【導(dǎo)讀】最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。張家口市地處河北省西北部，三面環(huán)山，南北最大距離近300公里、東西最大距離約228公里，北腹地，面向沿海，背靠內(nèi)陸，是溝通中原與北疆、連接中西部資源產(chǎn)區(qū)與東部經(jīng)濟(jì)帶的重要紐帶。目前全市發(fā)現(xiàn)礦產(chǎn)地和礦化點(diǎn)1200多個(gè)，礦種近60種，其中有。10多種礦產(chǎn)儲量居全省之首。張家口市還是北方正在發(fā)展的糧食、蔬菜、果品、畜牧四大基地，并。被列為外貿(mào)商品生產(chǎn)基地?，F(xiàn)在全市有工業(yè)企業(yè)近萬家，形成了門類齊全的工業(yè)體系，是河北省重要的工業(yè)城市。懷來縣十三個(gè)縣，總?cè)丝?42萬。目前已初步形成了以電力、機(jī)械、2020年，全市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢，全市生產(chǎn)?？傊低瓿桑鲩L13％。固定資產(chǎn)投資保持較快增長。社會消費(fèi)品零售總額完成。其中城市居民消費(fèi)價(jià)格上漲。漲％、娛樂教育文化用品及服務(wù)上漲％、食品上漲％。但是可以了解到他們的消費(fèi)層次并不低，服裝

　　

【正文】 加土地出讓的透明度，實(shí)行了土地招標(biāo)、拍賣的政策，在眾家紛爭的情況下，特別是中心區(qū)，也就是老百姓通常所說的黃金地段的土地，價(jià)格一路上揚(yáng)。前些時(shí)候，我市某黃金地段的土地進(jìn)行招投標(biāo)，每畝以 35 萬元起價(jià)，結(jié)果競拍到 72 萬元成交。從發(fā)展趨勢看，土地競爭是長久的，價(jià)格的攀升自然加大了房屋的成本。另外一方面，材料價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。再加上國家強(qiáng)制實(shí)行空心磚，成本比粘土實(shí)心磚的成本大大提高。原材料價(jià)格的提高，埋單的當(dāng)然是購房者。因此，房價(jià)繼續(xù)上揚(yáng)也就成為情理之中的事情。但是，隨著供需雙方的逐漸融合，漲幅將會呈現(xiàn)緩慢 增長趨勢。到 2020 年左右，房價(jià)將會走穩(wěn) 。 客戶情況 —— 現(xiàn)在各縣區(qū)客戶到市中心購房的比例越來越大。拿我們金鼎來說，有近 1/3 的房子賣給了縣區(qū)的客戶。他們大多經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，在購房時(shí)選擇一次性付清。而且所購買的房子往往是總價(jià)較高的大戶型。這些人多來自蔚縣、宣化、懷來等產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的縣。潛在的身份證明需求溢于言表。為了迎合這部分客戶的心理，開發(fā)商也是通過一切可能的渠道將樓盤信息傳遞到他們所在的縣區(qū)。還有一部分中高端客戶是來張家口做建材、服裝的生意人。他們多選擇總價(jià)在 3040 萬的房屋。注重房屋結(jié)構(gòu)和戶型的實(shí)用性 。 區(qū) 域理解 —— 橋西區(qū) 區(qū)是張家口的老城區(qū)，多數(shù)項(xiàng)目屬舊城改造。橋西區(qū)交通便利、配套齊全、人口眾多，非常適于居住。像我們項(xiàng)目所在地，地靠賜山，是張家口老百姓公認(rèn)的風(fēng)水寶地。 每年的廟會吸引了眾多的香客來進(jìn)香，場面非常壯觀。 西壩崗路是美食一條街，是市政府后期重點(diǎn)規(guī)劃的飲食 文化街?？梢哉f是張家口有錢人消費(fèi)的聚集地。當(dāng)然，畢竟是老城區(qū)，房屋大多年久失修，整體面貌略顯差了一點(diǎn)。 市場價(jià)格 —— 房地產(chǎn)價(jià)格一直是人們關(guān)注的焦點(diǎn)，近兩三年我市房地產(chǎn)價(jià)格上漲較快，是由于成本增加的同時(shí)又遇到了需求尖峰，當(dāng)這樣一個(gè)高峰期過后 ，房屋一旦出現(xiàn)大量積壓，只能加劇業(yè)內(nèi)的競爭，同時(shí)隨著原材料價(jià)格的穩(wěn)定和理性消費(fèi)的出現(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格增長到一定水平后，會保持一個(gè)相對穩(wěn)定的階段。而現(xiàn)在就已經(jīng)進(jìn)入了這個(gè)穩(wěn)定階段。價(jià)格上漲到現(xiàn)在可以說已經(jīng)接近購房者的心理承受上限，邁過 2500 元每平方米的價(jià)位實(shí)屬不易 。 市場產(chǎn)品 —— 當(dāng)前市場上檔次高的小區(qū)無非就是四五家，銷售情況都不錯(cuò)，沒有哪一家表現(xiàn)的異常突出。雖然在目標(biāo)客戶定位上有所交叉，但相互影響度不大。購房客戶置業(yè)考慮的因素排在前三位的是價(jià)格、位置和小區(qū)的內(nèi)在品質(zhì)。即使是中高端客戶其對價(jià)格的反應(yīng)依然表現(xiàn)得很強(qiáng)烈 。他們消費(fèi)行為表現(xiàn)得理性，往往多次比較之后才做決定。對新產(chǎn)品并不是很感冒，即使產(chǎn)品新穎依然無法打動客戶，刺激出客戶的購買欲。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二、政府相關(guān)部門官員 三、消費(fèi)者訪談 （ 針對長方溝 項(xiàng)目的業(yè)主訪談） 1. 政府部門公務(wù)員 →年齡： 46 性別： 男 職業(yè)： 公安大隊(duì)長 月入 ： 1800元 家庭結(jié)構(gòu)： 三口之家 →出行工具 ：單位配車 /私車、工作穩(wěn)定，社交活動頻繁，不經(jīng)常出國，有三次置業(yè)經(jīng)驗(yàn)?，F(xiàn)住公房面積 130 平米，多層磚混結(jié)構(gòu)，自建房價(jià)格 1200 元 /平米，對現(xiàn)居住房的戶型面積、配套均表示 滿意，對物業(yè)和綠 化不滿意 →消費(fèi)行為發(fā)生地： 帝廣、帝達(dá)和北京大型商場 →投資渠道： 投資實(shí)體，如修理廠、飯店 產(chǎn)品選擇傾向： 名牌商品 →置業(yè)考慮因素： 周邊大環(huán)境，在十分鐘車程半徑內(nèi)有大型超市和購物中心；物業(yè)管理成熟，重視社區(qū)內(nèi) 園林景觀、喜歡歐式多層洋房 →物業(yè)面積： 150 平米以下 物業(yè)價(jià)格上限： 元 /月 付款方式： 銀行按揭，盡量多付首期 →對現(xiàn)有產(chǎn)品認(rèn)知： 不關(guān)注樓市，只對底商感興趣 →對 項(xiàng)目區(qū)域認(rèn)知： 位置勉強(qiáng)能夠接受，周邊環(huán)境不是太好 ，那里的人素質(zhì)太差。 2．私營業(yè)主 3. 企業(yè)管理層 →年齡： 32 性別： 男 職業(yè)： 轎車代理商 月入 ： 不 定 家庭結(jié)構(gòu)： 三口之家 →出行工具 ： 私家 車 、 工作范圍涉及張家口縣區(qū)和北京周邊，社交頻繁，不經(jīng)常出國， 有二次置業(yè)經(jīng) 驗(yàn) 。 現(xiàn)住房面積： 180 平米、多層磚混結(jié)構(gòu)、價(jià)格 2000 元 /平米 對現(xiàn)住各方面均表示滿 意 →消費(fèi)行為發(fā)生地： 帝廣、帝達(dá)和北京大型商場 →投資渠道： 投資底 商 產(chǎn)品選擇傾向： 名牌商品 →置業(yè)考慮因素： 有很強(qiáng)的投資潛力，注重未來的升值空間；高檔成熟社區(qū)、物業(yè)管理全 面到位；休閑娛樂設(shè)施齊全；關(guān)注中央水系，喜歡歐式聯(lián)排別墅 →物業(yè)面積： 200300 平 米 物業(yè)價(jià)格上限： 根據(jù)物業(yè)情況而定，只要物業(yè)好，價(jià)格無所 謂 → 付款方式： 根據(jù)情況，盡量一次性付 款 →對現(xiàn)有產(chǎn)品認(rèn)知： 大同小異，無特別之處 →對項(xiàng)目區(qū)域認(rèn)知： 位置還是不錯(cuò)的，周邊配套 也 還可以，只是大環(huán)境差了點(diǎn)，總體 上我還是會考慮的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 四、 成交客戶 性 別 男 所占比例 女 所占比例 48 76% 15 24% 年 齡 20— 30 31— 40 41— 50 50 以上 29 18 9 7 所占比例 46% 29% 14% 11% 家庭結(jié)構(gòu) 一代人 二代人 三代人 52 10 1 所占比例 82% 16% 2% 職 業(yè) 企事業(yè)單位 私營業(yè)主 政府官員 軍人 其他 24 35 2 1 1 所占比例 38% 56% 3% % % 個(gè)人月 收 入 1000— 2000 2000— 3000 3000— 4000 4000 元以上 16 26 13 8 所占比例 25% 41% 21% 13% 目前居住區(qū)域 橋東區(qū) 橋西區(qū) 市中心 高新區(qū) 郊縣 →年齡： 34 性別： 男 職業(yè)： 部門主任 月入 ： 3000元 家庭結(jié)構(gòu)： 三口之家 →出行工具 ：私家 車 、工作穩(wěn)定，社交頻繁，不經(jīng)常出國，有一次置業(yè)經(jīng)驗(yàn) 。 現(xiàn)住房面積： 120 平米，價(jià)格 1300 元 /平米 。 對現(xiàn)住房表示各方面都一般，無特別滿 意和不滿意之處 →消費(fèi)行為發(fā)生地： 帝廣、帝達(dá) 消費(fèi)水平：中等消費(fèi) →投資渠道： 國債等低風(fēng)險(xiǎn)品種 產(chǎn)品選擇傾向： 中檔品牌商品 →置業(yè)考慮因素： 價(jià)格、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、小區(qū)品質(zhì)、物業(yè)管理、周邊配套等； 只 要住所不是距離工作地很遠(yuǎn)，都可以接受。 小區(qū)周邊環(huán)境要好，購物、醫(yī)療、教育都要方便；關(guān)注園林景觀，喜歡歐式多層建筑 →物業(yè)面積： 150 平米以下 物業(yè)價(jià)格上限： 根據(jù)物業(yè)情況而定， 不要超過 元 /月 →付款方式： 銀行按揭 →對現(xiàn)有產(chǎn)品認(rèn)知： 不了解 →對項(xiàng)目區(qū)域認(rèn)知： 環(huán)境一般，不會考慮 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 36 15 1 9 2 所占比例 57% 24% 2% 14% 3% 如果您選擇購買高檔住宅會買在哪個(gè)區(qū)域？ 市中心 橋西區(qū) 橋東區(qū) 高新區(qū) 17 7 22 17 所占比例 27% 11% 35% 27% 在張家口最不認(rèn)可的發(fā)展區(qū)域？ 橋東區(qū) 所占比例 橋西區(qū) 所占比例 高新區(qū) 所占比例 10 16% 46 73% 7 11% 分析 ： ● 從成交客戶構(gòu)成看，自營業(yè)主占到了多一半的份額。其中不乏一些個(gè)人月收入在 4000 元以上的客戶，如果選擇銀行按揭，以首付 30%、貸款 15 年計(jì)算，月供不超過 3500 元 /月，這些家庭有能力購買一套總房價(jià)款在 50— 60萬的住房 。私營業(yè)主將是西壩崗項(xiàng)目的購買主力。 ● 橋西區(qū)可以說是老張家口的發(fā)源地，橋東區(qū)是在外來人口逐漸增多的情況下發(fā)展起來的。從經(jīng)濟(jì)實(shí)力對比來看，橋東區(qū)要稍好于橋西區(qū)。在人們的固有觀念里，橋東區(qū) 市民瞧不起橋西區(qū)市民，認(rèn)為橋西區(qū)人口素質(zhì)差，消費(fèi)能力低。因此，橋東區(qū)市民不愿到橋西區(qū)購房，橋西區(qū) 的市民則更傾向于住在本區(qū)。 ● ● ● ● 隨著房改政策的深入實(shí)施和城市建設(shè)不斷深化，各種借、貸款手段相應(yīng)簡化，良好的物業(yè)管理使住房消費(fèi)需求不斷擴(kuò)大，然而房地產(chǎn) 的產(chǎn)品消費(fèi)頻次 低，也許有的人一生只有一次購房行為，因此越來越多的人開始 慎重對待購房行為。 ● 購房影響因素 排序?yàn)椋?地理位置、價(jià)格、環(huán)境、交通和其他因素，這些因素包括：戶型、物業(yè)管理、開發(fā)商的實(shí)力等。隨著二次置業(yè)者在購房人群中所占比例不斷增大，要求改善生活質(zhì)量的購房消費(fèi)者日益增多，對住宅功能齊全、價(jià)格相對較低、綠化率高的物業(yè)需求也日益擴(kuò) 大。