－ 120 ㎡ 130－ 150 ㎡以上 150－ 180 —— 百分比 30％ 50％ 15％ 5％ 6336 ㎡ 四、價格定位 定價原則：通過與周邊競爭物業(yè)的市場比較分析，根據(jù) 樓盤本身的地段、交通、戶型、規(guī)劃、景觀、朝向、周邊配套等因素得出均價。 建議住宅均價定在 3500 元 /㎡，商鋪均價定在 7500 元 /㎡，價格采取低開高走的策略。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 第七部分：項目投資成本估算及經濟效益分析 項目名稱 費用（萬元） 金額 備注 一、前期開發(fā)費 合計： 10267 征用土地費 340 萬元 /畝 26 畝＝ 8840 萬元 8840 起拍價 200 萬 /畝 工程監(jiān)理費 74103 ㎡ 10 元 /㎡＝ 萬元 勘察規(guī)劃設計費 74103 ㎡ 26 元 / ㎡ ＝ 萬元 三通一平費 74103 ㎡ 100 元 /㎡＝ 741 萬元 741 人防費 74103 ㎡ 20 元 /㎡＝ 萬元 地震評估費 74103 ㎡ 4元 /㎡＝ 萬元 環(huán)保費 74103 ㎡ 7元 /㎡＝ 萬元 規(guī)劃服務費 74103 ㎡ 元 /㎡＝ 萬元 放線費 74103 ㎡ 元 /㎡＝ 萬元 白蟻防治費 74103 ㎡ 2元 /㎡＝ 萬元 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 1消防費用 74103 ㎡ 元 /㎡＝ 萬元 1勞動保險費 74103 ㎡ 元 /㎡＝ 萬元 1墻改費 74103 ㎡ 元 /㎡＝ 萬元 二、建安工程費 合計： 9092 土建工程費 74103 ㎡ 1200 元 /㎡＝ 8892 萬元 8892 電梯 20 萬元 /臺 10 臺 =200 萬元 200 三、區(qū)內配套工程費 合計： 742 水電設施及增容費 74103 ㎡ 50 元 /㎡ =371萬元 371 區(qū)內道路綠化 74103 ㎡ 50 元 /㎡ =371萬元 371 四、不可預見費 20201 萬元 3%=603 萬元 603 費用小計： 20704 五、商鋪、住宅銷售總收入 合計： 28470 商鋪銷售 6336 7500 元 /㎡ =4752 萬元 4752 住宅銷售 67767 ㎡ 3500 元 /㎡ =23718 萬元 23718 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 六、管理費、稅金 合計： 3415 管理、經營費用 28470 2%=569 萬元 569 銷售代理費 28470 2%=569 萬元 569 銷售稅金 28470 6%=1708 萬元 1708 銷售推廣費 28470 2%=569 萬元 569 七、銷售利潤 4351 八、銷售利潤率 4351247。 28470 100%=15％ 15％ 稅前 九、上繳所得稅 4351 萬元 33%=1436 萬元 1436 十、稅后利潤 4351－ 1436=2915 萬元 2915 十一、稅后利潤率％ 2915247。 28470＝ ％ ％ 稅后 十二、投資收益率％ 2915247。 20704 100%=14% 第八部分 項目 敏感性分析 敏感性分析，參照以下內容及表格，可根據(jù)實際情況增減變動比率。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 （ 1） 成本變動對各項經濟指標的影響： 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 敏感系數(shù) （ 100%） （ 95%） （ 90%） （ 105%） （ 110%） 總投資 20704 19669 18634 21739 22774 項目利潤 4351 5386 6421 3217 2281 稅后利潤 2915 3608 4282 2155 1528 銷售凈利率 % ％ ％ ％ ％ ％ 投資收益率 % 14％ % % % % （ 2） 住宅售價變動對各項經濟指標的影響（商鋪售價不變動）： 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 售價的影響 預計售價 預計售價 預計售價 預計售價 預計售價 敏感系數(shù) （ 100%） （ 95%） （ 90%） （ 105%） （ 110%） 銷售均價 (元 /m2) 3500 3325 3150 3675 3850 銷售收入 28470 27285 26099 29656 30842 項目利潤 4351 3307 2263 5393 6437 稅后利潤 2915 2216 1516 3613 4313 銷售凈利率 % % % % % % 投資收益率 % 14% % % % % 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 第九部分：項目風險性分析與規(guī)避 購買力風險 由于該地段處于埌東的 CBD地帶，售價相對較高，購買人群必須具備一定的經濟實力，而南寧的平均收入水平較低，高收入人群數(shù)量群體有限，可能造成購買力不強，這將會拉長整個項目的銷售周期。 競爭風險 周邊競爭物業(yè)多，項目 附近就有幾個正在施工的項目，而且這些項目的施工進度明顯給本項目造成一定的壓力，如竹溪苑小區(qū)等，加上會展中心很多新的項目的開工，這給本項目增加了一定的風險。 國家宏觀調控的風險 國家規(guī)定房地產固定投資比例的加大，使本項目的前期投入較多；銀行房貸利率、首付比例的調整也使很多購房客戶對投資置業(yè)保持理性的態(tài)度。近日七部委的 《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》更是對投資者的當頭一棒，遏制了一些客戶對房地產的投資。 項目的風險規(guī)避 產品定位 設計符合市場需求的產品，從戶型設計、戶型配比、總價控制、小區(qū)景觀規(guī)劃、 交通、人流動線等個方面優(yōu)化項目，提升項目的整 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 體價值。打造與競爭對手不同的產品，對產品進行差異化設計。 營銷推廣 利用自然景觀、人工景觀相結合，宣傳本項目的休閑居住理念，借助會展中心、民歌廣場、青秀山等硬件作為本項目宣傳推廣和炒作的重點，避開自己的劣勢。 項目的盡快開工建設 由于本項目相對周邊競爭對手的施工進度具有明顯的劣勢，只有盡快搶先把項目做起來，縮短整個項目投資建設的時間，使營銷環(huán)節(jié)能夠很好的進行。